物业管理师《物业经营管理》

1、.1物业经营管理物业经营管理课件课件.2Contents.3第一章 物业经营管理概述.4.5.6.7第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念.8.9.10.11.12.13.14.15服务对象不同服务对象不同地理位置不同地理位置不同服务内容不同服务内容不同建筑设计和装建筑设计和装潢风格不同潢风格不同.16.17.18.19.20第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容.21.22.23.24.25.26.271物业经营管理强调为业主提供( )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A物业管理 B设施管理 C价值管理 D投资管理2

2、某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于( )写字楼。 A 甲级 B乙级 C丙级 D二级.283、物业经营管理活动的管理对象主要包括（ ）等。 A写字楼 B零售商业物业 C居民自有住宅 D工业物业 E酒店和休闲娱乐设施 4、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（ ）。 A管理型物业服务企业 B专业型物业服务企业 c投资型物业服务企业 D综合型物业服务企业 E所有物业管理公司 .295、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公

3、环境为主要功能的管理活动是（ ）。 A物业管理 B设施管理 C房地产资产管理 D房地产组合投资管理6、物业经营管理各个层次中，属于物业管理主要职责的有（ ）等 A制定物业发展战略计划 B保持与租户的联系并收租 C控制运营成本及保存财务报告记录 D资本性支出计划 E物业维护及安全管理.307、在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是( )。 投资回收期 预期收益 还贷能力 风险水平 A B c D8、在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法

4、是（ ）。 A 防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害 B 在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有 C 检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地 D 对土地进行等级评定和保险 E不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上 .31第二章 房地产投资及其区位选择.32.33.34.35第一节第一节 房地产投资房地产投资.36.37.38.39.40.41.42第二节第二节 房地产投资的风险房地产投资的风险 .43.44.45.46.47.48第三节第三节 房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择.49.50.511、下列关于房地产直接投资与间接投资的说

5、法中，不正确的是( )。 A在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程 B直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资 C不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理 D投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资2、下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是( )。 A开发投资不可能转变成置业投资 B房地产开发投资的主要目的是获取开发利润 C开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 D房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚.523、某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于哪一种投资行为( )。 A房地产直接投资中的开发投资 B房地产直接投资中的

6、置业投资 C房地产间接投资中的开发投资 D房地产间接投资中的置业投资4、某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的( )。 A各异性 B相互影响性 C政策影响性 D适应性.535、下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有( )。 A 房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响，与其所处地区的物业整体升值潜力关系不大 B 如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险 c 房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产 D 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响 E 房地产的自然寿命是指在正常市场和运营条件

7、下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间 6、下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是( )。 A房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小 B风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思 c一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小 D房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险 .547、房地产投资的风险主要体现在( )。 A投入资金的安全性 B期望收益的可靠性 C投资项目的流动性 D投资管理的复杂性 E投资者的不确定性8、下列风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有( )。 A通货膨胀风险 B利率风险 C时间风险 D资本价值风险 E政策风险9、下列关于居住

8、物业的投资区位选择的叙述，正确的有( )。 A居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位 B居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位 c居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区位 D居住物业的投资偏向于选择靠近政府大型公司或金融机构的区位 E居住物业的投资偏向于选择人口素质高、支付能力强的区位 .55第三章 房地产投资分析技术.56.57.58.59第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念.60.61.62.63.64.65.66.67.68.69第二节第二节 现值与现值计算现值与现值计算.70.71nnIPF .72%1001 pIi.73inPIn niPFn

9、 1.74 11 nniPI nniPF 1.75.76 元元83.1126%11100012 F.77 111 mmmrPPmrPPPFi.78.79.80012n-1nPF niPF 1 niFP11.81 nnniiAiiiAP111111 11111 nnniPiPiiiiPAPA012n-1n.82 iiAFn11 11niiFA012n-1nAF.83 nnnnniniiiiGiiiAF111111111 1111niniGAA012n-1nA1PAt A1+(n-1)G.84 时时当当si11inA 时时当当si11111 nissiA P012n-1nA1PAt A1 (1+s

