项目投资收益测算模板(全)

1、 规规划划指指标标 单单位位:平平方方米米总占地面积174321建筑用地面积134434总建筑面积349,528建筑物占地面积27872建 筑 密 度20.73%绿 地 率30.00%计容积率面积349,528容 积 率2.60围墙长度产产品品构构成成容容积积率率建建筑筑面面积积可可售售面面积积产产品品比比例例平平均均每每户户面面积积单单元元数数户户数数地地上上建建筑筑面面积积小高层公寓（11层）78,52778,52722.47%高层公寓（18层）130,878130,87837.44%高层公寓（21层）52,35152,35114.98%小小计计261,756261,756公共配套建筑18

2、层酒店式公寓50,97650,976.014.58%21层写字楼22,81422,8146.53%裙房商业11,41611,4163.27%物管用房2,446.0000.70%公厕12000.03%小小计计87,77285,206地地下下建建筑筑面面积积车车位位数数建建筑筑面面积积可可售售个个数数停车人防地下车位73825,830738非人防地下车位1,20342,1051,203小小计计1,94167,9351,941可售面积合计346,962项项目目规规划划指指标标总占地174321 建筑用地134434 总建筑面积349528容积率2.6 建筑密度20.73% 绿化率30%宗宗地地分分项

3、项面面积积( (平平方方米米) )个个数数( (个个) )宗地一地上建筑面积18层酒店式公寓47403商业8073会所1500物业管理用房402公厕60小小计计5743857438地下建筑面积人防车位3885111非人防车位14210406小小计计1809518095宗地二地上建筑面积21层写字楼 22482商业1747物业管理用房171公厕60小小计计2446024460地下建筑面积人防车位140040非人防车位6300180小小计计77007700宗地三地上建筑面积住宅11层小高层6366518层高层12733121层高层63665小计254661公建商业7596会所2000幼儿园1500

4、物业管理用房1873小计12969小小计计267630267630地下建筑面积人防车位20545587非人防车位21595617小小计计421404214012041204宗地三成成本本汇汇总总分项总额(万)单方可售(元/平方米)土地成本32777959主体建安工程费801852052室外配套景观施工成本5155151项目前期审批及政府规费9447276项目规划设计费219864项目前期、工程招投标、监理费用83524销售管理物业管理财务费用22069645合计1526664171土土地地成成本本费费用用名名称称建建筑筑面面积积估估算算造造价价指指标标估估算算成成本本可可售售面面积积折折合合销

5、销售售面面积积指指标标来来源源、说说明明（M2）（建建筑筑面面积积，元元/ M2）（万万元元）（M2）单单方方成成本本（元元/ M2）土地出让金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出让金前期补偿费用57.222000.0058.49土地补偿费土地契税25.65896.4326.213%契约小小计计937.7632777.43958.51分分产产品品主主体体建建安安工工程程费费序序号号成成本本项项目目单单位位工工作作量量单单价价（元元）合合价价 （万万元元） 单单方方造造价价工工程程量量及及单单价价说说明明住住宅宅建建安安工工程程费费25466146,

6、47646,4761,8251,825单方造价以公寓楼面积为基数23237.821 1建建安安工工程程费费万38,83638,8361,5251,525小高层公寓（11层）6366513008,2760高层公寓（18层）127331150019,1000高层公寓（21层）63665180011,46002 2产产品品提提升升万万2546613007,6407,640300300酒酒店店式式公公寓寓建建安安工工程程费费4740313,97913,9792,9492,949单方造价以酒店面积为基数1 1建建安安工工程程费费万12,55712,5572,6492,64918层酒店式公寓4740318

7、008,5330室内精装修474038003,7920公共部位精装331870023202 2产产品品提提升升万万474033001,4221,422300300写写字字楼楼建建安安工工程程费费224826,0706,0702,7002,700单方造价以写字楼面积为基数1 1建建安安工工程程费费万5,3965,3962,4002,40021层写字楼2248224005,39602 2产产品品提提升升22482300674674300300商商业业建建安安工工程程费费174162,4381,4001,400单方造价以商业面积为基数1 1建建安安工工程程费费万2,4382,4381,4001,40

8、0裙房商业1741614002,4380地地下下车车位位建建安安工工程程费费6793510,028单方造价以地下车位面积为基数1 1建建安安工工程程费费万10,02810,0281,4761,476人防地下车位2583016004,133非人防地下车位4210514005,895公公共共厕厕所所建建安安工工程程费费120191201201 1建建安安工工程程费费万191层公厕120160019会会所所建建安安工工程程费费35008752,5002,5001 1建建安安工工程程费费万875会所35002500875幼儿园建安工程费15003002,0002,0001 1建建安安工工程程费费万30

