容积率审计案例

1、审计背景:我局在对县本级 2007年度预算执行及其他财政收支审计时, 对财政部门征收国有土地出让金的情况进行了重点调查。审 计过程中发现的主要问题:一、 部分国有土地出让金未纳入预算管理。 2007年度国有土 地出让金收入 21035.37万元未纳入预算管理。二、部分国有土地出让金未按合同约定及时征收。1、部分房地产开发企业欠交土地出让金 3877.46万元。 根据县财政局提供的国有土地出让合同计算,截至 2007年 底,根据合同条款规定有 6家 房地产开发企业应上缴国有 土地出让金 16524万元,至 2007年底实际上缴 11483.54万 元,欠缴出让金 3877.46万元,占应缴额的

2、23.47%。另外, 国土部门未按合同规定向开发商征收滞纳金 433.46万元, 也未按合同规定收取相应的违约利息。2、未对部分零出让的地块征收契税 6.51万元对于零出让的地块,征收部门应对拆迁成本进行评估, 以评估值为基数征收契税。根据测算,对部分零出让的地块 应征收契税 6.51万元,为宋德才开发的位于歌风路北迎宾 大道西侧的地块,面积 4195 。3、部分土地出让金未实行收支两条线管理。据了解, 县国土局对于小于 10万元的出让金收入作为自身的预算外 收入安排使用,大于 10万元的才上交给财政。仅 2007年度国土局就截留 323.21万元,未按规定实行收支两条线管理。 审计思路:根据

3、审前调查了解和数据查询分析,审计组 认为财政及国土部门在征收土地出让金方面存在管理漏洞, 应把土地出让金的征收管理作为 2007年度预算执行审计的 重点之一;由于县审计局在县政府的领导下,审计工作必须 服从和服务于县政府的经济工作中心,审计组经过讨论认 为,考虑到审计时间和审计成本、审计结果的时效性,此次 审计不宜全面开花、面面俱到,应以扩大审计成效、促进制 度建设、增加财政收入、规范征收管理为出发点,重点审核 商业用地建筑容积率调整漏征的土地出让金和契税, 利用 AO 审计软件辅助审计,分清环节和责任、开展延伸审计调查, 其他相关问题只报数字、不作详细审查。审计概念及审计依据:建筑“容积率”

4、 ,是指在城市规划区的某一宗地内,房 屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划 容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内 规划允许的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反 映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平 的差异。对于取得的各类经营性建设用地 , 建设单位应当按 照规划行政主管部门确定的容积率 , 进行开发建设 , 任何单 位和个人 , 都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。 审计所需资料:(以下资料,有的主管部门有电子资料、有的主管部门无规范的电子资料, 需要审计人员根据其业务 资料或业务档案统计汇总,整理成规范的电子表格 需要特别说明的是

5、:一个地区同时有多个开发项目,每 个房地产开发项目又处于审批、在建、部分销售、全部销售 等不同阶段,部分房地产项目一个地块可能又分为一、二、 三期滚动开发,因此,利用 AO 对房地产开发项目增加的建 筑面积进行分析时,不能用实际建筑面积与规划审批面积直 接计算,而要用县国土局、县规划局、县建设局、县房管局 等部门提供的电子业务数据根据其项目进展分别核对,计算 每个房地产项目实际增加的建筑面积。(一土地出让合同。包含的字段:1、受让人2、宗地面积(平方米3、出让金额4、出让位臵5、土地用途6、合同签订时间7、容积率8、合同建筑面积(平方米(二规划局审批建筑面积表。包含的字段:1、受让人2、宗地面

6、积(平方米3、出让金额4、出让位臵5、土地用途6、规划证上的容积率7、规划证上的建筑面积(平方米(三建设局审查面积表。包含的字段:1、受让人2、宗地面积(平方米3、出让金额4、出让位臵5、土地用途6、施工图的建筑面积(平方米(四房管局预售面积表。包含的字段:1、开发企业2、宗地面积(平方米3、出让金额4、出让位臵5、土地用途6、房管局预售建筑面积(平方米审计步骤:步骤一:采集有关单位、部门的电子业务数据。 要求县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供相关的电子业务数据,主要包括土地出让合同 、 规 划局建筑面积 、 建设局审查面积 、 房管局预售面积等 4张业务数据表, 按照 AO 软