10、) (t-1) 111111nnissiiAA.85.86第三节第三节 设备更新中的经济分析设备更新中的经济分析.87.88.89.90 njjnnCninLPAC1.91GnCnLPACnn211 012n-1nC1PCt C1+(n-1)GLn.92 111111nnnjnnjjniiiiLiCPAC.93.94.95.96.97第四节第四节 房地产投资财务评价指标房地产投资财务评价指标.98.99.100.101.102贷贷款款利利率率本本年年借借款款额额年年初初借借款款本本息息累累计计每每年年应应计计利利息息 2.103.104 dPttdRI1额额当当期期可可用用于于还还款款的的资资

11、金金上上期期偿偿还还借借款款额额利利期期数数开开始始借借款款期期数数借借款款偿偿还还后后开开始始出出现现盈盈 dP.105当当期期应应还还付付息息金金额额可可用用于于还还本本付付息息资资金金偿偿债债备备付付率率.106100% 资资产产合合计计负负债债合合计计资资产产负负债债率率.107 A、按照现金流量图的绘制规则，时间刻度之间的长度表示一年 B、时点2的箭线表示现金流人 C、如果在时点1和时点2之间有现金流量的话，习惯的方法是记在时点1 D、横坐标轴上的“1”点通常表示当前时点1、下列关于现金流量图的说法，正确的是（ ）。.1082、下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是(

12、 )。 A购买物业 B购买电梯 C购买中央空调 D购买备用路灯3、下列关于潜在毛租金收入的说法中，不正确的是( )。 A物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入 B潜在毛租金收入等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积 C潜在毛租金收入在每个月的报表中变化幅度一般很大 D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全部缴纳租金时， 可以获取的租金收入 4、下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流入的有( )。 A销售收入 B还本付息 C税金 D贷款本金收入 E利息收入.1095、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3

13、年存款的年利率为5，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在单利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为( )。 A 30000元 B 29803元 C 32857元 D 31500元 6、下列关于名义利率和实际利率的说法中，错误的是( )。 A 当利率标明的时间单位与计息周期一致时，名义利率和实际利率没有区别 B 当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的 C 当按复利计算利息时，名义利率和实际利率也是一致的 D “年利率12，按季利率计息”里的“年利率12”指的是名义利率 .1107、年初王某存入一笔资金，在存满3年后每年年末取出1500元，这笔款项于第8年末取完。若银行的存款利

14、率为8，则王某应在最初一次性存人( )。 A 5505元 B 8620元 C 3866元 D 7500元 .1118、下列关于财务评价指标的叙述中，不正确的是( )。 A决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险 B 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C 当内部收益率小于行业收益率时，认为项目在财务上是可以接受的 D 当动态投资回收期小于基准回收期时，开发项目在财务上是可以接受的9、下列财务评价指标中，属于清偿能力指标的有( )。 A借款偿还期 B投资回报率 c偿债备付率 D资产负债率 E动态投资回收期.112第四章 收益性物业价值评估.113.114.115.116第一节

15、第一节 收益性物业的概念收益性物业的概念 .117第二节第二节 收益性物业价格的概念和特征收益性物业价格的概念和特征.118.119第三节第三节 收益性物业价值和价格的种类收益性物业价值和价格的种类.120.121.122.123.124.125.126.127.128.129.130.131.132.133.134第四节第四节 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素.135.136.137.138.139.140.141.142.143第五节第五节 收益性物业估价的基本方法收益性物业估价的基本方法.144.145.146.147.148.149建建筑筑面面积积套套内内建建筑筑面面积

16、积内内建建筑筑面面积积下下的的价价格格建建筑筑面面积积下下的的价价格格套套 建建筑筑面面积积使使用用面面积积用用面面积积下下的的价价格格建建筑筑面面积积下下的的价价格格使使 套套内内建建筑筑面面积积使使用用面面积积使使用用面面积积下下的的价价格格套套内内建建筑筑面面积积下下的的价价格格 .150.151.152.153.154.155.156.157.158.159.160.161.162.163 NtRCEt 1.164.165.166.167.168 nYYAV111.169YAV tnttiiiYYYAYAV111111.170.171.172.173RNOIV .1741、在某一时点，

