最严谨的价格策略推导及四维定价法

1、1本项目推售期间预计主要竞争项目面积区间统计户型两房小三房标准三房紧凑四房标准四房恒大龙城万润橄榄城天汇龙城本项目价格预测价格预测稀缺产品稀缺产品面积优势面积优势潜在竞争潜在竞争2明星明星标杆产品标杆产品特点：独家顶层SPA观海景电梯纯粹别墅群，区域内最优质高端别墅且无竞争对手职能：单价高于同类竞争对手，利用产品本身以及海景优势攫取超额利润稳定稳定出货产品出货产品特点：品字结构，大户型产品集中群落，景观是项目高层单位当中最好的区域职能：单价与竞争对手持平，利用项目整体高调性以及总价优势保持稳定持续出货小步小步快跑产品快跑产品 特点：塔式结构，面积最大与最小户型搭配，景观较差，综合考虑为质素最差

2、群落职能：单价略低于竞争对手相应产品，短平快迅速回笼资金价格预测价格预测3* * *项目项目: :* * *元元/ /平米平米本项目本项目* * *项目项目: : * * *元元/ /平米平米+20%本本项目四房产品属项目四房产品属最高端产品，经过对比测算，均价预计最高端产品，经过对比测算，均价预计达到达到*元元/平米平米本项目四房：单价高于同类竞争对手，利用产品本身以及海景优势攫取超额利润价格预测价格预测4本项目小三房：单价与竞争对手持平，利用项目整体高调性以及总价优势保持稳定持续出货项目项目均价或预计均价均价或预计均价相关权重相关权重本项目均价本项目均价0.1 0.30.30.20.1稳定

3、出货单位力求在片区内单价持平，通过总价优势稳定且持稳定出货单位力求在片区内单价持平，通过总价优势稳定且持续走量，预计此部分单位均价续走量，预计此部分单位均价为为*元元/平米平米备注备注：未开盘项目为其预计高层均价，相关权重取决于与本项目的推售时机以及项目质素的匹配度价格价格预测预测 -该部分换成传统的打分市场比较该部分换成传统的打分市场比较法法5单价略低于竞争对手相应产品，短平快迅速回笼资金卓越维港宝能太古城三湘海尚半岛城邦二期本项目本项目小小2房房15%OFF小步快跑单位是项目质素较差单位，通过低于竞争对手定价的小步快跑单位是项目质素较差单位，通过低于竞争对手定价的方式，短平快快速出货，均价

4、方式，短平快快速出货，均价为为*元元/平米平米23600价格预测价格预测6单位单位预计均价预计均价建筑面积（约）建筑面积（约）实收总价实收总价撇油脂产品撇油脂产品稳定出货产品稳定出货产品小步快跑产品小步快跑产品整体单位均价整体单位均价备注备注：1、各部分建筑面积因无实际详细各楼栋户型图，故数据为粗略计算得到，但与实际数值出入不大2、因本片区大部分竞争楼盘均未开盘，各单位预计均价为现阶段对各竞争楼盘预估值得到3、我们将根据将来各楼盘实际定价情况，利用此种价格方法策略逐步修正本项目最终均价根据资金快速回笼，合理价格走量原则，价格预测为：根据资金快速回笼，合理价格走量原则，价格预测为： 24000240002500025000价格预测价格预测7市场市场静态静态比较比较市场走势修正市场走势修正推售推售策略策略指导指导准客户准客户访谈访谈【“四维四维” 定价定价】入市基准入市基准价价临界精准价临界精准价营销溢价修正营销溢价修正8静态比较基准价静态比较基准价市场趋势修正市场趋势修正入市基准价入市基准价基准价增幅2%