置地01109hk开发强劲回升助力投资物业放量

1、证券研究报告2015 年 8 月 25 日臵地开发强劲回升助力投资物业放量业绩回顾 中要资料来源：资讯，中金公司研究部业绩表现强劲净利润 50 亿港元，同比增长 32%，超市场预期 13%；收入 371 亿港元，同比增长 30%，主要由于分别提升 29%/2%。中期红利 8.7 港分每股，同比增加 2%。面积/均价要点：1）毛利率超预期。地产开发毛利率增加 2.8 个百分点至 30.8%，主要由于：1）结构性调整带动均价提升 200 元每平方；2）有效的成本 ， 成本下降 400 元每平方。我们预计毛利率将继续小幅回升。3）租金 宏观不利因素。尽管租金收入同比增长 17%，内生增长仅为 5%。

2、非 城市新商城的成熟预计需要 时间（45 年 vs. 3 年）。发展趋势销售势头延续。7M15，公司录得销售收入 487 亿元，同比大幅提升 63%（ 目标价（780 亿元）约 10%，对应同比增长 20%。增速 23%）。我们预计公司有望超收入贬值 5%，导致 1.5 亿港元现金损失。每贬值 5%，将导致：1）利润表：损失 1.2 亿港元（占 2015净利润<1%），每股减少 5 亿港元或 4%（适用于所有 H 股上市）；2）现金流：1.5 亿港元额外利息支付、红利和部分短期债务偿还；3）资产负债表：股权损失 90 亿港元或 7%。调整贬值影响，我们下调 2015/16 年净利润 7%

3、至 141 亿港元/166 亿港元。考虑到估值与建议由于 2015 上半年业绩已反应成本下降和土地储备增加的影响，我们对公司地产开发业务的全面尽管公司行业不利因素，维持成熟投资物业业务的稳健内生增长以及实现新商城的快速放量有望加强公司防御能力。维持确信买入评级，基于资产净值目标价 33.01 港元（下调 7%）。更加有信心。此外，。但资本管理趋严，风险宏观下行。于 2015 年 8 月 25 日英文报告 CR Land: Stronger recovery in DP to facilitate IP ramp-up 的中本报告是原要。分析员eric zhangSAC 执证编号：S008051

4、2070004 SFC CE Ref： AZB713分析员cheng.yangSAC 执证编号：S0080513080003 SFC CE Ref： BDT049分析员weiying zhangSAC 执证编号：S0080515080002请仔细阅读在本报告尾部的重要法律维持确信买入股票代码01109.HK评级确信买入最新收盘价港币 17.56目标价港币 33.01主营行业房地产中金公司研究部：2015 年 8 月 25 日财务报表和主要财务比率2013A 2014A 2015E 2016E2013A 2014A 2015E 2016E财务报表（百万港元）主要财务比率利润表营业收入营业成本成长

5、能力 营业收入71,389-51,28220,107618-3,92716,799-1463107,31624,278-9,09149114,6969,44488,381-61,33827,0441,106-5,14223,007-799584,52026,786-10,7451,33214,70811,802103,734-71,50232,2321,270-5,89227,610-8952835,00031,998-12,4151,72317,85914,109120,583-82,13938,444500-6,62132,322-1,0032355,00036,554-14,1741,9

6、5520,42516,67560.9%20.4%23.6%25.1%24.8%30.0%23.8%34.5%37.0%25.0%25.0%24.4%17.4%19.2%20.0%19.6%2.6%30.4%16.2%19.3%17.1%18.2%15.9%12.2%息税前利润净利润稀释每股 每股股利其他收入/费用销售管理费用息税前利润 财务费用联营、合营公司投资公允价值损益及税前利润所得税净利润能力毛利率毛利率（扣土地增值税） 息税前利润率净利润率 销售管理费用率土地增值税占营业收入比率有效税率28.2%24.4%23.5%13.2%5.5%3.8%37.4%30.6%25.8%26.0%13

7、.4%5.8%4.8%40.1%31.1%25.4%26.6%13.6%5.7%5.7%38.8%31.9%26.3%26.8%13.8%5.5%5.6%38.8%损益少数股东损益及优先股分红归属母公司净利润净利润资产负债表货币资金应收账款及票据 已竣工及在建物业偿债能力净债务资本比率短期借款占比现金对短期借款覆盖率息税前利润利息覆盖率28,23922,906150,4586,876208,47859,6112,92110,746281,75716,25632,55770,57212,375131,76048,6457,765188,1708,78593,58740,28921,884168,

