房地产项目开发设计管理培训讲义

1、l 现代意义上的设计管理最早出现于20世纪中叶，1966年英国皇家艺术学会第一次设立的设计管理大奖成为“设计管理”概念确立的标志性事件。l 70年代中期，伦敦商学院等院校开设的关于设计学的研究生课程最终导致了设计管理课程的发端。l 1982年该学院在1976年设计管理委员会的基础上正式成立了设计管理研究单位。l 现在设计管理的课程教育在商学院及设计学院中都有设置，但总体趋势是回归到以设计为主导的设计学院中，并且逐渐发展为现代设计学的一个重要学科分支。 第一部分 设计管理的定义第一部分 设计管理的定义“设计设计”同时作为名词和动词出现在字典里：同时作为名词和动词出现在字典里：l 设计作为名词名词

2、时，可以理解为一个设计行为的结果，这包括我们日常生活中经常接触的产品、服务、室内装修、建筑或软件，由此，“设计管理”的定义可以理解为一个设计项目的管理一个设计项目的管理。l 设计作为动词动词出现时可以理解为以使用者为中心的解决问题的过程，这时的“设计管理”可以当做管理设计过程的工具。管理设计过程的工具。 凯萨琳贝斯特美国设计管理概论 管理是指：在一定组织中的管理者，在一定的环境一定的环境下，运用一定的职能职能和手段手段来协调协调他人的劳动，使别人同自己一起高效率高效率地地实现实现组织既定目标既定目标的活动过程。第一部分 设计管理的定义管理的四个要素：管理的四个要素：l 管理主体：回答“由谁管”

3、的问题；l 管理客体：回答“管什么”的问题； l 组织目的：回答“为何而管”的问题； l组织环境或条件：回答“在什么情况下管”的问题。管理的目的：管理的目的： 第一部分 设计管理的定义管理的四个忌讳：管理的四个忌讳：l 管理主体，各自为政；l 管理客体，避重就轻； l 组织目的，含混不清； l 组织环境或条件，缺乏系统。管理的大忌：管理的大忌： 第一部分 设计管理的定义项目启动项目启动项目计划项目计划 项目执行项目执行 项目控制项目控制项目收尾项目收尾项目管理的项目管理的5个阶段是：个阶段是：第一部分 设计管理的定义房地产的设计管理：房地产的设计管理：l 三大控制：三大控制：进度控制，质量控制

4、，成本控制l 两大管理：两大管理：合同管理，信息管理l 多方协调：多方协调：营销协调，招投标协调，成本协调，工程协调，物业协调，设计单位协调，规划协调，审图协调，公司内部决策协调。第一部分 设计管理的定义管控要点管控要点l 规划带动土地溢价；l 产品内涵（房型、配置）带动产品溢价;l 附加值（立面、景观）带动形象溢价。终极目标：终极目标：合理控制造价，尽可能创造价值。合理控制造价，尽可能创造价值。第一部分 设计管理的定义第二部分 房地产项目开发流程主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段 项目策划阶段项目立项设计管理阶段采购管理工程管理阶段 客户关系管理阶段销售管理阶段注： 为某阶段的主导的专

5、业任务，其输出条件为其他阶段的输入条件第二部分 房地产项目开发流程第二部分 房地产项目开发流程项目论证阶段要回答的问题项目论证阶段要回答的问题：l本项目在技术上是否可行？ l经济上是否有生命力？l财务上是否有利可图？ l能否筹集到全部资金？ l需要多少资金？ l需要多长时间能建立起来？ l需要多少物力、人力资源？ 第二部分 房地产项目开发流程概括起来，可以说有三个方面概括起来，可以说有三个方面l一是工艺技术技术部门回答l二是市场需求营销部门回答l三是财务经济财务部门回答l 市场是前提，市场是前提， 技术是手段，技术是手段， 核心问题是财务经济，即投资赢利问题。核心问题是财务经济，即投资赢利问题

