广州商场方案

1、时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要1项目概况本项目位于广州市东山区东华西路，项目所处地段为东 山区的一个传统老城区地带，周边建筑物较为陈旧，项目附 近有中华广场、流行前线、海印体育名店城等大型的商用物 业，而由中华广场为代表的该商业圈为广州内继两大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一个新兴的商业中心，而 该商圈以潮流、时尚、前卫等特色吸引了越来越多的年轻一 代消费群体，使本项目所处的整个中山三路商圈形成一个以 经营时尚潮流精品为主的商业圈。而项目所处的东华西路由于地段、交通等因素制约，现时还没有形成中山三路一级商圈的商业气氛，现时周边的商业气氛要紧靠临街商铺来支撑。项目要紧技术指标楼层面积

2、（平方米）首层1903二层2292三层22922项目商圈分析2.1商圈特性传统业态以摩配和通讯产品为主中山三路商圈是较为传统的广州市摩托车配件和通讯产品（以手机为主）交易的集中区域，其中摩托车配件原先以较场西 路为要紧分布，自从中华广场开业后，大部分商家都被迁到中华 广场负一层进行经营，但经营效果一般，再加上现时在郊区也兴 起了多间摩配专业市场（如罗冲围、广源路等地），对较场西摩配市场带来了专门大的冲击， 使现时的较场西的摩配商家面临惨 淡经营的局面。而通讯产品市场则在广州市有专门高的知名度，提起买手机广州市民通常都会首先想到“陵园西手机一条街”，再加上金蒂濠通讯产品交易广场、 中华广场以及国

3、讯等共同组成 了中山三路商圈的较具规模的通讯产品中心。新兴的商业中心区域地铁的开通带旺了沿线的商用物业，中山三路商圈更是以其优越的地理位置成为了广州市一个新兴的商业中心区域，随着地 铁物业中华广场、流行前线的开业，以其时尚、潮流的定位成为3 / 14了除北京路、上下九和天河城之外又一消闲购物的好去处，吸引了越来越多的消费者（特不是年轻一代）。时尚潮流精品为主导行业地处中山三路商圈的商场如金凯、流行前线、中华广场等，尽管各自的定位、档次和经营条件等方面都有一定的差异，但其目标消费群体差不多上面向追赶潮流的年轻一族，因此在此商圈经营的商家大多看中了该商圈消费特性，选择在此经营时尚潮流精品（如服装、

4、饰物为主），由于该商圈具有与北京路、上下九 不同的硬件条件，如拥有足够的大广场等，使之能够经常举办各 种时尚文化SHOV和各种活动，使该商圈形成了一种与其他商圈 不同的潮流文化，这更为在该商圈经营时尚潮流精品奠定了坚实 的基础。2.2商圈代表分析从定位、消费客源层面、经营特色等方面分析中华广场中华广场是该商圈最大型的综合性购物中心，是现时广州市内除天河城外经营得较为成功的地铁物业，其经营定位是集衣、 食、住、玩为一体的综合性现代商城，是该商圈的标志性物业，其规模和硬件条件等困素决定其目标消费群较广，而且引入了“吉之岛”超市，为商城吸引消费者起到专门大的作用。该商城在开业后一段时刻由于经营方面的

5、缘故导致其在较长一段时期内都难以旺场，但随着地铁入口开通和经营方式的转变，现时这种情况得到了较大的改观，中华广场资料一览表楼层租金（元/平方米）面积范围有用率月治理 费（元/平方米）装 修标 准按金租赁年限优惠方式首层5571350均价 73825.0156.8945%58有天 没地二个月租金一年 至三 年层484529均价 5078.5248.7248%58有天 没地二个月租金一年 至三 年四层12015060.2506.648.5%58有天 没地二个月租金一年 至三 年免两 个月 装修租金5 / 14流行前线地铁上盖物业“流行前线”由于较准确地将目标消费群定在 年青一族，加上选择极佳的开业

6、时机 （与宽敞市民期待已久的地 铁开通时刻一致），有国际闻名品牌店的助阵（“麦当劳”的加盟），商场内的商品组合也面向宽敞追赶潮流的年轻消费者，因而使令到“流行前线”一炮而红，成为年轻人的新的购物天堂。但由于 “流行前线”受到经营条件的限制，使其经营环境相对较差，商 品组合无序，经营档次较低。流行前线资料一览表租 赁范 围租金（元/平方米）面积范围有用率月治理费（元/平方米）装修标准按金建设费（元/平方米）租赁年限期从 181 到438，均价 3423.948.570%租金内含有天没地个 月租 金约 2500固定 租期 为五年金凯商业城（老鼠街）金凯商业城是原来东濠涌边旧鼠街的商户迁移组合而成，

7、其特点是经营一些名牌服饰、精品及化妆品的“水货”和一些档次 较低但又迎合年轻一族的潮流商品，由于其价格比一般商场的正 牌货低得多，因而吸引了众多追求时尚而又消费劲不强的年轻一 族。海印运动名店城海印东川名店运动城是广州市规模最大、汇聚名店最多的运 动主题式商场，为消费者提供一个休闲、购物、运动、放松的极 好场所。为将购物与运动休闲更好地结合，运动城投资兴建了门 前广场的各种运动场地，为年轻人提供了一个户外运动的好场 所， 并依靠经常组织各类体育活动，吸引了一大批爱好运动的消 费者。地王广场地王广场和新英雄广场及体育公园直接相连，为广州最大的地下商城，共有地下三层，其中负二层连通地铁陵园西站台，

8、西 邻中华广场，北与流行前线相连， 其经营定位与流行前线相仿，但其规划档次比流行前线更高。由于资金方面的缘故，一再推迟开业日期，可能明年6月开业。3项目优劣势3.1项目优势利用邻近中山三路商圈的优势，可为项目带来相当部分的消 费人流；东川路也是商业气氛较浓的地段，相信会对带旺本项目起一 定作用；项目周边学校林立，相当数量的学生是项目可针对的重要消 费群体；3.2项目劣势项目占地面积较小，商业面积相对不足；项目与中山三路商圈有一段距离，入口位处的东华西路休闲购物人流较少，对商业零售将带来一定阻碍；4项目定位4.1定位理念充分利用本项目所处地段的优势，最大限度地为本项目猎取较高的回报是项目定位的方

9、向所在， 为此， 建议将本项目 规划为独立性强、经营主题新颖的主题商城，并采纳灵活多 变的经营模式，才能使商场在激烈的竞争中求生存。鉴于年轻一族是项目商圈消费市场的主力群体之一，而且他们容易7 / 14同意新事物，并具有强烈的消费冲动、消费信息传播迅速等 特点，因而备受商家的欢迎。依照上述的情况，敝司建议本项目在整体规划定位上应尽 全力发掘项目的客观优势，充分利用本区域已成型的商业氛 围，面对市场消费潜力巨大的年轻一族，针对邻近商场的不 足，将本项目定位为以年轻族群为目标消费对象，立足于引 领时尚潮流的地位，集购物、娱乐、饮食为一体的综合性购 物商场。4.2经营理念：经营韩国、日本潮流特色精品为主的活力商城因为现时韩国和日本前卫文化对香港、澳门乃至广州的年青人极具阻碍力，形成一种“香港追韩日潮流一一广州追香 港潮流”的潮流文化，而本项目可利用最新资讯将日本最流 行的时装