天津金地建设应收账款集合资金信托计划项目背景资料_图文

1、天津天津市市金地建设应收款投资金地建设应收款投资项目项目项目集合资金信托计划集合资金信托计划背景资料目录目录 (21.内容摘要 (31.1信托项目概述 (31.2投资理由及策略概述 (31.3风险控制措施 (42.融资方情况 (42.1天津市金地城市建设有限公司 (43.2资金用途 (113.3总体评价 (144.补充还款来源(宝坻区政府 (144.1政府基本情况 (144.2天津宝星工贸有限公司(担保方1,以下简称“宝星工贸” (174.3天津地成建设投资有限公司(担保方2,简称:地成建投 (205.抵、质押及其他保障措施 (235.1抵押担保 (235.2质押担保 (235.3其他保障措施

2、 (236.还款来源分析 (246.1第一还款来源: (246.2第二还款来源: (256.3其他还款来源: (257.拟设立信托分析 (267.1方案概述 (267.2交易流程 (267.3交易方案要点 (278.项目总体评价 (281.内容摘要1.1信托项目概述(1天津市金地城市建设有限公司作为天津宝坻区对外融资、投资和开发建设的主体,承担了宝坻区范围内所有的土地开发和基础设施建设的任务。随着天津宝坻区的不断发展,天津“金地建设”的资产规模不断壮大,经营业绩良好,经营存续期限已达10余年。企业在中国银行业监督管理委员会的政府融资平台管理名单中,属于现金流全覆盖企业,并有明确的退出平台时间;

3、(2本信托交易主体信用评级为AA级,所依托的区财政状况良好,还款来源明确、充足,主要为天津金地建设自身的经营现金流及5.63亿元应收账款的回笼。宝坻区人大常委会已同意将该应收账款纳入区政府财政预算;(3担保企业宝星工贸和地成建投的经营状况良好、现金流充足,担保实力强;(4本信托预期收益较为可观。1.3风险控制措施本项目风险控制手段丰富多样,包括但不限于:宝星工贸和地成建投连带责任担保、区级财政将标的应收账款纳入预算、开立信托资金监管账户、制定严格的监控措施和惩罚条款。2.2.1天津市金地城市建设有限公司天津市金地城市建设有限公司是宝坻区的政府融资平台企业,根据最新的银监平台公司目录,该公司属于

4、资金全覆盖企业,并已经退出平台名单,退出的时间为2011年6月。3.1.1基本情况名称:天津市金地城市建设有限公司企业类型:有限公司住所:天津市宝坻区潮阳大道北侧津围公路西侧成立日期成立日期:2005年11月1日法定代表人法定代表人:陈宇营业执照号码:120224000023571注册资本:人民币190,000万元机构代码:78032927-9贷款卡号码:1201030000128578主要经营范围:城市基础设施配套工程;旧房拆迁改造工程;荒地、闲置土地的复垦、整理;土地信息咨询。(以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理3.1.2历史沿革天津市金地城市建设有限公司是由天津市宝坻区宝地土地整理

5、中心和天津市宝坻区宝财投资有限公司共同出资组建的有限责任公司,于2005年11月1日取得天津市工商行政管理局宝坻分局核发的120224000023571号企业法人营业执照,原注册资本为人民币15000万元,实收资本为人民币15000万元。后公司申请增加注册资本人民币175000万元,变更后的注册资本为人民币190000万元。股东仍为天津市宝坻区宝地土地整理中心和天津市宝坻区宝财投资有限公司。3.1.3股东情况该公司为国有独资企业,截至2013年3月金地建设的股东及出资情况如下:股东出资额所占比例出资方式天津市宝坻区人民政府国有资产监督管理委员会190,000万元100%货币、土地使用权、资本公

6、积金地建设股权结构图如下: 3.1.4组织结构金地建设严格按照公司法等相关法律法规的要求,建立了较为完善的公司治理结构和治理制度。根据金地建设的公司章程,公司设董事会,成员为3人,其中2人有国有资产监督管理机构委派,职工代表1人由公司职工代表大会选举产生,董事任期3年,任期届满,可经任命后连任,董事会设董事长1人,由国有资产监督管理机构委派。董事会必须有二分之一以上的董事出席方为有效,对所议事项作出的决定应由占全体董事二分之一以上的董事表决通过方为有效。公司设经理1名,由董事会聘任或者解聘,经理对董事会负责,并依据公司法第五十条行使职权。公司设监事会,成员由股东代表3人和职工代表2人组成,监事

