安徽省城镇化与房地产价格互动机制研究

1、安徽省城镇化与房地产价格互动机制研究关键词：城镇化；房地产价格；协整分析；因果关系；互动一、引言城镇化Urbanization对于任意经济体而言，随着经济程度的不断提升，人民生活的进步，都将会成为经济社会开展的必然。根据开展经济学理论，当资源在某一地区聚集，并形成增长极，那么该区域对周边地区将会发挥其辐射效应，从而吸引周边农村人口向城镇转移，原有的城镇规模扩大。根据国际经历以及开展经济学理论，一个国家或地区的城镇化程度，一定程度上反映了该国家或地区的经济开展程度。因此，我国政府将城镇化率看作是反映经济开展程度的一个重要指标。随着我国改革开放以来城镇化进程的快速推进，关注城镇化率数据变动的同时，

2、城镇化带来的其他影响同样值得重视。在城镇化所带来的众多经济、社会影响中，房价的变动便是社会关注的焦点之一。由于城镇化对人口分布的影响，必然引发城市住房供需关系的变动，当一个国家或地区的城镇化率处于快速上升阶段时，研究城镇化对住房供求关系的影响，对于保障城镇人口住房、实现国家经济稳步开展和社会和谐有着重要的意义。二、安徽省城镇化与房地产价格的特征性事实一安徽省城镇化的线性特征目前通用的衡量城镇化率的方法主要有两种，一是采用城市建成区面积占总面积的比重，二是采用城镇人口占总人口的比重。本文选取后者作为城镇化率的衡量指标。根据美国地理学家Northam提出的关于国家城镇化开展的S型曲线，当城镇化率超

3、过30%时，其城镇化历程呈现出明显的加速开展状态，并且在70%左右开始呈现稳定开展态势。从安徽省城镇化进程来看，该比率从2000年的28%持续上涨，2021年到达47.86%，正处于30%-70%的区间。但是从变化趋势来看，安徽省城镇化率程度呈现出平稳开展趋势。二安徽省房地产价格变化趋势分析详见图3三、安徽省城镇化与房价的互动机制分析一城镇化对房地产价格的影响途径目前学术界关于房地产价格的衡量方法较多，归纳起来主要有： 商品房销售额除以商品房销售面积、全国住宅价格指数以及商品房平均销售价格等。基于统计简便性及数据可获性，本文采用商品房平均销售价格来表示。根据房地产销售价格的构造构成来看，其包含

4、了土地价格、前期房屋设计费用、工程造价费用、开发管理费用和房地产开发企业进展房地产开发所应得的利润和应该缴纳的税费等。根据房地产供求对房地产价格的影响来看，房地产除了受到其本钱构成的影响，还受到房屋本身区位位置、房地产需求数量、需求人群的收入、政策等其他因素等的影响。随着城镇化程度的不断增加，首先会影响房地产的需求情况，此外，房地产价格本钱的构造因素会发生相应变化，从而共同影响房地产价格。一方面，城镇化率的提升将会对不同区位的房屋价格产生推高性影响。城镇化程度较高的区域或城市一般整体经济开展程度较好，在安徽，例如合肥、芜湖、铜陵等地，GDP程度和人均收入程度相对较高，相应的，其房屋平均价格程度

5、也较高，这主要是由于经济开展程度高的地区，作为增长极的经济辐射才能较强，城镇化程度也自然较高。另一方面，城镇化的推进带动当地城市人口比例的增长，从而带动住房需求增加，对房屋价格产生推高作用。根据本文对安徽省各地区的城镇化率、城市人口数量的统计分析，随着城镇化率的不断进步，相应的各地区的城市人口比例也在不断增长。这说明城镇化率与房地产价格存在着数值上的相关关系。二房地产价格对城镇化的影响途径房地产价格的上涨对城镇化进程的推进不但存在着积极的推动作用，也可能会产生负面的抑制作用。首先，房价上涨引导资金流入，从而改善安徽省各地区的城镇根底设施建立，从而对于城镇化的推进产生促进作用。房地产价格的不断上

6、涨，意味着该行业投资者的投资预期有所上升，从而促进资金流动。而资金流入的同时，房屋建立面积会不断增加，不但包括住房，也包括写字楼、商用房等用途的房屋，这不但可以增加对人口的包容量，也增加了城市的就业包容量，从而产生房地产与其他相关行业之间的联动关系，促进城镇增长极作用的发挥，增加城镇的集聚效应和经济辐射力。其次，房屋价格上涨也可能会对城镇化产生不利的抑制作用。一方面，房地产价格的持续上涨不利于农村劳动力向城镇转移。农村劳动力要想转移到城镇，就必需要求城镇对劳动力具有一定的吸纳力，对于农村剩余劳动力，由于受教育程度、经济收入程度的限制，高房价会抬高农村劳动力进入城市的门槛，从而增加其转移本钱，抑

