营改增专题研究

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 20152016年04月“营改增”的影响及应对策略顾问事业部Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2015Part 1 “营改增营改增”知识普及知识普及目录：目录：Part 2 “营改增营改增”的基本政策规的基本政策规定及精髓解读定及精髓解读Part 3 对房地产各环节的影响及对房地产各环节的影响及应对应对Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2015增值税: :是以

2、商品、服务在流转过程中产生的增值额增值额作为计税依据而征收的一种流转税流转税。为价外税，即税款独立于征税对象的价格之外的税，由购买方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分，即货款销售款+税款。营业税: :是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税，是价内税价内税（即我们与客户签订的房屋销售合同金额是含税的）。价内税是由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款，而税款包含在销售款中并从中扣除。价内税与价外税的最直接的区别在于计算税款的应用公式的区别：价内税：税款= =货款（销售款）税率含税价格税率价外税：税款=货款/ /（1

3、+1+税率） 税率= =不含税价格税率Part 1：增值税知识普及增值税知识普及Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2015Part 1：增值税知识普及增值税知识普及应交税金=营业收入*税率A设备采购支出500万元（不含税） B开发商C销售房产销售所取得的全部价款1000万采购环节销售环节进项：50017%（付款给A）营业税：10005%（从C收到）交税：交税：10005%=50万万营业税营业税Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2015增值税增值税应交税金=销项

4、税-进项税举例（采用一般计税方法）：Part 1：增值税知识普及增值税知识普及A设备采购支出（不含税价500万，取得专用发票） B开发商C销售房产（销售所取得的全部价款1000万，销项税率为11%，假设该笔销售应分摊土地成本100万元）采购环节销售环节进项：50017%（付款给A）销项：(1000-100)/(1+11%)11%（从C收到）应交增值税：应交增值税：(1000-100)/(1+11%)11%-50017%=4.92万万Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2015Part 1：增值税知识普及增值税知识普及增值税-续举

5、例（采用简易计税方法）：房地产开发项目如被认定为老项目，可选择简易计税方法，按照5%征收率计税。A设备采购支出（不含税价500万，取得专用发票） B开发商采购环节销售环节进项：50017%（付款给A）销项：销项：1000/(1+5%)5%（从（从C收到）（收到）（不得扣不得扣除土地款除土地款）C销售房产（销售所取得的全部价款1000万，销项税率5%）老项目选取简易征收：会先将收到的全部销售价款转换为不含税收入，再计算销项税，老项目选取简易征收：会先将收到的全部销售价款转换为不含税收入，再计算销项税，实际税负略低于原营业税实际税负略低于原营业税。交税：交税：1000/(1+5%)5%（进项税不得

6、从销项税中抵扣进项税不得从销项税中抵扣）Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2015Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定开发商自行开发销售开发商自行开发销售纳税人类型及计税方法纳税人类型及计税方法1 1、一般纳税人、一般纳税人年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人适用一般计税方法：当期应纳税额=当期销项税-当期进项税=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额注：注：当期销项税额小于当期进项税额，不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣2 2、小规模纳税人、小规模纳税

7、人未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%）房地产开发企业房地产开发企业销售所开发的房地产项目销售所开发的房地产项目采取预收款方式，应在收到预收款时按照采取预收款方式，应在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。预征率预缴增值税。计算公式：计算公式：应预缴税款=预收款/(1+11%或5%)3%房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2015u销售额的确定销售额的确定1 1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行

8、开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式：销售额计算公式：销售额=（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（当期允许扣除的土地价款）（1+11%） 注意以下三个方面： 房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税，允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。 注意

9、“对应”的含义。土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。 计算销售额时，按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要按11%适用税率换算为不含税价款。Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定开发商自行开发销售开发商自行开发销售Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2015当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项

10、目可供销售建筑面积，房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。差额扣除凭据以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。例如：例如： 某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款10亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允

11、许差额扣除土地价款多少？ 7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定开发商自行开发销售开发商自行开发销售u当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2015房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择适用简易计税方法计老项目按规定可以选择适用简易计税方法计税。税。应纳税额应纳税额=含税销售额含税销售额/(1+5%）x5%房地产老项目，是指：房地产老项目，是指：建

12、筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一经选择简易计税方法计税的，一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。个月内不得变更为一般计税方法计税。Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定开发商自行开发销售开发商自行开发销售附件3：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法过渡期政策过渡期政策新老项目的规定及划分新老项目的规定及划分Code of this report