7、会设主席1人,由国有资产监督管理机构委派。3.1.5业务运营公司经营范围主要包括:城市基础设施配套工程;旧房拆迁改造工程;荒地、闲置土地的复垦、整理;土地信息咨询。公司根据宝坻区总体规划和建设发展需求,按照公司业务范围和各个项目的不同性质,发挥投融资平台作用;通过多种途径,吸引国内外资金,参与基础设施建设,实现投融资多元化;负责基础设施项目的投资、建设及经营性项目的运营与管理;运用政府授予的特许经营权,经营国有资产;负责授权范围内国有资产的盘活和监管,确保国有资产的保值增值;根据确定的年度重点工程项目,研究并向政府申报投融资计划;组织项目单位编报工程项目可行性研究报告和立项申请,经批复后确定投

8、融资方案;会同区财政部门和项目单位编制工程预算并实施就地审核;组织工程项目找投标,并与中标施工单位签订施工合同;同时,要加强对施工单位施工过程的监管,工程竣工后会同有关部门按规定组织工程验收。金地建设拥有6个子公司,包括:天津市恒安供热发展有限公司、天津森林岛市政工程有限公司、天津宝天建设开发有限公司、天津市金地潮阳工程设计咨询有限公司、天津市金地惠民房地产开发有限公司、天津农村产权交易所有限公司。金地建设为宝坻区国资委独资企业,主要从事天津市宝坻区基础设施建设投融资及国有资产经营管理等业务。公司在宝坻区城市建设中地位重要,宝坻区经济和财政实力逐步增强,公司获得宝坻区政府的大力支持。从近三年的

9、公司收入结构来看,土地出让金为是公司营业收入的主要来源。其他收入来源于承接政府基础设施建设项目回购收入(即BT类项目,金地建设业务类型多元,且具有一定的互补性。公司自成立以来共承接基础设施工程18项:市政项目1一号路工程(渔阳路2二号路工程(阜阳路3新修府前街工程4南关大街延伸工程5周良第五大街延伸工程6宝白公路改造工程7环城东路北延工程8林海路北段工程9城南供水管线工程10光华路工程环境治理工程2项11窝头河治理工程12窝头河绿化工程教育事业工程2项13第六中学14潮阳小学工程供热工程3项15城北供热站16学府新城供热站17城南供热站18组织了石桥、太平两村拆迁,建设还迁楼23幢,建设面积1

10、01597.76平方米。金地建设2011-2012年已完工项目情况(单位:万元 3.1.6公司发展规划公司至2020年土地出让计划(预测数据时间(年区位属性出让面积(亩出让收入(万元出让成本(万元出让收益(万元2013城区西部7009800060000580002014城区西部7009800060000580002015城区西部7009800060000580002016城区西部7009800060000580002017城区南部7009800060000580002018城区南部7009800060000580002019城区南部7009800060000580002020城区南部70098

11、0006000058000合计70007840004800003040002012年度土地出让金情况表单位:序号宗地编号项目名称用途出让面积(平方米出让面积(平方米出让金(万元(万元1津宝(挂2010-316天津市金地惠民房地产开发有限公司城镇住宅用地60006.258702津宝(挂G2010-289天津兴宝工程机械有限公司工业33999.97003津宝(挂G2011-094天津长芦渠阳房地产开发有限公司城镇住宅用地76787.9201704津宝(挂2011-116天津市金厦龙坻建设开发有限公司城镇住宅用地40466.9128705津宝(挂2011-066天津亿景置业有限公司城镇住宅用地、商服

12、14219.957306津宝(挂2011-103中石化京东(天津成品油销售有限公司批发零售16024.336107津宝(挂2011-104中石化京东(天津成品油销售有限公司批发零售15482.234858津宝(挂2010-028号天津潮白湖投资发展有限公司城镇住宅用地148157.4333409津宝(挂2011-109天津瑞赛投资发展有限公司城镇住宅用地17518.27370合计422662.9931453.1.7财务状况(1资产负债情况 分析:从最近的资产负债表来看,公司的负债率都维持在较低的水平,且有逐年上升的分析趋势,这与公司开始增大投资,扩张业务规模有关系,流动比率和速动比率也反应了这