6、。 其它一切问题，包括复杂的技术工作、市场需要预测等都是围其它一切问题，包括复杂的技术工作、市场需要预测等都是围绕这个核心，并为此核心提供各种方案。绕这个核心，并为此核心提供各种方案。 第二部分 房地产项目开发流程项目立项阶段项目立项阶段 策划定位要完成的工作策划定位要完成的工作l 市场定位与产品设计定位l 市场推广策划l 项目销售策划（项目销售阶段）第二部分 房地产项目开发流程设计管理阶段的工作设计管理阶段的工作l 设计采购 l 设计进度控制 l 设计的标准化管理 l 设计成果认定 l 设计后评估第二部分 房地产项目开发流程第二部分 房地产项目开发流程设计过程的项目管理类型设计过程的项目管理

7、类型设计流程：设计前期准备阶段设计流程：设计前期准备阶段第二部分 房地产项目开发流程设计流程：设计过程设计流程：设计过程第二部分 房地产项目开发流程设计流程：成果报批设计流程：成果报批第二部分 房地产项目开发流程设计采购原则设计采购原则l选择最合适的设计单位l选择合作过的单位l选择服务反应迅速的单位l建立战略合作单位第二部分 房地产项目开发流程设计采购中不同设计委托方式设计采购中不同设计委托方式第二部分 房地产项目开发流程设计采购中不同划分方式的设计委托合同结构设计采购中不同划分方式的设计委托合同结构第二部分 房地产项目开发流程各重要阶段设计采购计划各重要阶段设计采购计划第二部分 房地产项目开

8、发流程设计的标准化管理设计的标准化管理l 设计任务书的编制尽可能明确设计要求，尤其重要的是要在设计任务书中反映营销定位要求。l 对设计院的掌控合理的进度是保证设计质量的重要因素；密切的沟通避免少走弯路；上会前充分的准备工作确保听证会取得预期成果。l 使用标准化模板保证业主的需求得到量化体现；减少不必要的审核难度；便于信息标准化管理。第二部分 房地产项目开发流程l我们应该比设计单位更内行，但我们不是审图员；l我们不审图，但我们更关心产品的品质；l国家规范要求之外，我们有自己的企业要求；l不要在本设计阶段就急着解决下一阶段的问题，但应该时刻贯彻产品的实用和工艺的可行。第二部分 房地产项目开发流程施

9、工阶段的设计配合施工阶段的设计配合l 信息对等是施工阶段设计配合的重要保障。l 样板房是重要的营销道具，也是精装产品的实验样品，设计人员一定要定期跟踪。l 尊重设计单位，坚持设计权威性，越早发现问题并坚持按图施工是工程质量和工程进度的有力保障。l 设计可以改，但一定要以品质为前提，图纸上的问题不要留到工地上去解决。第二部分 房地产项目开发流程销售管理阶段的销售培训销售管理阶段的销售培训l 给销售人员提供培训，使之对建筑设计有所认识。l 扬长避短，突出产品优势。l 配合完成精装房交房验收，在交房标准样板房中体现各种数据。l 协助完成交房、收房标准，甚至提供房屋使用说明书。第二部分 房地产项目开发

10、流程项目后评估项目后评估l 不吃两遍苦，不受二茬罪。l 建立战略合作单位，缩短采购周期。l 引进竞争机制，与优秀的团队长期合作。第二部分 房地产项目开发流程l 项目管理中借用复盘说法特指项目经验教训的总结，它既可总结相关方法，推广优良经验，也可形成标准和规范，避免重复性的错误再犯。l 复盘还可起到案例培训的功效。对每位同事而言，项目进度紧张时真的很难有时间去权衡最优方案，而通过复盘积累，以后遇到类似场景可能就知道如何去应对。复盘是形成项目自身完善机制的重要一环。复盘一般在项目开业（或交房）后复盘一般在项目开业（或交房）后3-6个月进行。个月进行。项目复盘项目复盘 复盘，原本是围棋术语，指对局完

11、毕后复演该盘棋的记录，以检查对局着法复盘，原本是围棋术语，指对局完毕后复演该盘棋的记录，以检查对局着法中的得失关键。中的得失关键。复盘的成果包含两个部分：复盘的成果包含两个部分：l 对普遍性的问题达成共识，形成决议，落实到公司标准化流程或技术规范中。l 针对项目特殊的问题，形成解决方案后，限定责任部门并限期完成整改。第二部分 房地产项目开发流程参与复盘的部门参与复盘的部门l技术管理部门l工程管理部门l营销部l财务和成本部，l项目公司设计部、工程部、成本部、 营销部、财务部l商管公司（商业项目）l物业公司（住宅项目）l各主力店（提供反馈意见）l普通消费者或媒体（提供反馈意见）第二部分 房地产项目