17、对于一个特定的收益性物业，其( )是客观的，唯一的。 A投资价值 B市场价值 C使用价值 D交换价值2、对于物业价格的特征，下列说法正确的有( )。 A物业价格实质上是物业权益的价格 B物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 C物业价格的高低是由房地产估价师决定的 D物业价格容易受交易者的个别因素的影响 E物业价格随着时间的增长而升高 .1753、下列对于成交价格、市场价格、理论价格的说法正确的是( )。 A理论价格一般情况下要比市场价格高 B成交价格就是市场价格 C实际的成交价格位于卖方所愿意接受的最低价格与买方所愿意支付的最高价格之间 D在买方市场下，成交价格会偏向最高买价4、一套

18、建筑面积100平方米，单价3000形平方米的住房，在下列哪种付款方式下实际价格与名义价格相等( )。 A要求在成交日期时一次付清 B如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5 C从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付10万元 D 以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付 E约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清.1765、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( )。 A成本法 B假设开发法 C收益法 D市场法6、采用市场法对物业进行估价时，要求对可比实例进行修正以求出估价对象的客观合理价格或价值，下列可比

19、实例中修正系数小于1的是( )。 A可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的 B可比实例是精装修的房子，而估价对象是毛坯房 c可比实例中的卖方在不了解行情的情况下盲目出售 D可比实例采用的是协议出让方式，而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格.1777、某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益位20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格是多少？rarararaarannnnniiirV1111111332211160.19511 %102011%10111050rnraV.1788、下列各项都会引起建筑物价值

20、的损失，其中属于经济折旧的有( )。 A没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时 B办公楼没有电梯、集中空调、宽带等 C一个高级住宅区附近兴建了一座工厂导致该居住区的物业价值下降 D住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等 E市场供给过量9、建筑物的重新购建价格是( )的价格。 A扣除折旧后 B估价时点时 C客观 D建筑物全新状态下 E在原有的物价水平下重新建设 .179第五章 房地产市场与市场分析.180.181.182.183第一节第一节 房地产市场概述房地产市场概述.184.185.186.187第二节第二节 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系.188.189.190.1

21、91.192第三节第三节 房地产市场结构与市场指标房地产市场结构与市场指标.193.194.195.196.197.198.199.200第四节第四节 房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能.201.202.203.204.205第五节第五节 房地产市场分析房地产市场分析.206.207.208.209.210.211.212第六节第六节 物业经营管理计划物业经营管理计划.213.214.215.216.217.218.219.220.221.222.223.224.2251、所示为住宅市场供应曲线的变化图，在下列说法中，假设其他条件不变，不能导致曲线s向s1移动的是( )。 A银行降低

22、贷款利率，通货膨胀维持在较低水平 B 2003年开始实施土地使用权出让“招拍挂”制度，增加了土地开发成本 C开发商预计未来住宅市场需求量减少 D增加房地产开发中的税费 .2262、在房地产市场中，在居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调，而且政府降低了交易税费的情况下，假设其他条件不变，在下图曲线中正确的住宅市场需求变化曲线应为( )。 .2273、随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关。有关影响房地产市场转变的主要社会经济力量，下列说法正确的有( )。 A金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格 B信息、通信技术水平的提高促进了不同地区

23、的资本流动 c 1998年我国停止住房实物分配减缓了房地产市场的发展 D人文环境和自然环境的变化影响了房地产市场的转变 E生产和工作方式的转变促使人们工作和生活居住模式及观念产生了转变4、对于房地产市场供给的特点，下列说法不正确的是( )。 A房地产市场供给具有较大的供给弹性 B市场供给具有非同质性 c房地产市场具有高度的垄断性 D供给主体间的竞争不充分.2285、2005年初，我国运用交易环节的营业税和契税政策，有效遏制了商品房市场上的投机，该案例说明( )。 A对住房价格的控制是政府调节房地产市场的重要工作内容 B税收政策可以抑制房地产市场投机 c正确运用税收杠杆可以保证政府土地收益 D正

