房地产项目股权收购中的土地增值税风险

1、房地产项目股权收购中的土地增值税风险土地增值税纳税义务人及其税征税范围土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上物和其他附着物产权并取得增值性收入的和个人所征收的一种财产税。从土地增值税的定义来看，只要是有偿转让国有土地使用权、地上物及其附着物产权并取得转让对价的和个人，都是土地增值税纳税义务人。土地增值税纳税义务人不论自然人、法人；不论经济性质；不论内资与外资、广。公民与外籍个人；不论部门，因此纳税义务人范围很土地增值税是转让国有土地使用权及其地上1.单纯转让国有土地使用权（物和附着物的行为进行征出售、交换和赠与）；2.税。基本征税范围将地上的物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量

2、房地产的。其实区分土地增值税的征税范围有一个非常关键的标志，就是看土地使用权和房产产权是否发生变更。从物权法角度讲，就是看是否发生不动产物权变动。土地增值税税率及税额计算来看一个表格！1档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式1增值额未超过扣除项目金额 50%的部分30%0%土地税额=增值额*30%2增值额超过扣除项目金额 50%，未超过100%的部分40%5%税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%3增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的部分50%15%税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%4增值额超过扣除项目金额 200%的部分60%35%税额=增值额*60%-扣除项目金额

3、*35%公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：划重点！股权转让中的土地增值税税负转嫁案例来啦！2转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1. 取得土地使用权所支付的金额2. 房地产开发成本3. 房地产开发费用4. 与转让房地产有关的税金5. 财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1. 房屋及物的评估价格评估价格重置成本价×成新度折扣率2. 取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定缴纳的有用3. 转让环节缴纳的税金甲房屋租赁（以下甲公司）系境外股东乙（

4、以下司）的全资子公司，工商登记的经营范围为出售、出租自有住房及物业管理。甲公司在中关村拥有一批住宅及商业写字楼，系 2010 年购入，当时的购入价格总计 2.7 亿元，购房司拟出售甲公司在原件丢失，仅有复印件。2015 年 10 月，出于资金需要，中关村的这批住宅及商业写字楼。这批住宅及商业写字楼评估后的市场价值为 8.3 亿元，考虑到直接转让资产的税务成本，司与丙集团股份（以下丙公司）达成协议，以 7.3 亿元的价格向丙公司转让其持有甲公司的 100%股权，丙公司以现金形式向司支付股权转让款。完成股权变更登记后，甲公司成为丙公司的全资子公司。2016 年 10 月，丙公司通过甲公司对外出售该

5、批住宅及商业写字楼，总计售价为 9.8 亿元。分析看这里！本案属于典型的转让方通过股权转让方式规避营业税（之时，不动产转让仍属营业税征税范围）、土地增值税。对于营业税及营改增之后的增值税问题， 本文暂不讨论，本文仅探讨土地增值税问题。对于转让方而言，如果按照该批住宅及商业写字楼市场价格 8.3 亿元，直接以资产出售方式向收购方转让该批房地产，将产生沉重的土地增值税义务，土地增值税税额高达 2.09 亿元，具体计算如下：考虑到的土地增值税负担，转让方以 7.3 亿元将甲公司股权转让与丙公司，虽然转让价款吃亏 1 亿元，但却足足节省了 2.09 亿元土地增值税。3项目行次金额备注说明一、转让收入总

6、额1830,000,000.001. 股权转让之时，财税（2016）36 号文尚未出台，因此按照营业税计算流转税。2. 不考虑契税问题； 3.因甲公司购入发 票原件丢失，无法对存量房地产成本按照每年 5% 比例加计扣除二、扣除项目金额合计 =3+4+52316,895,000.001、房地产成本合计3270,000,000.002、营业税金及附加446,480,000.003、印花税5415,000.00三、增值额=1-26513,105,000.00四、增值率=6÷2*100%7161.92%五、适用税率(%)850.00%六、速算扣除数915.00%七、土地增值税额=6*8-2*

7、910209,018,250.00本次股权转让中，转让方规避土地增值税义务的关键在于本次股权转让是否属于土地增值税征税范围。土地增值税条例第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的物及其附着物（以下转让房地产）并取得收入的和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据该条，原则上，和个人只有转让房地产才属于土地增值税的征税范围，转让股权并非土地增值税征税范围。本次系股权转让，司将其对甲公司的股权一并转让于丙公司，不属于土地增值税征税范围，也就谈不上征收土地增值税了。在房地产项目股权收购中的土地增值税风险上篇已经了土地增值税纳税义务及其征税范围、计税方式，并且

8、通过案例探讨了在股权转让中，转让方如何通过转让股权间接转让房地产，从而规避土地增值税。本篇从收购方角度探讨房地产项目股权收购中，如何识别转让方的税负转嫁。股权收购成本不属于土地增值税扣除项目！来说，相较资产收购，股权收购手续简单，迅捷，而且在收购方收购目标土地的中还可以通过股权收购规避城市房地产管理法第 39 条关于在土地转让过程中，必须完成开发投资总额的 25%以上的规定，有利于投资者尽早转让项目。，股权收购往往很多税务陷阱，转让方有很大机会将税负转嫁于收购方。就土地增值税而言，收购方以股权收购目标公司股权从而间接受让目标土地或后，如果将来通过被收购的公司直接出售间接受让的目标土地或，在计算

