长治常平360二期项目开发估算

1、长治常平360二期项目开发估算一、前言背景 常平东方360二期项目是继一期成功开发后又一力作，项目整体占地319亩，总建面48.63万平方米，可谓大手笔，大规划。 项目位于长治市东大街和东外环交汇处西南角，未来地理位置价值优越，交通方便，小区通达性极好。 目前项目周边配套较弱，缺少高端人文环境，后期建设规划需要我们自建配套，完善商业、教育、医疗等生活主流配套，把项目打造成项目未来区域中心，带动区域价值，实现项目价值最大化。 项目规划建设为以住宅为主的高尚居住区，欲打造成为长治首席的人文国际化居住区。需要我们在规划、形象、立面、品质、园林、配套等多方面下功夫。 长治市目前房地产市场处于平稳快速增

2、长阶段，客户购买能力强，其需求旺盛，房价处于平稳上升阶段。未来市场向好，长治属于三四线城市，受国家宏观调控政策的影响小，市场潜力巨大。二、宏观经济 长治市全市生产总值920.2亿元，比上年增长13.7%。，高于全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。注：从图表反映出长治历年GDP都保持在10%以上的增长速度，充分说明整个长治市区经济发展潜力巨大，对房地产的发展具有极大的促进作用。 长治市人均GDP（2010年：4608.16美元）介于3000-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。长治人均GDP的增加将有力推动长治房地产市场的迅猛发展。 以人均GDP8.0%的年平均

3、增长速度，长治市人均GDP达到8000美元约需7年左右时间，说明长治房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的长期投资潜力。区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。三、楼市简析 从上述分析可以看出长治房地产处于一个快速发展的阶段，整个长治市在售项目约 40个左右，项目众多，同时品质层次不齐，高端项目有颐龙湾等为代表，低端项目有塔岭新城等项目。高端项目基本位于城市中心，占有良好的城市资源，低端项目基本处于城市边缘陌生区域。 同时长治城市发展方向为“西移东拓”。由于东部受地域局限，长治城市未来发展重点是向西发展。城东的规划是长治市未来的生活新城、宜居新城和生态新城,随

4、城市配套设施的逐步完善，绿化规模的不断扩大，政府决心将此区打造成为一个生态区，而该片区也将成为未来人们居住的新生活片区。 长治市房地产市场，以英雄中路为横轴，东大街为纵轴将长治市划分为4个区域，分别为： 新城区以颐龙湾为代表的，均价为4700元/m2 商业中心区以滨河城上城为代表的，均价为5000元/m2， 南区以为枫林和平家园为代表，均价为4200元/m2 东部住宅区以东方360为代表，均价为3700元/m2 产品面：¡ 市场物业形态以混合社区较少，以小高层、高层为主。¡ 户型以三房为主、户型面积在90-160平米为主¡ 户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业

5、需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适度放大。¡ 产品建筑规划较为落后，同时缺少园林景观，没有突出的建筑风格 随着长治经济的发展，未来长治人对居住的品质要求越来越高，但是目前长治市场上从品质、规划、园林、景观、配套、物管等多方面考量，真正的高端项目很少。潞安*颐龙湾项目算是目前长治市场上的一个佼佼者；而滨河城上城为一个占据城市核心资源的伪高端。四、发展建议 项目位于长治市东部，东邻东外环路，为东部的主干道，北面是东大街交通便利。地块南邻解放东街，地块西接市区，步行三分可到东客运站。 本项目占地319亩，总建筑面积为48.63平米，为长治市目前最大的项目。我们项目体量如此之大，同时面对市