24、确运用税收杠杆可以理顺分配关系6、对于物业经营管理者来说，进行房地产市场分析的作用有( )。 A寻找投资合作伙伴 B为审批贷款提供依据 C把握主要租户和使用者的产业分布 D制定确保物业保值增值的计划 E设计房地产资产管理策略.2297、属于评价居住物业区位的优劣所考虑的因素有( )。 A市政共用配套设施的完备程度 B环境因素 C公共交通便捷程度 D居民的购买水平和消费习惯 E社区文化氛围8、物业管理计划的主要内容包括( )。 A建筑物管理计划 B租赁计划 C物业服务企业职责分工计划 D财务收支计划 E业主沟通计划.230第六章 租赁管理.231.232.233.234第一节第一节 物业租赁概述

25、物业租赁概述.235.236.237.238.239.240.241.242.243经主管部门审查合经主管部门审查合格后，准予登记。格后，准予登记。由房地产管理部门由房地产管理部门核发房屋租赁证。核发房屋租赁证。.244.245.246第二节第二节 租赁管理与租赁方案租赁管理与租赁方案.247.248.249.250.251.252.253.254第三节第三节 房屋租赁合同房屋租赁合同.255.256.257第四节第四节 租户关系管理租户关系管理.258.259.260.261.262.2631、房屋租赁中，出租人可以是( )。 A所有权人自己 B共有人(包括共同共有和部分共有) c所有权人委

26、托的代理人 D将房屋再次出租的转租人 E按照法定程序指定的代管人 2、按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公房租赁和私房租赁，其中公房租赁又可分为直管公房和自管公房。那么，在租赁关系中，自管公房的出租人是( )。 A国家 B各级房地产行政主管部门 C各级人民政府 D国家授权的国有企事业单位 .2643、下列对于百分比租金的说法正确的有( )。 A百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业 B承租人除了向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入 C百分比租金通常按年度计算兑现，在一个购物中心或超市中，不同的承租人按同一个

27、百分比来支付租金 D当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障 E 出租人常在租约中订立有强制收回使用权的条款来保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平 4、根据原建设部城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，那么房屋租赁登记备案的一般程序是( )。 A 申请-审查_签订租赁合同 B签订租赁合同-申请-审查 c 申请-审查-颁证-签订租赁合同 D签订租赁合同-申请-审查-颁证 .2655、租户选择是租赁管理的核心内容。在租户选择

28、中考虑的主要准则包括( )等。 A潜在租户所经营业务的类型 B潜在租户的声誉、财务稳定性和长期盈利的能力 C潜在租户与政府部门的关系 D潜在租户所需的面积大小及空间组合 E潜在租户需要提供的特殊物业管理服务的内容 6、CRM对企业的作用包括( )。 A CRM能够整合客户、企业、员工等各种资源，优化业务流程 B CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力 C CRM能够使企业快速推出优质的产品、方案、服务，从而实现培育消费、引领消费 D CRM能够提高企业销售收入 E CRM能够改善企业服务，提高客户满意度 .266第七章 成本管理.267.268.269.270第一节第一节 物

29、业管理中的成本及其分类物业管理中的成本及其分类.271.272.273.274.275.276.277.278.279第二节第二节 成本估算方法成本估算方法.280人工费人工费P1=F1+F2+F3+F4+F5+F6S.281办公费办公费P2=年各项费用之和年各项费用之和12月乘以参与测算月乘以参与测算的物业面积的物业面积.282.283.284.285.286.287 SFPi某项物业管理成本某项物业管理成本, ,单位：元单位：元/ /月月mm2 2各分项费用各分项费用参加测算的物参加测算的物业总建筑面积业总建筑面积.288第三节第三节 成本预算成本预算.289.290.291.292.29

30、3.294.295.297.298.299.300.301第四节第四节 成本控制成本控制.302.303.304.305.306.307.308.309.3101、下列关于物业管理成本的说法中，不正确的是( )。 A物业管理活动中的生产耗费，是指维修用机器设备以及维修用材料等耗费，并不包括劳动力方面的耗费 B物业服务企业的生产费用，是指一定时期内物业服务企业发生的、用货币额表现的生产费用 c物业管理成本，是指物业服务企业为特定的物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和 D物业服务企业的营业成本，是指一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本 2、下列物业管理过

