一方集团-凌水湾项目定位报告

1、大连凌水湾项目定位建议大连凌水湾项目定位建议一方集团一方集团 营销中心营销中心年月年月5 5日日 声明：本报告中的一切资料及基础数据已力求准确，但仍有可能存在偏差，报告内容仅供参考之用。营销中心编发本报告并享有其变更权，如需转载请与之联络。数据来源：备案数据数据来源：备案数据 2010年大连市场延续2009年政策利好的形势，经历了快速发展的阶段，量价齐升 ； 2011年国家出台重磅政策，导致成交量出现一定下降； 2012年市场出现了明显的翘尾行情，7月份开始成交一直处于较好水平。20122012年市场出现了明显的翘尾行情，年市场出现了明显的翘尾行情，7 7月份开始成交一直处于较好水平。月份开始

2、成交一直处于较好水平。库存量先增后降，目前仍处于较高位置，年底出现翘尾行情，存销比处于较为合理水平库存量先增后降，目前仍处于较高位置，年底出现翘尾行情，存销比处于较为合理水平 2011年下半年到2012年初，政策不断加码，去化量始终处于较低水平，导致库存继续增加，库存压力进一步加大； 前期由于集中销售期到来，库存量出现一定下降，同时存销比也出现了较大幅度下降，由于年尾出现翘尾行情，目前存销比处于较为合理水平。数据来源：备案数据数据来源：备案数据 供应结构：2011年2月份-2013年1月份，全市八区商品住宅供应结构中120平以下占比在70以上，其中90平以下超过50%； 成交结构：2011年2

3、月份-2013年1月份，全市八区商品住宅销售结构中120平以下占比在70以上，其中90平以下超过50% ，近两月还有增长趋势，刚需刚改仍为市场主流。9090平以下小户型供销均占平以下小户型供销均占50%50%，刚需刚改仍是市场主流，应充分关注这部分主力客群。，刚需刚改仍是市场主流，应充分关注这部分主力客群。2011.02-2013.01全市八区商品住宅供应结构全市八区商品住宅供应结构2011.02-2013.01全市八区商品住宅销售结构全市八区商品住宅销售结构高新园区房地产市场进入稳定发展期，区域发展较快，近期供应量较大，应该选择快销产品跳脱区域竞争高新园区房地产市场进入稳定发展期，区域发展较

4、快，近期供应量较大，应该选择快销产品跳脱区域竞争 自2010年起，高新园区进入平稳发展期，总体来看，区域快速发展，供应量较大，短期内去化速度不是很快，竞争较为激烈，应该选择快销产品跳脱区域竞争。区域价格目前较为稳定维持在区域价格目前较为稳定维持在1200012000元上下，主要是刚需刚改在支撑市场。元上下，主要是刚需刚改在支撑市场。 2010年1月份均价为8351元/平，2010年12月份上升到10490元/平，上升较快； 2011年波动较大，但总体趋势仍是向上发展； 2012总体价格较为平稳，均维持在12000元上下。高新园区成交结构高新园区成交结构6060平以下占比平以下占比20%20%，

5、60-9060-90平占比平占比25%25%，90-12090-120平占比平占比30%30%，刚需刚改结构明显。，刚需刚改结构明显。 60平以下户型较多，主要是由于高新园区小户型公寓产品较多，因此其小户型产品相对全市要多； 60-90平户型为全市最畅销户型，而高新园区占比较少，因此可以适当考虑多做60-90平户型，差异化定位； 高新园区还是地缘性客户为主，以年轻置业群体居多，应充分考虑这部分刚需刚改客群。20%25%30%库存处于历史高位，库存压力较大，未来凌水湾区域竞争激烈，应充分考虑快速去化产品。库存处于历史高位，库存压力较大，未来凌水湾区域竞争激烈，应充分考虑快速去化产品。 2011年

6、下半年开始高新园区很多项目集中上市，而这个阶段销售量没有明显提升，因此库存压力加大； 其中主要供应来自中海紫御观邸、大华锦绣华城、万达海公馆、未名山等一些知名开发商项目，而且凌水湾区域未来将会是区域热点供应量仍会增加。l 大连房地产市场受政策影响严重，目前市场虽有所好转，但主要是刚需刚改在支撑市场大连房地产市场受政策影响严重，目前市场虽有所好转，但主要是刚需刚改在支撑市场，年初由于政策不，年初由于政策不断加码，致使库存不断增加，存销比达到历史高位，近期集中推盘期到来，销售上升较快，但主要以刚需刚断加码，致使库存不断增加，存销比达到历史高位，近期集中推盘期到来，销售上升较快，但主要以刚需刚改产品

