万科集团公司投资价值分析

1、33 号 吴颖 10 财务管理（ 1）班 万科集团公司投资价值分析一、公司简介万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业， 也是股市里的代表性地产蓝筹股。 总部设在深圳，至2009 年，已在 20 多个城市设立分公司。 2010 年公司完成新开工面积 1248 万平方米，实现销售面积897.7 万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入 507.1 亿元，净利润 72.8 亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。二、公司所

2、在基本面分析1、行业经济地位房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对房地产经济实施宏观调控的前提。 本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。从总体上说， 房地产业在国民经济体系中处于先导性、 基础性、 支柱产业的地位。A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。 一方面， 房地产业开发的住宅， 是人们满足居住需要的最基本的生活资料，

3、 安居才能乐业， 它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等， 又是满足生产经营需要的重要生产资料， 属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、 科学、 卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件， 房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。 在各行各业的经济活动中， 都必须率先从房地产开发开始， 以此为先导。 例如， 城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造； 建设工厂必先建筑厂房；

4、 开办商店必先建造商铺； 筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大， 它的发展可以带动一系列相关产业的发展， 在目前的中国又是新的经济增长点， 对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用， 因而具有支柱产业的显著特征。2、产业政策A国民经济发展水平对房地产业的影响国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素， 二者呈现出正相关关系。 这里所说的国民经济的发展水平是指总水平， 衡量的主要指标是国内生产总值（ GDP） ， 由于各国的人口等因素的不同， 所以能真实反映这种总水平的应是人均国内生产总

5、值， 它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程度。 例如， 中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位， 而人均国内生产总值仅达到 1000 美元，列在100 位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值高，意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高， 带动房地产投资和住房消费水平相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达，成熟度相应也高，反之，则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整体上发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率， 它对房地产业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。 一般来说， 国内生产总值的增长速

6、度快， 意味着投资和消费的增长率高， 带动房地产业增加值增长速度也比较快，反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展速度也相应较慢； 而中国作为发展中国家经济总量虽然不大， 但经济增长速度快， 相应房地产增加值的增长速度也比较快， 在一定时期甚至超过国内生产总值的增长速度。 所以， 在考察国民经济对房地产业的影响因素时， 要把国民经济的发展水平和经济增长速度统一起来进行研究。B、产业结构对房地产业的影响在国民经济的产业结构体系中， 房地产业属于第三产业的范畴， 一国一定时期产业结构的状况， 对房地产业的发展程度也有相当大的影响， 起着制约或带动作用。 产业结构是随经济发

7、展而不断演进的， 在工业化初期阶段， 第一产业占主导地位； 工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位； 工业化后期阶段，第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分，随之也得到大发展， 成长为支柱产业。 中国当前处于工业化中期阶段向工业化后期阶段转化的过程中， 正是房地产业发展的大好时机， 并且已经成长为支柱产业之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。C、投资水平对房地产业的影响投资需求是拉动经济增长的重要方面， 一国的投资水平反映国民经济的总体状况。 投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的变化来实现的。 社会投

8、资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。 一般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。 当社会投资总量增加时在房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下， 房地产投资也随之同比例增加， 房地产投资规模也同时扩大， 在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增长情况的制约和带动。投资的部门结构， 是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。 由于房地产投资是社会总投资中的构成部分，即使投资总额不变，其所占份额的变化，也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比例上升时，房地产投资规模随之扩大；反之，当房地产投资所占比例缩小时，房地产投资规模也随之缩小。 所以，

9、房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制， 而且还受到投资结构的制约和带动。在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。 1990 年以来，由于房地产投资的增速快于全社会固定资产投资的增速， 因而， 不仅房地产投资的总量相当大，而且占固定资产投资的比例也上升很快。 2003 年全国完成房地产投资额已突破 1 万亿元， 比上年增长29.7%， 占全社会固定资产投资的比重约为20%左右，部分大城市高达30%-40%因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。 一般来说， 在中国处于和平崛起的时期， 且经历房地产业长期萎缩期之后， 一定阶段房地产

10、业快速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。 从近几年全国房地产市场状况看， 商品房销售面积大于竣工面积， 房地产投资规模和增速有其合理性一面； 但从投资品的供给看， 能源、 钢材、 水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张，生产资料价格涨幅过大， 又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此， 2004 年上半年中央加强宏观调控，重点是控制固定投资规模，采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场秩序等措施，使过高的投资增长率得到控制，短期内对房地产投资有抑制作用，但从长远来看