7、制劳动力转移。另一方面，房地产价格的持续快速上涨导致资源配置的不平衡，影响城镇化推进速度。在安徽的很多地区，房地产价格的持续推升不断地进步安徽省城镇居民的房价收入比，尽管越来越多的人买不起房，但是房地产业衍生和推动开展的煤炭、建材、建筑等行业开展，导致了住房供给和需求的矛盾不断加深，市场无法正常发挥其资源配置作用，导致自然、社会资源配置的不平衡，不但不利于生态环境，更不利于城市的长期可持续开展。四、安徽省城镇化与房地产价格互动关系的实证分析根据上文对房屋价格与城镇化率之间的互相影响关系的理论分析，本文给出如下研究假设：假设1：安徽省城镇化率与房地产价格之间具有正相关关系。假设2：安徽省城镇化是

8、推升房地产价格上涨的原因。假设3：安徽省房地产价格上涨是城镇化不断推进的原因。一相关性检验应用 Eviews 软件对数据进展相关性分析，得到城镇化率与房地产销售价格的相关系数为0.9593，说明二者的变化具有较强的相关性。二ADF平稳性检验在进展线性分析之前，首先必需要确保因变量和自变量的平稳性。本文主要应用ADF作为平稳性检验的主要指标。首先对数据进展标准化处理，并且将安徽省城镇化率变量用U表示，安徽省房地产销售价格指数变量用P来表示，应用E-views对安徽省城镇化率数据进展平稳性检验。其检验结果如表3：滞后两阶后显示数据是平稳的。因此，在5%的显著程度下，证明该变量是平稳的。表3 单位根

9、检验结果三Granger检验为了检验安徽省房地产价格P与城镇化率U之间的关系，本文在对两个数据的平稳性检验的结果根底上，对其进展格兰杰检验，结果如表4所示。表4 变量U与P之间的格兰杰因果关系检验注：统计量P值为检验的概率值，当p值小于0.05时，表示在5%的显著性程度下该因果关系成立，反之，不成立。由表3的Granger分析结果可知，安徽省房地产价格的上涨不是造成城镇化率进步的原因这一原假设，其回绝这一假设犯了第一类错误的概率为0.4981，大于0.05，因此无法回绝原假设。而对于安徽省城镇化率进步不是造成房地产价格上涨的原因这一原假设，其回绝这一假设犯第一类错误的概率为0.0389，小于0

10、.05，因此检验结果可认为回绝原假设，即安徽省城镇化率进步并不是房屋销售价格进步的成因这一假设是不成立的，也就是说，安徽省城镇化率的进步是房屋销售价格的Granger原因。相反的，房地产价格上涨是否是城镇化率上升的Granger原因的分析中，是无法回绝原假设的。这说明房屋销售价格指数并不是安徽省城镇化率上涨的原因。四协整检验对于两变量问题，只有当两个变量都是单整变量，并且单整的阶数一样时，才满足协整检验的前提。由上节的分析可知，P与U均为一阶单整序列，满足协整检验的要求。对于具有一样单整阶数的非平稳变量，本文采用Engle-Granger二步法检验其是否存在协整关系，即首先用OLS对两变量进展

11、回归分析，然后利用ADF检验这个回归方程的残差序列是否平稳。假设回归方程的残差序列是平稳的，那么称这些变量是协整的。以房地产价格指数P为自变量，安徽省城镇化率U为因变量进展OLS回归，得方程如下：注：*、*、*分别表示在1%、5%、10%显著程度下的临界值。五、结论从上文的实证分析来看，可以得出以下结论：第一，安徽省城镇化率的进步与安徽省房地产价格的上涨之间存在着正相关关系。近年来，城镇化是催动安徽省住房需求快速增加的动力，随着安徽省城镇化率的不断进步，安徽省的房屋价格同时保持上涨。而且由实证分析结果可以看出，2000年以来，安徽省的房地产价格与城镇化之间存在着长期协整关系，而且城镇化的不断推进对安徽省的房地产价格上涨存在着明显的推进关系。第二，安徽省的城镇化率进步是安徽省房地产价格上涨的单向Grange原因。通过格兰杰检验，对因变量和自变量取对数作回归分析，发现城镇化率对房地产价格是富含弹性的，城镇化率每进步一个百分点，带动房地产价格进步0.82个百分点。因此，现阶段城镇化程度的进步对安徽省房地产价格的上涨有明显推动作用。这说明城镇化推进引起了供求关系的变动，通过增加房地产需求、抬高房地产销售本钱等方式，抬高了安徽省房地产的价格。第三，安徽省