(0435)《物业管理学》复习思考题

1、(0435) 物业管理学复习思考 题一、名词解释1、物业 2、房地产 3、物业管理 4、房地产 管理 5、物业管理企业 6、业主 7、业主自治管 理 8、业主（代表） 大会 9 、业主管理委员会 10、 物业管理的前期介入 11、物业养护 12、物业共 用部位 13、物业共用设施设备 14、物业大修 15、 安全管理 16、大修基金二、简答题：1、物业管理服务有哪些内容？2、物业管理的原则是什么？3、申办物业管理企业营业执照应提交的文件有 哪些？4、物业管理企业违反物业管理资质管理规定应 承担的法律责任有哪些？5、加强物业管理企业内部管理的目标是什么？6、物业管理公司机构设置的原则是什么？7、

2、物业管理成本包括哪些项目？8、业主（代表）大会职责是什么？9、业主（代表）大会的议事规则是什么？10、业主管理委员会的职责是什么？11、物业管理招标文件的主要内容有哪些？12、物业管理投标书的内容是什么？13、物业管理委托合同的内容是什么？14、物业管理企业撤管应注意哪些问题？15、物业管理公司在物业施工阶段应做好哪些早 期介入工作？16、新建物业接管验收的程序是什么？17、物业移交应做好哪些工作？18、物业装修申报登记应提交哪些资料？19、业主装修物业应遵守哪些规定？20、物业的日常小修的内容是什么？21、如何进行屋面养护？22、物业维修项目管理的程序是什么？23、厨房、卫生间渗漏应如何维修

3、？24、物业设备管理的主要措施有哪些？25、给水系统的管理要点是什么？26、供电设备养护的内容是什么？27、电梯正常使用规定的内容是什么？28、空调系统工作规定有哪些？29、物业安全管理的内容有哪些？30、物管保安如何处理对爆炸物及可疑爆炸物？31、消防管理的内容是什么？32、车辆管理的内容是什么？33、物业环境管理的措施有哪些？34、如何选择物业绿化植物？植物选择三、论述题1、物业管理对促进房地产业发展有何重要意 义？2、当前物业管理存在的主要问题有哪些？3、如何加强物业大修基金的管理使用？4、物权法 对物业管理行业发展有哪些影响？四、物管案例评析1、阅读案例，请回答本案应如何判决？为 什么

4、？2000 年，重庆沙坪坝区金万科公司与他人 合作开发了紫荆花园。 同年 11月 18日，洪泉物 管公司与金万科公司签订了物业管理服务合 同，其中约定，将紫荆花园委托给洪泉物管公 司实施物业管理。 金万科公司的办公楼也在本花 园内，但近两年拒绝交纳物业管理费， 洪泉物管 公司在多次追讨无果的情况下将撤场的开发商 告上法庭，请求判决金万科公司支付拖欠物管费 3 万余元。年 4 月，沙坪坝区法院一审 判决，金万科公司支付拖欠物管费 3 万余元。金 万科公司不服判决，上诉到市一中院。 金万科公司的代理人向阳律师说， 洪泉物管 公司是强行服务。 因为该公司并没和物管公司办 理办公楼的移交手续， 没有委

5、托其管理； 而洪泉 物管公司副总经理赵洪却认为， 金万科公司的办 公楼在紫荆花园的红线范围之内， 没有必要单独 就办公楼进行委托。 金万科公司沙坪坝分公司王 经理说，虽然办公楼的位置建在小区用地红线边 缘上，但处于封闭式小区大门之外和保安守护监 控之外。办公楼不是紫荆花园商住楼立项批准的 建筑群内的建筑物， 而是与小区商住楼隔街相望 的单独报批的独立建筑物。 他们表示， 除了代收 水电费和有时打扫共用街道的卫生， 洪泉物管没 能为其提供真正意义上的物业管理。 为证明自己 提供了相应的服务， 洪泉物管公司的副总经理赵 洪当庭表示，小区的红外线监控设备全天候工 作，整个小区包括金万科办公楼的安全，

