房地产基础知识

1、l摘要3 一、房地产及房地产经纪； 二、名词解释及建筑根底知识 4房地产根本概念房地产根本概念房地产是房产和地产的总称。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。房地产也称不动产。5实物、权益和区位：实物、权益和区位：房地产的实物分为有形的实体、实体的房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；质量以及组合完成的功能三个方面；权益包括权利、利益和收益，在中国主权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典当权、地役权、空间使用权；典当权

2、、地役权、空间使用权；区位是指房地产的空间位置，具体可分区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境自然、人工、社为位置、交通、环境自然、人工、社会和景观等和配套设施四个方面；会和景观等和配套设施四个方面；6 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地以及各地段),又包括以开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系。主要包括几个方面：A、 实物形态上看，房产与地产密不可分；B、 从价格构成上看，房产价格不管是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；C、 从权属关系看

3、，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。7l差异包括几个方面：A、 二者属性不同；B、 二者增值规律不同；C、 权属性质不同；D、 二者价格构成不同。 8占有权：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。9房地产市场的分类房地产市场的分类1房地产一级市场：是土地交易市场，是房地产一级市场：是土地交易市场，是土地

4、所有者与使用者间的纵向交流，由政府直土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。接控制和垄断经营。2房地产二级市场：是增量房地产交易市房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。通市场。3房地产三级市场：即存量房地产交易市房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。消费市场的重新配置。常见的流通形式有：买卖、租赁、典当、抵押、常见的流通

5、形式有：买卖、租赁、典当、抵押、拍卖等拍卖等10 房地产既是高档消费品又是投资品，是房价与地价的 综合；房地产业是股票与金融市场的根底，既负担“居者有其屋的根本社会职能，又是国民经济根底产业，带动多个相关产业的开展。 中国城镇住宅与房地产投资占比重年尚缺乏，年增加到，年增长，有个百分点是房地产业的奉献将近20%的比例。 房地产业涉及到出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、互换、以及一些与房地产有关的开发、建筑设计、建筑工程、监理、筹划、销售、修缮、绿化、装修、物业管理等众多行业和领域。 11土地所有权的概念与划分土地所有权的概念与划分数据来源：建立部住房与房地产产业司土地所有权土地所有权：

6、指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。12一、国有土地：根据?土地管理法?第8条和?土地管理法实施条例?第2条规定，以下土地属于全民所有土地即国家所有土地： 一城市市区的土地； 二农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 三国家依法征用的土地； 四依法不属于

7、集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 五农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 六因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 13l二、集体土地：在农村属于劳动群众集体所有的二、集体土地：在农村属于劳动群众集体所有的土地叫集体土土地叫集体土 地。地。l 农村包括城市郊区的土地，除法律规定农村包括城市郊区的土地，除法律规定属于国属于国 家所有或已依法征用的外，均属于集体所家所有或已依法征用的外，均属于集体所有，农民使用有，农民使用 的宅基地、自留地、自留山等都属的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。这里讲于

8、集体所有。这里讲 的的“集体所有，是有特定集体所有，是有特定含义的，是专指村、社组含义的，是专指村、社组 等类同性质的农业等类同性质的农业集体经济组织对土地才有所有权，集体经济组织对土地才有所有权， 其他任何集体对土地没有所有权。其他任何集体对土地没有所有权。14 住宅用地70年 商业、旅游、娱乐用地40年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 综合用地或其他用地50年 首先应当明确的是，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说房屋一经购置并取得产权后，即作为所有权人的财产，并不存在居住年限的限制。但是，商品房所占有的、通过出让方式取得的国有土地是有使用年限的。15 开发权利的取得 缴纳土地

9、出让金，取得?国有土地使用证? 审批手续的办理及开发建立 ?建立用地规划许可证?、?建立工程规划许可证?、?建立工程施工许可证? 以商品的形式上市交易 ?商品房销售预售许可证? 房地产权利的取得 ?不动产权证? 土地出让年限届满 1.延期 2.重新开发建立 16房地产经纪根本业务分类房地产居间业务房地产代理业务17房地产居间业务向委托人报告订立房地产交易合同的时机或提供订立房地产交易合同的媒介效劳，并收取委托人佣金的行为特点：在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。18房地产代理业务房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。需要签订房地产代理合同，约定效劳

10、事项与效劳标准。19房地产交易1、房地产的转让、房地产的转让 2、房地产的抵押、房地产的抵押 3、房地产的租赁、房地产的租赁20房屋买卖房屋所有权的转移买卖双方当事人有完全民事行为能力房屋出卖人必须是房屋所有权人出卖共有房屋，必须经所有共有权人同意出售已出租房屋，承租人放弃优先购置权方可房屋产权必须清楚。2122产权产权取得取得形式形式限价房商品房房改房23l商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。l房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或本钱价扣除折算后旧住宅还要扣除房屋折算购置的公房。房改房又分为本钱价、标准价优惠价、央产

11、房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于局部产权。24l限价房又称限房价、限地价的限价房又称限房价、限地价的“两限商品房。两限商品房。是一种限价格限套型面积的商品房，主要是一种限价格限套型面积的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房房价的一种临时性举措，并不是经济适用房 。l限价房限价房price-limit housing 要优先保证要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供给，其年度供给量不得低于居住用地的土地供给，其年度供给量不得低于