31、程中发生的费用中，不属于营业成本的是( )。 A直接人工费 B直接材料费 C管理费用 D间接费用 .3113、按照与业务量的关系对物业服务企业的成本进行分类，可以分为( )。 A固定成本 B 目标成本 C变动成本 D半固定或半变动成本 E差异成本4、关于物业服务企业收取物业管理服务费的方式的说法中，不正确的是( )。 A 目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式有包干制和酬金制两种 B实行包干制时，物业服务企业收取物业管理服务费包括物业管理的服务成本、法定税费和物业服务企业的利润 C实行酬金制时，物业服务企业服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金 D包干制类似于工程采购中的成本加

32、酬金合同，酬金制类似于工程采购中的固定总价合同 .3125、下列对零基预算的描述中，正确的有( )。 A零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全依据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析和计量 B零基预算有助于改善物业服务企业与业主之间的关系，从而增加物业服务企业的市场竞争力 c零基预算的另一个优点是编制预算的工作量相对较小 D零基预算各费用项目的成本效益率的确定具有客观依据 E零基预算越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制 6、下列属于成本控制原则的有( )。 A全面控制原则 B讲求经济效益原则 C避高就低原则 D责权利分散原则 E例外管理原

33、则 .313第八章 合同与风险管理.314.315.316.317第一节第一节 物业管理中的主要合同类型物业管理中的主要合同类型.318.319.320第二节第二节 物业服务合同物业服务合同.321.322.323.324.325.326.327.328第三节第三节 招投标阶段的合同管理招投标阶段的合同管理.329.330.331.332.333.334投标资格审核投标资格审核是是确定中标单位确定中标单位发布中标通知发布中标通知签订合同签订合同履行合同履行合同资料整理归档资料整理归档组织现场调查组织现场调查招标预备会招标预备会接受标书接受标书开标开标定标定标招标前期策划招标前期策划成立招标领导

34、小组成立招标领导小组编制招标文件编制招标文件发布招标公告发布招标公告招标接待招标接待否否谢绝投标谢绝投标制定标底制定标底评标评标.336.337.338接受预审接受预审递送投标文件递送投标文件开开 标标宣讲与答辩宣讲与答辩签订合同签订合同整理资料归档整理资料归档是是编写投标文件编写投标文件封送标书、保函封送标书、保函否否市场调研市场调研获得招标信息获得招标信息可行性分析可行性分析投标报名投标报名谢绝投标谢绝投标现场勘查现场勘查参加投标预备会参加投标预备会标价调整标价调整标价试算标价试算拟定资金计划拟定资金计划现场勘查现场勘查购买招标文件购买招标文件制定管理服务方法制定管理服务方法及测算工作量及

35、测算工作量.340.341.342.343.344阶段阶段前期准备阶段前期准备阶段标书准备阶段标书准备阶段正式投标答辩正式投标答辩投标总结阶段投标总结阶段.345第四节第四节 风险管理理论风险管理理论.346.347.348.349.350.351.352.353第五节第五节 保险与物业保险保险与物业保险.354.355.356.357.358.359.360.361.362.363.364.365.366.3671、物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据是( )。 A物业服务企业规章制度 B管理规约 c物业服务合同 D政府政策法规 2、关于标底确定的原则，

36、下列说法中不正确的是( )。 A要反映使用人的经济承受能力 B要以招标文件中的管理目标为依据 C要尽量压低标底以节约成本减少支出 D注意与物业管理市场行情相协调 3、下列关于物业服务合同签订要点的说法中，正确的有( )。 A对合同的具体条款要进行细致的充分协商 B物业服务企业尽可能提供无偿服务承诺以更好地服务业主 C物业服务企业要量力而行，实事求是留有余地 D明确界定违约责任与处理方式 E重视对违约责任的界定及争议解决方式 .3684、物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点，物业管理招投标的特点包括( )。 A长期性 B阶段性 C早期介入 D后期介入 E保密性 5、风险管理的整个步骤

37、包括：风险评估，风险控制，风险识别，风险调整。正确的风险管理步骤是( )。 A B C D.3696、关于物业保险的目的的说法，不正确的是( )。 A物业服务企业通过投保分散意外损失 B通过投保获取更多利润 C减轻物业服务企业处理索赔方面的负担 D利于善后工作7、物业管理工作中经常涉及的保险种类包括( )。 A财产保险 B雇主责任保险 C债券保险 D再保险 E公众责任保险 .370第九章 财务管理与绩效评价.371.372.373.374第一节第一节 财务管理概述财务管理概述.375.376.377.378.379.380.381.382第二节第二节 财务报告分析财务报告分析.383.384.