6、 均在其 严密监控之下。虽然办公楼前没设置保安岗亭， 但小区保安的巡逻路径包括办公楼。 此外，日常 的管网维护、 信件递送和清洁等都有。 但金万科 公司说，他们并没要求洪泉公司对办公楼进行安 全监控，况且小区所安装的监控器本不能监控到办公楼2、阅读案例，请回答本案应如何判决？为 什么？ 1区理6企8日0业曾，余。某所名但和在叶某 理企业。但 没理主同有企业召意。开但 主作同出意解。聘 主一作决的出合解定。法聘权益。1小1月大会， 将且没有得到大多数业 因，此选业，聘委他新会们物违请管反求的法法决定院定程判，序决侵，撤害擅销了自这业 阳名居小区业委会表示， 他们是在职权范 围业内委依会曾法阳解向

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12、 灯泡、电器就像放鞭炮一样砰砰地响个不停， 阵青烟后，再也无法使用。 截至当日晨 2时物管 部门仍没人到现场，住户们只能摸黑回家睡觉。 据了解，6 月 30 日小区统一交房，一直用的是 庭宇物管公司提供的施工用电。 事故发生当日下 午 4 时，物管人员带电工给住户们安上了临时电 表，没想到当晚就发生意外。 江北区供电局维修 人员赶来检查后发现， 几十根从电线槽里拉出的 电线像一团乱麻一样连接着电表， 事故原因是该 小区物管乱拉乱接电线导致短路， 瞬间产生的高 压造成了业主的电器烧毁。7、“姊妺楼盘”修起空中走廊 重庆渝中区临江门华庭嘉园是重庆润隆实业 有限公司（以下简称润隆公司） 开发修建，分

13、 A 、 B 两栋，共有业主 500 多家。 A 栋的四楼是一个 面积为 3000 米的空中花园。同一开发商还紧邻 华庭嘉园修建了一栋华庭锦园。 2004 年 5 月， 开发商拆除了 A 栋四楼空中花园护栏和花木， 建起与华庭锦园之间的空中连廊。 即将完工的空 中连廊横亘在两个小区之间， 连接华庭嘉园的一 端占去空中花园 5 米多长、 两米多宽的面积。 为 此，华庭嘉园上百名业主向有关不满进行投诉。 他们诉称，空中连廊是开发商未征得华庭嘉园业 主同意、 违背小区原来的设计兴建的； 空中连廊 投入使用后，不仅增加了华庭嘉园本就拥挤的电 梯负担，还会“堵塞”小区通往临江门的一条 1 米多宽的天桥，

14、使其在承担 A 、B 两栋楼近两千 人出入的基础上， 还要加上即将入住的华庭锦园 700多户业主约三千人的人流。 5000 人出入要挤 一条1米多宽的天桥，万一发生突发事件， 后果 不堪设想， 业主的安全如何保证； 空中连廊占用 了华庭嘉园的空中花园， 侵害了华庭嘉园业主的 利益，开发商如何解决。 业主要求开发商拆除空 中连廊， 但遭到开发商的拒绝。 润隆公司刘副总 经理称，用空中连廊将华庭嘉园和华庭锦园连接 起来是为了让两个小区业主资源共享。 并且，在 两个小区修空中走廊是通过规划设计部门批准 并征得华庭嘉园业委会和大部分业主同意的； 我 们投资 50 多万建成的空中连廊，没有对华庭嘉园业主

15、构成侵权，拆的可能性很小。对此，华庭 嘉园业主称其将通过法律程序解决此问题。8、管道未及时检修 水费奇高 水厂断水多 日重庆市北碚朝阳片区 8 小区底楼门面已缺 水 3 天。 20 余名经营户介绍说，因交不起 27.5 元 /吨的天价水，水厂关了闸。 8 小区底楼共有 30 余个商业门面，大多在开餐馆、超市以及经 营观赏鱼。自 2004年 3 月开始，他们的水费价 格就偏高，没想到，6 月份的水费公摊竟达到 21.5 元/吨，7 月份水费结算时更是达到了 27.5元/吨。 面对高昂的水价，经营户拒交。 物管称可能是供水管理道破裂后渗漏， 使水差悬 殊增大。 但是物管方并未及时检修， 一再拖延才