7、件规定的采集步骤, 将上述 4张 数据表成功的采集转换到 AO 软件中去。步骤二:生成应补征的土地出让金及契税表 1(规划 容积率大于合同容积率 。 (规划局审批环节增加部分 对土地出让合同和规划局建筑面积 2张表的结 构和有关字段进行分析,设臵条件编制 SQL 语句进行关联, 条件是土地出让合同表的“受让人”字段等于规划局 建筑面积 表的 “受让人” 字段, 并且 where 语句条件为 规 划局建筑面积表的“规划证上的建筑面积(平方米 ”字 段值大于土地出让合同表的“合同建筑面积(平方米 ” 字段的值,要显示的字段有“受让人” 、 “合同建筑面积(平 方米 ” 、 “规划证上的建筑面积(平

8、方米 ”等字段,对应的 SQL 语句为:Select a.受让人 ,a.合同建筑面积 (平方米 ,b.规 划证上的建筑面积(平方米 ,(a.出让金额 /合同建筑面积(平方米 *(b.规 划证上的建筑面积 (平方米 -a.合同建筑面积 (平方米 as 应补征的土地出让金 ,(a.出让金额 /合同建筑面积(平方米 *(b.规 划证上的建筑面积(平方米 -a.合同建筑面积(平方米 *0.04 as 应补征的契税into 应补征的土地出让金及契税表 1(规划容积率大于 合同容积率From业务 _土地出让合同 ainner Join 业务 _规划局建筑面积 bOn a.受让人 =b.受让人 WHERE

9、b.规划证上的建筑面积(平方米 >a.合同建 筑面积(平方米 步骤三:生成建设局审查面积大于规划局建筑面积 表 。 (建设局审图未加监管设计增加部分对建设局审查面积和规划局建筑面积 2张表的 结构和有关字段进行分析, 设臵条件编制 SQL 语句进行关联, 条件是建设局审查面积表的“受让人”字段等于规划 局建筑面积表的“受让人”字段,并且 where 语句的条件 是建设局审查面积表的“施工图的建筑面积(平方米 ” 字段值大于规划局建筑面积表的“规划证上的建筑面积 (平方米 ”字段值,显示的字段有“受让人” 、 “施工图的 建筑面积 (平方米 ” 、 “规划证上的建筑面积 (平方米 ” 、

10、“施 工图的建筑面积(平方米 ”与“规划证上的建 筑面积(平 方米 ”的字段值差额(另起名为“审图面积与规划面积的 差额” ,对应的 SQL 语句为:Select a.受 让 人 ,a.施 工 图 的 建 筑 面 积 (平 方米 ,b.规划证上的建筑面积(平方米 ,a.施工图的建 筑面积(平方米 -b.规划证上的建筑面积(平方米 as 审图面积与规划面积的差额Into 建设局审查面积大于规划局建筑面积表From业务 _建设局审查面积 ainner Join 业务 _规划局建筑面积 bOn a.受让人 =b.受让人 WHERE a.施工图的建筑面积(平方米 >b.规划证上 的建筑面积(平方

11、米 步骤四:生成应补征的土地出让金及契税表 2(建设 审图面积大于规划建筑面积 。对土地出让合同和建设局审查面积大于规划局建 筑面积表 2张表进行内连接,设臵条件编制 SQL 语句,条 件是土地出让合同表的“受让人”字段等于建设局审 查面积大于规划局建筑面积表的“受让人”字段,要显示 的字段有“受让人” 、 “合同建筑面积(平方米 ” 、 “规划证 上的建筑面积(平方米 ”等字段,对应的 SQL 语句为: Select a.受 让 人 ,a.审 图 面 积 与 规 划 面 积 的 差 额 ,b.出让金额 /b.合同建筑面积(平方米 *a.审图面 积 与 规 划 面 积 的 差 额 as 应 补

12、 征 的 出 让 金 ,b.出 让 金 额 /b.合同建筑面积(平方米 *a.审图面积与规划面积 的差额 *0.04 as 应补征的契税Into 应补征的土地出让金及契税表 2(建设审图面积大 于规划建筑面积from 建设局审查面积大于规划局建筑面积表 ainner join 业务 _土地出让合同 bon a.受让人 =b.受让人 步骤五:生成房管局预售面积大于规划局建筑面积 表 。 (房屋销售环节,房管局未依法监督部分对房管局预售面积和规划局建筑面积两张表的 结构和有关字段进行分析, 设臵条件编制 SQL 语句进行关联, 条件是房管局预售面积表的“开发企业”字段等于规 划局建筑面积表的“受让

