容积率计算与调整 (深圳)

1、容积率计算与调整 2005-10-20 15:43:004.1 建筑容积率计算4.2 建筑容积率的调整调整建筑容积率 =(规定建筑面积 +核增建筑面积 +奖励建筑面积 -核减建筑面积 / 建设用地面积。规定建筑面积 =规定容积率 X 建设用地面积规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的,允 许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。经审核,下列情形增加 核增建筑面积:(1全天可通行的城市公共通道建筑楼层(包括一层或地下室内的城市公共通道,车行通道有效宽度不小于 5.0 米,净高不小于 4.5米;人行通道净宽不小于 3.5米,梁底净高不小于 3.6米。 (2

2、建筑楼层架空作城市公共广场建筑楼层(包括一层架空作城市公共广场,其梁底净高小于 6.0米,进深不小于 8.0米,建筑面积不小于 150平方米。(3建筑楼层架空作公共停车建筑楼层(包括一层架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车,但必须符合有关设 计规范。(3建筑楼层架空作绿化休闲建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空,用作绿化休闲使用时,架空部分的进深不 小于 4.0米,梁底净高不小于 3.6米,并应有不小于四分之一的绿化面积,裙房屋 顶用作绿化休闲使用时,初房屋顶的建筑面积不小于 3000平方米,且有从屋顶平 台直达室外地面的专设公用楼梯。规划行政主管部门对地下室、在室外地面以上部分的高度不超过 1.5米

3、半地下室除 作人防、设备用房、车库外的其它用途的建筑面积,经审核,减少等面积的建筑 面积。在城市规划行政主管部门特别划定的地段内,用地单位在建设用地规划许可证 及土地使用权出让合同书的规定之外,自愿在建设用地范围内开辟公共开 放空间,无偿提供给城市管理部门管理、供市民使用,经向城市规划行政主管部 门申请批准后增加的建筑面积。(1建筑容积率和建筑覆盖率过高的地区或旧城改造地区;(2城市中心地区主要生活性干道两侧,且人流密度过大的地区;(3城市规划特别要求的其他地区 .(1带状场地最小宽度不小于 4.0米,面积不小于 50平方米(2广场最小宽度不小于 8.0米,广场面积在商业区不小于 100平方米

4、,在其他地区 不小于 200平方米。(1奖励建筑面积 =K1(建筑开放空间建筑面积奖励系数 X 建筑开放公共空间的建 筑面积(2奖励建筑面积的功能一般与所处楼层建筑功能一致。当建筑设计确有困难时, 亦可与土地使用权出让合同书规定的主要功能相同。(3凡获得奖励建筑面积不再进行核增建筑面积计算。(1奖励建筑面积 =K2(场地开放公共空间的建筑面积奖励系数 X 场地开放公共空 间的建筑面积(2奖励建筑面积的功能应与首层建筑功能相一致,当建筑设计确有困难时,应与 土地使用权出让合同书规定的主要功能一致。建筑高度与层数计算 2005-10-20 15:45:006.1 建筑高度建筑高度指自建筑物散水外缘

5、处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列 情况不计入建筑控制高度:具有出檐式平屋顶的建筑,其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。当场地前道路标高与场地地坪高度不同时,建筑物高度视下述不同情况分别计算:当进行景观和建筑物结构的规划控制时,建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算; 当进行消防扑救控制时,如路面标高高于场地地坪标高时,则以路面标高为准计算 ;当建筑物前后立面高度不同时,规划控制高度按建筑物的主出入口中的一面计算 ,而消防控制则按扑救登高一面计算。建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群 限高指对其中最高建筑物的高度限制。一栋建筑物有两个以上体量的建筑

6、组合,其建筑物高度以最高体量的高度计算;特殊造型的建筑高度按下列规定计算:半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。 6.2 建筑层数计算建筑面积计算 2005-10-20 15:43:003.1 建筑面积计算的一般规定3.2 计算全部建筑面积的范围3.3 计算一半建筑面积范围3.4 不计算建筑面积的范围3.5 公用建筑面积的计算范围公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。3.6 公用建筑面积的分摊原则及方法多功能综合楼中,仅服务于某一功能区的公用建筑面积(电梯间、楼梯间除外(应在该功能区内进行分摊;该功能区以外仅为该功能服务的电梯间、楼梯间,若 通过其

7、他功能区的楼层,则该部分的公用建筑面积按该功能区与其他功能区建筑 面积的比例进行分摊。各套(单元应分摊的公用建筑面积 =各套(单元内建筑面积 X 公用建筑面积分 摊系数。3.7 建筑面积的测算精度要求和计量单位MP±(0.02X P+0.001XP注:“ P” 指 P 开二次方公式中:MP 为建筑面积中误差, P 为建筑面积值,单位为平方米。误差极限为 2MP 。3.8 其他建筑覆盖率(建筑密度 2005-10-20 15:45:005.1 建筑覆盖率的计算:在建设场地范围内所有建筑物基底面积之和建筑覆盖率 = 建设用地面积各类建筑名词 2005-10-20 15:50:002.2 居住建筑:供人们日常居住生活使用的建筑物。包括:(1公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施;(2根据深圳市人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置;(3根据公寓的使用要求,每套公寓的建筑面积一般在下列范围内;多层 45平方米,中高层 50平方米,高层 55平方米;(4公寓应充