13、一趋势,即公司从一个较少用财务杠杆的和闲置资金较多的状况向一个合理水平进行改善。公司的流动资产主要由货币资金、其他应收款和存货构成。公司货币资金主要为银行存款。公司其他应收款主要为在建项目形成的应收款项,公司存货主要为宝坻区政府向公司划拨的土地。总体来看,公司流动资产以应收账款和存货为主,公司资产流动性受往来款单位的回款进度及土地出让的情况影响较大。3.1.8信用状况经查阅人行征信系统,金地建设不存在“不良信贷信息”及“欠息信息”,信用状况良好。3.2资金用途天津金地拟将其向信托计划转让应收账款债权所取得的转让价款用于其所负责的天津市宝坻旧城区排水管网改造项目(以下简称“排水管网改造项目”。天

14、津金地与天津市宝坻区水务局于2013年1月1日签署了排水管网租赁协议,租赁期限为15年,租金共计315,000,000元,每年支付一次租金。以确保该项目能产生稳定的收益。天津金地就排水管网改造项目分三个片区实施,相应的立项批复、工程规划许可证与施工证。其中一片区投资金额9318.13万元,二片区投资金额9404.13万元,三片区9315.07万元,总计28037.33万元,投资范围与投资测算如下:宝坻旧城区排水管网改造项目一片区工程,南至建设路,北至北环路,东至东城路,西至西环路。铺设d300-1800雨水管道18134米,铺设d300-1400mm污水管道18133米,合计管道总长36267

15、米;新建雨污水提升泵站各一座,建筑面积800平米/座。根据推荐的工程建设规模和技术标准,本项目近期实施方案的投资估算总额为9318.13万元,投资测算如下:一片区总投资估算表(单位:元宝坻旧城区排水管网改造项目一片区(北环路西环路建设路东城路序号项目名称道路长度m雨污水长度m单价(元合价(元1大道口街(西环路东城路850283312003400000 2北城路(西环路东城路900300012003600000 3西关街(西环路至开元路350116712001400000 4西街(开元路至南街320106710001066667 5学街(南街至东城路2709001000900000 6南城路(西

16、环路至东城路950316712003800000 7庆丰街(西环路至南关大街700233312002800000 8宽街(西城路至东城路420140012001680000 9北环路(西环路至东城路870290010002900000 10田场路(大道口到建设路800266712003200000 11开元路(北环路至建设路1200400012004800000 12西城路(北环路至南城路850283312003400000 13北关大街(北环路至建设路1200400012004800000 14西环路(北环路至建设路1200400020008000000 15雨污水提升泵站216500000

17、33000000小计3626778746667预备费(10%7874667建设期利息6560000工程总造价93181333项目二片区南至南环路,北至建设路,西至西环路,东至钰华街。铺设d600-1800mm 雨水管道11634米,铺设d300-1400mm污水管道12533米,合计管道总长24167米;新建雨污水提升泵站各一座,建筑面积800平米/座。投资估算总额为9404.13万元,投资测算如下:总投资估算表(单位:元宝坻旧城区排水管网改造项目二片区(西环路建设路钰华街南环路1迎熏街(西环路至钰华街10503500200070000002南三路(西环路至钰华街100033332000666

18、66673景苑街(西环路至南关大街10003333200066666674南环路(西环路至钰华街10003333200066666675开泰路(建设路至南环路6802267200045333336开元路(建设路至南环路6702233120026800007南关大街(建设路至南环路6502167200043333338幸福路(建设路至规划路5001667200033333339西环路(建设路至南环路70023332000466666710雨污水提升泵站21650000033000000小2416779546667计预备费(10%7954667建设期利息6540000工程总造价94041333三片