9、0幼儿总合合计计80,18580,185( (总总成成本本含含地地下下成成本本) )平平均均可可售售主主体体成成本本 ( (不不含含地地下下室室成成本本) )2,0522,05269,2472024.997室室外外配配套套 景景观观施施工工成成本本费费用用名名称称基基数数估估算算造造价价指指标标估估算算成成本本指指标标来来源源、说说明明（M M2 2）元元/ / M M2 2（万万元元）1、室外市政道路工程费26887120323道路占用地面积20%2、室外景观工程费739392001479景观占用地面积55%3、室外水电管线工程地面积为基数

10、4、电话管线工程134434681占地面积为基数5、有线电视工程1344348108占地面积为基数6、住宅安全监控267630401071建筑面积为基数7、写字楼安全监控2446050122建筑面积为基数8、酒店式公寓安全监控5743845258建筑面积为基数9、管道煤气工程26763022589住宅面积为基数10、集中供热(写字楼酒店公寓)8189880655公建面积为基数11、集中供热(住宅)26763030803住宅面积为基数小小计计5 51 15 55 5150.7595项项目目前前期期审审批批及及政政府府规规费费费费用用名名称称基基数数交交费费标标准准估估算算成成本本指指标标来来源源

11、、说说明明（M2）建建筑筑面面积积元元/ M2（万万元元）前期规划审批费用市政配套费用349528150.005242.92土地过户费1344340.202.69开发服务费3495280.5017.48土地证书费201.551.500.03以亩计环境评估费0.000.0051.00按收费标准计宗地测量费0.000.001.001万放样、定位等费用0.000.002.002万质量监督费3495282.0069.91节能押金3495286.00209.722万定额编制管理费0.000.00104.24建安造价0.13%消防配套费349528.003.00104.86结建人防押金0.000.0041

12、3.28人防工程投资10%散装水泥保证金349528.005.00174.76劳保统筹费0.000.002846.56建安造价3.55%小小计计9240.44办证费用宗地复核确权测量0.000.001.001万住宅测绘（预、竣工）2676301.3636.40住宅区建筑面积综合测绘（预、竣工）818982.7222.28综合用地建筑面积住宅消防设施检测2676303.0080.29综合消防设施检测818985.0040.95住宅产权初始登记费205980.0016.47按户,户均130平方米综合产权初始登记费273300.008.19按单位,户均300平方米交通设施及环境检测等0.001.00

13、小小计计0.000.00206.57总总计计9 94 44 47 7. .0 01 1276.2592办证费用项项目目规规划划设设计计费费用用表表费费用用名名称称建建筑筑面面积积估估算算造造价价指指标标估估算算成成本本（M2）建建筑筑面面积积元元/ M2（万万元元）设计费主体设计费住宅26763045.001204.34酒店式公寓5743860.00344.63写字楼2446090.00220.14景观设计费方案费、初步设计费、施工图费73938.735.00258.79标识设计费、2676300.5013.38配套设计费市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）244602.004.89供水设计费

14、0.501.22燃气设计费0.801.96电力设计费2.506.12人防设计费0.631.54样板房设计费50.00弱电智能化设计费1.503.67设计咨询费设计方案评审费、图审费等技术咨询费3495282.0069.91其他相关费用晒图费等3495280.5017.48小小计计2198.0564.27757项项目目前前期期工工程程、招招投投标标、监监理理费费用用表表费费用用名名称称基基数数估估算算造造价价指指标标估估算算成成本本指指标标来来源源、说说明明（M2）元元/ M2（万万元元）工程建设前期费障碍物拆除费用、土方平整费用13443415.00241.98平整1.2米深的土方线路移位费用

15、、通水、通电、通路相关费用13443422.00295.75临时设施、临时围墙工程等相关承包费用1344343.0040.33招标管理费用、质检费等政府性费用1344342.0026.89建设工程勘察费用1344343.0040.33规划审批费地形测量费定位放线1344341.5024.24地形标高测量1344341.0013.44施工建造费用主体建安监理费13443410.00134.43主体质量检测（监督）费1344341.3017.48小计834.8824.41432147销销售售 管管理理 物物业业管管理理 财财务务费费用用费费用用名名称称基基数数交交费费标标准准估估算算成成本本指指标

