2021华东商业发展报告

1、报告综述：在全国各大区域中，华东地区一直广受瞩目，因为这里有我国第一大经济城市上海，还有三个经济大省江苏、浙江和山东，再加上近两年经济发展较快的福建、安徽和江西。六省一市的经济总量要占全国的 35%左右，所以华东地区的经济走势对全国经济稳步上行有着重大影响。随着疫情防控的常态化，全国各地的经济复苏在稳步进行中，华东各省市半年度答卷也陆续交出。据各省市财政和统计部门数据，2021 上半年，华东地区一般预算收入总额约为 25700 亿元，江苏卫冕冠军，浙江超过上海，位列第二，其中苏鲁两省同比增长都在 15%以上，浙江省更是高达 21.7%，为全国最快。作为全国经济的风向标，领先的经济发展水平、高度

2、发达的零售商贸业以及超前的消费水平，让华东成为商业地产兵家必争之地。今年上半年，华东商业地产市场表现如何？下半年又将是怎样的光景？我们聚焦商业增量市场，以半年度为时间维度，统计盘点了 2021 年上半年已开业和下半年将开业的商业项目，作行业分析、回顾和展望，并对未来发展趋势进行预测研判，以供大家参考。上篇：2021 全国经济宏观形势及 2021 全国商业地产产业形势（一）2021 年全国经济宏观形势（1） 市场红利越来越少：人口红利成为过去、城镇化接近尾声或趋缓，房住不炒、商业去房地产化成为大趋势；（2） 商业供给量偏大，人均面积超过警戒线 0.3 平米，商业存量市场与增量市场并存装填；（3）

3、 受全球疫情影响，集中线下消费模式成为政府管制方向，宅经济、线上消费、互联网办公等成为疫情之下最大的消费增长点，线下零售消费尤其是非刚需方面的服装业态消费，下滑势头最明显。（二）2021 全国商业地产产业形势（1） 招商越来越难，降低租金、增加装补、联营扣点等通过降低招商门槛，然而获得满铺开业难度越来越大，甚至很多项目延期开业、无法开业；（2） 商业开业红利越来越少，开业即进入客流销售双低的困难场。开业蜜月期越来越短，从 5 年前的 3 个月，到 2 年前的 1 个月，在去年开业中甚至缩短至 3 天；（3） 竞争：存量市场越来越大、商业竞争趋向贴身肉搏、内容同质化；（4） 商家：租售比越来越高

4、、线上替代性越来越强、开店越来越谨慎、市场倒挂成为买方市场。中篇：华东上半年新开购物中心vs 下半年计划开业购物中心分析（一）华东 2021 上半年新开业购物中心盘点分析、标杆购物中心介绍据联商网零售研究中心统计，2021 年华东上半年新开业的商业项目数量为 74 个 (不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积2 万方)，同比去年上涨 208%。新增商业建筑面积约 691.98 万方，同比去年上涨 279%，增量约 509.57 万方；平均单体建筑面积约 9.35 万方。同比暴涨 208%，近 4 年开业趋势渐缓近 4 年上半华东开业项目据联商网零售研究中心统计，2021

5、 年华东地区上半年开业数量为 74 个，占全国上半年新开项目约 50%，占比近半数。从联商网此前统计的 1-6 月每月华东地区开业情况可知，第一季度开业时间不均匀，1 月开业数量最多，达到 25 家， 2 月 3 月仅有 5 家，第二季度开业数量趋向稳定，每月基本维持在 10-20 家之间。从近四年上半年华东地区开业数量及同比变化上看，2018 年开业 97 个，2019 年开业 94 个，虽有所下降，但变化并不明显。2020 年受特殊情况影响，不少项目都选择了延迟开业，导致了 2020 年上半年的开业数量创下新低，华东地区开业项目仅有 24 个。从今年的数量来看，无论是开业数量还是体量上，相

