物业交接前工程检查及智能化建议

1、*工程检查及智能化建议2007年 11月 22日至 23日, 我司物业 /工程顾问赴贵司 *进行现场顾问工 作。承蒙贵司热情接待。不胜感谢!在贵司有关人员陪同下, 我司对 *地下室、 部分设备房及小区智能化和单 体建筑进行了巡视考察。 根据 *工程项目考察情况, 为方便今后物业管理, 提 升物业服务品质档次,提供如下建议,仅供参考。一、地下室1.1地下室内各防火分区设置的防火卷帘基本安装完毕。 根据物业管理经验, 防火卷帘应采用铝板或不锈钢板将防火卷帘门顶的转轴部分包缚起来。 一方 面起到美观作用; 另一方面由于地下室湿气较大, 通过铝板或不锈钢板的罩 壳保护,防止水气进入手动 /电动马达轴承

2、内,延长了 设备使用寿命。铝板 或不锈钢板罩壳在手动 /电动葫芦处应开一检修口,平时将手动链条隐藏在 罩壳内,使用时以电动开关为主。祈请贵司根据实际情况考虑。1.2 整个地下室照明采用悬挂式灯罩照明形式,内置 150W 白炽灯泡。根据 物业管理经验, 此照明光照形式并不理想, 一方面光照度分配不均匀、 亮暗 不均,另一方面用电能耗消耗大。因此我司建议:1 将 150W 的白炽灯泡改成螺旋式的 13W 节能灯管 (也可以考虑淡黄色光 源 。2取消灯罩的照明方式,改成悬挂式的二支 36W 日光灯管(带罩壳3从节能方面考虑,采取分区域跳格照明法,主要区段采取全部照明,非 主要区段, 采取按分段回路控

3、制分段照明, 避免地下室全部都开启照明造成 浪费电能。1.3 地下室的集水井盖板全部采用 20mm 厚的钢板制作。经过计算,该钢盖 板有 265kg 重量, 根据物业管理经验, 不方便今后使用。 一般集水坑每三个月打开盖板清理一次集水坑内的沉淀污物, 同时潜水泵一旦发生故障亦需打 开盖板进行维修。建议此盖板改做成轻质硬塑板。以方便维保时顺利开启盖板。1.4 为方便今后物业保洁员对地下车库做好清洁保洁工作, 建议在适当的位 置留设几个取水点。 取水点采用专用水柄阀门, 仅供保洁员配用, 以免平时 司机在地下车库内利用取水点取水洗车致使地面污染。1.5 根据物业管理经验, 地下室的地坪交付时一般为

4、细石混凝土水泥砂浆面 层。今后使用时则易起灰、起皮、起砂,影响今后的物业保洁工作。为此建 议贵司在地下室投入使用前, 将地下室地坪做成聚胺脂耐磨地坪。 确保地下 车库的耐磨地坪在日后使用中不起灰起砂,从而方便物业保洁工作。1.6 车行坡道1.6.1 通常,一般地库车行坡道做成水泥砂浆锯齿槽形地面居多。此地面的 锯齿在日常使用后会发生断裂,又不易修复、且噪声大,不宜采用。为此, 建议贵司考虑, 车行坡道能否采用既耐用又能防止雨天车轮打滑的地面, 建 议采用橡胶锯齿形成品板, 将其用螺丝固定在车行坡道上而成。 使用中, 若 橡胶锯齿形板磨损,则更换一块成品板即可。此举效果好,档次高,但造价 亦偏高

5、。若设计有更好的方案措施则更好。1.6.2 车行坡道由于是露天的,夜间照明比较差,建议能否在墙体上安装防 水照明,同时配合墙体底部的灯光照射发光荧光牌,指示车行方向。1.7 经现场察看,整个地下室跳生指示牌安装数量略少了一些。请与消防安 装公司核对一次图纸,并按照消防跳生指示牌的架设规范施工。1.8 人防门口有一跳生指示牌因漏水原因损坏,应督促施工单位修复或更 换。1.9 地下车库有一空调支架吊的太低,建议今后物业使用时,在支架底部加软包保护并挂设安全警示牌。以防行人撞头引起伤害。1.10 由于 *地下停车场为单向通道,因此防盗工作也显得尤为重要。建 议在出 /入口二端分别设置录象监视器。该监

6、视器应具备图像抓拍功能。当 车辆进入时, 图像抓拍下来存入计算机, 并与停车卡建立联系。 当车辆从出 口驶离时, 计算机将自动调出该停车卡相联系的车辆图像, 通过显示器进行 对比, 确定停车卡与出口车辆是否相符。 从而有效地防止偷盗车辆的事件发 生。1.11 地下室的消防末端放水地下室消防末端放水装置是消防的重要设施之一。 它的主要作用是一旦地下 室消防喷淋管出现故障或者爆喷淋管或者爆喷淋头时, 为避免大量水从喷淋 管中泄向地下室地面, 此时除了关闭该区域的喷淋水阀门的同时, 还要第一 时间打开该区域的末端放水。 让该区域的水沿末端的放水口排空喷淋管内的 水。今后物业投入运营管理时, 工程部的