8、0949,342239,60975,2714,76310,672330,31519,41441,54571,35914,502146,82065,32011,054223,19410,560107,12142,56825,578231,9269,342309,41489,68211,08111,652421,82827,70748,97489,81514,502180,99877,25613,095271,34916,531150,47943,23329,733241,9829,342324,289104,61311,31612,558452,77625,85456,26089,51014,5

9、02186,12581,80516,809284,73918,486168,03739.2%25.0%1.77.341.5%22.9%2.16.741.5%26.4%1.56.738.3%24.0%1.77.0其他资产资产合计投资性物业联营、合营公司权益回报率分析净资产总资产率率11.1%3.7%14.1%7.0%11.8%3.9%16.3%7.5%11.0%3.8%15.2%7.2%10.5%3.8%14.5%7.1%其他非 资产合计短期借款应付账款预收账款资产已动用资本回报率投入资本回报率每股指标每股资产净值（港元）稀释每股净利润（港元）N.A. 2.521.6216.040.44N A.

10、 2.522.0218.360.5030.012.632.0722.120.71N.A. 2.952.4024.230.80其他负债稀释每股净利润（港元）负债合计长期借款每股净资产（港元） 每股股利（港元）其他非 负债合计负债估值分析资产净值折扣/（溢价）N.A. 10.91.12.5%3.78.7%N A.8.71.02.8%3.7-3.6%41.5%8.50.84.0%2.9-29.0%N.A. 7.30.74.5%3.02.7%少数股东权益归属母公司股东权益市盈率（ 市净率净利润）股息率现金流量表税前利润折旧和摊销支付营运资金变动其他经营活动现金流经营活动现金流资本支出联营、合营公司投资

11、其他投资活动现金流投资活动现金流借款变动股权融资支付股利其他筹资活动现金流筹资活动现金流汇率变动及其他现金变动现金流24,278368-6,0647,467-7,85018,200-9,311-3,697342-12,66611,4800-2,016-8,7976661656,2018,88926,786444-8,326-6,791-4,5867,528-11,242-3,090788-13,54419,6250-2,75116217,035-10411,019-3,71531,998514-8,962-41,641-5,657-23,748-10,905-6,0351,270-15,669

12、20,22922,700-3,1721,93941,69602,279-34,65336,554587-10,459-7,230-4,73114,720-11,4250500-10,9252,6950-4,822-1,003-3,13006653,295净利润对股利比率现金流率资料来源：公司数据，中金公司研究部公司简介集团旗下的地产业务旗舰，大股东集团持有其 67.96%股权。公司的主营业务臵地是住宅开发、投资物业和增值服务，目前拥有的 3600 万平米土地储备遍及内地五十多个城市，其中投资物业所占的土地储备约为 650 万平米。公司在物业开发上主打中高端市场，兼顾城市与郊区，另开发有少量旅游

13、度假。公司 2014 年销售金额为 692 亿物业收入所占比重在一众开发商中位居前列。，排名全国第十位。投资请仔细阅读在本报告尾部的重要法律2中金公司研究部法律本报告由融国际金融（已具备的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国际金所述证及其关联机构（以下统称“中金公司”）对这些的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的、意见等均投资者参考之用，不券的出价或征价。该等、意见并未考虑到获取本报告的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的和意见进行评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律

14、、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，中金公司及/或其关联均不承担任何法律责任。本报告所载的意见、评估及仅为本报告出具日的观点和。该等意见、评估及不一致的研究报告。无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本报告所载意见、评估及可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交中金公司的销售、以及其他专业易观点。中金公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。中金公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能见或建议不一致的投资决

15、策。做出与本报告中的意本报告由受证券证券和期货委员会监管的国际金融证券于提供。的投资者若有任何关于中金公司研究报告的问题请直接国际金融的销售代表。本报告作者的编号已披露在报告首页的作者姓名旁。(“中金新加坡”) 于新加坡向符合新加坡证券期货法及财务顾问法定义下的认可投将无需根据新加坡之财务顾问法第 36 条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。本报告由受新加坡金融管理局监管的国际金融（新加坡）资者及/或机构投资者提供。提供本报告于此类投资者, 有有关本报告之任何，在新加坡获得可向中金新加坡提出。本报告无意也不应，以直接或间接的方式，发送或传递给任何位于新加坡的其他。（“中金英国”）于英