6、较 2020 年虽有大幅度提升，但同比其他年份均是走弱的趋势。从同比增减度角度看，剔除 2018 年（2017 年上半年华东开业无数据参照，故以0%标备，无 x 参考意义），可以看到，2020 年同比暴涨 208%，但近四年来华东地区新供应市场整体还是下滑的趋势，抛开 2020 年的疫情影响及 2021 年“后疫症”等因素，事实上全国商业市场已经是存量时代，新开发相对谨慎。5-10 万方占比 32%从商业规模的分布情况上看，规模在 5 至 10 万方（含 5 万方，不含 10 万方）数量最多，占比约 32%；紧随其后的是 10 至 15 万方（含 10 万方，不含 15 万方） 占比约 30%

7、；2 至 5 万方（含 2 万方，不含 5 万方）占比约 24%，15 万方以上（含15 万方）占比约 14%。商业体量分布及占比从体量规模分布情况上看，5-10 万方的一站式商业中心是目前常见的模式，这些项目融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验式业态，又有足够的空间可供活动营销，往往受到很多开发商青睐。此外，从消费者角度看，强社交、重体验的购物中心越来越受欢迎，一些诸如剧院、密室逃脱、室内探险等娱乐休闲业态进驻，对购物中心的体量要求越来越高。因此，10-15 万方的体量也受到青睐，从上半年华东地区开业项目占比上来看也很好地体现了这一点。另一方面，经

8、济的快速增长，拿地成本增加，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，5 万方以下的小体量商业逐渐增多。而经济欠发达的三四线城市，由于受人口消费力较弱的影响，辐射范围较小，往往以社区类商业为主， 体量基本不会超过 5 万方。此外，一二线城市郊区和三四线城市因地价相对便宜，且旅游文化资源较为丰富， 往往会诞生一些体量较大的商业体，如青岛海尚海 MALL、安徽宿州苏宁广场、合肥弘阳广场等。也不乏 20 万方以上的巨型购物中心，如宁波万象城、济南融创文旅城、山东菏泽佳和城、安徽六安舒城万达广场。大牌开发商占据主力，日本知名运营商进入中国市场从上半年华东地区已开业商业项目情况中可以发现，大牌开

9、发商仍然占据市场主力。华润置地，万达商管，宝龙地产等全国性连锁开发巨头位居前列。据联商网零售研究中心统计，今年上半年华东地区开业的大型购物中心（商业建筑面积8 万）数量为 36 个，占开业总量比 49%，华润置地，万达商管、龙湖集团、新城控股，宝龙地产、苏宁置业等知名开发商在列。其中，华润置地运营的 5 个项目均为中大型购物中心。值得一提的是，在今年上半年开业的榜单中新增了两家日本运营商的身影，由日本三井不动产开发运营的上海金桥 Lalaport 啦啦宝都、日本阪急百货中国内地首店宁波阪急均是上半年颇受关注的明星项目。2021 上半年华东新开项目数量最多的开发商（2）一二线城市更为活跃一线城市

10、和新一线城市的经济发展较快、商业氛围好、人口多、消费力强，城市极具创新活力，虽然拿地成本高，但高消费还是让不少开发商愿意付出高价做长线投资。从今年上半年华东地区统计的城市活跃度来看，TOP13 榜单中，上榜的门槛为 2个商业体开业量，除了宿州和菏泽外，其余 11 个均为一线、新一线以及二线城市。上海作为全国性实力最强的一线城市，商业活跃度最高，以 11 个开业量遥遥领先；新一线城市宁波次之，开出了 6 个；二线城市南昌上半年度表现令人惊喜， 位居榜单的第三名。上半年标杆购物中心推荐：1、宁波阪急宁波阪急是日本阪急阪神在海外直接投资并运营的第一个大型商业项目，也是宁波有史以来集中奢侈品牌最多的一