12、开发流程复盘的主要内容复盘的主要内容: :l 项目开发建设过程中的问题研讨和经验总结。l 各个部门之间沟通薄弱环节的完善。l 寻找项目公司和内部客户（商管及物业）之间的矛盾及解决之道。l 开发商和外部客户（小业主，消费者，主力店，商家）之间的问题反馈及研讨。l 形成决议，成果转化为技术规范或工作流程。落实解决方案。第二部分 房地产项目开发流程第三部分 设计管理阶段中技术管理人员的角色和工作方法流程第三部分 设计管理阶段中技术管理人员的角色和工作方法流程审图程序审图程序第三部分 设计管理阶段中技术管理人员的角色和工作方法流程各重要阶段的设计成果认定与审图要点各重要阶段的设计成果认定与审图要点设计

13、进度表总进度是否合理;各阶段进度是否合理;设计进度受否结合采购进度;是否预留审核、修改时间以及政府报批时间;是否考虑节假日因素;是否考虑开工因素（尤其是北方的冬季施工问题）。第三部分 设计管理阶段中技术管理人员的角色和工作方法流程各重要阶段的设计成果认定与审图要点各重要阶段的设计成果认定与审图要点设计任务书阶段周边条件描述是否准确，对5种边界线以及退界的描述是否清晰;设计依据、地方特殊法律法规的搜集是否完成;上位规划条件，经济技术指标表述是否准确;产品要求，如房型配比，车位比例等是否与策划定位报告一致;对室外总体的设计特殊要求是否明确（景观，管线走向，地下室停车方式等）;成果要求是否满足集团报

14、审+政府报审的需要。第三部分 设计管理阶段中技术管理人员的角色和工作方法流程各重要阶段的设计成果认定与审图要点各重要阶段的设计成果认定与审图要点建筑方案阶段经济技术指标是否与上位规划有冲突；退界、日照条件是否满足；产品在总图上的分布是否合理，大小房型产品的分布是否结合景观及位置优势；产品面积段，停车方式，风格造型，车位配比是否满足策划定位；是否结合地形做到土方平衡；消防车道，转弯半径是否满足；车库出入口，配套用房等影响楼盘品质的因素的处理方式；是否预留绿化空间、预留室外综合管线空间；各功能建筑组团之间的交通组织是否合理；室内功能布局是否合理；是否结合分期开发要求；成本框算是否合理。第三部分 设

15、计管理阶段中技术管理人员的角色和工作方法流程各重要阶段的设计成果认定与审图要点各重要阶段的设计成果认定与审图要点建筑扩初阶段图纸应完成方案审核是提出的所有修改要求；建筑外立面檐口，阳台，窗台，遮阳，空调板，雨棚。门窗等构造细部的构造做法是否合理；建筑及场地排水组织；总图是否结合景观方案的要求；车库出入口，配套用房等影响楼盘品质的因素的处理方式；房型是否结合室内方案的要求；门头，门卫，配套商业，围墙，分户墙设计是否遗漏；结构选型是否合理；机电用量是否合理；室内机电线路，管井位置是否合理；覆土是否满足景观的要求；成本概算是否合理。第三部分 设计管理阶段中技术管理人员的角色和工作方法流程各重要阶段的设计成果认定与审图要点各重要阶段的设计成果认定与审图要点景观方案阶段总图是否同建筑方案总图匹配并无重大调整；景观结构是否明晰；规划层级是否明确，投资使用是否合理；入口，门头，围墙，分户墙的设计是否合理；微地形处理是否合理；软硬铺地的比例；是否为室外综合管线留出空间；标识系统点位分布；灯光系统概念；成本使用是否合理。第三部分 设计管理阶段中技术管理人员的角色和工作方法流程各重要阶段的设计成果认定与审图要点各重要阶段的设计成果认定与审图要点室内（精装交房）设计风格是否满足策划定位的要求；线脚选型是否统一；墙体拆除建议