19、区工程南至南环路,北至北环东路,西至东城路,东至东环路。铺设d600-1800mm雨水管道15634米,铺设d300-1400mm污水管道18666米,合计管道总长34300米;新建雨污水提升泵站各一座,建筑面积800平米/座。本项目近期实施方案的投资估算总额为9315.07万元,投资测算如下:三片区投资估算表(单位:元宝坻旧城区排水管网改造项目三片区(北环东路东城路南环路东环路1北环东路(东城路至东环路5501833100018333332北城路(东城路至东环路6002000120024000003大吴路(东城路至东环路620206760012400004南城路(东城路至东环路6402133

20、120025600005龙潭街(东城南路至东环路650216780017333336南三路(钰华街至东环路7402467200049333337南环路(钰华街至东环路6002000200040000008东城路(北环路至南城路8002667120032000009东城南路(南城路至迎熏街47015671200188000010吴苏路(北环东路至南城东路8002667800213333311钰华街(南城路至南三路75025001200300000012东环路(北环东路至东环南路170056671200680000013宁海路(龙潭街至南环路6702233600134000014双站路(建设路至南

21、环路70023331000233333315雨污水提升泵站21650000039386667小3430078773333计预备费(10%7877333建设期利息6500000工程总造价93150667该项目已经于2012年12月正式开工,“金地建设”已开始陆续对工程进行投入,根据对已经出具的支付凭证进行核实,“金地建设”已经支付工程款项10笔,共计6682.85万元,占总投资额度的23.87%。天津金地就宝坻旧城区排水管网改造项目分三个片区实施,并已取得了建设工程规划许可证(编号:2012宝坻线证0621、建设工程规划许可证(编号:2012宝坻线证0622、建设工程规划许可证(编号:2012宝

22、坻线证0623,建筑工程施工许可证(编号:12224041201208022、建筑工程施工许可证(编号: 12224041201208023、建筑工程施工许可证(编号:12224041201208024,天津市宝坻区发展和改革委员会作出的关于宝坻旧城区排水管网改造项目一片区工程项目建议书的批复(宝发改投资201289号、关于宝坻旧城区排水管网改造项目一片区工程项目可行性研究报告的批复(宝发改投资201293号、关于宝坻旧城区排水管网改造项目二片区工程项目建议书的批复(宝发改投资201290号、关于宝坻旧城区排水管网改造项目二片区工程项目可行性研究报告的批复(宝发改投资201294号、关于宝坻旧

23、城区排水管网改造项目三片区工程项目建议书的批复(宝发改投资201291号、关于宝坻旧城区排水管网改造项目三片区工程项目可行性研究报告的批复(宝发改投资201295号,以及天津市宝坻区环境保护局作出的准予行政许可决定书(办件编号:00019881、准予行政许可决定书(办件编号:00019882、准予行政许可决定书(办件编号:00019883。根据相关文件中开票日期为2013年2月26日、开票单位为天津伟基建筑工程有限公司的三张建筑业统一发票(自开发票联(发票号码分别为00176574、00176575、00176576显示,付款方天津金地就宝坻旧城区排水管网改造项目一片区工程向收款方天津伟基建筑

24、工程有限公司结算工程款合计人民币26,950,000元整。根据相关文件中开票日期为2013年1月29日、开票单位为天津市弘野建筑工程有限公司的三张建筑业统一发票(自开发票联(发票号码分别为00142615、00142629、00142630显示,付款方天津金地就宝坻旧城区排水管网改造项目二片区工程向收款方天津市弘野建筑工程有限公司结算工程款合计人民币12,833,500元整。根据相关文件中开票日期分别为2013年2月26日和2013年3月14日、开票单位为天津伟基建筑工程有限公司的四张建筑业统一发票(自开发票联(发票号码分别为00176578、00176579、00015928、0001593

25、1显示,付款方天津金地就宝坻旧城区排水管网改造项目三片区工程向收款方天津伟基建筑工程有限公司结算工程款合计人民币27,045,000元整。此次工程中,“金地建设”已累计支付工程款66,878,500元,占总投资比率28.88%,符合工程类项目自有资本金投入20%的比例要求。天津金地与天津市宝坻区水务局于2013年1月1日签署了排水管网租赁协议,租赁期限为15年,租金共计315,000,000元,每年支付一次租金。本项目直接能产生现金收益,满足463号文中关于非公益类项目的要求。3.3总体评价“金地建设”作为天津市宝坻区最大的国有企业,资金规模较高,资产负债率适中,企业发展速度与企业规模相匹配。

