房地产经营与管理(一)

1、中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问房地产经营与管理（一）房地产经营与管理（一）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习中有点滴启示。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问房地产经营与管理（一）房地产经营与管理（一）分八部分讲解分八部分讲解一、对房地产市场相关概念的前沿探索二、房地产开发相关数据及房地产开发管理三、房地产市场个别问题探讨四、房地产市场营销管理五、房地产交易与权属登记管理六、租售比的实质与管理七、上海住宅建设“十五”计划的主要

2、内容八、房地产价格评估新方法拓展中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问一、对房地产市场相关一、对房地产市场相关 概念的前沿探索概念的前沿探索 导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（一）（房地产）管理概念的不（一）（房地产）管理概念的不同认识同认识n“management” 意指经营、管理、操纵、驾驶等。n“administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问1 1、（房地产）管理的、（房地产）管理的概念

3、概念 成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问2 2、机制（生产、机制（生产流通流通消费）消费）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问3 3、城市建设的怪、城市建设的怪圈圈n区位-第一代住宅n配套-第二代住宅n环境-第三代住宅n生态-第四代住宅中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（二）房地产概念（二）房地产概念的定位的定位1、房地产： 房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例）2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。中国最大的地

4、产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（三）土地概念的（三）土地概念的拓展拓展n土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体） 有限性n土地的特点： 集资性 扩延性 生地n劳动产品 毛地 熟地 n土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（四）土地权属的（四）土地权属的改变改变1、所有权：所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。2、使用权：使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（五）土地使用制度的历史沿革（五）土地使用制度的

5、历史沿革中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（六）土地使用方式的认识（六）土地使用方式的认识n收土地使用费n出让（协议、招标、拍卖）+挂牌n转让n划拨n其他（出租、作价入股等）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问二、房地产开发二、房地产开发相关数据及房地相关数据及房地产开发管理产开发管理中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（一）房地产开发相（一）房地产开发相关数据关数据1、公司数、公司数中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问2.批租数 历年上海市土地使用权出让情况表历年上海市土地使用权出让情况表 年年 份份1988-1991

6、199219931994199519961997出让地块数（幅）出让地块数（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出让面积（万）出让面积（万）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年年 份份19981999200020012002累计累计出让地块数（幅）出让地块数（幅）1326111913251981119610209出让面积（万）出让面积（万）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问3.相关数据住宅投资（增加值）

7、/GDP5%-供不应求住宅投资（增加值）/GDP8%-供过于求上海6.9%离10%还有较大的空间。2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。2005 13.9平方米/人，合建筑面积28平方米。2007 14.9平方米/人，合建筑面积30平方米。2010 16.6平方米/人，合建筑面积32平方米。2015 19.2平方米/人，合建筑面积35平方米。中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（二）房地产开发程序管理（二）房地产开发程序管理中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问1、多余的话House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）n开发

8、的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问2、住宅建设工程实施与规划管理关系图 住宅建设工程实施过程住宅建设工程实施过程 城市建设管理过程城市建设管理过程可行性研究报告建设工程施工建设工程使用土地建设工程竣工建设工程设计建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设用地规划管理规划实施检查监督建设工程规划管理中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问3 3、开发程序、开发程序（1）决策（2）前期a、美国熊猫（中国）公司策划经过、单独设计与整体设计b、出

9、让土地及实例 c、审图公司中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（3）施工（建设施工）抓好：三 控（进度、质量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一协调（组织协调）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（4）竣工验收与交付使用验收、物业管理（谁开发谁管理） 新建住宅交付使用许可证-验收合格可使用。 物业管理早期介入 前期物业管理 物业管理 项目设计启动 项目竣工验收出售 业主委员会成立中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（三）房地产开发项目可行性研究（三）房地产开发项目可行性研究1、项目背景与概况2、基本数据3、成本估算（华联房产公司打桩、

10、阳光厅、东方明珠选址及玻璃等） 4、进度安排5、资源供给6、市场分析7、财务评价8、风险分析（西宝兴路）9、国民经济评价10、结论（唯一）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（四）房地产项目评估管理1、市场研究（基本面）A、一般因素分析（宏观）B、相关因素分析（微观）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问2、财务评价（技术面） a、传统评估技术b、现金流评估（价与时间不成比例）c、财务内部收益率评估（重点）财务内部收益率投资回收期衡量项目盈亏的主要指标中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问三、房地产（管理）个三、房地产（管理）个别问题探讨别问题

11、探讨中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（一）居住房地产投资价值的疑惑（一）居住房地产投资价值的疑惑中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（二）关于居住小区环境（二）关于居住小区环境的思索的思索1、空间环境硬件中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2、生态环境（ISO14000） 生态环境是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统非生命物质生命物质无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等）有机物质（腐殖质等）气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）生产者（绿色植物）消费者（各种动物）分解者（细菌、真菌、食腐

12、动物）智能住宅小区智能化内容：信息通信系统、安全防范系统、建筑设备监控系统、物业管理系统四大部分。有基本配置和可选配置。中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问3、视觉环境4、人文环境5、交通环境中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（三）房型与价格的误区（三）房型与价格的误区中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问1、房型（1）是板式还是点式（2）户室（比）（3）建筑面积（4）车库中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问2、价格中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（四）经营（四）经营123123 中国最大的地产资料下

13、载基地 http:/ 国中地产顾问四、房地产市场营销四、房地产市场营销管理管理中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（一）房地产市场营销（一）房地产市场营销分析分析三个阶段：宣传、沟通阶段；谈判阶段；签约阶段。（大定、小订）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（二）房地产市场宣传的主要手段（二）房地产市场宣传的主要手段中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（三）房地产定价方法与策略（三）房地产定价方法与策略1、方法2、策略（技巧）中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问五、房地产交易五、房地产交易与权属登记管理与权属登记管理 房地

14、产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度和房地产权属登记发证制度（另一项是土地使用权出让制度）。中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问六、租售比的实六、租售比的实质与管理质与管理中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（一）租售并存（一）租售并存 合理租售比价的原则：在住房有效使用年限内的租金总支出大于或等于同期售价的总支出，这样买房才比租房合算。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（二） 租售比价推算 11105.0112/1112/112122iiiiinnVR中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问七、上海住宅建设七、上海住宅建设“十十五五”计划的主要内容计划的主要内容中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（一）指导思想（一）指导思想中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（二）总体思路（二）总体思路n“一个出发点”n“两个目标”n“三个面向” n“四个必须” 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（三）发展目标（三）发展目标中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问（四）发展布局（四）发展布局（1）依托交通干道进行住宅开发；（2）借助经济商业圈进行住宅开发；（