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1、 北 京 广 播 电 视 大 学Beijing Radio &Television University本 科 生 毕 业 论 文 题 目： 北京市公租房管理面临的问题与对策 姓 名： 茹琪学 号： 1011001206360年级专业： 10春行政管理（本科）所属学校： 顺义电大目 录一、 引言II二、北京市公租房现状及相关政策1(一) 北京市政府对公租房申请条件的相关解释1（二）北京市政府对公租房社区管理现状2三、北京市公租房政府在社区管理中存在的相关问题2（一）相关政策对社区居民的影响2（二）基于政府管理者角度3四、北京市政府对公租房在社区管理中采取的相关对策4（一）指导性管理依靠

2、政府41.成立专职管理与服务部门42.大力加强公共设施投资4（二）服务性管理依靠专门组织51.鼓励非营利组织52.开展服务外包业务5（三）群体性管理依靠群众51.个性化的社会活动设计52.组织化群众共同参与6五、结论6参考文献错误！未定义书签。摘要近几年来，我国房地产市场迅速发展，各级政府相继把拉动地方经济增长的房地产产业作为主要的支柱产业。在一些一线城市或者是许多的二线城市等商品房的价格让一些投机者越炒越高，许多只是工薪阶层的人们越来越感觉到购买商品房的压力。为此，我国政府对中低收入人群的住房需求有了明确的指示，对公租房的建设力度有了进一步的加强。本文旨在以北京市公租房社区管理问题为研究对象

3、，着力揭示出北京市公租房社区管理方面暴露的相关问题，根据问题进行分析，并从政府的角度提出了一些对策及建议。 关键词 公租房，政府，问题，对策7北京市公租房管理面临的问题与对策一、 引言随着社会经济的发展，我国在21世纪末开始实行了城市居民住房制度的改革，这次改革不仅推动了中国房地产行业的发展，而且也显著改善了城镇居民家庭的住房条件。近几年来，我国房地产市场迅速发展，各级政府相继把拉动地方经济增长的房地产产业作为主要的支柱产业。人们大多注意到房地产市场能够带来很大的投资收益，所以就造成了国民资产逐渐都投入到了房地产行业上。因此，人们不再把商品房单单只用来居住，也把它看成了一种投资的产品。正因为如

4、此，可以发现还存在一些刚性需求，在一些一线城市或者是许多的二线城市等商品房的价格让一些投机者越炒越高，许多只是工薪阶层的人们越来越感觉到购买商品房的压力。随着这种局面越演越烈的趋势，中央政府开始也看到了所带来的社会影响和政治影响。所以政府为了严格控制过度上涨的房价，采取了一系列的调控政策，如：控制购买二套房的消费、控制紧缩银行的贷款、增加房产税。与此同时，中央政府还对中低收入人群的住房需求有了明确指示，对保障性住房的建设力度有了进一步的加强。在我国保障性住房可以分为经济适用房、两限商品房、廉租房和政策性租赁房这四种主要的形式，现阶段在我国这种保障性住房主要是针对中低收入人群而制定的，所以就形成

5、了供给量与其社会的需求量不平衡的状态，因此中央政府结合实际情况，从2010年起，我国开始在全国各地建设大量的公共租赁房屋，以此来更好地保障社会上存在的那些不能够申请廉租房以及经济适用房，甚至买不起商品房的那些处于中间位置的人群。我们通过调查可以发现，公共租赁房仅仅只是代表着满足了人们居住的基本需求，而并不是意味着具有了更好的居住条件。二、北京市公租房现状及相关政策(一)北京市政府对公租房申请条件的相关解释第一，申请者需为廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。第二，具有北京市城镇户口，并且家庭居住面积人均不足15平方米；家庭成员为3人或以下年收入不足10万元；家庭成员4人或以上年收入不足

6、13万元。北京市住房城乡建设主管部门随时根据本市人口的人均可支配收入水平的变化进行动态调整。第三，具有外省市户口来北京连续工作一定时间，并且具有完全民事行为能力，家庭收入符合第二条的标准，能出示同期暂住证明、住房公积金证明或者社会保险证明等，申请人或者其家庭成员在北京市没有住房。（二）北京市政府对公租房社区管理现状根据调查发现，北京市政府对公共租赁房屋有了明确的政策规定，将全部实行专业的社区化管理，即管人管房结合，也就是说社区居委会对人进行管理负责，房管部门对房进行使用管理，并且对物业服务公司的选聘上给予指导。不仅仅如此，还进一步加强了智能小区的建设，可以通过在网络上建立公共租赁房信息和数据信