26、同时在企业经营范围上也较其他企业有一定的优势。且有AA级信用评级,已经进入发债的通道。4.补充还款来源(宝坻区政府由于建设资金由宝坻区政府统筹安排,因此宝坻区政府是本项目的重要补充还款来源,宝坻区政府的财政实力决定了本项目的到期兑付风险。4.1政府基本情况宝坻区位于天津市的北部,西邻河北香河县,东隔蓟运河与河北玉田县相望,南与武清区、宁河县接壤,北与蓟县、河北三河市毗邻,2001年经国务院批准撤县设区,区域面积1450平方公里,户籍人口66万。宝坻位于北方最重要的经济三角带“京津唐三角”中心,西距北京75公里,南距天津70公里,东距唐山80公里,到三大城市中心车程均在30-50分钟左右。距首都

27、机场,天津国际机场和天津港是京津冀都市圈内最具市场辐射能力的黄金区域。京沈高速公路、京蓟高速公路及正在建设的塘承高速公路贯穿宝坻。京唐高铁、津蓟轻轨在宝坻京津新城北侧交汇并形成一个枢纽站;此外,过境的还有唐通公路、津围公路、宝平公路等多条干线公路,对外交通十分便捷。图:宝坻区区位图 宝坻拥有丰富的土地资源,现有耕地面积124万亩,建设用地总规模46.1万亩,发展空间广阔。宝坻还有丰富的水资源,正常年份地表水径流量15亿立方米,不仅是天津,也是华北地区水资源最多的地区之一。此外,宝坻还有丰富的矿产资源,如奥陶系矿泉水、地热、煤炭等,其中地热储热总面积大434平方公里,地热水层储水80亿立方米,出

28、井水温98度,开发利用潜力巨大。宝坻原生性自然资源充沛,各种植被保护良好。境内河网水系密集,有潮白新河、青龙湾河等6条一级喝道和鲍丘河、百里河等8条二级河道,水域总面积30多万亩,在北方地区并不多见。宝坻已经拥有两个省级开发区、17个乡镇工业园区,加以整合后,确定了4个示范工业园区和7个特色工业区。其中获得市政府批准的4个示范工业区,总规划面积60个平方,起步区面积14.8个平方。通过持续不断的开发建设,各级园区不仅载体功能日益完善,而且产业特色逐步形成,也使得宝坻的工业布局进一步优化。按照全区的产业发展规划,在现代服务业上,重点发展商贸物流、休闲旅游、会议会展、生态居住、教育培训、养老等特色

29、产业;在新型工业上,一方面要积极推进服装、食品、文体、家具等传统产业转型升级,另一方面要大力培育新能源、新材料,节能环保制品、机械装备制造等新兴产业;在生态农业上,要以建设服务京津地区的绿色安全农产品生产基地为目标,大力发展设施农业以及林业循环经济、稻区湿地、观光农业、种源等特色农业。受益于优越的区位优势和坚实的产业基础,宝坻的经济实力较强,并且多年持续高速增长。2012年,全年完成地区生产总值380亿元,同比增长28.7%;区域财政收入78.1亿元,增长30%,其中公共财政预算收入33.1亿元,增长30%;全社会固定资产投资406亿元,增长34.7%;社会消费品零售额122亿元,增长13.9

30、%。现代产业体系日益成型,全年实际利用外资1.92亿美元,实际到位内资358亿元,同比分别增长20%和30.2%;新增楼宇和总部型企业1288家。中国电子商务专家委员会等一批研发机构、创新团队和高端人才落户宝坻。引进了天龙钨钼科技、北玻节能玻璃制造、中瑞北欧绿色产业园、中韩电子通讯技术融复合产业园等一批重大项目,贝特瑞新能源、华建天恒传动设备、霍曼门业二期等项目建成投产,京龙工程机械、电池隔膜纸、实德新型建材二期等项目加快建设,带动了新能源新材料、新型装备制造、节能环保制品等战略性新兴产业壮大集聚。全年完成工业固定资产投资203.3亿元,同比增长27.1%;园区新增开发面积3100亩,节能环保