11、，这对房地产业的持续健康发展有利。D消费水平对房地产业的影响社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。 一般来说，在积累与消费的比例关系不变的条件下，经济发达，国民收入的总量大，相应消费水平也高； 而在总量不变的前提下， 如果积累率下降， 能够用于消费的部分增加，消费水平提高；反之，积累率上升，能够用于消费的部分减少，则消费水平下降。归根到底，消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的影响实质上也是国民经济对房地产业的影响。社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。 一是社会消费总量， 即全社会用于消费的总额。 统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的， 个人的收

12、入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市场消费需求反映出来的。一般来说，人均可支配收入多，消费水平越高，房地产商品等高档耐用消费品的需求也相对越大；反之，则相反。 二者呈现出正相关关系。二是社会消费结构， 即各类消费品在消费总量中的构成。 在统计上主要以家庭消费结构来衡量的， 即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。 目前世界上普遍采用恩格尔系数（食品消费支出占家庭消费总支出的比重）来表示的。按恩格尔定律， 随着人均收入水平的提高， 人们用于食品消费支出部分绝对量也会增加， 但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降， 这就是通常所说的恩格尔系数下降， 而用于住房

13、等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上升。 消费结构的这种变化趋势， 使住房消费需求扩大， 从而带动房地产业的发展出现一个高峰期。 中国目前的恩格尔系数已从90 年代初的50%左右下降到40%以下，正是住宅业及房地产业大发展的时机，当前全国城市房地产业的繁荣印证了这一点。E、信贷规模和利率对房地产业的影响房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持， 包括房地产开发贷款和住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。 而一定时期社会信贷总规模是有一定限制的， 同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、 产业结构和国家产业政策的制约， 由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的限制

14、， 从而影响到房地产业的发展。 如果房地产信贷规模扩大， 促进房地产开发和消费， 带动房地产业发展； 而如果房地产信贷规模缩小， 则会压缩房地产开发和消费， 抑制房地产业的发展。 所以， 金融信贷是国家调控房地产市场的重要手段。利率既是调节信贷规模的重要杠杆， 也是影响房地产业发展的重要因素。 它主要通过利息成本的高低发生作用的。 房地产开发贷款的利率越高， 房地产投资的机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量；反之，则相反。个人住房贷款利率越高，居民购房的成本支出越大，承受能力越低，便会 抑制住房消费，反之，则相反。可见，长期利率对房地产开发投资和消费需求都 会产生重大影响

15、。1998年以来，银行连续8次降息，使目前的存贷款利率水平 都比较低，对房地产业的发展起了良好的推动作用。从上述五个方面的影响因素可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度的 依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客 观条件，包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水平、 市场需求、经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约，房地产业 只能在一定的宏观经济约束条件下， 才能得到健康持续的发展，所以，房地产业 的发展必须与整个国民经济的发展相适应。如果脱离了国民经济的总体发展水 平，房地产业孤军突进，会因失去坚实的基础而跌落下来； 但如果房地

16、产业过于 落后于国民经济发展的要求，也会拖经济增长的后腿。为避免大起大落的情况发 生，在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。三、公司基本面分析1、公司在行业中的地位万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心 业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济 圈为重点的31个城市。当年共销售住宅 42500套，在全国商品住宅市场的 占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、 厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以 及规范透明的公司治理结构，使

17、公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十 年，万科营业收入复合增长率为31.4.% ,净利润复合增长率为 36.2%;公司在发展过程中先后入选福布斯“全球 200家最佳中小企业”、“亚 洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜； 多次获得投 资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科集团在政策和管理制度上一直都处于优先地位，它的所有的权力 都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间 也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要 和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金 管理部门、规划设计部门

18、等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程 管理部。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的 价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升 到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如 何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指 引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报 道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内 很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题 都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之

19、严密见于字里行间。 2、公司产品分析经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成 为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色23家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通 过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一 个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位 客户满意度调查的住宅企业。3、公司经理层分析王石，男，1951年出生于广西。1968年参军，1973年转业。转业后就 职于郑州铁路水电段。1978年毕业于兰州交通大学给