13、| 11 Copyright Centaline Group, 2015Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定二手房交易二手房交易Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2015u原价100W，过户价格140W 商业类举例商业类举例 政策前营业税: (过户价-原价)x5.6% （1400000-1000000）X5.6%=22400元 政策后增值税: (过户价-原价) 1.05x5% （1400000-1000000）1.055%=19047.62元省3352.38元22400-19047.62=3352.3

14、8元政策前后差额约下调15%Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定二手房交易二手房交易Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2015如果该类房企的下游租户是个人租户（或者是小规模纳税人），在租户租金成本不变的情况下，在营改增前后，租金净收入则是下降的。如果商业地产开发租赁企业的下游租户是企业租户，并且也是增值税的一般纳税人，在租户租金成本不变的情况下，在营改增前后，该类房企的租金净收入是上升的。Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定商业物业持有经营商业物业持有经营Code of thi

15、s report | 14 Copyright Centaline Group, 2015Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定不动产抵扣不动产抵扣不动产进项税额分期抵扣暂行办法 增值税一般纳税人（以下称纳税人）增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年年5月月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年年5月月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为年抵扣比例为60

16、%，第二年抵扣比例为，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。举例：假如企业购置500万元写字楼物业，按11%的增值税税率，其进项税总额=500/（1+11%）*11%=55万元，其中第一年可在销项税中抵扣60%即33万元，第二年可抵扣40%即22万元。 从销售角度看，相当于，从销售角度看，相当于，5月月1日后企业购买写字楼，国家给予了日后企业购买写字楼，国家给予了10%的价格优惠补贴。这在一定程度的价格优惠补贴。这在一定程度上为那些购买写字楼

17、的企业省下不少费用。买！买！买！上为那些购买写字楼的企业省下不少费用。买！买！买！ Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2015序号开票人收票人开票方式发票类别抵扣情况抵扣情况备注备注1一般纳税人一般纳税人自行开具增值税专用发票可抵扣2一般纳税人一般纳税人税局代开增值税专用发票可抵扣营业范围外业务3一般纳税人一般纳税人自行开具增值税普通发票不能抵扣简易征收项目4一般纳税人小规模纳税人自行开具增值税普通发票不能抵扣5一般纳税人小规模纳税人税局代开增值税普通发票不能抵扣6小规模纳税人一般纳税人自行开具增值税普通发票不能抵扣7小规模

18、纳税人一般纳税人税局代开增值税专用发票可抵扣Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定发票管理发票管理发票类别发票类别增值税发票分为两种：增值税普通发票及增值税专用发票增值税发票分为两种：增值税普通发票及增值税专用发票Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2015开票日起180天内认证增值税专用发票增值税普通发票单位名称/个人姓名开户银行银行账号地址电话纳税编码开具增值税发票所需要的信息比营业税发票要多，具体如下（必须提供，可选）Part 2： “营改增营改增”的基本政策规定的基本政策规定发票管理发票管理Cod

19、e of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-3：对拿地环节的影响及应对对拿地环节的影响及应对拿地方式拿地方式营改增的影响营改增的影响城市更新：土地出让金+拆迁补偿费的方式 拆迁补偿费无法抵扣代建配套：土地出让金+配套设施建设的方式 配套设施的建安成本无法抵扣正常出让：土地出让金差额计税： 销售额-土地出让金二级市场转让：土地转让增值税可以抵扣从房地产业的角度去看，显然，营改增之后，其应该尽量选择土地出让或土地转让的方式来取得土地，因为，这两种方式可实现土地成本在增值税计算中的扣除，而尽量规避运用拆迁补偿费或配套建设的方

20、式来支付土地成本，避免实际支付土地成本由于形式的差异而无法扣除。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-2：对招标采购工作环节的影响及应对对招标采购工作环节的影响及应对投标人资格投标人资格评标方法改变评标方法改变结算条款结算条款发票条款发票条款投标人是一般纳税人、小规模纳税人、自然人，会影响到以后是否能取得发票以及提供的发票是够具有可抵扣性及抵扣率的高低从单纯比较总支出转变为比较不含税采购价格的高低。如110元17的专用发票，比100元的普通发票更优。结算方式与付款时间影响纳税义务时间，即影响对方发票提供时

21、间。争取按尽速开具发票，取得发票再付款。要求必须提供增值税专用发票。若对方提供的发票不合格导致损失，需在价格上进行弥补。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-2：对开发建设环节的影响及应对对开发建设环节的影响及应对调价调价幅度幅度合同价款（含税）销项税/ /营业税（乙方）乙方净收入（除税）进项税（甲方）甲方净支出（除税）营业税-1033100-103增值税- -甲方最优7.8%1111110011100增值税- -乙方最优11%1141110311103对于适用对于适用一般一般征收征收项目项目，因营改增的原