6、场的激烈竞争我们必须提高项目的品质，以差异化求生存，从众多小体量，低品质项目中脱颖而出。我们必须在产品上下功夫。 建议项目定位中高端，客户定位于长治市中高收入人群，以及二次置业客户为主，充分满足随着长治市场经济发展而不断增长的客户需求。不单单满足客户的居住价值，更要给客户以归属感，满足客户的精神需求，给客户以荣耀感，尊崇感。 产品建议¡ 规划整体风格大气，通过非凡的表现手法，给人一种气势磅礴之感，突出项目体量之巨。¡ 建筑风格建议以artdeco风格为主导，拔高项目整体形象，给客户以尊贵典雅之气势。¡ 产品建议以混合型组合，高层、小高层、花园洋房、酒店等有机组合，

7、充分提升项目品质。¡ 项目园林景观建议以绿地为主，加以适量的水景，可以既增加项目的景观情趣，同时又控制成本等。多一些参与性景观，如林荫小道，健身实施，景观小品，充分增加景观的参与性，一改长治市场上景观只可远观的弊病，充分刺激客户的购买欲望。¡ 完善项目配套，由于项目地处城市边缘，缺少市政配套，所以本项目必须自建配套，通过项目的合理规划完善项目商业、零售、学校、医疗、休闲、娱乐等配套实施，充分提升项目竞争力，同时为业主入住后提供极大的生活便利。五、开发估算一、 土地面积：21.27公顷，合319亩二、 可建房面积：（主要部分）总建筑面积48.63万平方米 地上45.09万平方

8、米 地下3.54万平方米 住宅面积33.11万平方米 公建面积11.98万平方米其中酒店2.17万平方米超市2.18万平方米商业7.63万平方米容积率2.5注： 1、地下车库面积因受规划、道路、竖向管网、人防等因素影响，具体面积待详规确定后另行提供。 2、酒店造价因受定位标准影响很大，故这次不估算造价。三、 销售单价：住宅销售均价：4000元/m2商铺销售均价：7000元/m2 注：以上价格是结合本项目定位标准（中高端住宅小区）一期销售价格，以及周边小区价格而确定测算销售价。四、 项目成本：1、 土地费：354元/m2 （土地价按50万元/亩）2、 城市配套费：20元/m23、 建设与前期费：

9、80元/m24、 建安工程造价：1650元/m2 （配置标准见附表）注：1、建安工程造价参考太原及周边地区近年类似定位标准工程造价而定测算价。2、住宅、商业、建安造价相差不大，故取同一建安造价。5、室外竖向管网及暖气入网费：60元/m26、室外景观绿化：80元/m2（按中高端小区考虑）7、财务及管理费用：100元/m2 （本费用已考虑银行贷款利息）8、销售广告费 住宅：120元/m2商业：210元/m2 （按销售价3%计）9、营业税住宅：234元/m2商业：410元/m2 （按销售价5.85%计）10、不可预见费：60元/m2 11、所得税住宅：410元/m2商业：1310元/m2 （按利润3

10、3%计） 成本合计： 住宅：3168元/m2 商业：4340元/m2五、 项目净利润： 住宅：832元/m2 商业：2660元/m2 注：1、以上数据仅为估算数据，甲方可根据项目定位及当地实际情况、公司历年经验数据自行调整。 2、以上数据为本项目成本及利润平米单价，甲方可根据分期开发面积乘平米单价测算。 3、地下车库常规平米造价17002000元/m2，具体造价要根据上部覆土厚度、消防车道位置、是否设置人防、地下水高度以及平层或机械布置等情况而定，平层车库3545m2/辆，机械：2535 m2/辆。附表： 住宅测算单价相应配置标准1、 地下室两层，负一层储藏，负二层为平战结合的乙类人防工程，住户可当储藏使用。2、 钢筋砼剪力墙结构（纯商业为框架结构），抗震设防按7度设计。3、 外墙：一、二层为蘑菇石（商业可挂石材），二层以上为氟碳漆涂料（也可用真石漆）4、 楼宇门为智能防盗楼宇门5、 电梯为三菱或日立等一线品牌电梯。6、 楼内门厅，侯梯厅等公共部分墙地