超高层住宅0610

1、浅析超高层住宅超高层住宅定义 在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008 年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。 随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。而超高层的界定在不同国家也有所不同。日本建筑大辞典将 15层以上定为超高层

2、建筑。 联合国1972 年国际高层建筑会议上将 40 层以上即定超高层建筑 在中国，建筑规范规定 100米以上高度,属于超高层建筑。character4character3character2character1character5平均高度逐步增长丰富的景观资源 黄金地段，业态丰富风险较大 超高层的特点城市经济发展支撑超高层住宅的开发为什么发展超高层住宅 城市发展产物 背景需要 市场需要 设计需要Part 1. 城市发展产物 城市土地市场特征：p 地价居高不下；p 城市重要区域土地极度稀缺。城市化发展段：p 初期阶段：城市化水平30%p 加速阶段：城市化水平30%65%p 后期阶段：城市化水平

3、65% 随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式（数据为2008年统计数据）现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山3558-福州-青岛3700- 城市发展产物 背景需要 市场需要 设计需要Part 2. 背景需要 出现大量的旧城改造项目及土地资源的稀缺 一些重要的成熟地段，很少有新地块用来房地产开发，旧城改造成了用地主要来源之一，旧城改造项目的容积率一般都在4.0以上，

4、高容积率直接导致需要超高层来消化更多的建筑面积。 以深圳地区为例，据统计，2010年有20个城市更新项目统一动工，这20个项目规划批准建筑面积440万平方米，其中，商品住宅建筑面积210万平米，保障性住房7.8万平米。加上“蛇口海上世界城市综合体项目”，同期动工的21个城市更新项目将有约300万平米的住宅供应量（剔除了需要返还村民的量和保障性住房量）。其中，赛格日立项目、梅山绿景项目、田夏村改造项目、星河雅宝等多个项目都设计有超高层建筑。【赛格日立项目】【星河雅宝项目】Part 2. 背景需要华润幸福里位于万象城南侧，是华润中心的住宅部分，由三栋49层的住宅组成，楼高164.4米，为深圳最高的

5、住宅建筑之一。小区建筑面积11万平米，容积率高达7.7。Part 2. 背景需要 黄金地段，最大化发挥地块的地段效益 超高层建筑多建于城市核心区域或一线滨江黄金地段，交通便捷，周边商业、商务、休闲等配套一应俱全，能充分享受居住区生活的便利。 城市发展产物 背景需要 市场需要 设计需要Part 3. 市场需要 接受度日益升高 住在超高层，视野会开阔一些，生活态度及人生态度都会有相应的变化；视野开阔、追求豁达是市场上部分人（以年轻人、海外经历人士居多）追求超高层住宅的原因。尤其是在以年轻人为主的城市，接受度更是日益高升。 城市发展产物 背景需要 市场需要 设计需要以下是相同条件下两种不同的排布：P

6、art 4. 设计需要 减小建筑密度 相比高层住宅而言，超高层住宅可以消化更多的建筑面积，小区内所需的楼栋也会减少，从而减小建筑密度，增加园林面积，提高小区和户型的舒适度。【高层排布】【超高层排布】Part 4. 设计需要 最大化利用景观资源 超高层住宅相比普通高层视野更加开阔，具有一定的远眺性，也是超高层的主要优势之一，所以当视线范围内具有较好的景观资源（海景、江景等），为了最大化利用景观资源，设计时通常会考虑超高层。【黄浦江景】Part 4. 设计需要 案例解析世茂滨江花园 项目坐落在黄浦江边上，整体超高层设计，靠近陆家嘴中心区，配套齐全。Part 4. 设计需要 案例解析世茂滨江花园 项

7、目主体建筑沿江弧形排列，扩展近一公里，前后弧线错落布置，视线互不遮挡，且最大化江景面，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”。 单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡。【一般建筑高度传统设计】【超高层低密度设计】Part 4. 设计需要 案例解析世茂滨江花园 整体超高层，建筑密度小，更多的面积用来做“六大主题花园”，主体建筑弧形单排布置，保证户户”前江后园”。超高层住宅与普通高层住宅的区别Part 1. 从成本与技术角度超高层相比普通高层产生了质的变化户型 通透性差 异型房间 面积的影响 阳台 开窗实用率 公摊较高 消防楼梯增加 每50m设置避难层 实