7、销售较快；改产品销售较快；l 高新园区刚需刚改特点比较显著，价格目前较为稳定，高新园区刚需刚改特点比较显著，价格目前较为稳定，区域发展较快，供应量较大，竞争激烈，区域发展较快，供应量较大，竞争激烈， 应充分考应充分考虑快速去化产品，虑快速去化产品，寻找差异化定位寻找差异化定位；l 凌水湾区域规划利好，著名开发商不断进入，改善特性也较为明显，凌水湾区域规划利好，著名开发商不断进入，改善特性也较为明显，供应量不断增长，但目前市场形势较供应量不断增长，但目前市场形势较为严峻，集中上市项目较多，竞争激烈，周边项目改善型定位较多，考虑到快速去化应该做差异化产品为严峻，集中上市项目较多，竞争激烈，周边项目

8、改善型定位较多，考虑到快速去化应该做差异化产品针对考虑快速去化结合区域刚需刚改主力需求，刚需刚改需求应为凌水湾项目定位主流。针对考虑快速去化结合区域刚需刚改主力需求，刚需刚改需求应为凌水湾项目定位主流。项目基本信息项目基本信息项目定位面积及户型规划产品建议其他建议 - 地处凌水湾总部基地；- 紧邻万达广场；- 未来高新园区发展热点区域。未来高新园区发展热点区域。占地面积建筑面积容积率3号地19508585243.0 5号地374341123023.0 合计56942170826项目基本信息项目定位项目定位面积及户型规划产品建议其他建议 布局布局：完善一方集团在大连的项目布局，丰富一方大连产品线

9、。：完善一方集团在大连的项目布局，丰富一方大连产品线。 快速快速：实现快速开发，优先考虑现金回流，：实现快速开发，优先考虑现金回流，年销年销1010个亿个亿； 保证利润率：保证利润率：保证税后保证税后10%10%利润率，折算单价在利润率，折算单价在1200012000以上以上区 域 市 场l 园区软件和信息服务业持续高速发展，共有软件和信息服务业企业500多家，其中，世界500强企业45家，大大增加了高薪就业机会；l 从业人员达20万余人，薪资层级不断提升，收入的增多必然提高生活质量，住房升级和改善自然是首选。区 域 市 场主要干道： 黄浦路是目前入市主干道，此外红凌路、五一路也可抵达市内及机

10、场。项目东侧为在建的滨海道路和跨海大桥，建成后可快速通往市区。公交：项目周边有3、10、28、406、531、旅顺汽车站-站北广场等线路公交车。轨道交通：现有202有轨电车。建设中的地铁1号线在海事大学设站，通往市内。建设中的202延伸线可通达旅顺。本项目文文文文文辽师大附中育明高中十七中学理工附中海事附中商商商万达广场（在建）黑石礁商圈锦辉商城、沃尔玛医医医医凌水医院第七医院（心理医院）海事大学附属医院东财附属医院地块区域汇聚着大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学等12所高等院校和中科院大连化学物理研究所、机车研究所等40余所科研机构，拥有20名中国科学院院士和工程院院士，同时园区高端人

11、才占全区从业人员的比例，高居东北其他各个城市前列：大学以上学历9.8万人，占从业人员的60.2，其中博士1100多人，硕士2万多人，博士后科研工作站和科研基地12个。教育配套是房地产开发的基础，良好的教育资源优势能够极大提升项目所在区域的价值。地块所在高新园区汇聚众多的大中小学教育机构，为项目发展奠定良好的基础。万达广场l占地面积：5.8万 l建筑面积：27万（商业面积18万平） l由商业综合体、室外商业街、写字楼、底商组成l预计2014年开业配套内容配套内容交通交通商业商业教育教育医疗医疗描述描述目前拥有六条公交线路和一条轨道线路，紧邻未来是规划1号线地铁，距离跨海大桥较近目前区域内商业配套

