美丽朋城销售策划案

1、漂亮朋城销售筹划案美丽朋城销售筹划案胡奎00 六年二月一、工程简介1、工程差不多情形：总建筑面积： 28798. 94 m1住宅面积： 18835. 80 m7商铺面积 : 5470. 49 m7可销售机动车位：地下 113个(4054. 33 m1)建筑密度： 29. 75%绿地面积 : 2985. 52 ml绿地率： 30. 49%容积率： 2.61总户数： 320 户主力面积： 39-59 nV占地 14. 69 亩，地块呈条状弧形2、工程其它情形：本项忖位于贝森路与东顺路交汇处， 三环路苏坡立交桥内侧，处于口前房地产开发 较火爆的金 沙和光华片区。项 U 西北面临三环路 10000平米

2、市政绿化带，周边现状除部 分拆迁安置房外，空 置土地 LI 前已相继开发 (上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城 )。、主交通鼎三环路交通方便，一公里范畴内有八条公交线路：13、 17、32、35、78、84、309、512 路。治安状况项口紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。购物与娱乐项 U 500 X 内有大型农贸市场和北京西单超市， 2000 米范畴内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场 :海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。医疗卫生满地可医院、青羊区笫三人民医院、成都市疗养院。学校教育四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区

3、实验中 学、树德 中学分校、青苏职中、贝森小学。金融效劳项 H 公里范畴内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。结论：本工程位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，以后的餐饮一条街，具有较强的商业价值。 LI 前成都市房地产业所处宏观市场背景是近 年来最为有利的；同 时，随着都市进展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产 类型正面临着空前的市场机遇与 开发前景。成都小户型房地产将面临庞大的市场时机。二、市场定位住宅：1、自住型消费群： (90%)年龄结构： 25-30岁的单身贵族 ；( 30%)25-35 岁的二人世界； (60%)退休的二

4、人世界； (10%)职业结构：企业中、低层工作人员；购置用途：短期过渡；购置状况：一二次置业；适应描述：对户型设汁和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，适应在本区 域工作、生 活；圉。注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业治理、居住氛2、投资型消费群： (10%)年龄结构： 35 岁以上； 职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民； 购置用途：偶然居住，要紧用于投资； 购置状况：二次置业； 适应描述：注重位置、周边配套及进展状况， 注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳固性。3、差不多数据测算(1) 以 39 nf 户型为例：假设选择 7成 20

5、年银行按揭贷款，年利率 5. 508%；单价3850元/nf;总价款 150150 元；首付款 45150 元；按揭贷款 105000 元；月供款 722. 715元。(2) 以64 nf户型为例：假设选择 7成 20年银行按揭贷款，年利率 5. 508%；单价3600元/nf;总价款 230400 元；首付款 69400元；按揭贷款 161000 元；月供款 1108. 163元。商铺1、定位分析工程定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街，建筑从外观形状设计表达显现代都市时尚气息？一二楼铺面为 4. 2米层高，面积50-289平方米不等，可随意组适宜合。商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客

6、户，因为社区以后客流量大、现状商业较少，而周边房地产进展空间专门大，同时该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场根底最成熟的商业房地产类型，专门适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相比照拟低，空租率比拟低，租金收益能够得到保证；另一方面，假设住宅项H规模大，居住人口消费能力强，其投资收益能够专门好得到保证。2、投资分析以50卅一层铺面为例：假设选择5成10年银行按揭贷款，年利率6. 12%;单价8000元/nf ；总价款400000元；首付款200000元；按揭贷款200000元；月供款2232.4元；租金40元/耐；目前该片区底商租金价投资回报率：约6%。三、

7、销售打算1、价格制订策略 低开高走； 平稳增长； 扫尾期做盘； 力争短平快。时期打算销售套所占百分比%住宅橱卫装 修均价元/Itf优待第一时期内部认购期3210%3600一次性2%按揭1%第二时期公布出售9630%3650一次性3%按揭2%期第三时期强销期9630%3700一次性3%按揭2%第四时期持销期6420%3600一次性2%按揭1%第五时期扫尾期3210%3600次性2%按揭1%合计320100%铺 面 销 售 进 度 和 住 宅 尽 量 相 同 需依照以上销售打算及策略制定资金回笼打算及进度，估量销售期限为5 7个月四、广告宣传1.报纸广告优点：报纸媒体传播的信息理性全面，能够传播较

8、复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时刻性强，信息传递迅速；灵活性高，它能够依照广告整体策略的要求，选择不同 的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版 面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信任，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时刻短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采纳重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住时机，推出软文小新闻。本地一些主流杂志的广告宣传，如?居?周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。釆纳夹报的形式本钱相对