16、标来来源源、说说明明（M2）建建筑筑面面积积元元/ M2（万万元元）营销推广费用004104营业税后收入2%120.0127项目公司管理费用001800开发周期4.5年,每年400万52.63743前期物业管理费用00401.169721财务费用0016125土地100%,建安25%,年利率12%471.5341小小计计2 22 20 06 69 9645.354项项目目整整体体收收益益静静态态分分析析分分项项名名称称数数值值指指标标来来源源及及说说明明土地成本32777总成本152666总收益205199总资金投入67186营业税后利润52533所得税后利润39399所得税计25%营营业业税

17、税后后成成本本收收益益率率34.41%34.41%营营业业税税后后资资金金收收益益率率78.19%78.19%所所得得税税后后成成本本收收益益率率25.81%25.81%所所的的税税后后资资金金收收益益率率58.64%58.64%0.192006305楼面价格938土地价格163土地成本32777总成本152666总收入205199总资金投入67186营业税后利润52533可售楼面价959资金投入比0所得税后利润39399营业税后投资收益率0营业税后资金收益率 1单方可售土地外成本3213单方可售综合成本4171单方营业税后销售单价6001可售营业税后单方利润1829项项目目开开发发计计划划

18、（第第一一期期） 1818层层住住宅宅 （第第二二期期)11)11层层和和2121层层住住宅宅( (第第三三期期)18)18层层酒酒店店公公寓寓( (第第四四期期)21)21层层写写字字楼楼面面积积 ( (平平方方米米) )13381513381513381513381557438574382446024460工工作作内内容容开开始始完完成成开开始始完完成成开开始始完完成成开开始始完完成成产产品品策策划划2007/3/232007/3/232007/4/282007/4/28统一产品策划规规划划设设计计及及报报批批2007/4/282007/8/26同一期2008/4/222008/8/20同

19、三期施施工工图图设设计计及及报报审审2007/8/262007/11/24 2008/2/222008/5/222008/8/202008/12/182009/2/162009/6/16施施工工招招投投标标2007/11/242007/12/24 2008/5/222008/6/212008/12/182009/3/182009/6/162009/7/16开开工工2007/12/242008/6/212008/12/182009/6/16正正负负零零2008/4/222008/10/192009/3/182009/9/14开开盘盘2008/5/222008/11/182009/4/172009

20、/10/14单单体体竣竣工工2009/6/162010/1/122010/4/122010/10/9景景观观绿绿化化2009/11/132010/6/112010/8/102011/2/6交交付付2010/2/112010/9/92010/11/82011/5/7项项目目总总工工期期( (月月) )50.20各各产产品品现现价价及及价价格格预预测测产产品品类类型型2 20 00 07 720082008200920092010201020112011201220128.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%高层住宅 (元/平方米)44944854519355055780606933447

21、.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%0酒店公寓(元/平方米)6160659169877336770380884583一层商业用房(元/平方米)950010165107751131411879124737068二层商业用房(元/平方米)7500802585078932937898475580地下车位(万元/个)8.08.69.19.510.010.56产品类型6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%0写字楼(元/平方米)6000636067427079743378044464现现金金流流入入分分析析时时间间2008年年2009年年2010年年2011年年小小计计平平均均销销价价

22、上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年51715171一期销售比例15%40%30%15%0%0%0%0%一一期期价价格格485448545023502351935193534953490 00 00 00 0销售面积191005093238199191000000一一期期住住宅宅收收入入927092702558525585198381983810217102170 00 00 00 06491064910二期销售比例020%40%25%15%000二二期期价价格格0 0502350235193519353495349550555050

23、 00 00 0销售面积025466509323183319100二二期期住住宅宅收收入入0 0127932645017027105140006678466784三期销售比例0025%35%30%10%0072067206三三期期酒酒店店公公寓寓价价格格0 00 0698769877161716173367336751975190 00 0销售面积00118511659114221474000三三期期酒酒店店式式公公寓寓收收入入0 00828011881104323564003415834158四期销售比例00030%40%20%10%070997099四四期期写写字字楼楼价价格格0 00 0

24、0 0691069107079707972567256743374330 0销售面积00068449126456322810四四期期写写字字楼楼收收入入0 000472964603311169601619516195商铺销售比例00010%20%25%25%20%1120811208一层商铺价格1104411314115961187912176销售面积14132826353235322826二二层层商商铺铺价价格格0 00 00 087198932915593789613销售面积000329657822822657商商铺铺销销售售收收入入0 00 00 01847378448484967407