12、较少，距离较近的有黑石礁商圈和锦辉商圈，未来项目旁边规划有万达广场周边有理工附中、育明高中、海事附中、凌水小学、十七中学等一系列重点中小学海事大学附属医院、东财附属医院、凌水医院、等，但是档次偏低仅能满足一般需求级别划分级别划分B+B+CCA AB-B-地块周边地块周边东东南南西西北北描述描述距离污水处理厂较近，未来可能有味道，东向部分楼栋能够看到少量海景南向为电力学校和填海区，目前能够看到海景，未来其他项目建成，将仅有少量户型能够看到部分海景西侧紧邻万达广场，商业氛围较浓，生活便利的同时，未来比较吵杂北侧为军产住宅和海事大学游泳馆和污水处理厂级别划分级别划分CCB-B-B BC+C+： 针对

13、凌水新项目展开调查： 了解潜在客户对凌水新项目产品的需求情况及规划设计方面的建议。： 2013年9月25日2013年10月12日： 定量研究 问卷调查（周边客户调研） 定性研究 周边竞品售楼处拦截： 近期准备购房客户 样本数量：问卷100组，深访20组u ： 地缘性客群：高新园区周边客户；社会新锐：拥有高学历与稳定收入的白领阶层，追求高品质生活，有理性判断能力的年轻人。 近期购房意愿强烈的看房者：看过竞品，且有较强购房意愿。1.1. 研究形式：研究形式：1.1.采用调查问卷的形式，定量研究；采用深访的形式，定性研究。2.2. 研究执行人员：研究执行人员：集团营销中心+地区公司营销部，组成市场研

14、究团队3.3. 访谈计划及时间表：访谈计划及时间表： 4.4.调查问卷的发放：拦截式、竞品调查问卷的发放：拦截式、竞品售楼处外意向客户发放。5.5.问卷整理及分析报告形成：问卷整理及分析报告形成：问卷的整理及数据录入、分析报告由市场研究团队完成。6.6.问卷问卷调查调查100100组，深访组，深访2020组组项目项目时间时间工作重点工作重点执行部门执行部门准备阶段准备阶段2013.9.252013.9.30问卷设计、资料准备、客户甄选市场团队实施阶段实施阶段2013.10.12013.10.7座谈会，调查问卷发放、回收市场团队2013.10.82013.10.10访谈资料整理，调查问卷甄选、数

15、据录入、数据整理市场团队分析报告分析报告2013.10.112013.11.12数据分析并形成调研报告市场团队l 地缘性客户和外地客户比较认可高新园区。地缘性客户和外地客户比较认可高新园区。地缘性客户由于工作和居住习惯的原因较为认可高新园区，外地客户对于高新园区目前的规划和环境较为认可。l 客户的对区域的抗性主要来自交通和较浓的商务氛围。客户的对区域的抗性主要来自交通和较浓的商务氛围。目前高新园区正在修建星海湾跨海大桥和地铁一号线，建成之后交通将会得到极大改善，商务氛围较浓正为意向地块有利因素，意向地块主要以商业和公寓产品为主。l 看好高新园区未来经济发展看好高新园区未来经济发展。区域内外客户

16、都看好高新园区未来经济发展，这就大大增强了客户对于本区域的购买信心。l 认可品牌开发商和高品质产品。认可品牌开发商和高品质产品。以一方集团高品质产品和品牌知名度，在区域内肯定能得到较高认可度。开 发 商：万达大连万达商业地产股份有限公司占地面积：8万 建筑面积：24万（容积率2.12）目前均价：海公馆21000元/（含5000精装） 公寓15000元/（含1500精装）最早开盘：2012年9月15日面积区间：高层200-300客群构成：客户部分为万达老业主，本地客户占80%，多来自沙河口区以及中山区。客户年纪集中在35-45岁。推 盘 量：5万左右（住宅）目前去化：2万左右（住宅）物业类型 户

17、型 面积区间 户数占比目前销售高层三室16081%目前每周4-5套的去化速度20011220%260 28450%四室30016429%合计160-300568100%物业类型 装修标准 户型 面积区间 户型配比 户数公寓精装修35-60 1200- 户型配比户型配比：高层以三、四居为主：舒适型三、四室三、四居为主：舒适型三、四室200200、260260、300300平平- 价格价格：高层（含精装修高层（含精装修50005000元元/ /）均价约）均价约2100021000元元 总价段总价段450450万万-630-630万；（万；（20132013年年1010月）月）- 销量销量：高层预计