31、示范工业园区成为市级高新区;新增科技型中小企业426家、小巨人企业60家。电子商务与现代物流产业基地引进了深圳电子商务协会(京津营运中心等70余个项目,京津金融服务外包园区启动了华夏人寿保险和国家邮储银行后台基地建设,京津新城被国土部命名为“中国温泉之城”。改造提升设施农业7250亩,建成放心菜基地1.6万亩,新增林业循环经济8000亩、稻区立体种养1.2万亩,新建改造标准化养殖小区30个;建成了尔王庄现代设施农业园区和蔬菜优质种苗繁育基地,台湾食用菌产业园6个项目投产,滨海现代农业综合发展试验区、森禾现代农业生物科技产业园、京津农林高科产业基地等项目加快建设,发展农民专业合作组织67家,促进

32、了传统农业向现代农业转变。4.1.1财政状况2012年宝坻区财政可支配收入76.7亿元,GDP 总值380亿元,市转移性收入210776万元。2013年财政收入预算95.16亿元,支出预算70.5亿元。具体近三年宝坻区财政收入情况如下:科目2010年2011年2012年20120133年(预计预计地区GDP(GDP(亿元亿元亿元242295380475上年结余(公式计算:-17104,95433,568115,858财政收入总计:373,583594,954780,857951,660 (一一般预算收入168,366252,250330,943399,300其中:税收收入137,117195,

33、750228,506非税收入31,24956,500102,437(二基金预算收入70,21792,100165,363122,100(三上划收入135,000250,604284,551430,200财政支出总计:373,600490,000712,761705,048(一一般预算支出293,600390,000540,545579,762(二基金预算支出80,000100,000172216125286(三预算外支出0000(四上解支出00002013年,政府财政预算中预计地方一般预算收入399300万元,加政府性基金收入122100万元、各项结算补助150455万元、上年结余33568万

34、元,全年可支配财力合计705423万元。4.2天津宝星工贸有限公司(担保方1,以下简称,以下简称“宝星工贸宝星工贸”4.2.1基本情况名称:天津宝星工贸有限公司企业类型:有限责任公司(国有独资住所:天津宝坻节能环保工业区宝中道8号成立日期成立日期:2006年3月14日法定代表人法定代表人:倪永生营业执照号码:120224000012421注册资本:2006年3月14日机构代码:78636380-6贷款卡号码:10201010000766094主要经营范围:土地整理;城市基础设施建设、住宅小区建设、环境保护、污水处理、产业园区建设、旅游景点开发及与城镇功能相配套的相关项目进行投资。(国家有专营专

35、项规定的按专营专项规定办理4.2.2股东情况公司的最新股东构成如下:认缴出资额(万元占实收资本股东姓名(名称认缴出资额(万元天津市宝坻区人民政府国有资产监督13,610.00100%管理委员会合计13,610.00100%公司最新的组织结构:公司采取董事会领导下的总经理负责制。所属二级子公司共6家,其中:全资子公司5家,控股子公司1家。4.2.3历史沿革天津宝星工贸有限公司系由天津市富来格工贸有限公司和天津宝坻经济开发区天宝科技发展服务中心共同出资组建的有限责任公司,于2006年3月14日在天津市宝坻区成立,注册资本13610万元。2011年,天津市宝坻区人民政府国有资产监督管理委员会收回天津

36、市富来格工贸有限公司和天津宝坻经济开发区天宝科技发展服务中心两股东的股权,至此股东变更为天津市宝坻区人民政府国有资产监督管理委员会。4.2.4财务状况简析利安达会计师事务所有限公司已依据中国注册会计师独立审计准则对宝星工贸2010年至2012年的财务报表进行了三年连审,并出具了标准无保留意见的审计报告(利安达审字【2013】第1012号。依据上述审计报告及2013年6月份的财务报表,公司财务状况如下:(1资产负债情况 分析:宝星工贸资产负债率较低,且流动比率维持在比较较高的水平,说明公司资金短期内压力很小。总资产和所有者权益都是稳步上升的状态。公司的流动资产主要由货币资金、其他应收款和存货构成