38、385.386财务情况说明书一般包括财务情况说明书一般包括：企业生产经营的基本情况；：企业生产经营的基本情况； 利润实现和利润实现和分配情况；分配情况； 资金增减和周转情况；资金增减和周转情况； 对企业财务状况、经营成果和对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。现金流量有重大影响的其他事项。 .387.388.389.390.391.392.393.394.395.396.397.398第三节第三节 物业管理绩效评价物业管理绩效评价.399.400.401.402.403.404.405平平均均净净资资产产净净利利润润净净资资产产收收益益率率100 .406平平均均资资产产总总

39、额额利利润润总总额额利利息息支支出出平平均均资资产产总总额额息息前前税税前前利利润润总总资资产产报报酬酬率率100100 .407平平均均资资产产总总额额主主营营业业务务收收入入净净额额总总资资产产周周转转率率（次次）100% 平平均均流流动动资资产产总总额额主主营营业业务务收收入入净净额额流流动动资资产产周周转转率率.408利利息息支支出出息息前前税税前前利利润润总总额额利利息息保保障障倍倍数数.409100% 年年初初所所有有者者权权益益本本年年所所有有者者权权益益增增长长额额资资本本积积累累率率100% 上上年年主主营营业业务务收收入入总总额额额额本本年年主主营营业业务务收收入入增增长长

40、营营业业增增长长率率.410.411.412.413.414.415.416第四节第四节 绩效评价的主要方法绩效评价的主要方法础础分分）（上上档档基基础础分分本本档档基基值值上上档档标标准准制制本本档档标标准准实实际际值值本本档档标标准准值值单单项项指指标标得得分分基基础础分分 值值上上档档标标准准值值本本档档标标准准值值指指标标实实际际值值本本档档标标准准功功效效系系数数.417.418.419第五节第五节 物业管理报告物业管理报告.420.421.422.423.424.4251、下列有关企业财务关系的说法，不正确的是( )。 A正确处理企业同国家机关之间的财务关系是企业合法经营的基础 B

41、协调好企业内部各单位之间的财务关系不提倡企业内部经济利益相对独立 C企业同职工之间的财务关系是一种利益分配关系 D企业同国家机关之间的财务关系主要是税务关系 2、下列选项中，不属于企业财务管理的具体目标的是( )。 A筹资管理目标 B投资管理目标 C人力资源管理目标 D利润分配管理目标 3、下列有关财务管理的说法中，不正确的是( )。 A现代财务管理的最基本内容是利润分配决策 B投资决策影响着企业的资金筹集和利润分配 C企业留存利润数额过低会使投资规模受到限制 D筹资决策影响财务管理总体目标的实现.4264、企业财务活动中，资金运用包括( )。 A资金的投放 B资金的筹集 C各项资产的使用 D

42、资金的耗费 E资金的分配 5、利润最大化是企业财务管理目标之一，下列有关利润最大化的说法中，正确的有( )。 A利润可以表明企业竞争能力的大小 B利润最大化考虑到了风险因素 C利润最大化往往会使企业财务决策长期化 D利润是企业补充资本、扩大经营规模的源泉 E企业3年末获得30万元的利润与3年内每年末获得10万元利润是相同的目标 .4276、企业财务报告以( )为主要形式。 A文字报告 B表格 C图表 D口头报告 7、用于提供企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表是( )。 A资产负债表 B现金流量表 C成本表 D损益表8、物业管理绩效评价基

43、本指标中，财务效益状况指标包括( )。 A总资产周转率 B净资产收益率 C总资产报酬率 D资产负债率 E财务内部收益率.4289、关于物业管理报告的主要内容，下列说法中正确的有( )。 A工作总结可由企业各部门分别作出，然后汇总 B 向不同需求主体提交的财务报告的内容是相同的 C应重视结束语的编写 D工作总结包括已经完成和未完成的工作状况 E工作计划必须按照时间顺序排列 10、物业管理绩效评价基本指标中，发展能力状况指标包括( )。 A资产负债率 B流动资产周转率 C营业增长率 D净资产收益率 E资本积累率.429第十章 写字楼物业经营管理.430.431.432.433第一节第一节 写字楼及