7、人员每个人都要知道地下室的消防末端 放水口所处在的位置, 以便突发事件发生时及时打开消防末端放水, 排除喷 淋管中的水,避免造成地下室由于爆喷淋而被大面积水浸。当故障排除后, 应及时修复损坏的消防设备, 同时关闭故障区域内的末端放 水,使喷淋管内充盈消防水,恢复正常状态下的消防使用功能。二、消防水泵房2.1 消防水泵房内的火灾紧急联络电话接线,采用电工包布接头。请与施工 单位核实一下予以改进。2.2 消防水泵房内尽管有送排风, 但湿气很大, 楼板顶部有冷凝水结露现象。 建议今后使用时, 应经常开启排风, 换气量每小时应大于 4次, 减少室内的 湿气量,延长水泵的使用寿命。2.3 消防水泵房水泥

8、砂浆地面污染严重,不方便今后物业清洁。建议水泵房 地坪铺贴防滑地砖, 颜色以浅色为主, 若为节省投资, 可在细石混凝土地面 涂刷调和油漆罩面层,效果甚好。2.4 消防水泵房内的消火栓泵,喷淋泵等已安装完毕,物业在使用前,对各 类水泵应挂牌示意, 其中包括水泵的开启, 关闭状态, 水流的指示方向等标 识牌。2.5 水泵房门口一消火栓箱安装不规范,部分箱体突出墙外。三、中控室3.1 由于中控室目前仅安装了一台消防联动控制柜,其余设备尚未安装。我司建 议今后物业使用过程中,消防联动设备,如:强排烟、正压送风、强切电源、消 防广播、 防火卷帘门, 消火栓泵、 喷淋泵的联动设施均应设置在自动启动控制档

9、上,同时也应具备手动启动功能。3.2 据介绍,贵司的监控系统录像硬盘保存时间设计为 7天。根据消防规范和物 业管理经验,消防规范规定一般监视系统的录像硬盘保存时间为 30天,但为了 节省投资,一般弱电设计单位将录像硬盘保存时间设计成 15天。为了加强监控 系统的实用性, 延长录像保存时间对提供破案的成功率大有好处, 因此建议录像 硬盘保存时间应设定在 15天以上为宜。四、单体建筑4.1 单体建筑入口门厅处设有住宅的总开关。 (此开关是否具有其它功能不详 , 为防止闲杂人员随意玩弄或将此开关随意开启或关闭引起用户不便, 建议物将此 开关做成罩壳保护起来,以防闲人玩弄。4.2 每户入口处斜坡平台的

10、砖砌低栏杆,若是考虑为残疾人坡道的话,由于砖砌 低栏杆伸入平台一定距离, 残疾人的轮椅由于入口大门的妨碍而无法转弯, 建议 能否取消砖砌栏杆。若是考虑其它用途的话,则保持原设计形状。五、外围绿化5.1 外围主次景观绿化目前正在栽种之中, 整个绿化布置与小区住宅建筑显得协 调和谐。 我司建议小区内种植的树种中能否再考虑增加一些多色彩的树种, 避免 一片绿色的单调,以彰显整个小区的高档品质。5.2 为方便今后物业管理,在绿化植被区域应留设浇灌绿化用的取水点,以方便 今后绿化保养工人进行浇水取水之便,取水点的设置一般为 40m 左右一个。 6、小区智能化贵司住宅小区智能化管理设计根据贵司有关人员和智

11、能化弱电施工单位介绍, 各 系统布置比较合理。 如小区各主要出入口的监控布点, 内部监控布点都已有设计, 每部电梯的监控都已到位。 根据贵司介绍和现场对智能化系统布控点的讨论, 根 据物业管理经验,我司对有关布控点的设置做了调整的建议。6.1 背景音乐1背景音乐,绿化草坪处设置 38个,每个高层电梯厅设置 1个。未知整个小区 内设置 38个背景音乐数量是否包含儿童戏水池处。若未考虑的话,建议可考虑 增加。2背景音乐应具备与消防广播自动切换功能6.2 无线巡更系统目前广泛采用离线式电子巡更,该系统由信息纽;巡更棒,数据变送器,计算机 及巡更软件组成。 保安巡查时用巡更棒点信息钮, 纪录巡逻的地点

12、, 同时也可以 作交接班纪录, 按指定路线和时间巡视每个巡更点。 巡更完毕后把巡更棒插入数 据变送器, 下载并保存在电脑中。 信息纽原设计只有每幢 1个, 建议改成每幢楼 3个,一个在首层、一个设在中间层、一个设在屋面层。6.3 视频监控系统视频监控系统是通过个电视摄像; 监视 (消控中心 录像及矩阵等设备的紧密结合，对小区的主/次出入口；电梯轿厢；户外主要通道；地下室主要通道；重要 机房等重要部位进行全天候实时录象，使整个小区处在严密的监控之中。 监控系统的前端设备为摄像机镜头；解码器；支架；防护罩等组成。终端设备为 监视设备，也称电视墙。通常有很多监视器，不可能每台都配有屏幕，因此有一 台较大屏幕的监视器作为系统调看图像。因此图像可以分成 1 幅；6 幅；9 幅； 16 幅；24 幅。如某一幅图像出现现场案例问题马上可以调像至主控画面，进行 实时监控。 根据地下室的视频监控布点情况，原布置 15 个监控点，经过图纸分析查找监控 区盲点，我司又发现二个区域存在监控盲点，为确保地下室无监控盲点，使地下 室全部在受控状态下运作，我司建议另增二个