11、座百货式购物中心。商业建筑面积 11.6 万方，引入了超 360 家品牌，其中一线奢侈品达 40 余家、首店品牌达 150 余家、特色餐饮近 80 家。在品牌阵容上，宁波阪急延承了其标志性的业态组合，以奢侈品、美妆、生活方式业态为中心，演绎全球时尚购物新方式。2、啦啦宝都由日本三井不动产运营的 Lalaport 啦啦宝都 4 月 28 日在上海开业，啦啦宝都是三井不动产在日本全国开展的区域性购物中心，以时尚为主，聚焦了美食和娱乐等业态。项目极为重视体验性，充实购物以外的娱乐设施。啦啦宝都上海金桥也延续了三井的时尚和体验性商业理念，商场拥有丰富的以高达立像为代表的体验式业态。这也是三井不动产首次

12、进入中国市场。3、宁波万象城宁波万象城是华润置地在全国布局的第 23 座、浙江第 3 座万象城，同时也是继宁波万象汇之后，华润置地在宁波的又一力作，成为新的城市商业地标。体量达28.6 万方的宁波万象城引入 400+品牌，推出多元主题业态与屋顶摩天轮，是复合购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的城市能量体。其中，作为项目超级 IP， 总高达 68.5 米的“甬城之星 Lucky Ring”摩天轮与万象城 3 楼串联，配备了冷暖空调、蓝牙音箱和酷炫的可变换灯光系统。随摩天轮旋转到顶端，可俯瞰全城。（二）华东 2021 下半年计划开业购物中心统计展望、重点购物中心期待据联商网零售研究中心统计，2021

13、年下半年华东拟开业的商业项目数量达到 197 个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积2 万方）。新增商业建筑面积 1790.14 万方，平均单体建筑面积 9.09 万方。各省份数量及体量分析进入下半年，商业项目开业进入高峰期，华东地区表现尤为明显。从开业数量上看，江苏以 57 个拟开业项目领跑下半年华东市场。山东开业数量将达到 31 个， 位列第二；上海，浙江，江西，福建，安徽分别计划开出 29 个、28 个、20 个、17 个和 15 个。各省市开业数量分布(单位/个)从新增商业供应面积上看，江苏将新增 555.24 万方，依旧排在第一，山东 304.24 万方，位列第二；浙江开业数量

14、虽然少于上海，但新增商业体量却比上海高出近30 万方；安徽、江西和福建三省则相差不大。各省市体量分布(单位/万)上海：继上半年贡献了 11 个新项目，Lalaport 啦啦宝都上海金桥，漕河泾印象城等重磅商业体引起大范围关注后，在下半年的时间里，上海预计还会有 29 个新项目开业，诸如已于 7 月份开业并引发了轰动的北外滩来福士，以及大宁久光百货、前滩太古里等项目均备受期待。浙江：浙江上半年共开出 18 个项目，下半年新增供应数量增长至 28 个，其中仅杭州、宁波、温州就合力贡献了 21 个项目，占比约 75%。开发商阵容方面，大牌开发商将依然坐镇主导下半年的商业地产增量市场。江苏：江苏上半年

15、贡献了 15 个项目，下半年预计将有 57 个新项目亮相，除了南京、苏州、徐州、南通、常州等经济强市外，三线城市盐城、淮安、泰州等城市均有不俗的表现。山东：山东上半年开业数量为 9 个，下半年预计达到 31 个，仅次于江苏，开业体量也表现不俗，山东全省地级市数量就多达 16 个，除了青岛、济南等城市的贡献外，省内其他二三线城市也有突出表现。福建：福建上半年仅开出 5 个项目，下半年预计将有 17 个项目开业，其中厦门、泉州和福州三城贡献了一半多的开业量，宁德、莆田等小城市也有抢眼表现。安徽：安徽除了省会合肥这个大城市外，滁州、阜阳、宿州等城市下半年都有计划开业的项目。江西：在华东七大省市中，江

16、西 2021 年的表现无论是拟开业数量还是体量都很低调。在上半年开出了 7 个项目后，下半年将有 20 个项目开业，省会南昌占据四成，其余城市分布较均衡。值得一提的是，9 月 14 日，鄂武商 A 发布公告， 武商集团斥资 33 亿元收购南昌苏宁广场项目，正式进军江西市场，一时备受业内关注。城市分布从单个城市下半年开业数量上看，排名前二的分别是上海、南京，杭州与苏州并列第三（开业量5 个），其中，上海以 29 个开业量领跑榜单。同时从榜单中可以看到，上榜的多为省会城市和经济发达城市，城市能级与商业活跃度成正比。商业体量区间分布及占比下半年华东计划开业的项目名单中，体量大小与行业整体趋势一致，符