44、写字楼物业管理写字楼及写字楼物业管理.434.435.436.437.438.439.440第二节第二节 写字楼租赁管理写字楼租赁管理.441.442.443第三节第三节 写字楼安全与风险管理写字楼安全与风险管理.444.445.446.447.448.449第四节第四节 写字楼物业服务企业的选择与评价写字楼物业服务企业的选择与评价.450.451.4521、影响写字楼分类的因素包括( )等。 A写字楼的声望或形象 B大堂和走廊 C电梯服务质量 D物业管理 E租户类型 2、优质的物业管理可以使写字楼保值增值，这种保值增值的作用体现在( )。 A土地价值的增长 B稳定的租金收益 C在经营过程中物

45、业获得的良好的形象和声誉 D相对延长了的使用寿命所带来的收益 E在产权的转让中所产生的超越物业本身的价值.4533、在租户选择过程中，对租户商业信誉和财务状况的叙述不正确的是( )。 A物业服务企业的经理必须认真分析每个租户的信誉对其租住的写字楼物业的影响 B物业服务企业可以通过让租户在入住时填写一个申请表来了解租户的经营内容以及财务状况等 C物业服务企业可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及租户提供的财务报表来判断其信誉等级和财务状况 D只要潜在租户的财务状况良好，有能力支付租金，就应该选择此租户人住，而无需考虑其具体的经营内容 4、对写字楼物业管理工作的评价应考虑的因素包括( )

46、。 A及时收取租金 B及时处理租户的投诉 C达到了出租率目标 D经营费用没有突破事先的预算 E物业维修费用很低 .4545、一个20万平方米的写字楼，平均租金为35形(平方米天)，出租率为97。在进行市场调查后，管理者认为若平均租金提高03元，出租率将下降2个百分点，平均租金提高O5元，出租率将下降7个百分点，相反，平均租金下降元，出租率将达到100。则这栋写字楼的理想租金是( )。 A 32元 B 35元 C 38元 D 40元.455第十一章 零售商业物业经营管理.456.457.458.459第一节第一节 零售商业物业及其分类零售商业物业及其分类.460.461.462.463.464第

47、二节第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理零售商业物业经营管理中的经济学原理.465.466第三节第三节 零售商业物业的租赁管理零售商业物业的租赁管理.467.468.469第四节第四节 零售商业物业的现场管理零售商业物业的现场管理.470.471.472.473第五节第五节 风险与安全管理风险与安全管理.474.475第六节第六节 零售商业物业管理案例零售商业物业管理案例.4761、零售商业的经营管理工作主要包括：招商及承租户组合、零售技术和( )。 A物业维护 B营销 C行政管理 D保险及风险管理 E财务管理 2、零售商业物业管理师必须要掌握基本的零售技术，尤其需要了解( )。 A商品

48、选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求 B选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定 C商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量 D橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换 E商品利润，根据商品的成本价格恰当地制定出零售价格 .4773、需求的外部效应是零售物业理论中的研究热点，下列说法正确的是( )。 A与互相促进销售的聚集效益不同，需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反 B在租户的组合上，要限制普通零售店的入住，因为它会影响由主力店提升的零售商业物业的形象 C主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流 D零售商业物业的一个重要特征就是价格歧视，即主力店通常能够得到租金优惠 E消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，因此邀请若干主力店人住将会大大地提高零售商业物业的形象 4、购物中心或商场出租零售场地时优先考虑( )。 A租户的商业经验 B和户的财务状况 C租户对物业的特殊要求 D不同租户类型的混合 .4786、超级市场的营业额很高，但其毛利水平非常低，男女时装店的营业额相对来说较小，但其毛利水平非常高，则收取百分比租金是( )。 A前者的百分比高于后者 B百分比一样 C后者的百分比高于前者 D不能确定5、某租户签了一份租约，规定基础租金为10万/月，基础营