美国商业地产REITs对我国REITs实现路径的启示

1、天津市财贸管理干部学院学报JOURNALOFTIANJININSTITUTEOFFINANCIALANDCOMMERCIALMANAGEMENT第十二卷2010年第4期美国商业地产REITs对我国REITs实现路径的启示冀敏300051天津世邦魏理仕物业管理服务有限公司天津分公司，天津摘要REITs作为一种集合大众资金、专业投资房地产的金融投资工具(信托基金单位)，为投资者提供了较低门槛、较高流动性、规范投资于大型商业物业的投资机会，是国际通行的一种大型商业物业投资行为及分散投资组合风险的有效途径。但在我国如何有效利用REITs为房地产业特别是商业地产提供服务并带动我国经济发展仍在不断的探索中

2、，目前我国还没有真正意义上的REITs。因此，借鉴美国REITs运作的成功经验，探讨我国的REITs实现路径，对促进我国商业地产业的发展具有一定的现实作用。关键词商业地产；REITs中图分类号F832.45文献标识码A文章编号1008-9055（2010）04-0049-02OnInspirationofCommercialPropertyintheUStoourAchievementofREITsJIMin（CBRETianjinBranch，Tianjin300051）Keywordscommercialproperty；REITs一、问题的提出我国商业地产业在银行收紧银根的大趋势下，作为

3、资金密集型产业，加之目前其70以上的资金来自银行贷款的现实情况，如何获取项目开发所需的资金已成困局。与国外成熟市场相比，国内的房地产的投融资市场的发展阶段均处于极早期：除了以银行为主的融资渠道外，公募资本市场、发债或信托融资是其仅有的几个资金来源途径。与此对应的是，房地产可供投资的手段非常有限，市场缺乏房地产集合投资工具。投资者除了自己直接买房并持有物业外，很难参与房地产投资。由此提出REITs模式具有一定现实意义。二、REITs概述REITs（房地产投资信托基金RealEstateInvestmentTrusts）作为一种集合大众资金、专业投资房地产的金融投资工具，为投资者提供了较低门槛、较

4、高流动性、规范投资于大型商业物业的投资机会，是国际通行的一种大型商业物业投资行为及分散投资组合风险的有效途径。但在我国如何有效利用REITs为房地产业特别是商业地产提供服务并带动我国经济发展仍在不断的探索中。REITs作为一种价值创造，是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的信托基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为收稿日期2010-09-16作者简介冀敏（1984），女，汉族，山西省太原市人，天津世邦魏理仕物业管理服务有限公司天津分公司投资部市场主任及商业服务部高级分析师。研究方向：金融。标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种

5、类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。REITs是优质商业模式与金融模式相结合，打造出可持续扩张的增长路径，并通过规模效应创造溢价。从国外运作经验看，REITs多由专门机构操作，独立机构监管，专事房地产投资，并将所得收益按出资者投资比例分配。它在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场发展的重要手段。以美国为例，根据持有的主要资产类型，REITs可以分为权益型(股权型)、按揭型(抵押型)、混合型。但是从我国现状分析，我国目前还没有真正意义

6、上的REITs，只是在商业地产发展的投融资需求及现有的信托法规引导下，在房地产金融市场实践中有一些REITs的雏形。比如，针对房地产领域进行组合投资的集合资金信托计划，虽然因私募限制而规模很小、流动性缺乏，但至少已在房产项目分散投资、组合管理、依靠成熟物业的稳定现金流提供投资收益等方面符合REITs的部分运作特征。49天津市财贸管理干部学院学报JOURNALOFTIANJININSTITUTEOFFINANCIALANDCOMMERCIALMANAGEMENT第十二卷2010年第4期根据央行的银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法征求意见稿，企业有望将其持有的合格物业通过信托公司在银行间债

7、券市场发行信托受益券，即一种场外发行、交易的房地产抵押债券。虽然其本质不是房地产基金，而是由信托公司在银行间债券市场发行的房地产固定收益债券，但对于具有一定的房地产项目运作经验及项目资源的信托公司而言，这也是一个很好的机会。三、我国REITs实现的可能性REITs在我国如何实现，目前仍在探讨与试执行阶段，我们可以借鉴一下美国商业地产REITs的发展模式，以观察和比较REITs可能在我国的实现途径。对美国案例的研究显示，一个REITs成功的关键是稳定的投资回报，且这一回报应比当时的长期国债收益率高2-4个百分点。以下是三个案例研究，FRT、Kimco、MAC，尽管定位各不相同，但都是通过对现有商