17、合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，商业发展相对更为成熟和完善，商业细分程度更高，从标杆都会型、区域型到社区型购物中心阶梯分明，各展魅力。商业体量分布及占比统计结果显示，规模在 5 至 10 万方（含 5 万方，不含 10 万方）项目数量最多，达到 76 个，具体占比约 39；10 至 15 万方（含 10 万方，不含 15 万方）的项目为 49 个，占比约 25；规模在 2 至 5 万方（含 2 万方，不含 5 万方）项目为42 个，占比约 21；15 万方以上（含 15 万方）项目为 30 个，占比约 15。超 20 万方的巨型购物中心队伍中，上海 L

18、OVE大都会、杭州印力汇德隆奥体印象城、龙湖杭州丁桥天街、温州印象城 MEGA、绍兴苏宁广场等项目值得期待。开发商/运营商分析华东作为全国经济最为发达、消费能力最强的区域，向来是商业开发热土，备受各方开发商青睐。在已过去的上半年里，能够看到万达、印力、宝龙、华润置地等知名运营商都有大作交出。下半年华东新增商业供应大军阵容依然豪华，外来大鳄和本土巨头相互角力比拼，市场竞争十分激烈。除了万达、印力、宝龙，龙湖、新城控股、银泰、爱琴海、苏宁、世茂、万科、绿地等企业都有新作面世，且不乏组团亮相的气势。新开项目数量方面，新城控股以 10 个吾悦广场的开业量拔得头筹，宝龙、万达紧随其后，将分别开出 9 个

19、、8 个新项目。宝龙地产当属华东地区的急行军。自 2013 年，宝龙正式提出“以上海为中心、深耕长三角”的战略后，宝龙在长三角的开发半径不断延伸。其中，浙江是宝龙地产业务发展战略中的重要板块，宝龙在浙江区域的项目，以杭州和宁波为核心， 拓展至绍兴、嘉兴、舟山、台州、金华、温州等地。据联商网统计，下半年宝龙在华东地区即将开业的 9 个宝龙广场项目，有 8 个在浙江，加上上半年开业的三个项目，今年一共在浙江开出 11 座宝龙广场，打造出了领先的区域规模优势。2021 下半年华东新开项目数量最多的开发商(2)下半年标杆购物中心推荐：1、上海前滩太古里前滩太古里由太古地产与陆家嘴集团在浦东合作打造，总

20、建筑面积约 12 万平方米，地下一层至四层（北端局部为六层）为零售楼层，停车位约 1600 个，位置近地铁 6/8/11 号线东方体育中心站，交通十分便利，前滩太古里是前滩中心项目的商业部分，作为一个综合发展项目，涵盖了零售，办公，酒店，居住等多项功能。2、上海瑞虹天地太阳宫毗邻北外滩的瑞虹新城，是上海内环线以内规模最大城市更新项目之一。瑞虹天地太阳宫距离北外滩核心商务区仅 800 米，毗邻这一世界级规划、上海最具有后发优势和潜力的区域，太阳宫作为其生活与商圈腹地的价值和机会显著。将持续发挥 CLD（中央生活区）的作用，联动北外滩 CAZ，将虹口打造成为有温度 的城市核心区，缩短 CAZ 的实