20、排水专业，本科学历。 毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任股份化改组之万科董事长兼总经理，1999年起不再兼任公司总经理。现任万科董事会主席。郁亮，男，1965年出生于江苏。1988年毕业于北京大学国际经济学系， 获学士学位；后于 1997年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸 集团。1990年加入万科企业股份有限公司。1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理；1996年任万科企业股份有限公司副总经理；1999年任公司常务副总经理兼财务负责人；2001年起任公司总经理。1994年起任

21、万科董事至今。现任万科总裁。也正是因为管理层的高文化、高素质铸就了万科集团至今的团结一致 和壮大的组织背景来促使它高速迅猛发展。4、公司运营状况分析从2000年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以30%左右的速度增长。现在万科面临的是“顺境中求突破”。2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了 “3+1”的经营管理目标一一万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最 受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运 作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为 中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企 业经营管理的

22、目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。2008年由世界权威的品牌价值研究机构一一世界品牌价值实验室举办的2008世界品牌价值实验室年度大奖评选活动在京展开，在住宅品牌类的评选项目中， 万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力，一举囊括“ 2008年度中国最具竞争力品牌”和“中国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。很多企业对社会责任的承诺，更多地是停留在口头上，而万科不 是这样。当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时，万 科这套系统又开始运转了。这时，万科这套系统就不仅仅是人们心目中想 象的只对“利润”、“经济效益”敏感的冷血的赚钱机器了，而更像是对 社会、弱势群体充满良知和

23、温暖的慈祥老人了。早在2003年12月18日，万科集团工程管理部和财务部就向自己 的一线公司发出通知，要求防止拖欠民工工资的事情在万科的项目上发生。 2004年1月8日，万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又 制定出了防止拖欠民工工资的具体措施，从而实现未雨绸缪的目的。增加相应的内容，对有这方面不良记录的承建商应取消其投标资 格。而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同，应尽快要求施工单位出具承诺函，如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的，万科有权从工 程款中扣除相应款项，直接支付给工人，并有权解除承建合同。有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转 的正常和发展的稳健

24、；而当市场大势低迷甚至险恶时，这套系统又能保障 万科能将风险减小到最低限度，缩短渡过难关的时间。不过，总裁郁亮认为，万科的核心能力表现在这套系统、制度和流程上，但制度不是万能的，因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重” 为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科这套系统正常运转、 制度真正执行、指引充分使用的基石，这才是万科最珍贵的。5、公司发展前景分析万科集团以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一， 业务 覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 40个城市。2009年 在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅 类开发企业第一名。万

25、科集团董事局主席王石更被称为中国房产界领军人物。时问、 项目2010.03.312009.12 .312009.09 .302009.06.30主营业 务收入增长 率（%-8.07619.245931.061826.3902净利润 增长率（%32.346538.581729.91634.4207净资产 增长率（%19.281916.976316.130416.6986总资产 增长率（%18.874715.4086.616912.0779虽然万科房地产的主营业务收入增长率出现了负增长，净利润增长率有较大的下降幅度，但是公司的净资产增长率和总资产增长率缺出现了一定幅度的上 涨，说明该公司在其他的非

26、主营业务方面的增长较高，该公司未来的发展存在一 定的风险，但是发展潜力较大。该公司的发展前景是非常可观的。四、公司财务分析1、风险性分析（公司偿债能力）企业的偿债能力是反映企业财务状况大的经营能力的重要标志。 企业偿债能 力低，不仅说明企业资金紧张，难以支付日常经营支出，而且说明企业资金周转 不灵，难以偿还到期应偿付的债务，甚至面临破产危险。能否到期偿债是企业生 存的根本问题，偿还能力是决定企业财务状况的重要因素之一卜面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力 万科集团偿债能力分析项目2010/12/31占总资 的百分比2009/12/31占总资 产的百分比同比变 动额同比变 动率货币资金37

27、8000017.50%230000016.67%148000 064.35%应收账款1590000.74%713000.52%87700123.00%预付账款17800008.24%8740006.33%906000103.66%其他应收款14900006.90%7790005.64%71100091.27%存货1330000061.57%901000065.29%429000047.61%流动资产合 计2060000095.34%1300000094.20%760000058.46%可供出售金 融资产405000.19%164000.12%24100146.95%长期股权投 资4490002