8、用率多在70% 左右成本 成本比高层高出15%25% 对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加其他 开发周期拉长 智能化技术的使用 水系统、配电、消防要求的变化物业管理 便于统一管理 日常运行能耗高 后期维护管理费用高安全性 电梯安全系数 可燃性材料增加 人员疏散问题100米高度带来的质的变化注：6层以下的超高层可以不设置避难层，高层及超高层均要考虑设置转换层。Part 2. 从客户感知角度超高层相比高层没有大的变化，只是形态上的差异从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感对高度的感知对空间的感知独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层小高层高层、超高层高开阔视野远眺景观中空中感受俯视园林中低邻里空间

9、亲近院落低有天有地独门独院高度：景观：户型：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大。同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层。高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似。Part 3. 从销售价格角度无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价。超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾16000元/平米（2008年）15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以

10、上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园均价8500元/平米均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：u看不到景观的楼层与高层均价相差无几；u可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差。Part 4. 从施工结构角度（1）30层高层基础及柱均可不采用型钢混凝土 ,柱截面相应减小 ,抗震等级降一级 ,墙厚可减薄 ,混凝土强度等级也降低 ,使钢用量和混凝土用量降低 ,整体造价下降。（2）30层高层的转换层转换梁高降低 ,转换层高度可以降下来 ,这样有利于转换层上下部的等

11、效侧向刚度比 ,转换梁亦可不采用型钢混凝土。（3）30层高层高度在 100m以内 ,可不设避难层 ,这就减轻了转换层上部荷载 ,也是转换梁可减小的原因之一。（4）30层高层的基础可采用超流态灌注桩 , 桩径小 ,桩长短 ,施工技术成熟 ,工期短。超高层住宅客户心理探究客户特征客户抗性大城市生活背景超高层建筑安全性视野开阔、见多识广愿意尝试新鲜事物经济实力较强社区微观景观户型通透性问题后期物业管理问题配套服务跟进问题建筑高度恐惧感Part 1. 客户特征Part 2. 客户抗性研究 国内部分消费者仍存在不安全感。客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在

12、半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。后期物业管理问题 物业管理前置 建筑高度恐惧感 控制高度，使其与高层高度感知差别不大 配套服务跟进问题 结合区域规划，强调以生活方式打造 社区“微缩景观” 园林尺度扩大、实现景观最大化 户型通透性问题 强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感 超高层建筑安全性 严格依照建筑规范执行，提高安全系数 客户抗性日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗性问题提供了参考：Part 2. 客户抗性

13、研究客户抗性1.安全上的不安感2.心理上的不安感3.没有与地面接触的不安感抗性探究普通成人生活形态研究超高层隔离人与自然的直接接触 给避难和消防活动带来更多的困难对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安 住宅低部发生旋风问题带来的不适感普通成人生活领域扩展研究缺乏近邻接触和交流的场所相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高对孩子的监视性防范性减弱对住宅空间周边领域意识较低加大不安感儿童生活形态特性探究阻碍儿童室外游玩活动家长担心儿童被关在电梯内发生危险事故老年人生活形态特性探究生活领域容易缩小，对外部产生疏远感对自然的需求增加而接触地面的机会降低对医疗福利文教设施依存

14、度较高避难艰难消除抗性措施超高层居住的自豪感和心理优势通风、采光、景观更加优越；可以营造出配有高级设备、设施的居住环境制定令人放心的防灾、避难体制对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分研究如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每层设置一处空中回廊等等；通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。让拥有孩子的家庭在低层居住设计减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角住宅周围和住宅内的游玩场地设计确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台制定令人放心的防灾避难体制周

15、边考虑医疗、福利、文教等设施。超高层住宅设计注意的问题 外部空间的应用 内部空间的应用 抗性处理Part 1. 外部空间的应用 地段城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动 超高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源 ，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。Part 1. 外部空间的应用 总体规划不同开发模式下，规划布局差异化 在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布置，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。 在中高端产品规划中，规模相对较小，结合复合型物业规

16、划，多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，多以点式结构设计，通风及景观面欠佳。Part 1. 外部空间的应用 建筑立面多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果 超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。 Part 1. 外部空间的应用 景观造价高，园林景观主题化、精致化 由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、 低层客户抗性问题，景观设计往往

17、以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。Part 1. 外部空间的应用 配套社区内配套齐全，多元化地产配套模式 超高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值，与政府合作，建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。Part 2. 内部空间的应用 大堂空间 超高层住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈现尊贵豪华的感受 。Part 2. 内部空间的应用 空间组织形式 在高端项目且用地条件宽松的超高层住宅产品中，板式结构也很多见，其特点是南北通透，户户拥有较