18、年去化高层预计年去化3500035000平；平；- 规划规划：园区规划仅有高层；- 购买动机购买动机：看重海景资源、万达品牌、区位和配套海景资源、万达品牌、区位和配套是主要购买动机。开 发 商：瑞恒置业有限公司占地面积：2万 建筑面积：9.5万（容积率4.5）目前均价：20000元/（含5000精装）最早开盘：未开面积区间：高层100-280物业类型 户型 面积区间 户数占比目前销售高层一室1006016%目前暂未销售，客户积累情况一般三室18012032%四室220 6016%28014037%合计100-300380100%- 户型配比户型配比：高层以三、四居为主：舒适型三、四室三、四居为

19、主：舒适型三、四室180180、220220、280280平平- 价格价格：高层（含精装修高层（含精装修50005000元元/ /）均价约）均价约2000020000元元 总价段总价段200200万万-600-600万；（万；（20132013年年1010月）月）- 销量销量：未售；- 规划规划：园区规划仅有高层；- 购买动机购买动机：看重区域未来规划和海景资源区域未来规划和海景资源是主要购买动机。开 发 商：中合（大连）置业有限公司占地面积：3.7万 建筑面积：22.6万（容积率6）目前均价：高层15000元/；公寓16000元/最早开盘：未开面积区间：高层100-170，公寓60-180-

20、 户型配比户型配比：高层经济三居、舒适三居为主：高层经济三居、舒适三居为主：100100、140140；公寓以；公寓以150150、180180平为主平为主- 价格价格：高层高层1500015000，公寓，公寓1600016000 总价段总价段150150万万-350-350万；（万；（20132013年年1010月）月）- 销量销量：未售；- 规划规划：园区规划仅有高层；- 购买动机购买动机：看重区域未来规划和海景资源未来规划和海景资源是主要购买动机。开 发 商：浦项（大连）软件园开发有限公司占地面积：4.7万 建筑面积：23.9万（容积率5）目前均价：高层16000元/（精装3000）最早

21、开盘：2012.09.08面积区间：高层98-200目前去化：20000平左右物业类型 户型 面积区间 户数占比目前销售高层两室9813648%由于其单价与总价均较高，前期开盘情况一般，目前销售较差三室1397225%147 7225%四室20041%合计100-300284100%- 户型配比户型配比：舒适二、三居为主：舒适二、三居为主：100100、140140；- 价格价格：高层高层1600016000（30003000精装）精装） 总价段总价段160160万万-350-350万；（万；（20132013年年1010月）月）- 销量销量：2000020000平左右（平左右（2013201

22、3年年1 1月月-2013-2013年年1010月）月）；- 规划规划：园区规划仅有高层；- 购买动机购买动机：看重区域未来规划和智能化智能化是主要购买动机。开 发 商：大连软件园安博开发有限公司占地面积：13.5万 建筑面积：16.5万（容积率1.26）目前均价：高层16000元/ （2000精装）最早开盘：2011年6月面积区间：高层69-142客群构成：高新园区地缘性客户40%；沙河口、中山、西岗，开发区各占15%左右。推 盘 量：12.5万左右（住宅）目前去化：8万左右（住宅）居室面积户数占比目前销售二居95424%目前主要剩余产品为68平和88平住宅，总共剩余产品100套左右。115

23、424%三居130283%132707%1369911%150455%15515016%二居6917018%88586%12811913%三居141566%142586%973100%- 户型配比户型配比：高层以两居、三居为主：经济两居两居、三居为主：经济两居68-80平，舒适三居舒适三居130-135130-135平平- 价格价格：高层清水均价约约1550015500，总价段9898万万-203-203万万 （20122012年）年）- 销量销量：高层年去化能力约1500015000平（平（20132013年年1-101-10月）月）； 高层已剩尾盘高层已剩尾盘- 规划规划：园区依山而建，主

24、要产品形式为多层和小高层，配以少量高层产品；- 购买动机购买动机：认可亿达品牌亿达品牌，看重低密产品低密产品和优越的自然环境优越的自然环境是主要购买动机。开 发 商：大连软件园发展有限公司占地面积：21.67万 建筑面积：50万（容积率2.23）目前均价：高层15000元/ 最早开盘：2010年5月面积区间：高层60-300客群构成：以私营企业主和政府官员、城市新移民为主。大多置业次数达到两次以上，有丰富的购房经验，信任亿达品牌。推 盘 量：29.59万左右（住宅）目前去化：27万左右（住宅）小高层二居65平322.2%目前主要剩余产品为142平和顶底跃住宅产品，总共剩余产品438套左右。71