16、国提供。本报告有关的投资和服务仅向符合2000 年金融服务和市场法本报告由受行为监管局监管的国际金融（英国）2005 年（金融推介）令第 19（5）条、 38 条、 47 条以及 49 条规定的提供。本报告并未打算提供给零售客户使用。在其他欧洲区，本报告向被其本国认定为专业投资者（或相当性质）的提供。本报告将依据其他或地区的和监管要求于该或地区提供本报告。特别的证券头寸并进行在法律的情况下，中金公司可能会持有本报告中提及公司所，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到中金公司及/或其相关可能影响本报告观点客观性的潜在利益。投资者将本报告视为投资或其他决定的唯一参考

17、依据。截至本报告发布日前十二研究报告评级分布可从内，中金公司或其关联机构为以下公司提供过投资银行服务：臵地获悉。个股评级标准：“确信买入”(Conviction BUY)：分析员估测未来 612在 30%以上；绝对在 20%以上的个股为“推荐”、在-10%20%，某个股的绝对之间的为“中性”、在-10%以下的为“回避”；绝对在-20%以下“确信卖出” (Conviction SELL)。星号代表首次覆盖或者评级发生其它除上、下方向外的变更（如*确信卖出 - 纳入确信卖出、*回避 - 移出确信卖出、*推荐 - 移出确信买入、*确信买入 - 纳入确信买入）。行业评级标准：“超配”，估测未来 612

18、某行业会跑赢大盘 10%以上；“标配”，估测未来 612某行业表现与大盘的在-10%与 10%之间；“低配”，估测未来 612某行业会跑输大盘 10%以上。仅为中金，和个人不得以转发、刊登、。V150707翻译：月编辑：上海国际金融国际金融市建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 28 层：100004：(86-10) 6505-1166传真：(86-10) 6505-1156上海分公司国际金融（港景街 1 号）上海市浦东新区陆家嘴环路 1233 号汇亚32 层：200120：(86-21) 5879-6226传真：(86-21) 5888-8976国际金融中心第一期 29 楼：(852) 2

19、872-2000传真：(852) 2872-2100SingaporeInternational Capital Corporation (Singapore) Pte. Limited #39-04, 6 Battery RoadSingapore 049909Tel: (65) 6572-1999Fax: (65) 6327-1278United KingdomInternational Capital Corporation (UK) Limited Level 25, 125 Old Broad StreetLondon EC2N 1AR, United Kingdom Tel: (4

20、4-20) 7367-5718Fax: (44-20) 7367-5719国际金融市福田区深南大道 7088 号招商银行25 楼 2503 室：518040：(86-755) 8319-5000传真：(86-755) 8319-9229分公司科学院南路证券营业部市海淀区科学院南路 2 号融科资讯中心 A 座 6 层：100190：(86-10) 8286-1086传真：(86-10) 8286-1106上海淮海中路证券营业部上海市淮海中路 398 号：200020：(86-21) 6386-1195传真：(86-21) 6386-1180建国门外大街证券营业部市建国门外大街甲 6 号SK1 层

21、：100022：(86-10) 8567-9238传真：(86-10) 8567-9235上海德丰路证券营业部上海市奉贤区德丰路 299 弄 1 号A 座 11 楼 1105 室：201400：（86-21) 5879-6226传真：（86-21) 6887-5123杭州教工路证券营业部杭州市教工路 18 号世贸丽晶城欧美中心 1 层：310012：(86-571) 8849-8000传真：(86-571) 8735-7743福华证券营业部市福田区福华6 号免税商务裙楼 201：518048：(86-755) 8832-2388传真：(86-755) 8254-8243南京汉中路证券营业部南京

22、市鼓楼区汉中路 2 号亚太商务楼 30 层 C 区：210005：(86-25) 8316-8988传真：(86-25) 8316-8397广州天河路证券营业部广州市天河区天河路 208 号粤海天河城40 层：510620：(86-20) 8396-3968传真：(86-20) 8516-8198成都滨江东路证券营业部成都市锦江区滨江东路 9 号香格里拉办公楼 1 层、16 层：610021：(86-28) 8612-8188传真：(86-28) 8444-7010厦门莲岳路证券营业部厦门市思明区莲岳路 1 号磐基中心商务楼 4 层：361012：(86-592) 515-7000传真：(86-592) 511-5527青岛中南路证券营业部市武昌区中南路 99 号广场写字楼 43 层 4301-B：430070：(86-27) 8334-3099传真：(86-27) 8359-0535中路