12、居住用地供给总量的供给总量的70%。土。土1 地的供给应在限套型、地的供给应在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开发建立单位。以招标方式确定开发建立单位。25l砖木构造l 砖混构造l 框架构造l 剪力墙构造 l 框架剪力墙构造l 钢筋混凝土构造 l 钢构造l 261、砖木构造：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种构造形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。272、砖混构造：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、砖混构造：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯

13、、屋顶用钢筋混凝土制作，成为楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖砖钢筋混凝土构造。这种构造多用于层数钢筋混凝土构造。这种构造多用于层数不多六层以下的民用建筑及小型工业厂不多六层以下的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种构造形式。房，是目前广泛采用的一种构造形式。282930313、钢筋混凝土构造：建筑物的梁、柱、楼板、钢筋混凝土构造：建筑物的梁、柱、楼板、根底全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、根底全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、根底组成一个承重的框架，因此也称框架构根底组成一个承重的框架，因此也称框架构造。墙只起围护作用，用砖砌筑。此构造用造。墙只起围护作用，用砖砌筑。此构造

14、用于高层或大跨度房屋建筑中。于高层或大跨度房屋建筑中。324、钢构造：建筑物的梁、柱、屋架等承重、钢构造：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此构造多用于大型工业建筑。成。此构造多用于大型工业建筑。33 建筑建筑层数层数多层高层超高层34低层：低层：1-31-3层，一般为别墅。层，一般为别墅。多层：指多层：指7 7层含层含7 7层以下的房屋，普通住宅无电梯。层以下的房屋，普通住宅无电梯。中高层小高层：中高层小高层：7-117-11层住宅。层住宅。高层：高层：1212层以上为高层。层以上为高层。超高层：一般指超高层：一般指4040

15、层以上或超过层以上或超过100100米以上的楼宇。米以上的楼宇。房地产业将房地产业将7-187-18层住宅俗称为小高层，不是标准意义上的划分层住宅俗称为小高层，不是标准意义上的划分；1919层以上俗称为高层，也不是标准意义上的划分。层以上俗称为高层，也不是标准意义上的划分。35 1、多层住宅、多层住宅:一般没有电梯，小于等于一般没有电梯，小于等于6层层,属于砖混构造，公摊小，物业费低。属于砖混构造，公摊小，物业费低。2、小高层、小高层:楼层不太高，一般大于等于楼层不太高，一般大于等于7层，小于等于层，小于等于11层，层， 舒适性好。舒适性好。3、高层住宅、高层住宅:有电梯，大于等于有电梯，大于

16、等于16层，层，本钱高，质量好价格贵，土地使用率高。本钱高，质量好价格贵，土地使用率高。36 多层 37 高层 38l所谓所谓“容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开展商来说，容积率决定地价本钱在房屋中的比率。对于开展商来说，容积率决定地价本钱在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开展商可用于回收资金的面积就越少，密度一般也就较低，开展商可用于回收资

17、金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个工程是从人的居而住户就越舒服。这两个比率决定了这个工程是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住，多层住宅应不超过宅应不超过3，绿化率应不低于，绿化率应不低于30%。但由于受土地本钱。但由于受土地本钱的限制，并不是所有工程都能做得到。的限制，并不是所有工程都能做得到。 39l单元式住宅板楼l板楼是对建筑构造的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，

18、板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，假设干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好。40l塔楼是对不同建筑构造的建筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：假设干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致一样，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。l塔楼外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致一样，一般塔楼的同层住户在6户以上。简单描述就是看到建筑显“细长。414243444546l

19、按相关规定楼间距应该是楼高的1.2倍。通常情况下，楼间距越大，小区容积率越低、居住越舒适。l 楼间距对生活的影响主要表达在以下方面：l采光l通风l隐私l噪音l消防47房屋的房屋的三维空间三维空间开间层高48l住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的?住宅建筑模数协调标准?中，明确规定了砖混构造住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 49l住宅的净高是指下层地板面或楼板上外表到上层楼板下外表之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：l净高=层高-楼板厚度50l进深指建筑物纵深各间的长度。l在建筑学上是指一间独立的房屋或

20、一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 51l住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年公布的?住宅建筑模数协调标准?中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混构造住宅建筑的开间常采用以下参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 5212、得房率l所谓得房率是指套内建筑面积与套单元建筑面积之比。其中，套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积，套单元建筑面积套

21、内建筑面积分摊的公用建筑面积。得房率是衡量优秀套型的根本指标。一般情况下，多层住宅的得房率控制在 8590，小高层住宅的得房率控制在8085，高层的得房率相对较低，一般在7580。得房率越高，说明你实际得到的、能够使用的面积越大，也越经济实惠。53l砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、称12墙178mm、称18墙240mm、称24墙365mm、称37墙490mm、称50墙l墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。l砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保