37、。公司货币资金主要为银行存款。公司其他应收款主要为在建项目形成的应收款项,公司存货主要为宝坻区政府向公司划拨的土地。总体来看,公司流动资产以应收账款和存货为主,公司资产流动性受往来款单位的回款进度及土地出让的情况影响较大。4.3天津地成建设投资有限公司(担保方2,简称:地成建投4.3.1基本情况名称:天津地成建设投资有限公司企业类型:有限责任公司(国有独资住所:天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京嵘园1-6-301成立日期成立日期:2009年3月25日法定代表人法定代表人:王永营业执照号码:120224000039377注册资本:53782万元机构代码:68473844-3贷款卡号码:12010

38、10012156305主要经营范围:小城镇开发建设、城市基础设施配套工程、旧房拆迁改造工程、荒地、闲置土地的复垦、整理进行投资、对河道治理、污水处理、城市环境治理项目进行投资;土地信息咨询;技术及货物的进出口。4.3.2股东情况公司的最新股东构成如下:股东姓名(名称认缴出资额(万元认缴出资额(万元占实收资本天津宝兴工贸有限公司53782.00100%公司最新的组织结构:公司设董事会,成员为3人,其中2人由国有资产监督管理机构委派,职工代表1人由公司职工代表大会选举产生。董事任期3年,任期届满可经任命后连任。董事会设董事长1人,由国有资产监督管理机构委派。公司设经理1名,副经理2名,有董事会聘任

39、或者解聘,经理对董事会负责。4.4.3历史沿革为加快京津新城地区开发建设,京津新城建设管理委员会决定成立京津新城投资公司天津地成建设投资有限公司,隶属京津新城建设管理委员会。公司于2009年3月25日成立,当时注册资金4000万元,其中天津市宝坻区宝财宝财投资有限公司出资3200万元,占80%的股份;周良庄镇政府出资400万元,占10%的股份;大白庄镇政府投资400万元,占10%的股份。后由股东会决议及修改后的章程规定申请增加注册资本人民币49782万元,由资本公积转增资本,变更后的注册资本为人民币53782万元。2012年12月,宝坻区政府通过决议,将地成公司股权全部转让给宝星工贸。由此,地

40、成公司成为宝星工贸的全资子公司。公司主要是对京津新城的开发建设、城市基础设施配套工程、旧房拆迁改造工程、荒地、闲置土地的整理进行投资,以加快该地区发展。4.4.4财务状况简析天津市正泰有限责任会计师事务所对地成建投2010,2011年的财务报表进行了审计,出具了审计报告。天津市中和信诚会计师事务所有限公司对“地成建投”2012年的财务报表进行了审计,出具了审计报告。(1资产负债情况 分析:公司的资产和所有者权益都呈上升趋势,公司的流动比较高,而速动比相对较低,说明公司存货较多。根据公司的业务性质,存货大部分为在建工程和储备用地,说明公司在这一部分投入比较大。公司的流动资产主要由货币资金、其他应

41、收款和存货构成。公司货币资金主要为银行存款。公司其他应收款主要为在建项目形成的应收款项,公司存货主要为宝坻区政府向公司划拨的土地。总体来看,公司流动资产以应收账款和存货为主,公司资产流动性受往来款单位的回款进度及土地出让的情况影响较大。5.5.抵抵、质押及其他保障措施5.1抵押担保无5.2质押担保无5.3其他保障措施1、“宝星工贸”为本次应收账款转让及回购做连带责任担保。若“金地建投”未能履行回购义务,则由“宝星工贸”履行回购义务。由于“宝星工贸”主体信用为AA级评级,而且已经进入发债通道,为本项目能提供足够的信用支持。2、“地成建投”为本次应收账款转让及回购做连带责任担保。若“金地建设”未能

42、履行回购义务,则由“地城建投”履行回购义务。6.还还款来源分析6.6.1第一还款来源:根据交易结构的设计,信托计划第一还款来源为金地建设按约定回购标的5.63亿应收账款。根据本次尽职调查相关文件中,天津金地2012年度审计报告(津津海审字2013第JH00095-1号,天津金地对天津市宝坻区交通局享有其他应收款人民币198,430,627.33元。但根据天津金地提供的2013其他应收款明细表(03月,天津金地对“交通局”享有其他应收款余额人民币311,173,612.85元,对“宝政”享有其他应收款余额人民币252,138,520.00元。基于上述分析可知,金地建设主要收入来源是政府对于基础设