25、平322.2%三居136平382.6%138平422.8%172平382.6%180平161.1%顶底跃443.0%高层二居80平46431.3%114平1047.0%121平583.8%三居142平40627.4%175平523.5%188平15610.5%1482100%- 户型配比户型配比：高层以两居、三居为主：两居两居、三居为主：两居8080，舒适三居三居142-188142-188- 价格价格：高层清水均价约约1600016000元元，总价段128128万万-230-230万万；（20122012年）年）- 高层清水均价约约1500015000，总价段124124万万-223-223

26、万万 （20132013年年1-101-10月）月）- 销量销量：高层年去化能力约3500035000平（平（20122012年）年）； 高层年去化能力约7500075000平（平（20132013年年1-101-10月）；月）；- 规划规划：园区规划仅有高层，受地块条件限制；- 购买动机购买动机：认可亿达品牌亿达品牌，看重未来规划和学区教育学区教育是主要购买动机。开 发 商：大华集团大连置业有限公司占地面积：91万 建筑面积：150万（容积率1.49）目前均价：高层：11500元/ （清水） 多层：15000元/ （清水） 小高层：12500元/（清水）最早开盘：2010年10月23日面积区

27、间：高层：50-270平 小高层：77-250平 多层：77-235平客群构成：50%大连市内刚需及改善客户 40%高新园区刚需刚改客户 10%外地投资客户推 盘 量：25万目前去化：17万左右- 户型配比户型配比：高层以一居、两居为主：舒适一居一居、两居为主：舒适一居60，舒适两居，舒适两居90-100 小高层以三居为主：经济三居三居为主：经济三居105-120- 价格价格：高层清水均价约约1250012500元元，总价段8080万万-120-120万万；（20122012年）年） 高层清水均价约约1100011000元，元，总价段70-10070-100万（万（20132013年）年） 小

28、高层清水均价约约1300013000元元，总价段140140万万-160-160万万；（20122012年）年） 小高层清水均价约约1200012000元，元，总价段120-140120-140万（万（20132013年）年）- 销量销量：高层年去化能力约4500045000平（平（20122012年）年）；- 高层年去化能力约6000060000平（平（20132013年）年）- 小高层年去化能力约50005000平（平（20122012年）年）； 小高层年去化能力约1500015000平（平（20132013年）年）- 规划规划：园区规划包括高层、小高层、洋房产品组合较多，以高层为主，园区

29、内景观较好；- 购买动机购买动机：看重产品品质及性价比性价比为其主要购买动机。一室6036023%目前在去化一二期剩余房源的基础上，三期高层开始认筹二室90-10087656%三室1054317.4%1155522.3%1224719.0%竞争分析开 发 商：大连圣岛房地产开发有限公司占地面积：127.6万 建筑面积：137万（容积率1.00）目前均价：高层10000元/ ，小高层14000元/ ，多层18000元/，别墅700-2300万/栋。最早开盘：2009年2月28日面积区间：高层28-90，小高层65-343，多层180-400，别墅201-600。客群构成：20%大连市内刚需及改善

30、客户 70%高新园区刚需客群 10%外地刚需客户推 盘 量：73万左右（住宅）目前去化：43万左右（住宅）一居34平36312%目前主要剩余产品高层以90-140平户型为主，现在主推别墅和小户型高层。42平2006%49平642%二居68平29510%94平37711%87平1244%81平40013%三居99平2096%二居100平1885%三居150平55818%四居175平1514%五居343平2819%合计34-343平3210100%- 户型配比户型配比：高层以一居、二居为主，小高层以三居、四居为主：经济一居一居、二居为主，小高层以三居、四居为主：经济一居34-4934-49，两居，

31、两居81-100，舒适三居舒适三居150。- 价格价格：高层清水均价约约1200012000元元，总价段9090万万-130-130万万；（20122012年）年）- 高层清水均价约约1000010000，总价段7070万万-100-100万万 （20132013年年1-101-10月）月）- 销量销量：高层年去化能力约5000050000平（平（20122012年）年）； 高层年去化能力约5000050000平（平（20132013年年1-101-10月）月）- 规划规划： 项目由多层，小高层，高层，别墅组成，产品构成较为多样化，档次较高。- 购买动机购买动机：海景资源、环境、性价比、学区、

