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文档简介

1、房屋租赁合同法律实务甲 方：乙 方：签订曰期： 年 月 曰房屋租赁合同法律实务第一节 最高人民法院房屋租赁法律疑难问题司法观点集成一、房屋承租人优先购买权的效力法律规定最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（19 8 8年1月2 6日最高人民法院审判委员会讨论通过）118规定，出租人出卖出租房屋， 应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房 屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 合同法第二百三十条规定，出租人出 卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的 权利。实践中存在的分歧 在

2、民事审判实践中， 因出租房屋的优先购买权纠纷， 当事人往往提出两 种不同的诉讼请求： 1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成 新的买卖合同关系。最高人民法院两种不同的观点 多数意见认为： 承租不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款 条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。少数意见认为： 优先购买权不能理解为优先缔约权， 考察其内容， 应当包含优先买到的权利， 否则优先购买权没

3、有意义， 实质上体现不了对承租人权利的保护。 另外，承租人主张依据所有 人 与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院不需要判决所有人与第三人签订合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判 决的执行都不会有法律上的障碍。中国民事审判前沿 ，2005 年第1集第 168 169 页，最高人民法院民事审判一庭编。二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权 最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否 享有优先购买权 的复函（2004 ）民一他字第 29 号）江苏省高级人 民法院： 你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时

4、是否享有优先购买权的问 题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下 两个方面综合考虑：第一， 从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可 相对独立的， 则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋； 如果承租人的部分 房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享 有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出 卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其 对全部房屋享有优先购买权。请你院结合以上因素，根据案件具体情况 ，

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