22、温隔热效果越好。13、墙体的厚度、墙体的厚度54l普通住房应同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；2、单套住房建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足以上三个条件的住房为非普通住房。普通住房和非普通住房由各地税机关在房地产交易部门设立的税收征收窗口进展认定。 55l单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、卫生间等辅助用房，且上下水、供暖、燃厨房、卫生间等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一气等设施、设备齐全，可以独立使用的

23、住房，一般是指独立的楼房。般是指独立的楼房。5616、公寓式住宅l公寓式住宅区别于独院独户的西式别墅住宅而公寓式住宅区别于独院独户的西式别墅住宅而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有假设干单为高层大楼，标准较高，每一层内有假设干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、卫户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、阳台等，还有的附设于旅馆酒店生间、厨房、阳台等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期居住。短期居住。5717、花园式住宅l花园式住宅一

24、般也称西式洋房或小洋楼，也称花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度较低，内部院式平房或二三层小楼，建筑密度较低，内部居住功能完备，装修奢华并富有变化。住宅水、居住功能完备，装修奢华并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购置。绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购置。58户型户型结构结构平层跃层错层平层59l跃层式住宅概念上是一层，并不具备完整的两层跃层式住宅概念上是一层，并不具备完整

25、的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局局部出夹层，空间，但层高比普通住宅高，可在局局部出夹层，安排卧室、书房等，用楼梯联系上下，夹层在安排卧室、书房等，用楼梯联系上下，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一局部，夹层和底层的投影面积只占底层面积的一局部，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。底层之间有视线上的交流和空间上的流通。l，优点是：，优点是：l每户都有较大的采光面，通风较好。每户都有较大的采光面，通风较好。l户内居住面积和辅助面积较大。户内居住面积和辅助面积较大。l布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。6061l是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下

26、层。一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。62 复复 式式63l所谓所谓“错层式住宅主要指的是一套房子不处于同错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。高度不同的平面上。 l错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。64 错错 层层65l维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。按规定，业主个人不可申请使用。只有经业主管理委员会同意并取得业主房产行政

27、管理部门有的地方可能是其他部门或机构办理维修基金支用审核手续。审核手续办结后，凭审核手续到指定银行支取维修基金 。66 ?建筑用地规划许可证建筑用地规划许可证? ：建立单位向土地管理部门申请：建立单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该工程征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该工程位置范围符合城市规划的法律凭证。位置范围符合城市规划的法律凭证。?建立工程规划许可证建立工程规划许可证?： 有关建立工程符合城市规划需有关建立工程符合城市规划需求的法律凭证。求的法律凭证。?国有土地使用证国有土地使用证? ：经土地使用者申请，经城市各级人：经土地使用者申请，经城市各

28、级人民政府公布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明民政府公布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和年限、和“四至范围。四至范围。?建立工程施工证建立工程施工证? ：建立单位进展工程施工的法律凭证，：建立单位进展工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。违章建筑，不受法律保护。 ?商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证?： 市、县人民政府房地产管理市、县人民政府房地产管理部门允

29、许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 “两书两书 ：?商品房质量保证书商品房质量保证书?、?商品房使用说明书商品房使用说明书? 67房屋房屋面积面积使用面积公摊面积权状面积68房屋面积的分类房屋面积的分类1、实用面积净面积：它是建筑面积扣除、实用面积净面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。用面积，俗称地砖面积。2、建筑面积套内面积、轴线面积：包含、建筑面积套内面积、轴线面积：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积

30、、楼梯走道面积、其它公摊面积等。积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。69 建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、库等，应按分隔出来的使用局部外围水平面积计算建筑面积。 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积包括阳台栏板的一半计算建筑面积。70l商品房l房改房省直房改房、市直房改房l

31、公寓l写字间l商铺及大型商用房l别墅l工业用厂房71房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素供求状况自身条件：位置、日照、通风、建筑物外观、朝向、建筑结 构、内部格局、设备配置、施工质量等环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素心里因素：购置或出售心态；欣赏趣味个人偏好；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；讲究风水；价值观的变化。国际因素72l商贷：利率4.9.贷款年限根据房龄和贷款人年龄。l公积金贷：利率3.25.贷款年限根据房龄和贷款年龄，个人最高额度30万，夫妻双方60万。个人最低额度十万，现在有两种算法，任何一种算法少于十万的，按照十万计算。l混合贷：商贷公积

32、金混合。73l济南市户口首套房首贷，首付30%，最长贷30年。首套利率上浮5%。l购置第二套住房，首付百分之六十，利率是否上浮根据银行具体政策执行。10%-20%。l外地户口首套首付60%，利率基准。最长25年。l公积金二次贷款首付60%，利率执行基准利率的1.1倍。l两次以上公积金贷款，公积金不能再贷款74l契税 一套房90平方以下1%，90平方以上1.5%。l二套房90平方以上2%，90平方以下1%。l三套房3%。l增值税5.6%=5%+5%*12%房产证满两年免征l个人所得税 全额1%或差额20%房主以家庭为单位，住房大于等于两套，或者房产证不满五年l交易手续费 买卖双方各2元/平l登记费 80元/本l抵押登记费 80元l评估费 0.5%*评估价75房地产消费的特点l普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。l多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民