上海项目物业管理规划

1、1 / 73理念篇导言海上海物业管理策划一Hi-SHANGHA 物管总体思路物管理念总体构思人力资源开发二Hi-SHANGHA 文化与商业的融合新文化地产理念延伸文化与地产结合作用物业管理之文化内涵塑造三Hi-SHANGHA 物管模式创举与实践集 3 3 种业态为一体的模式创立根植与新文化地产，运用与物管实践物业管理之文化塑造践行152 / 73导言“出土”于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址 “起源”于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱400400 、海上海“创立”于这几个关联的名称：上实发展、新文化地产、创意商居区 从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发

2、出新 生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的海上海 新城。 海上海 位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方 米，总建筑面积为二十三万平方米，其中 7 7 幢住宅建筑面积为九万多平方米， 3 3 幢 LOFTLOFT 建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。海上海临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程一一 黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅 300300 米。外滩、四川北路商业街、鲁迅公园 等均在“海上海”3 3 公里范围左右。从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神 母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱， 它就是诞生于

3、大连路老 工业厂房地块上的全新的 海上海新城。3 / 73海上海物业管理策划一Hi-SHANGHA 物管总体思路 物管理念秉承海上海的专业运营、统一管理之模式；海上海新城 投资方充分考虑经营业主的长远投资， 保障其利益。 投资商上海 实业发展股份有限公司、 发展商上海上实房地产有限公司， 将聘请文化经营公司 进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所未有的投资方、发展方、经营者、 业主、消费者、物业公司六方共赢。物业管理公司作为专业化的服务机构， 也将秉承 海上海的“文化地产” 运营模 式之精髓，创新服务理念，创具特色与海上海新城内，各方共享共获收益财 富。展现海上海规划的层次空间 海上海 规划

4、设计和定位，充分展现了“五度规划空间”即：第一层次的城市空 间、第二层次是由 海上海界定的区域空间、 第三层次由建筑体量构成的外部空 间、第四层次是为建筑内部空间， 第五层次是以人文渗透为主体的精神空间。 海 上海 充分利用建筑布局空间，展示恢宏气势，也展现各个社区功能定位，并作 了相应的空间分割。统领总体布局，“四统一”模式运用；要做好海上海 物业管理，就必须要将它的层次空间与功能定位相结合， 充分运 用其特点， 进行总体构思布局， 在纵横交错的建筑物之间施展物业管理手段和技 术，忠实服务于“城民” 。物业管理公司全方位配合 海上海 运营商“四统一” 的模式运用，即“统一店面装修、 统一经营

5、布局、统一物业管理、统一营销策划”。 做到统一和多采相结合，既统一而又不单一。满足它的功能定位，点面结合，布局平衡，重点突现； 海上海 以创意商业街为中心，东面是创意生态居，西面为引领时尚创意LOFT;LOFT;海上海创意商业街用“建筑语言：划分成五大场景制造区块，即：（一）混凝土, ,（二）金属， （三）玻璃， （四）砖， （五）木材。创意商业街还以 海上讲 堂、海上剧场、海上会馆 这三大灵魂建筑， 创造连绵不断文化活动与新闻事件的 源点。物业管理要将这五种商业院落、 三座标志性建筑串联， 结合功能定位特点， 设定二级管理，三个层次运作机制，以点面结合，布局平衡，重点突现的方法划成 5 5

6、个业务管理部门， 3 3 个管理区域。（详叙见“总体构思” ） 服务体系尽善尽全，渗透全方位、体现全方面；4 / 73 海上海 确立的创意行业产业链， 也提供完备服务体系。 物业管理也将从产业源 头开始，全方位渗透，全方面体现服务理念，延伸服务至终。经营与海上海新 城配套的服务功能、 开设多项软硬件设施， 做到想“城民” 之所想，提供便民、 利民的优质服务。 总体构思提示：针对海上海新城物业管理的各个要素，通过周密的市场调研，深入挖 掘未来“城主”生活、工作、交际等活动需求，充分融合 海上海 的建筑与艺术 的结晶，以及最新的物业管理服务理念确立整体设想和思路：1 1、三大优势建立创新模式作为海

7、上海新城的服务体系支撑1.11.1 区域优势： 海上海 “创意居”的创举，极具魅力示范效应以及较强的辐射 作用，必将带动杨浦区全面的经济腾飞。1.21.2 文化优势： 上实发展 正在开发的 海上海 ，它不仅是要在文化本体要素中， 实现常态生活和文化狂欢、 物质消费和精神享受、 建筑空间和概念空间、 进行式 情节和未来式前景的有机融合， 还要按照产业生态原则， 主动促进人才与资本的 自由结合。 既引进国内外文化企业的地方总部， 又设立小型的特色鲜明的工作室 和专业店，以实现对上海地产文化缺失项目的有效补白。1.31.3 企业优势： 上实发展文化地产品牌优势， 为海上海的文化积淀夯实坚实基 础；上

