城市失管住宅小区的现状及其管理对策

1、城市失管住宅小区的现状及其管理对策住宅小区是城市的基本单元，其管理的好坏程度关系到一个城市的城市品位和城市形象，且直接关系到人民群众生活质量和幸福指数的高低，然而，多年来，我市城区相当比例的住宅小区未规范移交，历史上形成的单位自建住宅楼未与社区对接，事实上已经严重成为失管小区，居民对此反映强烈，此问题也一直是人大代表、政协委员们多年反映的重要建议和提案，但至今未能得到根本解决。面对社会管理创新的课题，现将我镇近期对失管小区的调研情况以及下一步如何管理建议如下：一、现状及存在问题据调查，全市未移交住宅小区（含单位自建楼）共255个，分布在城区17个社区和城郊村，其中有物管的72个（绝大多数也仅有

2、保洁服务），涉及楼栋410栋；无物管的183个，涉及楼栋835栋，普遍存在以下三大类问题：一是基础设施严重老化，配套设施缺失或不完善。主要表现在:1、自来水管道锈蚀，下水设施老化，下水道堵塞现象严重，化粪池漫溢现象时有发生，更谈不上雨、污分离；2、绿化毁坏严重，毁绿种菜现象普遍；3、活动场所、健身设施不能适应居民需求；停车泊位普遍设计不足，随着车辆的增加，乱停乱放、堵塞主次干道甚至挤占消防通道，影响居民出行，存在重大安全隐患。二是物业管理严重缺失，保洁、保绿、保安等基本管理无人问津。主要表现在：小区环境脏乱差，垃圾无人扫，牛皮癣随处可见；乱搭乱建、破墙开店现象普遍存在；小区内没有人防、物防，更

3、谈不上技防，安全没有保障，偷盗现象时有发生。三是居民管理严重失管，几乎成为管理盲区。除公安部门实施户籍管理外，居民基本信息、出租信息、流动人口等信息社区基本不掌握，出现无计划生育、治安隐患、居民信访等问题，基层社区无法配合，难以有效管理。二、原因分析1、物管移交不到位。一直以来，无论是开发公司开发的老小区，还是由单位自行开发的住宅楼，建成后，除文化新村外，其余没有一家向所在地社区办理过移交衔接工作，这是导致老小区和单位自建商住楼失管的重要原因之一。2、社区管理不主动。因为没有办理过任何移交，导致社区客观上不好去管，但基层社区主观上也不够主动。一方面，基层社区的管理理念还停留在服务原村域范围的居

4、民，延伸管理触角的认识还有待提高；另一方面，从社区繁杂的事务角度去分析，社区多一事不如少一事，他们都很清楚管理是件难事，这个烫手的山芋社区主观上也不想捧，再加之高额的管理成本和管理费用没有着落，巧媳妇也难做无米之炊，因此，社区管理不积极，不主动。3、部门管理不协调。相关职能部门在平时工作中单一的只考虑部门和行业规定，忽视了协调管理环节，导致管理脱节。比如：相关部门对小区建设中和建设后的跟踪管理不够到位，致使开发商擅自缩小公共设施面积和绿地面积，扩大建筑面积来谋取私利，导致小区基础设施得不到完善，物业用房得不到落实。再比如，在户籍管理方面，居民只要有房产证，不经过社区，不用社区盖章就可以迁移，遇

5、到计划生育等棘手问题，找到社区，社区若过问，情况知晓率为零，无从下手，若不过问，属地管理，一票否决，搞得基层社区哭笑不得，进退两难。涉及治安和社会稳定问题，同样也是如此。4、居民缴费意识差。1997年以来，扬中开始引进物业管理，相当一部分物管公司为开发公司下属的企业，由于物管公司从业人员年龄偏大，文化结构较低，主动服务居民的意识不强，加之管理不规范，甚至不到位，导致居民对物管公司的服务不满意，居民缴纳服务费的抵触情绪较大，收不到费用，服务就差，越是服务差，越是收不到费用，双方之间形成了恶性循环。三、管理对策与建议（一）坚持属地管理原则，强化社区管理责任，解决居民管理问题。三茅镇将督促各社区确立

6、主人翁意识，将小区管理纳入常态化工作，切实抓实抓好。工作中，我镇牢固确立“不推责任、不计成本、不畏艰难、不流形式”的“四不”精神，扎实抓好小区管理。一是构建综合管理网络。以小区为单位选配片区负责人，以楼栋为单位选配管理信息员，实行综合管理，无缝覆盖；二是组建六支服务队伍。即保洁服务队、保绿服务队、保安服务队、助老服务队、关爱服务队和卫计服务队。从落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务逐步向更高层次的等级性服务拓展，通过服务促进管理，努力构建在服务中管理，在管理中服务的新机制；三是适时成立业主委员会。根据失管小区现状，在条件成熟的小区和片区，指导成立业主委员会，引导居民自治管理。（2） 出

7、台物业管理意见，推进老小区综合改造和规范管理，解决物业管理问题。把未移交的小区和单位自建楼纳入老小区改造范围，有计划地实施改造。要尽快建立老小区改造的经费投入机制，有重点的解决好居民反映强烈的下水管网、植绿补绿、公共设施等主要问题，逐步使老小区的基础设施得以彻底改造。进一步规范市区物业管理，建议参照镇江市政府【2009】139号关于进一步加强市区物业管理工作的意见文件精神，研究出台符合扬中实际的物业管理意见，明确市、镇主体责任，进一步完善房屋开发竣工验收交接机制，结合实际，坚持分类管理，规范管理。（3） 落实管理经费，纳入财政预算，解决“费随事转”问题。据测算：失管小区基础实施改造维护资金96

8、5万元；构建管理网络人员经费每年75.9万元；落实基本物管人员经费（仅指保洁、保绿）每年234万元。镇江市政府办【2009】93号文件关于加强城市社区建设的若干意见规定，社区工作经费列入市级财政预算，2011年不低于10万元，2012年按500人每年1万元标准执行。建议市政府按镇江市规定，落实“费随事转”政策，把上述四项费用纳入市级财政预算。（四）加强宣传教育，强化服务意识，解决提高居民认识问题。针对目前物业管理费难收的现状，一方面，采取多种形式加大相关法律法规以及政策的宣传力度，引导广大业主树立物业有偿服务的消费观念，支持参与物业管理活动，主动缴纳物业服务费用，自觉维护社会公共秩序；另一方面

9、，强化服务人员的服务意识，提高服务水平，真正让居民感受到物有所值，从而有力的促进居民自觉缴费意识的提高。（五）坚持齐抓共管，落实社会管理联席会议制度，解决形成合力问题。城市管理是一项社会性强、涉及面广的工作，其好坏程度直接关系到城市形象、城市品位，要建立健全社会管理联席会议制度，住建、规划、公安、城管、物价、环保、园林、民政、计生、工商等职能部门和三茅镇既要各司其职，又要密切配合，通力协作，由市政府牵头定期不定期地召开协调会，妥善处理和协调解决城市住宅小区管理中的突生矛盾，合力推动小区管理工作逐步走上规范化、制度化的轨道。以上是三茅镇关于城市失管小区管理的思考和建议，恳请市委、市政府予以重视并