9、土地增值税扣除项目金额时，只能以该目标土地或的历史成本为依据，而非以受让股权价款为扣除项目计算依据。房地产股权收购项目都是存量房地产，因此收购项目的历史成本要么是按照重置成本乘以成新率的评估价进行确定，要么在有原始的情况下按照价格确定。根据财政部、税务关于土地增值税若干问题的通知（财税200621 号）规定，对转让非住宅类旧房及物，凡能提供原购房的，经当地税务机关确认，可按所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除项目的金额。无论是按照评估价格还是按照购房确定的价格都要低于收购方的股权收购价格。这就导致股权转让收购方支付的股权对价不能作为计算土地增值税扣除项目的依据，而必须以低于

10、股权收购价的资产历史成本作为计算土地增值税扣除项目的依据，从而承担了本应由转让方负担的那部分房地产增值额对应的土地增值税。股权受让对价之所以不能作为土地增值税扣除项目计算依据，是因为股权转让不属于土地增值税征税范围，既然税务机关在股权转让环节没有对股权转让中的转4让方的股权转让收入课征土地增值税，自然也就不予许股权转让中收购方在将来出售或土地时将股权支付对价作为扣除项目的计算依据。这是股权中收购方吃闷亏的最根本。根据土地增值税条例第二条，本案中的收购方丙公司以7.3 亿元的价格收购甲公司股权，再通过甲公司以9.8 亿元的价格对外出售该批住宅及写字楼，属于土地增值税征税范围，应当缴纳土地增值税。

11、计算转让环节应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额不是以股权收购价 7.3 亿元为基础，而是以该批房地产历史成本 2.7 亿元为基础，再加上转让环节相关税费进行确定的。具体计算如下：从测算表中可以看出，此次房地产转让中，土地增值税适用的税率为最高税率档60%，测算后的土地增值税税额高达 2.79 亿元。这个项目收购方丙公司股权收购成本7.3 亿元，以资产转让实现转让收入 9.8 亿元，毛利 2.6 亿元，但土地增值税税费 2.79亿元，直接导致项目亏本，因此，丙公司这次收购就是一次失败的收购。应对土地增值税转嫁的措施（一）慎重选择收购方式私法上的结构决定税法后果，不同的收购方式对应不同的纳税义务，

12、有时候房地产并购项目的成败就取决于税务问题。从税法角度，对于转让方而言，向收购方出售资产会直接较大的流转税、土地增值税成本，因此更倾向于采用股权转让将税负转嫁于收购方。在广深这样的一线城市，房地产市场相对活跃，房屋、土地增值空间巨大，房地产转让伴随着的土地增值税成本，因此收购方在选择收购方5项目行次金额（元）备注说明一、转让收入总额1980,000,000.001. 出售适用财税（2016）36 号文，因此按照增值税计算与转让环节相关的税金。2. 不考虑契税问题； 3.因甲公司购入发 票原件丢失，无法按照每年 5%比例加计扣除二、扣除项目金额合计 =3+4+52325,370,000.001、

13、房地产成本合计3270,000,000.002、增值税金及附加454,880,000.003、印花税5490,000.00三、增值额=1-26654,630,000.00四、增值率=6÷2*100%7201.20%五、适用税率(%)860.00%六、速算扣除数935.00%七、土地增值税额=6*8-2*910278,898,500.00式时，一定要识别中的土地增值税转嫁风险，准确土地增值税税额。如果收购方收购目标土地、是为了开发后对外出售或直接对外销售，即“买股权，卖资产”，收购方应与转让方谈判，尽量采用资产收购，避免先股权收购，再资产转让带来的土地增值税风险。（二）用股权转让进行税

14、负循环转嫁商业中，不同主体在特定中的强弱形势不同，很多时候转让方不愿意收购方进行资产收购，收购方只能接受股权收购。在股权收购方式下，收购更加需要识别收购项目中的土地增值税风险，在目标公司现金流时，收购方应将土地增值税成本考虑在内；在收购价格谈判中，尽可能以较低价格收购目标公司股权。除此以外，既然转让方通过股权转让向收购方转嫁土地增值税税负，收购方同样也可以在今后的中，通过股权转让后手转嫁土地增值税，也就是采用“股权收购，股权转让”进行税负循环转嫁，避免成为土地增值税的“接盘侠”。（三）股权转让合同约定对赌条款1.收购方降低收购支付的对价收购方可以与转让方就股权收购后土地增值税风险事项，相应调减收购协议约定的收购对价，收购方可以承诺在收购完成之日一定期限后，如果收购方是以股权转让方式对外转让标的公司股权从而免于向主管税务机关缴纳土地增值税，则由收购方或者目标企业给予转让方一定的补偿。2.收购对价不变，收购方缴纳土地增值税后由转让方补偿在股权置换中，收购方可以与转让方约定，收购协议约定的股权收购对价不变，但是，以后年度内目标公司出售目标房屋和土地，被所在管税务机关要求缴纳土地增值税的，转让方构成出资不实，应当承担补充出资的责任，补充出资的金额即为目标企业应缴纳的土地增值税金额，或者