上海某房地产市场分析报告

1、1 / 29上海绿地国际山庄详细报告一、2005上半年别墅市场综述1、别墅供应增加，供大于求的局面已经形成2005年上半年上海新开别墅项目达到25个，其中1月新开2个、2月新开1个，3月新 开5个、4月新开6个，5、6月新开12个。虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批， 近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率最高也限制在0.5-0.6之间，政府对 于高档别墅批建控制力度非常大。但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项 目高投资回报率的作用下，前期开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别 墅开发热度不减，从而造成虽然目前市场观望气氛浓厚，开发商对未来预期降低，但由 于项目已

2、经开始建设或者即将完成，使得市场供应增加，市场供求关系已经发生逆转， 供大于求的局面已经形成。整个上半年，全市别墅市场供应增加，供大于求的局面已经 形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。2、别墅市场观望气氛较浓随着宏观调控得进一步深入 ，尤其在上海悄然实行的对独栋别墅转让加征30-60的的 土地增值税政策以来，购买别墅如果作为投资行为来说则投资成本大大增加，且风险大 大增加，因此别墅的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求，而在如今别墅供应量 并不稀缺的市场情况下，别墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户出现有选择的 观望心态也在情理之中。2 / 29别墅市场新政的实施

3、有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成 了很大的心理冲击，不少客户取消挂牌，选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。对于别墅买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等待。由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。同时，不少开发商的产品也是经历了长期的销 售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不甘心轻易自降身价破坏形象，这也造成了 别墅市场买卖双方的凝滞现象。3、别墅市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落 从近

4、期别墅市场的总体销售情况来看 ，2005年第一季度的上海别墅市场延续了2004年的 第四季度火爆的销售态势，别墅价格一路走高。随着2005年三月份一系列宏观调控政策 的出台，尤其是悄然执行的上海花园住宅转让征收30-60的土地增值税 ，使得投机需求受到严厉的打击，投资成本高涨，市场观望气氛日趋浓厚，成交量迅速萎缩，成交价 格在高位运行一段时间之后近期出现小幅下调趋势。二、近期别墅市场成交状况分析1、别墅指数综合分析3 / 29从上面的图表可以看出，自 从2002年底以来，别 墅指数一路攀升，到04年低为止，别墅指数上升了将近600点左右。月份2002年12月2003年2月2003年4月2003

5、年6月2003年8月2003年10月2003年12月2004指数2059208321492197224022792310月份2004年4月2004年6月2004年8月：2004年10月2004年12月2005年2月2005年4月200指数2423247025322604265626802701进入05年后，自上半年一系列宏观调控政策颁布实施后，市场观望气 氛更加浓厚，成交量迅速萎缩，从05年第一季度来看，涨幅已经有所回落， 特别是从6月份的数据来看，2682点比上期4月指数下降19点，基本回 到了今年2月份的位置，别墅指数首次出现下降。价格指数下降主要是由于3月份出台一系列的楼市组合拳以来，供

6、求 关系发生逆转，观望心理严重，成交数量迅速萎缩，价格也呈现出小幅下调 的趋势。根据中房指数系统上海别墅办公室的监测显示5、6月份上海独立 别墅成交量分别为118套、147套，两月合计仅相当于3月份成交量的78%, 四月份成交量的95%o2、8月份上海别墅市场成交状况综述05年近期独栋成交套数增幅6月14724.6%7月69-53.1%8月11770%8月份全市别墅共成交230套，其中独栋别墅117套可以看出，自从6月以来，别墅市场的成交量在总体上还是呈现出萎缩的状态。将8月份与6 7月份相比，独立别墅的成交量落差比较大，相比6月份来说成交量缩减了20%左右，而相对于7月份来说却又回升了70%

7、可见在宏观政策出台后的一个月内，7月的 成交量直接受到打压，而在8月份个别楼盘采取相应的措施后，销售状况略有改善。联排别墅面临的形势则更为严峻，和上月相反，联排别墅的销售套数急剧下跌，跌4 / 29幅达55%半月来的销售套数仅27套，除了合生城邦半月销售6套外，其余项目均只有1-2套的销售业绩。联排别墅的销售面积比前期只下跌了7个百分点，上市销售成交的联 排别墅的面积大多集中在200平方米左右。纵观后市，联排别墅的投资价值大大缩水， 自住购房者在今后相当一段时期里都会持币观望，对产品的选择更加理性。三、竞争区域楼盘分析1、青浦区域5 / 29区 域 板 块案名地址建筑形 态目前价 格（元/mi

8、）历史最 高价（元/ m2）上 网套 数可 售套 数7月成 交8月成 交青浦赵巷恒联名人 世家赵巷镇置发路68弄独立1325416800602147西郊古北 国际别墅赵巷镇业辉路600弄独立1570016000862211中海翡翠 湖岸赵巷镇业辉路88弄独立1200015500883743徐泾大豪山林徐泾西路188弄独立129751700043903银涛高尔 夫沪青平公路2222号独立10686180009100西郊美林 馆高泾路689弄独立、 双 拼76591050070/西郊大公 馆徐泾东路333号独立1300016500693921咼富丽源沪青平公路1505号双拼、 三 拼1389714000421701长堤花园沪青平公路2056号独立13765180001001211圣堡联民路99弄独立:159662000026700九溪十八 岛高泾路399弄独立82852000070/丽都别墅高泾路428弄独立12385170005101西郊紫郡高泾路258弄独立135001500057811朱 家角