9、较低，但宣传成效弱于报纸版面。2. 公交站台广告目前大多数销售成功的楼盘工程都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，连续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽工程的阻碍力。3. 丄地围墙宣传画路人的注要紧以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引 意。建议漂亮朋城项 LI 工地用墙广告宣传设计布圉， 应突出漂亮朋城的整体 VI 特点，加强 LOGO 、 色彩、文案的视觉冲击。4. 条幅广告悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积 可达 100 平方米以上，以电脑喷绘为主。专门是漂亮朋城

10、幕三环外墙的条幅展现宣传， 能够清晰展现给三环 开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。5. 网络宣传申请空间建立工程网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品， 如搜房网、 焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的 客户。6. 楼书设计楼书乂称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情形的广告画册。从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不管从纸张的选用、内容的详实都具有较高 规格，同 时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的 成效，使资料的的使 用寿命更长。五、销售策略1. 传统销售模式即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户

11、 来访、上门来访，销售员通过讲解介绍 促使下单。 销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍工程的差不多信息情形， 并突出项 LI 卖点，对 项 LI 同类产品进行举例比照；针对投资的客户应引导其投资分析， 为客户分析投资前景、本区域 的进展规划、产品的优势、回报率，排除客户异议，建立 信任关系最终成交。2. 直销模式印制 DM 单，通过二种形式发送：第一，对选择目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、 会所等， 以直投或邮寄的形式发送宣传资料。 销售员对有把握的口标客户还应该进行上 门拜望进行深入沟通。 第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料， 如在以项 LI 为 中心半径 1000M 的周遍

12、辐射区域， 在这一区域人口密集的位置进行资料发送苏坡乡、 132 厂、财大片区。3. 好邻居模式购房款 1%活动打算 送纪念奖；抽奖当通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已 的返点优待，老客户多介绍那么多优待。4. 买房中空调通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本 每月召集已购房客户 30 户进行抽空调活动，中空调奖名额为 10 户，另外 20 户 天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户 下单。四、 销售监控1 ?对每月时期销售量进行监控2 - 目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化 3?应付款方式监控

13、分析 对广告成效，包括创意、认知率、来访客户量进行监控 4?对广告创意、广告题材的反映进行监控 3?对价格进行监控，分析 U 标客户价格评判反映 6-对市场走势进行分析7 ?对周围竞争楼盘进行分析，采取适度计谋。五、具体工作实施内容及要求1. 市场调查及研究 派出调研人员进行市场调查和问卷访问 组织人员调查同类市场，进行同类物业比拟分析 数据汇编整理，分析 撰写市场调査报告2. 市场定位 工程概况书：由开发商提供 产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等 产品文化定位：产品品质、建筑风格 市场目标定位：客户群定位 价格定位：本钱因素、市场因素、环境因素3. 销售关系预备及建立

14、 销售面积确定 按揭银行洽谈 选定广告公司：实施筹划思路，表现楼盘卖点 选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传 选定装饰公司：售楼处及样板房装饰 选定宣传媒体 预售许可证4. 工程包装工作 工程 VI 设计建议采纳漂亮朋城，终爱一生标语 地盘外墙 售楼处建议釆纳在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，本钱估量，另行 地盘看板 售楼资料预备 售楼书 买卖合同 价格表 销售流程及买房须知 买房认购书 投资置业指南 物业治理及装修标准5 . 销售物料预备 楼盘模型 全景喷绘图 展板 售楼办公用品 售楼处保安选聘：代表日后物管形象 6.筹划操作及人员培训 新闻炒做：视市场动态进行宣传 房地产展销会 开盘典礼：

15、开盘前一周内的包装活动 人员培训：自我培训周边市场感性认识讲座培训售楼知识及方法话术培训项知识问答拟交易 上岗考虑口试及笔试7?公布出售 开盘典礼：展现物业形象，吸引客户，入市 报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应 售楼处治理：操纵现场气氛，处理紧急事件 工作总结及调整：确保销售符合市场实际 展销会：集中销售，刺激购置 咨询处开展：客户登记，沉积客户a工程强销 报纸广告：公布物业及时信息，艺术推介项日 媒体评论：见解推介本工程 客户酒会：进行客户酒会，树立口碑安排操作培训模 组织看房团：有效组织，制造利用团购效应 媒体炒作：为促销活动推波助澜 银行现场按揭会：壮大售楼处气概，利于炒作 售楼处治理：操纵售楼气氛，处理紧急事件 工作总结