28、.08%3570002.59%9200025.77%投资性房地 产129000.06%228000.17%-9900-43.42%固定资产原 值1670000.77%1740001.26%-7000-4.02%累计折旧455000.21%388000.28%670017.27%固定资产净 值1220000.56%1360000.99%-14000-10.29%固定资产净 额1220000.56%1360000.99%-14000-10.29%在建工程764000.35%593000.43%1710028.84%374000.17%82000.06%29200356.10%长期待摊费 用3220

29、0.01%31300.02%902.88%递延所得税 资产1640000.76%1270000.92%3700029.13%其他非流动 资产1060000.49%00106000非流动资产 合计10100004.68%7290005.28%28100038.55%资产总计21600000100.0000%780000 056.52%单位：万元负债与所有者权益结构项目2010/12 /31占负债合 计或负债权益 总额的百分比2009/12/31占负债 合计或负债 权益总额的 百分比同比变 动额同比变 动率流动负债合 计1300000 080.75%681000073.8

30、6%619000 090.90%非流动负债 合计314000019.50%241000026.14%73000030.29%负债合计1610000 074.54%922000066.81%688000 074.62%所有者权益F计546000025.28%454000032.90%92000020.26%负债和所有M权益总计2160000 0100.00780000 056.52%由营运资本=动资产-流动负债 得到：2009 年末的营运成本=13000000-6810000=61900002010 年末的营运成本=20600000-1300000=7600000万科公

31、司2010年期初，期末流动资产抵补流动负债后都有一定的剩余， 从营 运资本角度来看，说明公司的短期偿债能力有一定的保证， 而且期末营运资本比 期初有较大的提高，表示短期偿债能力有所增强。万科集团短期债务能力的水平分析2010年12月200/12月31日31流动比率1.58521.9149速动比率0.55680.5912现金比率29.168333.7974根据上表可以看出2010年万科公司期初的流动比率为1.91,虽然没有达到2，但是短期偿债能力还是有一定的保证，但是这中现象没有上升，反而在2010年期末有所下降变为1.58,说明该公司的偿债能力在变弱。该公司本年的流动资产增长了 36.89%,

32、但由于流动负债增长了47.61%,其增长速度远远大于流动资产的增长速度，所以导致期末流动比率低于期初的水平。以下分析可以对此作出解释：期初流动比率：1.9149流动负债不变：20600000/6810000=3.02 3.02-1.91=1.11期末流动比率：1.581.58-3.02= - 1.44合计：一0.03分析表明，由于期末流动资产增加，使流动比率增加 1.11 ,由于期末流动 负债增加，是流动比率下降-1.44 ,两者综合作用的结果，使期末流动比率下降 0.03。可见，流动负债增加是引起流动比率下降的主要原因。根据上表所提供的万科公司资产负债表的资料，万科公司速动比率计算得 到：期

33、初速动比率=0.5912期末速动比率=0.5568从上面计算的数据可以看出该公司的期末短期偿债能力低于期初。这是因为在该公司的流动资产中，速动资产占有较大的比重，期初的速动资产如果能够及 时变现，可以偿还现有流动负债的59.8%;而且在期末，更能偿还流动负债的55.68%。根据上表所提供的万科公司的资产负债表，万科公司的现金比率如下：期初现金比率=33.79%期末现金比率=29.16%从计算结果可以看出，万科公司期末现金比率比期初现金比率减少了4.63%,这种变化表明企业的直接支付能力有所下降。万科集团长期债务能力的水平分析201312月 31 日2009年12月31日资产负债率74.5%66

34、.8%股东权益比率25.5%33.2%非流动负债营运资 金比率242.04%256.85%资产非流动负债率14.5%17.5%资产负债率是综合反映企业偿债能力的重要指标，该指标越大，说明企业的债务负债越重；反之，说明企业的债务负担越轻。对债权人来说，该比率越低越 好，因为企业的债务负担越轻，其总体偿债能力越强，债权人的保证程度越高， 通过比较可知，万科公司期末资产负债率比期初上升了7.7%,表明该企业债务负担略有增加，但比率相对较高，其长期偿债能力风险大。资产负债率=负债总额/总资产股东权益比率是表示偿债能力保证程度的重要指标股东权益比率=股东权益/总资产该指标越高，说明企业资产中由投资人投资