32、海景资源、环境、性价比、学区、区域规划。开 发 商：中铁华升房地产开发有限公司占地面积：23万 建筑面积：50万（容积率2.3）目前均价：12000元/ 最早开盘：2011年9月3日面积区间：高层70-143客群构成：目前区域内购房者主要以满足自住需求为主，客源以25岁-35岁，工作在高新园区周边的员工居多。推 盘 量：14万左右目前去化：4.5万左右居室面积区间户数套数占比目前销售项目整体高层配比二居70平18011.9%目前项目一期去化月450套、剩余983套。78平17811.9%80平28419.0%三居90平28819.0%110平50333.3%四居137平362.4%143平36

33、2.4%合计70-143平1433100%- 户型配比户型配比：项目以一居、二居为主：经济两居一居、二居为主：经济两居70-80，经济三居经济三居90、110。- 价格价格： 高层清水均价约约1200012000元元，总价段80 0万万-110-110万万；（20122012年）年）- 高层清水均价约约1200012000，总价段80 0万万-135-135万万 （20132013年年1-101-10月）月）- 销量销量： 高层年去化能力约1200012000平（平（20122012年年9-129-12月）月）； 高层年去化能力约4000040000平（平（20132013年年1-101-10

34、月）月）- 规划规划：项目规划为小高层和多层，产品多样性较为一般，为刚需客户首选。- 购买动机购买动机：“中铁中铁”开发商品牌、环境开发商品牌、环境。开 发 商：中海东丰地产（大连）有限公司占地面积：8.4万 建筑面积：30万（容积率3.5）目前均价：多层13000元/、小高12000元/、 高层11000元/最早开盘：2012年5月12日面积区间：多层100-135；小高100-155； 高层90-130客群构成：以高新区地缘性客户为主，年龄在31-40岁之间，其中高校教师、IT白领、事业单位客户占主流，以首置、首改自住为主。其中中海老客户占10%推 盘 量：17万左右（住宅）目前去化：13

35、万左右（住宅）物业类型房型面积（）套数（套）户型占比销售情况小高层三房10021918%小高层目前去化347套，剩余460套。高层去化322套，剩余446套。13517114%四房150、155806%高层二房9038431%三房100968%11816013%13012810%总计1308100%- 户型配比户型配比：以三居为主：三居为主：舒适型三居三居100、118、130、135- 价格价格：多层均价约约1300013000元元，总价段125125万万-169-169万万；（20132013年年1-101-10月）月）- 小高层均价约约1200012000元，元，总价段115115万万-

36、178-178万万 （20132013年年1-101-10月）月）- 高层均价约约1100011000元元，总价段9999万万-143-143万万 （20132013年年1-101-10月）月）- 销量销量：高层年去化能力约约7000070000平（平（20132013年年1-101-10月）月）； 小高层年去化能力约约4500045000平（平（20132013年年1-101-10月）月）- 规划规划：园区规划仅有多层、小高层、高层；- 购买动机购买动机：认可中海品牌，性价比、区域位置中海品牌，性价比、区域位置是主要购买动机。档次档次项目名称项目名称主力面积主力面积单价单价主力总价主力总价年

37、均去化年均去化核心卖点核心卖点主力客群主力客群多次多次改善改善万达海公馆260、30021000（4000） 500万以上3.5万海景、品牌、配套、地段全市高端客户，与星海、东港、东南居住区竞争未名山180、28020000（5000） 360、560万未售海景、地段户型大、总价高、去化慢、拥有海景资源户型大、总价高、去化慢、拥有海景资源万达海公馆：万达海公馆：拥有一线海景，依托万达老业主和万达广场配套，树立了高新园区最高端拥有一线海景，依托万达老业主和万达广场配套，树立了高新园区最高端项目形象；项目形象；未名山：未名山：拥有海景资源，并不是无遮挡海景，采用跟随万达海公馆的策略，户型比海公拥有

38、海景资源，并不是无遮挡海景，采用跟随万达海公馆的策略，户型比海公馆略小，价格比海公馆略低，突出其性价比。馆略小，价格比海公馆略低，突出其性价比。档次档次项目名称项目名称主力面积主力面积单价单价主力总价主力总价年均去化年均去化核心卖点核心卖点主力客群主力客群再改再改南海一号公寓150、180住宅100、140公寓16000住宅15000公寓210、300万住宅150、210万认筹83组海景、地段高新园区高端客户、少量市区客户普罗旺斯69、12816000（2000） 140、210万1.8万环境、低密、品牌浦项道100、14016000（3000） 160、210万3万智能化东方圣克拉东方圣克拉