22、因，承建方就前期签订的合同很可能要求涨价，应对如下：（甲方，因营改增的原因，承建方就前期签订的合同很可能要求涨价，应对如下：（甲方=项目，项目，乙方乙方=承建方）承建方）（1）对于进项税较少的乙方（如：土方），合同价格（含税）合理涨幅区间约在）对于进项税较少的乙方（如：土方），合同价格（含税）合理涨幅区间约在7.8%-11%之间，之间，越低对甲方越有越低对甲方越有利利。1、对上游企业税负转嫁的影响、对上游企业税负转嫁的影响建筑企业作为房地产企业的上游企业，其受“营改增”税制改革增加的税费必然会转嫁至开发企业，导致建安成本的增加Code of this report | 20 Copyright

23、 Centaline Group, 2015（2）对于进项较多的乙方（如：总包），合同价格（含税）的合理涨幅区间相对复杂，甚至有降价空间，具体如下。）对于进项较多的乙方（如：总包），合同价格（含税）的合理涨幅区间相对复杂，甚至有降价空间，具体如下。测算前提：总包材料成本占合同价款按测算前提：总包材料成本占合同价款按65%（成本部估算数据），增值税率按（成本部估算数据），增值税率按17%乙方乙方采购采购成本对应的进项税成本对应的进项税成为新增利润空间成为新增利润空间，需要成本部门去了解需要成本部门去了解及估算及估算，以确定双方最优方案对应的，以确定双方最优方案对应的调价幅度调价幅度及及合同价款，

24、并据此和乙方议价。合同价款，并据此和乙方议价。调价调价幅度幅度合同价款（含税）销项税/ /营业税（乙方）进项税进项税（乙方）（乙方）乙方净收入（除税）进项税（甲方）甲方净支出（除税）营业税103.00103.003.093.09- -99.9199.91- -103.00103.00增值税- -甲方最优-2%-2%101.00101.0010.0110.019.549.54100.53100.5310.0110.0190.9990.99营业税营业税1%1%-12%-12%增值税- -乙方最优11%11%114.33114.3311.3311.339.549.54112.54112.5411.3

25、311.33103.00103.00营业税营业税13%13%0%0%Part 3-2：对开发建设环节的影响及应对对开发建设环节的影响及应对Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2015新合同比价新合同比价1 1、适用简易征收的项目，因不涉及进项税抵扣，直接比较、适用简易征收的项目，因不涉及进项税抵扣，直接比较合同总价合同总价（含税）即可。（含税）即可。2 2、适用一般征收的项目，招投标、适用一般征收的项目，招投标/ /合同比选时需比较合同比选时需比较合同净额（除税）合同净额（除税），需要考虑取得的，需要考虑取得的发票种发票种类（

26、普票类（普票oror专票）专票）及及进项税额进项税额，举例如下：，举例如下：Part 3-2：对开发建设环节的影响及应对对开发建设环节的影响及应对方案承建方/供应商合同价格（含税）发票类别税率进项税买方净支出（扣除进项税）A增值税增值税-小规模纳税人小规模纳税人101增值税普票增值税普票3%-101B增值税增值税-小规模纳税人小规模纳税人102增值税专票增值税专票（代开）（代开）3%399C增值税增值税-一般纳税人一般纳税人105增值税专票增值税专票11%1095方案方案A到到C总价格依次递增，但考虑票据种类和进项税额后，对应的项目净支出却依次抵减；对一般征收的项总价格依次递增，但考虑票据种类

27、和进项税额后，对应的项目净支出却依次抵减；对一般征收的项目而言，方案目而言，方案C最优最优Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-2：对开发建设环节的影响及应对对开发建设环节的影响及应对精装修渐成主流精装修渐成主流精装修可以提高建安成本占总成本的比例，增加更多的进项税。同时原材料采购精装修可以提高建安成本占总成本的比例，增加更多的进项税。同时原材料采购可以适用可以适用17%17%的税率，从而达到低进高抵的目的，降低企业税负的税率，从而达到低进高抵的目的，降低企业税负Code of this report |

28、23 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-3：对营销环节的影响及应对对营销环节的影响及应对1、对预售模式下的现金流的影响、对预售模式下的现金流的影响地产项目开盘后，销售进度一般比成本支付进度要快，容易出现“先有销项税、再有进项税”的情形，而增值税不存在退税，导致大量进项税无法抵扣，大量进项税无法抵扣，实缴增值税实缴增值税增加增加（下表实缴9.57，如及时获取增值税专票，则实缴额应为7.7）合计第1年第2年第3年第4年第5年销售额(含税)111-5050-建安成本(含税)33.32.225.556.6613.325.55销项税额11-5.55.5-进项税额