25、31951919519车位销售比例00010%20%25%25%20%销售个数000194388485485388车车位位价价格格0 00 00 09.309.309.539.539.779.7710.0010.25地地下下车车位位销销售售收收入入0 00 00 0180536984739485439801907719077税前收入92703837854568475073488916462115178053220644平均折扣99折91773799454022470323454016298114027973218438营业税及附加(6%)5562303327428502093988691483

26、13239销销售售收收入入现现金金流流入入86213569150748441823244715310107117490205199可可能能的的贷贷款款资资金金流流入入贷贷款款资资金金流流入入235232352323523235231009710097430043000 00 00 00 06144461444每期投资额的总总现现金金流流入入3214532145592155921560845608454848148481324473244715310153101071110711749074902666432666433847.486z45%现现金金流流出出分分析析时时间间20072007年年2

27、0082008年年20092009年年20102010年年20112011年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年下下半半年年上上半半年年上上半半年年土土地地总总成成本本139521395218825188250 00 00 00 00 00 00 0前前期期审审批批及及政政府府规规费费524252421808180810791079107910790 07575757550503939项项目目规规划划 设设计计费费8428428428422582582582580 00 00 00 00 0前前期期工工程程 招招投投标标 监监理理费费32032032032

28、0989898980 00 00 00 00 0一一期期住住宅宅建建安安成成本本0 00 0348634866971697169716971464846480 00 00 0二二期期住住宅宅建建安安成成本本0 00 00 0232423248133813381338133348634860 00 0三三期期酒酒店店式式建建安安成成本本0 00 00 00 0139813984893489348934893209720970 0四四期期写写字字楼楼建建安安成成本本0 00 00 00 00 01518151821252125212521250 0商商业业用用房房建建安安成成本本0 00 00 0

29、532532532532113011302452450 00 0地地下下车车位位建建安安成成本本0 00 00 0311031103110311026712671113711370 00 0公公厕厕建建安安成成本本0 00 00 00 010100 09 90 00 0会会所所建建安安成成本本180180180180150150260260105105幼幼儿儿园园建建安安成成本本150150150150室室外外景景观观配配套套费费0 00 00 00 00 01974197419741974847847361361营营销销费费用用分分摊摊比比例例05%5%5%5%20%20%20%20%15%

30、15%15%15%5%5%5%5%营营销销费费用用0 0205205205205821821821821616616616616205205205205管管理理费费用用9090198198198198198198198198198198180180180180180180物物业业管管理理费费用用0 00 00 010101010101010100 00 0工工程程总总成成本本现现金金流流出出2044620446221972219755035503155801558021483214832627426274148521485255045504785785可可能能的的贷贷款款返返还还流流出出贷贷款

31、款返返还还0 00 00 00 00 027758277582775827758119141191450745074累累计计贷贷款款额额0 00 00 00 00 02775827758555155551567430674307250472504总总现现金金流流出出合合计计20446204462219722197550355031558015580214832148354032540324261042610174181741858595859费费用用分分摊摊比比例例: :按建筑面积按土地面积一期住宅0.3828448650.382845857二期住宅0.3828448650.382845857

32、三期酒店公寓0.1643301820.164325989一期投资额的45%23523.498四期写字楼0.0699800870.069980087二期投资额45%23523.498三期投资额45%10096.81费用分摊比例按建筑面积分摊四期投资额45%4299.8413一期商业0.218075333二期商业0.218075333三期商业0.463539274四期商业0.10031006费用分摊比例按个数分摊一期车位0.310149408二期车位0.310149408三期车位0.266357548四期车位0.11334363720122012年年2 2013013年年合合计计 备注下下半半年年

33、上上半半年年下下半半年年上上半半年年0 00 00 00 03277732777分两期交款0 00 00 00 094479447市政配套费先交.其他按面积按交款程序交.0 00 00 00 021982198按面积分摊,分两次规划设计0 00 00 00 0835835116211620 00 00 023238232380 0116211620 00 023238232380 00 06996990 013979139790 00 00 0304304607060700 00 00 00 0243824380 00 00 00 010028100280 00 00 00 019198758

34、753003000 00 00 00 0515551555%5%5%5%0%0%0%0%2052052052050 00 0410441041801800 00 00 0180018000 00 00 00 04040现现金金流流出出分分析析20112011年年15471547136713676996993043041365421365420 00 00 00 07250472504计1年半利息,年利0.12725047250472504725047250472504725047250472504725041547154713671367699699304304209045209045可可能能的的贷贷款款返返还还流流出出20072007年年资资金金需需求求预预测测3月4月5月6月7月8月9月土地成本80001500445218825前期审批及政府规费174717471747301301301项目规划设计费281281281140140140前期工程招投标监理费107107107535353营销费用40