7、息的管理，并且通过引入智能化门禁系统、北京移动自动报警系统、智能化的水电气收缴系统等一系列的先进的设备，对公共租赁房给予了大力的支持和全程的服务，不仅实现了小区的安全便利，而且还对小区的管理有了进一步的统一化、智能化和网络化。三、北京市公租房政府在社区管理中存在的相关问题在北京一般的城市社区中可以认为是具有共同的传统文化、价值观以及一定程度上存在的共同的需求和利益的社区居民所在的居住区域，所以就形成了较高的同质性。所以与北京现阶段的公共廉租房存在很大的差别，在属性上入住的居民有着很多不同的地方，因此，就造成了公共租赁房所形成的社区与一般的城市社区具有很大的区别，在对社区的管理上就出现了一些新的

8、问题。下面就政府的一些相关政策分别从公共租赁房的社区居民和政府管理者两个角度来分析存在的特性。（一）相关政策对社区居民的影响通过对北京公共租赁房社区居民的调查发现，社区居民的自身感受对社区的治理上存在特殊的地方。受我国传统的民族心理和风俗习惯的影响，公共租赁房与一般的北京的社区具有的最大的不同点就在于“租”，而不是“买”这个问题，所以就房屋的利益关系就对社区居民和公共租赁房的关系上出现了以下两个问题。第一，政府对公租房的社区管理具有不确定性和强制性。公共租赁房的所有权和居住区是相互分离的，根据政府的相关规定，公共租赁房是由政府投资建设的，所有权属于政府所有，居民只有居住的权力，不能将自己的公共

9、租赁房转租给他人等市场交易的行为。即使公共租赁房用户可以在满五年的租期后购买此房，但是其购买价格是规矩政府的规定来确定，所以就存在了很大的不确定性；并且还明确规定了即使是购买后的公共租赁房也只能用于居住或者是按照购买的价格再卖给政府，不能进行市场交易。第二，在公租房中的居民存在流动性和不固定性。公共租赁房是属于政府所有的，只能通过租赁的方式取得房屋的居住权，选择公共租赁房也只要是为了通过用最低的成本换得一个居住的地方。假若公共租赁房的居住者的收入情况等有了一定的改变，或者是公租房的租赁成本已经不再是最低成本时，居住者会放弃居住公共租赁房的机会，这样就形成了社区居民就有很大的流动性和不固定性。所

10、以很难把一般的社区组织和政府管理方式用到公共租赁房上来，这种流动性和不固定性对于社区的稳定和社区活动的开展都存在很多不利的因素，在一定程度上会给社区的安全带来一定的危害。总而言之，以上特点都使得公共租赁房的社区居民无法形成强烈的依赖感，再加上社区居民的流动性大和不固定性都给社区居民在心理上有着巨大的影响，难以融入到社区之中，在自己所居住的地方没有归属感和认同感，这是在社区建设中最重要的情感元素，在社区的发展和管理上都发挥了至关重要的作用。综上所诉，政府要想解决公共租赁房社区所存在的最重要的问题，首先要解决社区居民的归属感。（二）基于政府管理者角度通过政府采取的一些相关政策，从社区治理的角度来看

11、政府管理者的作用，主要暴露的问题是当前存在着几种角色纷繁不清，针对性的一些服务差的状况频频出现。可以通过以下几点来说明：第一，政府管理者再为社区提供公共产品和一系列服务时，要从每一位社区居民的利益出发。由于政府的地位使得其直接去充当社区公共产品的服务生产者，缺乏竞争对手和竞争压力，从而影响服务效果，有限的公共资源得不到充分利用。在如今，大多数的政府在办理具体社区公共产品服务时，往往都是从部门利益出发，在惯性思维的推动下，只要是在为社区提供公共产品等服务时，并不是优先考虑到社区居民的利益，最终目标难以实现。所以，政府管理者作为活动的管理者就要求更加明确自己的职责，真正做到从社区居民的利益出发，政

