土地增值税清算案例分析

1、土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析一北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发投资建设的 “东园小区 工程，在 2006年 7 月，向东城地 方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算工程 资料进行了验收，特别是对?土地增值税清算鉴证报告? 以下简称?鉴证报告? 中内 容和格式进行了重点查验后，同意 “东园小区 工程办理土地增值税清算手续。在公司提交的 “东园小区 工程?鉴证报告?中披露的具体情况如下： 第一，整体工程情况简介1. 某房地产开发建设东园小区工程，是经北京市开展方案委员会于2001 年 2 月以2001

2、 231 号文件批准投资开发的工程的，座落于东城区XX 号，规划批准总占地面积 80,000 平方米。该单位在 2003 年 3 月曾到东城地方税务局为该工程办理了土地增值 税工程登记手续。2. 该工程于 2002 年初开工建设，于 2003 年 5 月开始对商品房进行预销售，根据北 京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为 200,000 平方米，可售面积证书中批 复商品房销售面积 170,000 平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积 12,000 平方米。3. 截止 2006 年 5 月 30 日，可售面积中已出售面积为 160,00

3、0 平方米，其中出售住 宅 120,000 平方米、出售商业用房 15,000 平方米、出售办公用房 25,000 平方米。剩余未 销售面积 10,000 平方米中，已对外出租 4000 平方米。4. 公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800 平方米、物业管理用房 200 平方米、托儿所 2000 平方米、派出所 500 平方米、游泳馆 4000 平方米、自行车棚 1000 平 方米，车库 3500 平方米。5. 该工程在 2006年 5 月通过全部工程质量验收， 并取得了北京市建设工程质量监督 总站颁发的 “北京市建设工程质量合格证书 。6. 根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具

4、的证明为：总商品住宅面积 130,000 平方米、总商品住宅共 7 栋为 1040 套，按单栋计算后，每套平均 125 平方米， 属于 2 级土地，根据 2006 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格 12710.4 元， 规划批复的工程容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的 120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。7该工程已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80 %。第二，取得收入情况说明该单位于 2003年 5月开始预销售东园小区的房屋，截止到 2006年 5月 30 日，已 出售面积为 160,000 平方米，

5、共取得销售收入总额 1,430,000,000 元，总额全部为货币收 入人民币。其中：出售住宅 120,000 平方米，取得销售收入 900,000,000 元；出售商 业用房 15,000 平方米，取得销售收入 255,000,000 元；出售办公用房 25,000 平方米，取 得销售收入总额 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200，000 元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外 单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。第三，扣除工程情况说明1取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同及京房地地字

6、 X号地价缴款证明，东园小区 工程已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金 440,000,000 元，缴纳契 税 13,200,000 元不含公共配套设施政府赠送的占地面积 。该工程本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为 362,560,000 元 具体计算可采取以下两种方法：1453,200,000/200,000 160,000=362,560,000 元；2453,200,000 )80% =362,560,000 元。2. 开发本钱 经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006 年 5 月该工程工程本钱为 493,600,000 元，该工程本次清税应扣

7、除的房地产开发本钱金额为 394,880,000 元。其中： 1 土地拆迁及补偿费： 39,700,000 元。 2前期工程费： 115,070,700 元。 3建 筑安装工程费 :290,000,000 元。 4根底设施费： 1,586,000 元。 5公共配套设施费： 27，942，700 元。 6开发间接费 :19,300,600 元。开发本钱具体内容、 数据来源见 ?鉴 证报告?相关表格分摊扣除金额计算过程为： 土地拆迁及补偿费39,700,000 元+前期工程费 115,070，700 元+建筑安装工程290,000,000 元+根底设施费 1,586，000 元+开发间接费 19,

8、300,600 元=465,657,300 元。 具体计算可采取以下两种方法：465,657,300 元/200,000 )160,000=372,525,840 元；465,657,300 )80 % =372,525,840 元 公共配套设施费：27,942,700 元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160 元。 27，942,700/200,000 160,000=22,354,160 元3. 房地产开发费用 该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：362,560,000+394,880,000刈0% =75,744,000 元。4.