29、3.30.220.550.661.320.55实缴增值税9.57-4.734.84-对策：为使销项税与进项税在时间上匹配，项目财务部应按月监控剩余货值剩余货值和未支付成本未支付成本，在适当时候会同成本/工程部门要求承建方要求承建方/供应商提前提供发票（必要时可由项目公司先向承建方供应商提前提供发票（必要时可由项目公司先向承建方/供应商支付税款以便供应商支付税款以便开票）开票），以确保可抵扣。同时，营销部门在推盘节奏上也尽量与工程节点相对应。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2015营改增之后，可能会就如何向客户转移销项税而采

30、取不同的定价策略营改增之后，可能会就如何向客户转移销项税而采取不同的定价策略 。因此在收入方面，我们就。因此在收入方面，我们就下述几种可能的方案测算营改增的税务影响下述几种可能的方案测算营改增的税务影响定价方案一（理想谈判空间）：市场允许的情况下，企业可以在原营业税毛利的基础上向客户全部转嫁增值税；定价方案二、三（平衡谈判空间）：企业在保持净收入不变的基础上部分向客户转嫁增值税定价方案四（被动谈判空间）：客户无法接受增值税的转嫁，企业自行消化增值税金，净收入及毛利将下降；Part 3-3：对营销环节的影响及应对对营销环节的影响及应对 面向企业客户的商业地产，选择第二、三种方案的可能性较大，面向

31、企业客户的商业地产，选择第二、三种方案的可能性较大，可利用买房开出的增值税专票抵扣进项，可利用买房开出的增值税专票抵扣进项，开开发商净收入维持不变或者增加，同时双方可分享发商净收入维持不变或者增加，同时双方可分享11%的收益。的收益。故故可适当提高售价，同时不增加可适当提高售价，同时不增加买买方实际负担方实际负担。企业客户企业客户售价售价开发商净收入开发商净收入税税客户成本客户成本营业税营业税100955100营改增后营改增后1、涨价、涨价11%111100111002、保持净收入不变、保持净收入不变105.459510.45953、双方分享收益、双方分享收益108.789810.78984、

32、维持现有售价、维持现有售价10090.099.9190.092、对销售定价的影响、对销售定价的影响Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2015640.jpgPart 3-3：对营销环节的影响及应对对营销环节的影响及应对2、对销售定价的影响、对销售定价的影响个人客户个人客户售价售价开发商净收入开发商净收入税税客户成本客户成本营业税营业税100955100营改增后营改增后1、涨价、涨价5.45%105.459510.45105.452、维持现有售价、维持现有售价10090.099.911003、双方共同承担、双方共同承担103.2

33、39310.23103.23 面向个人客户，要视市场情况而定，如市场处于稳定期，客户无法接受增值税转嫁，由企业自行消化，则现面向个人客户，要视市场情况而定，如市场处于稳定期，客户无法接受增值税转嫁，由企业自行消化，则现有收入的约有收入的约10%部分将转变为销项税，导致收入指标下降部分将转变为销项税，导致收入指标下降Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2015 5月1日后，买赠行为及活动礼品将被视同销售缴纳增值税，具体包括送停车位、送物业费、送装修（样板房）、营销活动抽奖/送礼等，为避免税负增加，具体可采取以下措施：行为类别案例

34、建议买赠行为买房送停车位/ /物业费/ /买样板房送装修等1 1、赠送部分需从物业价格中分拆出来单独作价，并另行签订销售合同（或补充协议）2 2、对于对于“免费免费”、“赠送赠送”此类字眼，必须在今后的合同措辞中去除此类字眼，必须在今后的合同措辞中去除，否则完全有可能会被视同销售，从而导致需额外征收这部分的销项税。另外，促销赠送的商品也尽量不在合同中体现，否则也极有可能视同销售。一定需要在合同中体现的话，建议在措辞中明确该合同总价已包含相关物品或服务， 免租期商铺免租期在合同条款中，尽量只注明合同总租期和租金总额；其次需明确注明收款的时点在免租期后的第一个月，通过这种方式来尽量避免税务风险。 其他营销活动抽奖/ /送礼合同条款及发票内容应明确为营销活动费用/耗费物资，各项资料均避免出现礼品、免费、赠送等字样。Part 3-3：对营销环节的影响及应对对营销环节的影响及应对3、视同销售对促销活动的影响、视同销售对促销活动的影响无偿提供服务或无偿转让无形资产或者不动产需作为视同销售行为缴纳增值税无偿提供服务或无偿转让无形资产或者不动产需作为视同销售行为缴纳增值税Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-3：对