35、所形成的资产越多，偿还债务的保证越大有形资产非流动负债率=非流动负债总额/有形资产总额2010年12月31日2009年12月31日有形资产非流动负 债率14.5%17.6%通过计算结果分析可以看出，万科公司的资产非流动负债率较低，但是该公 司有形资产非流动负债率和资产非流动负债率相差不大，说明其长期偿还能力基 本不受无形资产的影响非流动负债营运资金比率二（流动资产-流动负债）/非流动负债通过计算可以看出。万科公司非流动负债营运资金比率较高，营运资金用于偿还非流动负债的保证程度较强， 但是2010年期末非流动负债营运资金比率只 有242.04%,比年初略有下降。说明其偿债能力略有下降。2010年

36、12月31日2009年12月31日利息保证倍数1569.43571602.1364万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比例逐年增 高，说明其当期偿债能力逐渐增强。 资产负债率高但公司利率保障倍数较大， 其 支付利息的能力较强。综上所述，万科对债务融资的依赖程度很强； 就目前来看，虽然万科的资产 负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平。从长期和短 期偿债能力来看，都是在不断减弱，但远不至于丧失偿还能力，加上良好的信用和声誉，万科目前还有较强的偿还能力2、盈利能力分析、一年分 项相"2010.03 .312009.12 .312009.09.302

37、009.06.30销售毛利率（为36.720429.390330.208831.1865销售净利率（为15.66913.154410.010914.2156投资报酬率（为1.86-净资产收益率（为2.481315.0151-8.3237普通每股收益0.1070.58480.2690.282普通每股收益0.1070.58480.2690.282获利能力分析：万科房地产09-10年份问，销售毛利率有大幅度增加，销售 净利率有小幅提升，但是净资产收益率和普通每股收益下降幅度较大，说明万科房地产获利能力降低，获得的利润不高3、运营能力分析时 问项目2010.03.312009.12.312009.09

38、.302009.06.30应收账款 周转举（%13.40259.75841.485522.6719存货周转 率（%0.04910.39220.23890.1765流动资产 周转举（为0.05530.4010.24910.1878固定资产 周转举（为11.069537.2951-17.9413总资产周 转单（为0.05250.38060.23750.1789营运能力分析：万科房地产09-10年间，应收账款周转率以及固定资产周转率大幅度降低，说明万科房地产的应收账款和固定资产利用的效果利用不好，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率有一定提升，说明公司的资金周转灵活，资产的利用效果明显变好 A、

39、应收帐款周转率公司的应收账款在流动资产中具有举足轻重的地位。公司的应收账款如能及 时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。 应收帐款周转率就是反映公司应收 帐款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平均次数。用时间表示的应收帐款周转速度为应收帐款周转天数，也称平均应收账款回收期或 平均收现期。它表示公司从获得应收帐款的权利到收回款项、变成现金所需要的 时间。其计算公式为：应收账款周转率（次）=净赊销值（所有销售收入中赊销的那部分）+ 平均应收账款应收账款周转天数=计算当期天数+应收账款周转率=（平均应收账款X计算当期天数）+净赊销值一般来说，应收帐款周转率越高越好。应收帐款周转

40、率高，表明公司收 帐速度快，平均收账期短，坏帐损失少，资产流动快，偿债能力强。与之相对应， 应收帐款周转天数则是越短越好。如果公司实际收回帐款的天数越过了公司规定 的应收帐款天数，则说明债务人施欠时间长，资信度低，增大了发生坏帐损失的 风险；同时也说明公司催收帐款不力，使资产形成了呆帐甚至坏帐，造成了流动 资产不流动，这对公司正常的生产经营是很不利的。但从另一方面说，如果公司的应收帐款周转天数太短，则表明公司奉行较紧的信用政策，付款条件过于苛刻， 这样会限制企业销售量的扩大，特别是当这种限制的代价（机会收益）大于赊销 成本时，会影响企业的盈利水平。有一些因素会影响应收帐款周转率和周转天数计算的