9、 缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000 元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000 元。5. 房地产开发企业加计扣除为362,560,000+394,880,000 )20% =151,488,000 元根据以上数据，本次清算允许扣除工程的总金额为：362,560,000+394,880,000+75 ，744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,322,000 元。第四，纳税情况详细计算过程 该工程属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。1. 普通标准住宅计算过程 1 出售普通标准住宅取得收入 900,000,000 元 普通

10、标准住宅占清税工程面积的比例为 120,000/160,000=75%扣除工程金额 =1,063,322,000 )75% =797，491，500 元增值额 =900,000,000-797,491,500=102,508,500 元 增值额与扣除工程金额之比增值率为 102,508,500/797,491 ，500=12.85% 该工程的普通标准住宅局部， 因增值额未超过扣除工程金额 20 % ，应免征土地增值 税。2. 其他商品房计算过程 出售商业及办公用房取得收入 530,000,000 元 已出售的商业及办公用房占清税工程面积的比例为40,000/160，000=25%扣除工程金额

11、=1 ，063，322，000) 25% =265,830,500 元增值额 =530,000,000-265,830,500=264,169,500 元增值额与扣除工程金额之比增值率为 264,169,500/265 , 830, 500=99.38 % 适用税率为40%应纳土地增值税为：264,169,500 >40%- 265,830,500 >5%=92,376,275 元已纳土地增值税为 :5,000,000 元应补缴土地增值税为： 92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元 第五,税务机关审核情况1. 对清税资料的审核 税务机关通过对纳税人

12、提供的相关资料及?鉴证报告?中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后,根据土地增值税现行政策规定,对该清算工程审核确认情况如下：2. 确定销售收入 1,430,000,000 元 根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售工程栋号、房间号、销售面积、销售收入等,对该工程出售住宅 120,000平方米,取得销售收入 900,000,000元；出 售商业用房 15,000平方米,取得销售收入 255, 000, 000元；出售办公用房 25, 000平 方米,取得销售收入 275,000,000元,进行核对后,未发现问题。同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核,未发现代收的费用

13、计入房价中,而是在房价之外 “其他应付款 帐户单独收取的,可以不作为收入。根据有关 政策规定,对于该工程取得租金收入 200,000 元,不属于征税范围。3. 确认扣除工程金额土地增值税扣除工程确定时,应按清算面积 160,000 平方米占整体面积 200,000 平 方米的比例进行分配后,确定本次清算允许扣除工程总金额为1,052,922,000,其中： 1 取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000 元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证 ,该工程取得土地使用权所支付的金 额为 453,200,000 元,按清税面积与总建筑面积配比后,未发现问题。 2房地产开发本钱的金额为：

14、 386,880,000 元。 经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000 元,按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元,未发现问题。 首先通过对?鉴证报告?中扣除 前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开 发间接费 的相关附表中列举的明细工程内容进行审核, 符合土增税政策规定允许扣除的 范围。其次,根据纳税人提供的开发工程本钱财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资 料,并按清税 面积与总建筑面积配比 分 摊后,确认的四项费 用本次扣除金额 为 340,765,840 元,未发现问题。公式：前期工程费 115,07

15、0,700元+建筑安装工程费 290,000,000元+根底设施费 1,586,000 元+开发间接费 19,300,600元=425,957,300元>80%=340,765,840元另外, 通过对四项费用计算后, 该工程四项费用每平方米工程造价的金额为 2129.79 元,不高于?分类房产单位面积建安造价表?中公布的2006 年“居住 高层普通住宅 -毛坯房及 “商业 类每平方米建安造价金额。 公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的?鉴证报告? “根底设施费鉴证表 中列举的公共配套设施费内容 进行审核后, 发现游泳馆是对外开放经营性质的设施,根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套

16、设施扣除范围,应将游泳馆列支的 10,000,000元费用从公共配套设施扣除 总费用中剔除，确认该清算工程公共配套设施费用的金额为 17,942,700 元，按清算面积 分 摊 后 ， 本 次 允 许 扣 除 的 金 额 14,354,160 元 。 公 式 ： 17,942,700/200,000 160,000=14,354,160 元对于公共配套设施费用中的车库费用金额,由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。 3房地产开发费用的审核 ?鉴证报告?中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审 核后已对游泳馆列支的费用 10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使

17、用权所支付的 金额和房地产开发本钱计算的金额之和的10%进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。4扣除与转让房地产有关的税金78,650,000 元，经审核后没有发现问题。5重新计算房地产开发企业加计扣除为362,560,000+386,880,000,20% =149,888,000 元 经审核后本次清算面积允许扣除工程的总金额为 : 362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000 元4. 修正后的应纳税款计算 1 普通标准住宅计算过程 经税务机关审核确认后，本次清算的 120,000

18、平方米商品住宅，全部符合北京市公 布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。出售住宅取得收入 900,000,000 元 普通标准住宅占清税工程面积的比例为： 120,000/160,000=75%扣除工程金额 =1,052,922,000 ,75% =789,691,500 元 增值额 =900,000,000-789,691,500=110,308,500 元 增值额与扣除工程金额之比增值率为 110,308,500/789,691,500=13.97% 通过对出售的普通标准住宅局部的应纳税款计算后， 增值额未超过扣除工程金额 20 %，应免征土地增值税。2其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入 530,000,