21、现周期，为城市发展注入更多活力。”已于 9 月19 日正式开业的瑞虹天地太阳宫正是顺应了 CAZ 发展规划需求，填补日渐多元化的消费缺口。3、上海中信泰富广场中信泰富广场位于繁华的上海市南京西路中段，已经营 20 余年，2021 年全面升级改造，全新的外立面形象以 “像素城市”为设计理念，使整个商场形象得到了大幅提升，受到了众多奢侈品品牌的青睐。在升级原西侧下沉式广场基础上， 江宁路南京西路口也将新增下沉式广场，使商场东西两端“配平”贯通；新增 14 个户外露台包括屋顶花园将成为南京西路沿街不可多得的观景位，同时也是众多米其林餐饮关注的焦点。4、上海大宁久光中心大宁久光项目是利福国际继静安久光

22、百货之后该品牌在上海的第二家商业体，离地铁 1 号线上海马戏城站步行仅 3 分钟。据官方显示，该项目将打造成零售商业综合体，包含大型零售商场、办公楼及利福国际集团位于上海的第二家久光百货。项目总建筑面积为 34.8 万，购物中心占据其中地下 1-2 层约 8 万余平方米，地下 3-4 层为停车场，故久光大宁购物中心总商业面积高达 18 万平方米，堪称大宁商圈乃至整个市北地区商业面积最大的购物中心。5、印力汇德隆杭州奥体印象城印力汇德隆杭州奥体印象城位于杭州市城市新中心钱江世纪城核心板块。项目总面积 25 万，是杭州单体最大商业综合体，共七层商业楼层，拥有超过2500 个停车位。在业态方面，印力

23、汇德隆杭州奥体印象城拥有含夜经济业态、宠物业态、体验业态等特色业态在内的十大业态。300+品牌，超 40%为区域首进。6、温州印象城 MEGA温州印象城 MEGA 位于温州市鹿城区市府路与锦江路十字路口西南侧。属于温州鹿城区中轴线中央绿轴板块，为温州十三五规划核心板块之一。同时作为滨江 CBD 板块与三垟湿地板块之间联系过渡的纽带，是温州未来重点发展板块，由市级行政资源、市级文化配套资源、市级地标景观组成。作为印力在温州的首个城市级大型商业综合体，计划于 9 月底开业的温州印象城 MEGA，在品牌引进上将充分满足温州人的国际化消费视野，增强体验感业态、国际化、首进及特色品牌。7. 南京建邺吾悦

24、广场南京建邺吾悦广场是新城控股集团斥资 50 亿、倾力打造的吾悦体系 A+级旗舰商业综合体，已于 9 月 19 日正式启幕，场景打造和品牌组合创新显著，开业效果突出。超 300 家国内外知名品牌碰撞出全新商业，首店占比超过 35%。首次推行购物中心与室外街同步开业，16 万方的购物中心与 4 万方的开放式街区交错融通，将南京传统秦淮文化注入商业空间，打造了国内首个贯穿内外的 400 米秦淮水岸沉浸式空间，层层而上的 270观景退台空间、巨大的水幕下沉广场，都营造了独有的特色风光和腔调。下篇：未来华东商业发展态势及对策建议1、大牌开发商深耕长三角，头部城市优质项目辈出自两年前长三角区域一体化发展

25、上升为国家战略后，区域经济一体化发展进入了一个新的阶段，政策支持力度大大提升，高质量经济发展进一步提速。上海作为长三角经济带上的超级枢纽，商业地产发展成熟度最高，竞争也最激烈， 没人敢在这里打无准备之仗。打铁还需自身硬，从上海今年的商业增量市场上可以看到，优质商业项目正在不断引领着行业每一个细分领域的升级变革，进而将更好的商业服务体验传导到消费端，提升行业整体品质和信心。2、持续下沉三四线，低线城市商业规模进一步扩大以新城控股、宝龙地产为代表的全国连锁开发商正在不断挖掘三四线城市的发展机会。在“住宅+商业”双轮驱动下，新城控股持续推进全国，尤其在三四线城市的商业布局进程。今年以来，新城控股加快落地商业项目。进入下半年，新城控股将持续迎来开业潮，除了南京，还将在湖州、徐州、宿迁、济宁、淄博、泰安、临沂等低线城市开出新项目。3、大体量商业仍占优势，体验式商业业态受追捧上海南翔印象城 MEGA 的成功开业和运营，让大体