41、正确性。首先，由于公司生产经营的季节性原因，使应收帐款周转率不能正确反映公司销售的实际 情况。其次，某些上市公司在产品销售过程中大量使用分期付款方式。再次，有 些公司采取大量收取现金方式进行销售。最后，有些公司年末销售量大量增加或 年末销售量大量下降。这些因素都会对应收帐款周转率或周转天数造成很大的影 响。投资者在分析这两个指标时应将公司本期指标和公司前期指标、行业平均水平或其他类似公司的指标相比较，判断该指标的高低。B、存货（资产）周转分析2012年，房企进入信托偿债高峰期，而一、二月份，众多房企已经迎来了 还债的第一波高峰。资料显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是在二、 三月份。据

42、不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月为年度高 峰，达504亿元，一季度达366亿元。国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元， 成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。 从全年来看，万 科2012年需到期兑付的信托资金为 43.18亿元，仅次于中华企业的43.94亿元。止匕外，据万科2011年财报显示，万科短期借款和一年内到期的长期借 款达到235.7亿元，资产负债率达77.1%,同比增加2.41个百分点。尽管截至2011年末，万科仍持有货币资金342.4亿元，明显高于短期 债务，但万科今年的资金链压力不小。日前， 万科发布

43、公告称， 为满足项目开发的需要， 分别向华润深国投信托有限公司申请金额为 10 亿元和 20 亿元的信托借款， 借款期限均为 2 年， 年利率分别为10.6%和 10.5%。 加上去年万科向华润申请的 10亿元的信托借款， 万科去年向华润寻求的 44 亿元信托融资额度已经用完。对此，万科董秘谭华杰在接受每日经济新闻记者采访时表示，万科今年希望与华润扩大在房地产基金方面和其他机构的融资合作。对于缺钱一说，万科总裁郁亮在2011 年业绩发布会上予以了否认。他表示：“如果真的缺钱，是借不到钱的。”除了面临债务和融资方面的掣肘，万科 2011 年的存货也创下历史新高，达到 2083.35 亿元，同比增

44、长56.2%。统计显示， 2011 年万科重点监控的全国 14 个重点城市成交面积继 2010年同比下降29.6%后，继续下降19.2%，成交处于低迷态势。楼市成交放缓， 房企销售速度下降， 使得万科的去库存化压力加大。 年报显示，万科2011 年实现销售面积1075.3 万平方米，新开工面积1448万平方米，相比年初计划的 1329 万平方米增长9.0%。但万科方面回应称，由于坚持以新推盘月度销售率60%为控制指标，目前的库存去化压力相对较小。一直以来， 万科始终坚持快速周转的原则，再加上楼市调控的影响， 近两年来万科对一线公司的要求是积极卖楼。但数据显示，进入 2012 年后，万科正面临销

45、售速度放缓的难题。今年 1 月，万科销售金额为 122 亿元，同比下降39.3%;销售面积 119万平方米，同比下降28.1%。这是5 年来万科开年销售首次下降。 2 月份，万科月度销售额73.4 亿元，环比 1 月下降近40%。在销售速度下降的同时，万科的销售回款周期也在加长。 2011 年，在结算上升的同时，万科的已售未结资源也继续增长。截至2011 年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085 万平方米，对应合同金额1222 亿元，较 2010 年末分别增长59.6%和 49.0%。目前，贷款和销售回款是房地产行业最主要的资金来源渠道。 2011 年，全国房地产开发资金来源中，国内贷款的

46、比例仅为15.1%，为历年来的最低点。由于销售速度的下降， 开发资金来源中， 主要由销售回款构成的“其他资金”比例也较 2010年下降 2.2 个百分点，较2009年下降 5.5 个百分点。在上述两项指标的下降使得房地产行业的资金压力明显加大。 万科的对应之策是积极销售，谨慎拿地，这也暗合了郁亮“多卖房，少拿地”的策略。2012 年万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为王”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施降价促销 ?郁亮的回答很含蓄。他称，万科从来不降价，只是积极定价。积极定价策略是否意味着降价?对此，万科公司回应称，价格由市场决定，万科不会去预测价格的走势，但会始终坚持积极销售的策略。