13、人”字段,并且 where 语句的条 件是房管局预售面积表的“房管局预售建筑面积(平方 米 ”字段值大于规划局建筑面积表的“规划证上的建 筑面积(平方米 ”字段值,显示的字段有“开发企业” 、 “房 管局预售建筑面积(平方米 ” 、 “规划证上的建筑面积(平 方米 ” 、 “房管局预售建筑面积(平方米 ”与“规划证上的 建筑面积(平方米 ”的字段值差额(另起名为“预售面积 与规划面积的差额” ,对应的 SQL 语句为:Select a.开发企业 ,a.房管局预售建筑面积(平方 米 ,b.规划证上的建筑面积(平方米 ,a.房管局预售 建筑面积(平方米 -b.规划证上的建筑面积(平方米 as 预售

14、面积与规划面积的差额Into 房管局预售面积大于规划局建筑面积表From业务 _房管局预售面积 ainner Join 业务 _规划局建筑面积 bOn a.开发企业 =b.受让人 WHERE a.房管局预售建筑面积(平方米 >b.规划证 上的建筑面积(平方米 步骤六:预售面积大于建设局审图面积(开发商超出设 计图纸私建增加部分步骤六:生成应补征的土地出让金及契税表 3(预售 面积大于规划建筑面积 。对土地出让合同和房管局预售面积大于规划局建 筑面积表两张表进行内连接,设臵条件编制 SQL 语句,条 件是土地出让合同表的“受让人”字段等于房管局预 售面积大于规划局建筑面积表的“开发企业”字

15、段,要显 示的字段有“开发企业” 、 “合同建筑面积(平方米 ” 、 “房 管局预售建筑面积(平方米 ”等字段,对应的 SQL 语句为: Select a.开发企业 ,a. 预售面积与规划面积的差额 , b.出让金额 /b.合同建筑面积(平方米 *a.预售面 积与规划面积的差额 as 应补征的出让金 ,b.出让金额 /b.合同建筑面积(平方米 *a.预售面 积与规划面积的差额 *0.04 as 应补征的契税into 应补征的土地出让金及契税表 3(预售面积大于规划建筑面积from 房管局预售面积大于规划局建筑面积表 ainner join 业务 _土地出让合同 bon a.开发企业 =b.受让

16、人 步骤七:计算出应补征的土地出让金及契税。设臵条件,编制相应的 SQL 语句,分别对应补征的土 地出让金及契税表 1(规划容积率大于合同容积率 、 应补 征的土地出让金及契税表 2(建设审图面积大于规划建筑面 积 、 应补征的土地出让金及契税表 3(预售面积大于规划 建筑面积 3张数据表中的“应补征的出让金”和“应补征 的契税”字段进行求和,逐次执行以下三条语句,针对执行 的结果,将三个对应的“ sum(应补征的土地出让金 ” 、 “ sum(应补征的契税 ”进行相加,计算总的应补征的土地 出让金及相应的契税。对应的 SQL 语句为:Select sum(应补征的土地出让金 ,sum(应补征

17、的契税 From 应补征的土地出让金及契税表 1(规划容积率大于合同 容积率 ;Select sum(应补 征 的 出让 金 ,sum(应 补 征的契 税 From 应补征的土地出让金及契税表 2(建设审图面积大于规 划建筑面积 ;Select sum(应补 征 的 出让 金 ,sum(应 补 征的契 税 From 应补征的土地出让金及契税表 3(预售面积大于规划建筑面积） 。 步骤八：验证核实查询的结果 对上述步骤中查出的问题进行比对分析，分清各主管局 的责任,找相关业务人员进行询问核实，手工剔除房管局与 建设局重复计算部分的面积，计算有关结果并最终作出结 论。 审计成果： 因审计期间与开发商开发期间不一致，有部分小区尚未 完整申报预售房面积，房管部门提供的相应预售面积不全， 审计组最后确定选择 10 个地块的相关问题，向县政府提交 专题报告，出让合同规定的建筑面积为 688835.14 ，实 际建筑面积 871295.36 ，增加建筑面积 182460.22 ， 调增率为 26.49%。按签订土地出让合同时的征收标准测算，