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1、1 / 16上海除汇之俊大厦投资可行性分析报告、目的为公司领导投资决策提供参考依据。二、项目简介之俊大厦地处上海市徐汇区斜土路，四至范围为：东至茶陵路、南依斜土路、距离大木桥路500m左右。整个项目由一幢办公大厦和一幢公寓办公楼组成；项目总建筑面积46848用，其中：地上建筑面积43375 m,地下建筑面积3473m2,可 售面积为43375m2。项目共有汽车泊位119个。其中：地面泊位80个,地下泊位39个。项目装修情况外墙：中空玻璃幕墙及统窗。公共部位：吊顶、墙面、花岗石。交房标准：大厦吊顶、墙面、水泥地。 ,公寓办公楼毛坯 。 电梯：大厦四台Otis E-411高速电梯, 一台天津产Ot

2、is电梯,2 / 16公寓办公楼二台Otis电梯空调：中央空调三、市场分析供应量历年来办公楼供应量（竣工面积）单位：万m3 / 16小结：办公楼市场在1998年处于鼎盛时期，之后随着亚洲金融危机的大爆发一度陷入了进展的低谷，供应量体开始大幅度下滑。上海市场现有甲级写字楼总面积约370万平方米，平均入住率约为90%2003年至2007年可能推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万 平方米，其中供出售的新甲级写字楼面积为70-80万平方米，约占17-20%。小结：随着上海宏观经济的良好进展，各种跨国公司不断进入上 海，关于甲级写字楼的需求必将上升，在此需求下，甲级写字楼呈现 合理的供应放量。出售型

3、的写字楼占到今后供应量的17-20%，结构比例较为合理。需求量1991年以来，上海经济差不多连续11年保持两位数增长，国民生 产总值从1991年的105亿美元激增至2002年的660亿美元。小结：随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场的建立等利好消息出台，必将吸引更多的外资进入上海市场。4 / 16产业结构演变1995年|_第一产业_!第二产业一第三产业2002年I I 第一产业丨第二产业丨第三产业2.50%57.30%40.20%1.60%47.40%51.00%5 / 16分析：上海的产业结构不断合理的调整，带来了金融的繁荣。写字楼市场随之升温，由租转买开始被市场所同意。现在，写字楼的租金呈不断攀升态势， 试计算，假如因进展商提升租金而被迫搬迁，重新装修的成本增加。按10%勺投资回报率计算6 / 16等于购买1800美金/平方米建筑面积的写字楼， 若进行购买，不仅 把租金转化为固定资产，同时可按30-50年分摊固定资产投资，一 举多得。历年来办公楼吸纳量价格分析中房上海办公楼价格指

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