43、施建设工程项目的回购款和土地出让金分成。根据近几年的报表分析,金地建设经营性现金流为净流入且充足稳定。2010年度,金地建设净利润4.09亿元;2011年度,金地建设净利润3.35亿元;2012年度,金地建设净利润5.62亿元;根据金地建设自身发展建设规划,2013年-2014年主营业务收入现金流预测情况如下表所示。金地建设2013年-2015年现金流量预测表项目2013年度2014年度2015年度现金流入自身土地出让现金流收入98,000.0098,000.0098,000.00BT项目回购现金流收入20,000.0020,000.0020,000.00金融机构融资34,000.0040,0

44、00.0040,000.00现金流入合计152,000.00158,000.00158,000.00现金流出固定资产投资(含建设项目工程20,000.0020,000.0020,000.00款土地成本42,000.0042,000.0042,000.00财务费用16,000.0020,000.0025,000.00需偿还贷款本金13,100.00115,250.0058,000.00新增贷款利息支出3,400.004,000.004,000.00现金流出合计74,500.00181,250.00129,000.00本期净现金流量77,500.00-23,250.0029,000.00累计净现金

45、流量77,500.0054,250.0083,250.00测算依据:土地收入是按每年出让700亩规模,平均价格140万一亩测算,土地开发成本按60每亩测算,公司管理费用及税费并入土地开发成本。每年的工程投资与政府回购的BT规模相当。按照去年新增的金融机构规模,维持34亿每年的新增规模。新增贷款利息按10%/年计算。存量贷款按利率10%计算财务成本。偿还本金根据现有贷款据实计算,包括了本次信托计划的本金偿付,在2015年还安排了3亿的未到期的部分贷款本金偿付。收益测算来看,金地建设在2013年至2015年每年都能保持一定的财政盈余,从经营自身产生的现金流能够覆盖本次信托计划的本息收入。从未来几年

46、的收入来看,金地建设会逐步加大土地出让的力度,并根据土地收入,加大对基础设施的投入,在财务上依旧保持审慎的态度,在对外融资上适度的增长。6.2第二还款来源:第二还款来源为应收账款到期的兑付,本次信托计划通过转让的方式取得金地建设对宝政公司2.52亿应收账款和对区交通局3.09亿应收账款。两笔应收账款共计5.63亿元,折扣率50%。这两笔应收账款,在放款前均需三方确认,若金地建设到期未能回购标的债权,则直接由应收账款到期实现信托目的。6.3其他还款来源:第二还款来源“宝星工贸”和“地成建投”的担保,若“金地建设”到期未能回购标的资产,“宝星工贸”和“地成建投”有回购标的资产的义务。宝坻区人大出具

47、决议,将本次信托计划资金纳入当年财政预算,确保资金按时到位。7.拟设立信托分析 7.拟设立信托分析 7.1 方案概述 7.1.1 基本交易结构 委托人 华澳信托 收益 认购 连带责任 发行、管理 宝星工贸 应收款转让信托计划 代销、资金保管 地成建投 偿还本息 银行 债权确认 金地建设 应收款 债权确认 宝政投资与区交通局 宝坻区交通局 7.2 交易流程 （1）华澳信托设立集合资金信托计划，信托计划由合格投资人认购，分为 A、B、 C 三类信托单位，总规模为不超过 28000 万元（下称“信托资金”或“对价款”。其中： ） A 类信托单位，3000 万元，期限为 12 个月； B 类信托单位，5000 万元，期限为 18 个月； C 类信托单位，20000 万元，期限为 24 个月； 各类信托单位的预期收益率以信托合同的约定为准。 信托分阶段支付债权收益权对价款，计划于 2013 年 6 月开始募集，募集规模 5000 万元即可宣告信托计划成立，本次信托总规模最高不超过 28000 万元。 （2）华澳信托运用募集的信托资金投资于“金地建设”持有的对宝坻区交通局及 宝政公司