18、好的景观视角。Part 2. 内部空间的应用 房型特征 超高层上层住户，面积大，复合居住心理需求。户型设计方正，若过多使用弧形设计，实用率降低。入户花园、挑高阳台等方式满足基本舒适性的同时，实现了空间的可变换性，缓解高层孤寂感，结合江景资源，实现景观价值最大化，采用智能化设施增加高层便捷性，提高居住舒适度。整个地基抬高 5 米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度抬高地基。 架空层的高度超过 7 米，使层数比较低的户型能享受到海景，架空设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观景角度及空间趣味性得到丰富。 Part 3. 抗性处理 低层抗性 通过抬高地基、提高架空层高度等有效解除低层无海

19、景客户的抗性。 高层抗性 通过社区景观扩大化以及避难层景观化处理等方法来缓解超高层居住者的抗性。园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化 超高层建筑有抗风要求，项目在 29 层以上开始设臵抗风玻璃幕墙，每 16 层设有避难层 。香港凯旋门 62 层避难层做成 7 个小型主题空中花园，联合组成 4 层空中会所，成为项目一大卖点超高层住宅经典案例分析案例一：上海世茂滨江花园 上海世茂滨江花园，坐落于浦东陆家嘴金融贸易区，是中国最高的全江景外销豪宅，大规模超高层高尚社区。案例一：上海世茂滨江花园 以黄浦江景观为依托，充分利用地段优势，以奢

20、华配置和强势营销打造浦江东岸大型水岸豪宅社区。以黄埔江景观为资源主轴打造临江豪宅以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力奢华设置和配套营造顶级豪宅产品上海首创超高层豪宅顶级室内装修独特的园林化国际景观独创的高品质物业管理豪华会所树立豪宅物业标准以强势营销树立项目顶级豪宅形象强势营销立势，一举树立顶级豪宅形象上海首家组建全球化的销售网络 整体规划提高建筑高度，降低建筑密度，主体建筑沿江弧形单排布置，保证户户“前江后园”极致景观 。项目主体建筑沿江弧形排列，扩展近一公里，前后错落布置，视线互不遮挡，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”。单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成

21、的视线遮挡。案例一：上海世茂滨江花园 园林景观六大国际化主题园林景观，营造多种异国风情体验，吸引全球目光。国际著名公司设计：享有国际声誉的美国泛亚易道公司，曾规划迪斯尼乐园；绿化率：70%；园林面积：16万平方米；六大世界风格园林景区：分为中式苏州园林、夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖。英式大草坪。法式迷宫花园、奥运公园六大风情各异的世界性园林景区。案例一：上海世茂滨江花园 户型与平面布局种类较多，适应不同客户需求层面，提高产品抗风险性。大而规整的空间布局，主人生活区与佣人服务区分隔明确，客厅。主卧等区各行其是、互不干扰；房型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米，自由选择开阔江景卧室

22、与客厅，配以上海住宅含有的双层中空钢化玻璃落地窗，将稀有水景、外滩风光及院内美景引入室内。案例一：上海世茂滨江花园 市场实现情况销售业绩非常好，其中大部分外销。销售均价：35000元/平米案例一：上海世茂滨江花园大部分实现外销u50%的购房者来自境外；u包括欧美、港澳台、东南亚等地住户，其中美国、欧洲和日本的购房者合计占了境外购房者的23%左右。上海楼市销售冠军u世茂滨江花园产品定位明确，在区域不断出现高端楼盘的竞争下，价格依然坚挺，取得非常好的销售业绩；u世茂滨江花园在上海一炮打响，从2001年-2004年连续蝉联上海楼市销售冠军。项目名称：万科俊园区位：处罗湖区文锦中路与爱国路的交汇处，爱国路1001号交通：交通极度方便，深南大道，滨河大道、笋岗路三条主要干道在俊园前后平行划过，前往文锦渡海关，福田新市区，瞬间可达地块用途：商住年期：1995年动工，1998年底竣工占地面积：5466平米总面积：78110平米容积率：14.29绿化率：25%案例二：万科俊园 万科俊园深圳市标志性建筑物之一，上世纪90年代后期深圳第一代豪宅的典范之作，位于罗湖区黄金宝地。 会所、室内装修无不