12、府管理者应做到专业化、职业化的工作体系。政府管理者就是要满足社区公共的需要,做到为社区居民服务。政府是公共的政府,政府管理者是人民的公仆。政府的管理应是民主式和服务式的管理。第二，政府在对社区进行管理时，一般是通过居委会来执行，政府管理者对社区居委会下达任务，然后对每一位居民进行传达。所以就要求政府管理者必须做到真正从居民的利益出发，真正做到服务与全体居民，为各阶层的居民实现利益的诉求。在公共租赁房所居住的居民与一般的社区居民有着不同文化背景、职业等一系列的问题，所以就存在了很大的不同。公共租赁房社区居民所存在的这些特殊性就给政府管理者在服务和管理上带来了一些困难。在北京为了更好的解决不能够申

13、请廉租房以及经济适用房，甚至买不起商品房的那些处于中间位置的人群的住房问题，政府建立了一些公共租赁房以及一些能够保障住房提携的政策，与此同时还将过去的廉租房用户纳入到了享受补贴的公租房用户之中，更好的为这些住房存在问题的用户解决了住房问题。北京政府所采取的一系列政策为社会上各阶层的人群都提供了住房的保障，满足了不同阶层人群的利益需求，所以就要求政府要更加能够针对不同的人群进行管理，而这也成为了较难解决的问题之一。四、北京市政府对公租房在社区管理中采取的相关对策在北京市公租房社区较以往的一般的社区存在着很多的不同，所以就要求在社区的治理上也需要有不同的治理模式。通过对公租房社区的特点分析以及结合

14、社区治理理论，可以将公租房社区的治理机制分为：政府指导、专门组织服务、居民积极参与三个方面。（一）指导性管理依靠政府对于公租房政府给予指导管理，并作为治理主体，并不是说政府对社区的每个方面都要进行治理。通过对公租房社区居民的调查分析，表面这个群里大多属于中低收入者，包括一部分居民可能没有受过良好的教育，不能够有意识的建立起自己的社交网络，所以对于社区的社会关系也就更难于获得收益，对于工作或者其他的信息存在难以掌握的问题，就造成了社区居民对社区的治理上缺乏积极的参与性。具有这些特征的居民往往把自己看作为一个 独立的主题，很难自觉地让自己融入到社区这个大的集体之中。因此，政府采取一些办法对公租房的

15、社区进行治理：1.成立专职管理与服务部门 北京在公租房的社区治理上把政府作为主导地位，政府通过社区的整体进行规划建设。政府通过在社区设置治理部门，及时掌握社区里一些情况的资料，从而更好的解决公租房居民的需求，更好的利用社区公共产品和公共服务的方式，对专门的服务机构给予更好的指导和对公共产品的供给给予更多的关注。与此同时，居民还可以通过政府设置的治理部门来了解政府对社区所采取的治理行为，居民能够更好更便捷的为政府进行监督、评价工作。政府设置的职能部门具有以下管理特地：社区治理部门的开放性。政府通过社区设置的治理部门，在性质上来看是具有一定的行政色彩的，在社区里也存在一部分居民没有对社区的决策能力

16、和意识参与，就会导致利益的诉求被排斥在外。政府治理部门的设置更好的使居民直接接触到了政府，在一定程度上降低了在治理过程中存在的不公平性，还能够为政府提供及时的社区信息。因此，这样的治理部门要对社区里的每一位居民开发，并考虑到社区中每一位居民的利益所在。2.大力加强公共设施投资 在社区建设上，基础设施作为社区公共产品的一部分，是一种有形的公共产品，基础设施的质量好坏居民可以直接被感知。公共设施的建设投入包括公共空间的建设，公共空间是对全社区居民开发的一个空间，是居民互相来往，举行活动的空间。根据调查发现，居民对社区的满意度与公共空间的建设成正比，居民对社区满意度高就会促进对社区的归属感。因此，要