8、实物业 管理公司聚集人才、品牌、经验的优势，为海上海新城的物 业管理发展奠定了基础。海上海 新城的前瞻性的规划， 使公司充满信心在最短的时间内将 海上海新城 创建为国家级优秀示范商务住宅小区。明确的发展方向如下：上实物业 以“专业规范严谨的管理，综合高效热忱的服务，为业主 / /使用人创 造美好的生活和工作环境而不懈努力。 ”作为企业的质量方针。理念： 时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主。宗旨： 业主至上，服务第一，寓服务于管理之中。思想： 业主并不总是对的，但他永远是第一位。要求： 把今天的事做到最好，明天的事也考虑周到。目标： 满足业主需求和超越业主合理期望。态度： 不能带不字

9、作结束语。诚信： 说到的一定做到，做到的比说到的更好。精神：务实进取，追新创优，在现代化管理进程中不断追求提升和完美，力求管 理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。我们可以承诺：项目完工一年内创建上海市优秀示范小区； 全部项目完工两年内， 将海5 / 73上海新城争创国家优秀示范小区 / / 大厦。我们的工作重点：1为智能化 设施的运行、维护和开发度身定制一套维保、运行实施方案。2积极与政府部门加强沟通与协调，取得支持，沟通创建一流的文明城区。3确保治安事件发生率为零。 我们将实施两步方案： 入住期以人防为主， 技防为 辅。常规期以技防为主， 人防为辅。 依靠现代化的实施和 上实物业

10、卓越的管理， 让海上海 的业户尽享安宁与平安。4对业户的装修运用 上实物业 成功的管理经验，采取统一布局、统一装修、统 一管理、统一营销的方式，做到“有章可循，违章必纠” ，预防为主，将违章控 制在萌芽状态之中。5导入 CISCIS 形象识别系统，创一个国际品牌形象，塑造一流的管理形象。 我们的工作措施是：1智能化管理上的三步到位： 住户培训到位， 物业从业人员培训到位， 工程维修 到位。2定期与政府部门沟通，多开工作会、联谊会。对社区精神文明建设，取得政府 部门的支持和认可。3由于是开放式“城区和街区” ，在安全管理上，将运用现代化手段，三防结合， 确保安全。人防采取快速推进法。中控统一指挥

11、调度，强调多重结合， “巡岗” 与“固定岗”相结合。全面防范与重点防范结合， “小围合”和“大围合”结合。 在充分强调自我防范的前提下，以技防为主，运用智能化保安设施和监控系统， 综合布防，确保万无一失。4管理采取情、理、法手段并用，加强现场督导，确保无违章装修。在审核上严 格把关，职能部门齐抓共管，将违章消灭在萌芽之中。5精心养护小区、街区的绿化，水景，实施垃圾分流，强化“城区”“街区”环境美化建设。养护好已有绿化，实施由地面向空中进展的立体式绿化工程， 加强对商户环保 意识的灌输，增强所有人员的环保健康意识。做好水池管理定期清理污泥，配备施工船只，清理水葫芦等垃圾，确保水系达 到国家环保标

12、准。垃圾分类收集，建立回收系统。6加强社区文化建设， 整合各区域形象， 开展各种形式的文化娱乐健康活动， 建 立商户健康档案，让商户享受温馨，陶冶性情，形成一种健康向上的氛围。7运用科技手段，合理调度，有序停车。加强引导，杜绝乱停乱放现象，杜绝路 面乱停及喇叭噪音。8分片管理与中心管理相结合，实行首问负责制。员工一岗多能，一专多能。9发挥公司整体优势，对电梯、保洁、保安、道路、水域、商务、文化娱乐、车 辆管理等6 / 73方面实行专业化管理，全方位降低成本，为业主 / / 商户提供更多的无偿 服务，让它们受益受惠。10公司要为海上海新城管理设立一个“文化策划专员”职位，专门负责联络海上海 营运

13、商，协助他们招商、商业文化策划和活动；弘扬发展商的“文化地 产”经营理念； 制定物业公司执行计划， 配合行动， 全面支持创意商业街、 LOFTLOFT 商业裙楼的各项营运需求。特别举措 搭建平台1以开发商创造的硬件为基础， 依托营运商搭建的平台， 将物业管理服务溶入至 日常运作中，充分体现物业的增值保值之功效；2引入高科技、智能化的技术手段，提升 高端物业管理服务。全面导入 CISCIS 形象和 ISO9001ISO9001 、 1400014000 体系1管理 CISCIS 形象导入是海上海 整体形象的组成部分；2将 ISO9001ISO9001 、 1400114001 质量和环境体系引入 海上海物业管理范畴，为提升海 上海新城整体管理形象打下良好的基础。 人力资源开发优秀管理人员是 上实物业最宝贵的资产，公司强调人力资本增值目标优先于财 务资本增值的目标。企业只有管理好人，才能管好事。所以从这层意义上来说， 经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积 极从外部招聘引进“专才” ，为企业培养一支过硬的员工队伍。上实物业 人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。 在海上海