39、8080、1401401500015000130130、210210万万7.57.5万万学区、品牌学区、品牌户型价格适中、去化速度一般、皆拥有自身的杀手锏户型价格适中、去化速度一般、皆拥有自身的杀手锏南海一号：南海一号：拥有海景资源，依靠万达海公馆和未名山树价格标杆，想要赚取超额利润；拥有海景资源，依靠万达海公馆和未名山树价格标杆，想要赚取超额利润；普罗旺斯：普罗旺斯：拥有良好的自然资源，低密的产品形式和良好的产品力，以及亿达的品牌号召力是其拥有良好的自然资源，低密的产品形式和良好的产品力，以及亿达的品牌号召力是其赢得客户的法宝。赢得客户的法宝。浦项道浦项道：产品和位置并不支持其现在的：产品和

40、位置并不支持其现在的16000的价格，智能化是其能够抓住的唯一卖点，浦项略显的价格，智能化是其能够抓住的唯一卖点，浦项略显水土不服。水土不服。东方圣克拉：东方圣克拉：从其位置来看并不支持其从其位置来看并不支持其15000的价格，但是学区是其最大的卖点，而且随着一期交的价格，但是学区是其最大的卖点，而且随着一期交 房，销售情况不错。（房，销售情况不错。（学区很重要学区很重要）档次档次项目名称项目名称主力面积主力面积单价单价主力总价主力总价年均去化年均去化核心卖点核心卖点主力客群主力客群刚需刚需刚改刚改大华锦绣华城60、90-1001100070、100、110万6.5万赠送性价比高新园区刚改客户

41、中海紫御观邸90、120130、1407万性价比小平岛34-1201000040-120万5万赠送性价比中铁诺德花园80、90、11012000100、110、1304万环境高性价比赢得了最多客户，销量最好（高性价比赢得了最多客户，销量最好（性价比也很重要性价比也很重要）大华锦绣华城：大华锦绣华城：与圣克拉一道之隔，便宜与圣克拉一道之隔，便宜4000，凸显其性价比，产品线丰富，今年主要去化，凸显其性价比，产品线丰富，今年主要去化2期尾盘；期尾盘；中海紫御观邸：中海紫御观邸：品牌优势，面积段丰富，户型实用，价格适中，有力促进了其销售。品牌优势，面积段丰富，户型实用，价格

42、适中，有力促进了其销售。 小平岛小平岛：超级大盘，产品繁多，定位飘忽不定，但是其较多的赠送，价格适中，彰显其性价比。：超级大盘，产品繁多，定位飘忽不定，但是其较多的赠送，价格适中，彰显其性价比。中铁诺德花园：中铁诺德花园：均好的面积区间，也有不错的环境，但是位置较偏，价格偏高是其硬伤。均好的面积区间，也有不错的环境，但是位置较偏，价格偏高是其硬伤。档次档次项目名称项目名称主力面积主力面积单价单价主力总价主力总价年均去化年均去化核心卖点核心卖点主力客群主力客群纯刚需纯刚需万达广场公寓30-5015000（1500） 40-70万3.5万地段低总价刚需及投资客户雯君庭50-701200060-90

43、万3万低总价户型小、总价低、很抢手户型小、总价低、很抢手万达广场公寓：万达广场公寓：目前释放目前释放12000-13000的价格，还有的价格，还有1500精装，紧邻万达广场，性比价精装，紧邻万达广场，性比价非常高，会吸引众多投资客户购买；非常高，会吸引众多投资客户购买；雯君庭：雯君庭：50平两室、平两室、70平三室，价格较低，对于刚需人群来讲吸引力超强，目前高新园平三室，价格较低，对于刚需人群来讲吸引力超强，目前高新园区其售楼处最热。区其售楼处最热。档次档次项目名称项目名称主力面积主力面积单价单价主力总价主力总价年均去化年均去化核心卖点核心卖点主力客群主力客群多次多次改善改善万达海公馆260、

44、30021000（4000） 500万以上3.5万海景、品牌、配套、地段全市高端客户，与星海、东港、东南居住区竞争未名山180、28020000（5000） 360、560万未售海景、地段再改再改南海一号公寓150、180住宅100、140公寓16000住宅15000公寓210、300万住宅150、210万认筹83组海景、地段高新园区高端客户、少量市区客户普罗旺斯69、12816000（2000） 140、210万1.8万环境、低密、品牌浦项道100、14016000（3000） 160、210万3万智能化东方圣克拉80210万7.5万学区、品牌刚需刚需刚改刚改大华锦