17、加强基础设施建设，提高居民对社区的满意度，增强其居民对社区的归属感。（二）服务性管理依靠专门组织在北京以下普通的社区中，政府和一些社区组织负责提供公共产品和服务。政府和社区组织作为主体都存在各自的缺点，如：政府不够专一，社区组织不够专业等。对于政府来说，公共产品和服务仅仅是治理社区主导的一部分，政府在社区治理中处于总体规划的主体地位，其具体的治理措施不如政府完成，而是由其他组织完成，假若社区里的每一项服务都由政府来完成，这样就会给政府带来更大的负担。对于居委会或者是其他社区里的组织并不具备专业的知识和技能，他仅仅是由社区居民内部组织起来的，在处理社区服务过程中的问题时并不能以一个专业人士的角度

18、进行分析处理。所以根据以上问题，一些地方政府在一些城市中制定了相关的社区治理办法，设立专门的社区组织机构，从事社区工作的人员具有良好的声誉，是一项崇高的职业，并且具有较高的学历和专业的技能，政府给予这些专业的社区人员丰厚的薪资。而在北京的社区治理中，并没有看到实质性的影响，大多数的社区工作者并不具备专业的技能，而且仅仅获得很少一部分的薪酬。所以为了解决这一问题，进一步加强营利性企业，应做到以下几点：1.鼓励非营利组织 在社区中，这些非营利性的组织提供公益性的服务，政府对其给予政策和资金方面的支持。但是，政府必须对这些非营利性的组织进行审核，审核通过的才可以为社区提供公共产品和服务，所以结合现阶

19、段的情况来看，应当把审核的标准放宽些。2.开展服务外包业务 在社区中设立社区服务基金，政府通过承租者的租金获得，社区中的公共产品和服务外包给企业。政府对具有外部营利性的组织进行审核，为社区提供所需要的服务，政府还可以购买其提供的产品和服务。这就使这些营利性企业之间相互竞争，更加有利于这些营利性企业降低成本、提高效率、为社区提供更好的服务。（三）群体性管理依靠群众在北京社区治理中，居民参与其中可以分为两种形式：政府和个人。政府通过执行其相关职能，更好的为社区居民服务。在社区的公共产品和服务上，直接关系着居民自身的利益，所以无论是政府还是个人，自己本身都会参与到社区公共产品和服务中来。与此同时，在

20、社区的治理过程中，各个群体在治理决策中的社区利益都包含在了社区治理之中，所以居民的共同参与对于政府的治理起到很大的提升作用。培养居民的社区意识，提高社区居民参与治理的积极性。政府可以通过以下几种方式来促进北京公租房社区居民参与的积极性：1.个性化的社会活动设计 针对社区居民的不同需求，对不同层次的服务需求提高个性化、创新性的社区服务。例如在北京一些公租房中就设立了就业交流中心，建立不同职业人群的交流会，社区居民相互了解，学习不同领域的工作知识，从而进一步提高了社区居民的择业能力。不仅能够从社区公共服务中获得收益，而且还增加了居民对社区的归属感。2.组织化群众共同参与 在社区治理中最有效的手段是

21、进行居民的组织化参与。可以通过在社区以外建立其他多元化的社区组织。例如一些北京的社区中，在日常生活中社区党组织带动其他居民共同参与到社区的治理中，并起到了先锋模范的作用，一些青年和退休人员自愿组织社区志愿服务工作，为社区中的一些老年人和低收入人群进行服务，不仅调动了社区居民的积极性，而且还增加社区的归属感。五、结论本文主要是通过对北京公共租赁房产生的新型社区为主要研究对象就行研究分析，指出公共租赁房的社区居民与一般的社区居民在结构方式上存在的差异得出总结，在治理公租房新型社区的过程中会遇到两个方面的问题：第一，从社区居民自身的感受进行分析，由于公共租赁房对于居民来说知识暂时性的租住，所以就造成了公租房存在很大的流动性和不固定性，导致了居民在公租房社区中存在缺乏严重的归属感和认同感；第二，从政府管理者的服务范围来分析，政府为社会上各阶层的人群都提供了住房的保障，无论从农民工还是到大学生，满足了不同阶层人群的利益需求，所以就要求政府要更加能够针对不同的人群进行管理，满足各阶层的利益要求，为工作增加了一定的难度。因此，公租房的社区管理工作不仅仅只能通过社区居民，还要依赖于政府、其他组织以及居民共同参与完成。首先，公租房的社区管理通过政府加以