16、 导致这种局面。 由于拒交水费， 水厂于 3 天前停 止供水。该小区的川仪物管公司物管员石某告诉 记者，在 3月份收水费时， 就怀疑是供水管道渗 漏，到 7 月份才知是管道破裂。 但是业主在缴费 时不配合，使之未得到及时检修， 物管没有责任， 物管已经垫付了 1000 多元水费。北碚水厂有关 负责人说，该小区已拖欠水费 2 个月，金额已达 数千元， 他们多次向物管发出催款通知， 但一直未交，无奈之下只有停水。对此，小区物管方昨 日表示， 立即召开业主大会， 尽快解决门面用水 以及管道维修问题。9、未作生化处理粪水直接排放 重庆市北碚区城北花园小区的化粪池时常被 堵，物管在疏通多次后在化粪池的预

17、处理池和后 处理池之间挖了一条 1 米多长的明沟，使得粪水 未经生化处理， 就直接流进后处理池， 再排入下 水道。化粪池堵患虽然“消除” ，但明沟里长流 不息的粪水更让人难受。在夏天用水的高峰时 段，粪水经常从不足 20 厘米深的明沟里漫出， 人行道上遍地都是粪水。小区物管一负责人称， 此前他们收取的物管费 90% 都用在疏通化粪池 上，后因花费太大，他们才“出此下策” 。北碚 区市政委环卫科负责人告诉记者， 化粪池的粪便 处理要经过预处理池、 处理池和后处理池分别处 理后才能排放， 而该小区的化粪池的粪便没有经 过最关键的处理池处理程序即没有进行生化处 理，直接排放将会对环境产生污染， 他们

18、将再次 责令城北花园物管方限期整改。10、业主被盗再现物管责任难题 2004 年庆节当日凌晨 2 时许，家住重庆市渝 北区人和春天小区的陶女士一家遭遇了 “惊魂一 刻”，四位持刀大汉从窗户潜入其家中，偷走现 金、手机、手链等物。失窃责任该谁承担？。陶 认为，家中失窃与物业公司管理不善有极大关 系。负责该小区管理的宏乾物业管理公司陶经理 却认为， 不管如何加强保安措施， 也无法保证百 分之百不发生失窃案； 发生失窃案， 物业管理公 司愿“依法承担责任” ，但不该将所有责任都压 在物管身上。失窃业主除了和物业公司签署过装 修协议，没有签订过物业管理合同 ，双方为 此争执不下。11、业主拒交物管费

19、物管禁乘电梯又拉电 黄某是重庆“宏华苑” 业主筹委会副主任，他 介绍：“敦宇物管公司是开发商指定的，快 3 年 了，一直没有和业主签任何合同， 且收费不合理， 导致大部分业主不愿交物管费。 没想到今天他们 拿我家开刀，不仅断电，还不准坐电梯，全家只 有步行上下 23 楼。我老伴买菜回家，罗某和李 某两个保安硬是把她从电梯里拖出来。 ”业主邓 先生证实， 两个保安态度十分恶劣， 黄先生的老 伴被他们拉扯差点跌倒。家住 18-3 的罗文富老 人说：“物管威胁说， 16 日就要停我家的电，真 不知该怎么办？” 当问及物管负责人时， 值勤保 安称无法联系。12、物管违规将小区道路对外停车收费 重庆渝北

20、区两路镇龙庆花园小区共有 200 多 户，从 2003年 1月开始小区中庭花园的道路上 陆续有车停放， 开始还以为是小区业主的车， 业 主余未加理会。 后来停放的车辆越来越多， 最多 时共停了 50 多辆车，小区成了一个公共停车场。 经业主们了解发现，真正属小区业主的车只有 10 多辆，大部分车都来自小区。这些车不但堵 塞小区道路， 还占用了消防通道， 个别车辆甚至 停放在了户主的窗户下， 造成安全隐患。 该小区 业委会一匿名委员表示， 这些都是小区未经业委 会同意的“经营”结果。他称，物管方对小区外 车辆每车收费 100 元 /月，临时停放一次 5 元。 由于前来停放的车辆较多， 小区物管每月就能轻 松收到几千元停车费，两年来估计收了几万元， 本应属业主所得的停车费却进了物管方腰包。 物 管方渝北区双龙