8、业物业的重新招商、重新设计来实现物业增值，然后利用规模效应将这一增值优势放大。首先，FRT是采取“3R”战略打造特色商圈，运用特色商业模式和稳健财务策略实现了其价值创造的理念。FederalRealtyInvestmentTrust（FRT），1962年成立，上世纪60年代以郊区的住宅和零售物业为主，1970年高价出售了所持住宅物业，转向零售地产，上世纪80、90年代，在其他地产商都热衷于购买新物业时，FRT瞄准市区周围成熟社区的老建筑。这类地区人口密度大、收入水平高，而且由于闲置土地少，进入门槛高，现有商业地产的竞争压力较小，再开发的风险也较低。当然，这些地区的物业通常并不便宜，所以公司将目

9、光聚焦于那些老旧物业（FRT的很多物业是上世纪50、60年代的老楼），通过翻新（Remerchandise）、重新招商（Redevelop）、重新布局（Revitalize）来使其重获新生，这即是公司的“3R”战略。FRT通过对收购物业的重新布局和再招商，挑选特色商家、打造由核心超市与小店组成的特色商圈，创造增值收益，然后利用规模效应将这一增值优势放大。同时，为了保持分红持续稳定以及一定的增长性，公司在相对保守的财务策略下，通过股票和优先股融资、债权融资等多种融资手段筹集资金，每年收购新的改造目标。然后将新的改造目标放进已有的资产包，打包上市。这样做的好处是一方面对投资者而言要保持分红的相对稳

10、定性，另一方面保持一定的收益增长性。其次，Kimco是牵手大型零售商规模化运作，采取规模化经营和稳健金融模式以实现其价值创造的理念。Kimco（KimcoRealtyCorporation，即KIM，以下简称Kimco）于1958年成立，早期仅从事地产开发业务，上世纪80年代，转而开始收购商业中心，90年代后期，以合资公司方式重新进入地产开发业务。2001年，公司开始国际化拓展，先进入加拿大，然后成为墨西哥最大的零售地产商，接着进入智利、巴西和秘鲁，并计划成立一只南美基金专门开拓这些市场。目前Kimco正与澳大利亚投资基金洽谈合资地产基金事宜。Kimco是通过低价收购表现不佳的商业地产，然后凭

11、借规模化优势引进大型连锁商，如家得宝、TJX、西尔斯、KOHL、沃尔玛、百思买等。将租金水平提高到行业平均水平，从而创造了较高投资回报。同时，Kimco更强调一种标准化的扩张模式，并借助投资管理基金扩张，将负债率保持在较低水平，以保持长期而持续的融资能力。50最后，MAC是与奢侈品同步增长的REITs,采取高端品牌和较激进的外部融资实现了其价值创造的理念。MAC主要收购繁华地段的中心物业，然后将其改造为更高端的地标性建筑，并通过重新招商引入一线品牌，从而提升整个物业的利润率和租金水平。MAC通过将每个地区的中心商业进一步高端化来获取增值收益，然后利用规模优势吸引更多高端品牌的追随。但是高端定位

12、并不意味着高回报率，随着物业价格的上涨，其投资回报率将受很大影响。相应公司的总负债率也会有所提高。四、我国REITs的实现途径在假设政策允许以及法律的支持下，美国REITs的发展对我国有很强的借鉴意义，但并不是唯一性的。我国的现状商业地产仍处于起步阶段，应注重发展多样化的商业房地产，同样REITs如何能在我国生存，间接取决于不同城市适宜发展的商业地产类型。以北京为例：北京大型购物中心的规模、尺度和北京旧城的肌理格格不入。我们很少看到大规模购物中心和低矮的民居并存的状况。因为大型购物中心往往伴随着大型写字楼等其它商业性房地产的开发，有时候大型购物中心等商业性房地产开发是北京旧城发展中城市空间大尺

13、度化的副产品，例如建外CBD的国贸商城；有时候又带动着项目周边地区的大规模改造，如东方广场。因此，北京的商业房地产模式应当多样化、多层次以满足不同层次的需要。一方面在高收入人群聚集的地方、写字楼等其它商业物业连成片的地区应当经营高档购物中心，也就是类似MAC的模式；在旧城和周边组团的社区之间或者社区内部以及年轻人和学生聚集的区域，则应因地制宜地发展小型化的商业网点，也就是类似FRT的发展模式；在大型交通枢纽、市际告诉公路辐射能力较强的地方适宜发展大型超市，类似Kimco的发展模式。其实我国REITs的最初发展模式可以借鉴美国的世邦魏理仕和仲量联行的发展模式，这两家公司本身是专业房地产顾问公司，同时拥有自己的基金做相关投资，资源在内部可以实现互动。总之，鉴于我国商业地产尚处于起步阶段，现有商业地产种类有限且相对不成熟，所以较为稳健