47、在此原则下，各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略， 具体如何采用什么方式促进销售，由一线公司决定，万科不会实行“一刀切”的销售策略。实际上，从去年下半年开始，万科就已经有了降价促销的迹象。去年 7 月， 深圳万科推出“万团大战”之后， 降价促销也开始升级。 据悉， 9 月份包括公园里、清林径、双月湾、金域缇香在内，万科有4 个全新项目入市，每套房的促销优惠幅度由原来的 5000 元升级至 10000 元。10月下旬，深圳万科清林径为了回馈清林径老业主，推出了 10套 110平方米一口价单位，总均价150 万，这意味着单价由原来的 14000元/平方米降到 12000 元/ 平方米

48、左右，降幅超过10%。深圳万科公司旗下项目金域缇香也于11 月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约 1000 元/ 平方米左右，降价幅度约为10%。此外，万科在上海的楼盘项目也相继进行降价销售。2012 年初以来，经历春节长假后楼市并未回暖迹象，使得万科第二次深度降价的动力逐渐增加。3 月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了 15 套房子进行优惠促销， 每套最高优惠达15 万元， 按一套 87 平方米的房子计算， 单价下降了 1724元/平方米。 目前， 万科清林径 15套优惠房源已经消化完毕。 对此，深圳业内人士认为，这就是变相降价。实际上， 对万科来说， 降价销售

49、加快项目周转速度， 一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量，保持良好资金状况;另一方面， 快速周转不但不会降低公司业绩， 还可以提高净资产收益率和股东投资回报。2012 年万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为王”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施降价促销 ?郁亮的回答很含蓄。他称，万科从来不降价，只是积极定价。积极定价策略是否意味着降价?对此，万科公司回应称，价格由市场决定，万科不会去预测价格的走势，但会始终坚持积极销售的策略。在此原则下，各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略， 具体如何采用什么方式促进销售，由一线公司决定，万科不会实行“一刀切”

50、的销售策略。实际上，从去年下半年开始，万科就已经有了降价促销的迹象。去年 7 月， 深圳万科推出“万团大战”之后， 降价促销也开始升级。 据悉， 9 月份包括公园里、清林径、双月湾、金域缇香在内，万科有4 个全新项目入市，每套房的促销优惠幅度由原来的 5000 元升级至 10000 元。10月下旬，深圳万科清林径为了回馈清林径老业主，推出了 10套 110平方米一口价单位，总均价150 万，这意味着单价由原来的 14000元/平方米降到 12000 元/ 平方米左右，降幅超过10%。深圳万科公司旗下项目金域缇香也于11 月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约 1000 元/ 平方米

51、左右，降价幅度约为10%。此外，万科在上海的楼盘项目也相继进行降价销售。2012 年初以来，经历春节长假后楼市并未回暖迹象，使得万科第二次深度降价的动力逐渐增加。3 月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了 15 套房子进行优惠促销， 每套最高优惠达15 万元， 按一套 87 平方米的房子计算， 单价下降了 1724元/平方米。 目前， 万科清林径 15套优惠房源已经消化完毕。 对此，深圳业内人士认为，这就是变相降价。实际上， 对万科来说， 降价销售加快项目周转速度， 一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量，保持良好资金状况;另一方面，快速周转不但不会降

52、低公司业绩，还可以提高净资产收益率和股东投 资回报。万科集团的综合评价一.杜邦分析原理介绍杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务 比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方 法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示 企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响， 以及各相 关指标间的相互影响作用关系。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 二.杜邦分析数据。杜邦分析法中涉及的几种

53、主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数杜邦分析二资产总额/股东X 1/（1-0. 1=1/ （1-资产负债率）68）1=1/ （1-负债总额/资产总额）x100%15.0111%0.0525%=主营业务收入/ 平均资产总额 =主营业务收入/（期 末资产总额+ 期初资产总额）/2 期末:148,395,955,757 期初:137,507,653,9401,126,579,4497,504,969 ,7557,504,969 ,755148,395,955 ,7577,5046,202200,375,

54、140,8867,383,969,755,756,893022,269655,681,939,320,409,01617,917,618,442103,511,656,96719,050,881,8281、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数 权益成数=1/1 资产负债率2010.03.312009.03.31备注权益乘数3.1253.125实际操作 中用权益成数 替代平均权益 乘数投资报酬 率（%7.86.301净资产收 益率（%24.37519.69062投资报酬率项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30销售净 利率（为15.66913.154410.010914.2156总资产 周转举（%0.05250.38060.23750.1789投资报 酬率（%1.861.721.681.813资金