45、绣华城60、90-1001100070、100、110万6.5万赠送性价比高新园区刚改客户中海紫御观邸90、120130、1407万性价比小平岛34-1201000040-120万5万赠送性价比中铁诺德花园80、90、11012000100、110、1304万环境纯刚需纯刚需万达广场公寓30-5012000-1300040-70万3.5地段低总价刚需及投资客户雯君庭50-701200060-90万3万低总价项目基本信息项目定位面积及户型规划面积及户型规划产品建议其他建议 布局布局：完善一方集团在大连的项目布局，丰富一方在大连的产品线。：完善一方集团在大连的项目布局，丰

46、富一方在大连的产品线。 快速快速：实现快速开发，优先考虑现金回流，：实现快速开发，优先考虑现金回流，年销年销1010个亿个亿； 保证利润率：保证利润率：保证税后保证税后10%10%利润率，折算单价在利润率，折算单价在1200012000以上以上；档次档次项目名称项目名称主力面积主力面积单价单价主力总价主力总价年均去化年均去化核心卖点核心卖点主力客群主力客群多次多次改善改善万达海公馆260、30021000（4000） 500万以上3.5万海景、品牌、配套、地段全市高端客户，与星海、东港、东南居住区竞争未名山180、28020000（5000） 360、560万未售海景、地段再改再改南海一号公寓

47、150、180住宅100、140公寓16000住宅15000公寓210、300万住宅150、210万认筹83组海景、地段高新园区高端客户、少量市区客户普罗旺斯69、12816000（2000） 140、210万1.8万环境、低密、品牌浦项道100、14016000（3000） 160、210万3万智能化东方圣克拉80210万7.5万学区、品牌刚需刚需刚改刚改大华锦绣华城60、90-1001100070、100、110万6.5万赠送性价比高新园区刚改客户中海紫御观邸90、120130、1407万性价比小平岛34-1201000040-120万5

48、万赠送性价比中铁诺德花园80、90、11012000100、110、1304万环境纯刚需纯刚需万达广场公寓30-5012000-1300040-70万未售地段低总价刚需及投资客户雯君庭50-701200060-90万3万低总价档次档次项目名称项目名称主力面积主力面积单价单价主力总价主力总价年均去化年均去化核心卖点核心卖点主力客群主力客群多次多次改善改善万达海公馆260、30021000（4000） 500万以上3.5万海景、品牌、配套、地段全市高端客户，与星海、东港、东南居住区竞争未名山180、28020000（5000） 360、560万未售海景、地段再改再改南海一号公寓150、180住宅1

49、00、140公寓16000住宅15000公寓210、300万住宅150、210万认筹83组海景、地段高新园区高端客户、少量市区客户普罗旺斯69、12816000（2000） 140、210万1.8万环境、低密、品牌浦项道100、14016000（3000） 160、210万3万智能化东方圣克拉80210万7万学区、品牌刚需刚需刚改刚改大华锦绣华城60、90-1001100070、100、110万6.5万赠送性价比高新园区刚改客户中海紫御观邸90、120130、1406.5万性价比小平岛34-1201000040-120万5万赠送性价比中铁诺德

50、花园80、90、11012000100、110、1304万环境纯刚需纯刚需万达广场公寓30-5012000-1300040-70万未售地段低总价刚需及投资客户雯君庭50-701200060-90万3万低总价首置首改类中高端项目首置首改类中高端项目高性价比，与全市高性价比产品差异化竞争高性价比，与全市高性价比产品差异化竞争户型户型面积面积套数配比套数配比面积配比面积配比预计套数预计套数经济两房6720%15%375舒适两房8850%46%938经济三房11620%24%375舒适三房14210%14%188为了提高产品性价比打败目前区域内刚改项目，在目前面积的基础上赠送为了提高产品性价比打败目前区域内刚改项目，在目前面积的基础上赠送10%面积。面积。户型户型面积面积预计单价预计单价总价段（万）总价段（万）经济两房60（67）125001250075舒适两房79（88）122001220097经济三房104（116）1180011800123舒适三房128（142）1150011500147户型户型户型面积户型面积年去化面积年去化面积年去化总面积年去化总面积经济两房60（67）1272290000舒适两房79（88）41772 经济三房104（116）22025 舒适三房128（142）13481 住宅总建筑面积