地块项目定位报告

1、民发实业无锡锡东地块项目定位报告2012/08/05知己知彼：市场分析与自我解读2隆中对：项目自身审视及产品建议3战术执行：产品力提升及营销策略41众生相：宏观调控下的楼市百态5目录目录同样的背景下，各开发商的应对措施1众生相：宏观调控下的楼市百态金融危机冲击楼市经济复苏，楼市回暖并逐渐升温限购政策下楼市低迷无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维持低位运行，总体供应量略大于需求国家调控下无锡楼市受到较大影响08.03：证监会支持房企上市发股08.10-09.01：房贷利率下浮30%最低房贷首付调整为20%楼市开始回暖09.06：商品房资本金比例20%09.12：拿地

2、首付提高到五成10.02：国十一条发布10.04：国十条发布楼市进入低谷的前奏11.03：限购令出台史上最严苛打压楼市政策11.05：明码标价政策出台11.07：2-7月连续3次加息楼市进入历史最底谷调控历史回顾调控历史回顾无锡整体市场无锡整体市场政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到较大影响。当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草大环境下的应对选择大环境下的应对选择当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草金科米兰金域缇香太湖国际社区时代上城限购后去化：45套/月限购后去化：64套/月限购后去化：160套/月限购后去化：

3、49套/月均价：高层7328，洋房9870均价：高层9128，洋房11326均价：高层9543，洋房13552均价：高层9639，小高层12194降价促销积极调整价格策略，调整产品宣传万象城，加强未来生活实景体验感提升产品丰富度，调整价格策略可售余量：4.8万可售余量：7.6万可售余量：10万可售余量：3.15万项目总余量：29万项目总余量：31万项目总余量：98万项目总余量：85万后续开发周期：3-4年后续开发周期：4-5年后续开发周期：8-9年后续开发周期：7-8年积极调整价格，推出刚需产品，现金为王典型项目分析典型项目分析楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积8#高层34两梯五户123、8

4、59#高层34两梯五户123、852#高层22二梯三户143、64、1372#8#9#别墅洋房滨河景观入口入口楼栋号开盘报价（元/）成交均价（元/）精装修标准（元/）分析8#9#1030096001200位于入口处，相对嘈杂2#12000110001300景观较佳，采光通风性较好目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格，作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。金域缇香金域缇香在售同学组团楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积同学组团30、31、32#高层34二梯四户119、93洋房10-13#多层6二梯二户116、143、164、

5、275楼栋号开盘报价（元/）成交均价（元/）精装修标准（元/）分析同学组团30、31、32#7000元/6915元/位于高架旁，噪音相对较大洋房10-13#8300元/8020元/社区核心位置，景观较佳，目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。金科米兰米兰金科米兰米兰目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰富产品线。一期（洋房）09年8月开盘二期（高层、小高层）10年7月开盘三期（高层、小高层）11年11月初开盘四期（高层、小高层、超高层）预计2013年上半年入市

6、首推3幢楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积二期4、5#高层33二梯四户85、126、141洋房B8、B13#小高层7二梯二户123、143、217三期高层3、4、5#高层23二梯四户87、120、139楼栋号开盘报价（元/）成交均价（元/）精装修标准（元/）分析二期4、5#9500元/9485元/太湖大道沿线，环境较为嘈杂洋房B8、B13#11000元/ 10427元/社区核心位置，景观较佳，三期高层3、4、5#7300元起即将推出产品，降价幅度较大时代上城时代上城二期（已交付）三期（部分交付）四期（在售）五期（在售）湖滨东区湖滨西区一期（已交付）无锡大剧院n项目高层限购令实施前均价1050

7、0元/，限购令实施后迅速调整价格策略，通过多次降价，目前均价已基本回落至2010年水平。n目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/，实际已成为太湖新城的价格洼地。拾壹峯组团主推刚需型房源，结合万象城以及无锡大剧院35万中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加推降价，取得良好销售成绩。太湖国际社区了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？知己知彼：市场分析与自我解读2u 加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大无锡； u 五大新城崛起，无锡城市规模扩大；u 京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；u 无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；u 更多国际品牌进入无锡，生活更加国际化； 充分利用无锡城市的自然、历史

8、和文化资源，尽快拉开城市框架，扩大建成区面积，推动城市建设南进北伸、西拓东联，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市布局结构，打造国际化新无锡，锡东新城将成为其中最受瞩目的新核心； 新无锡崛起中的城市新核心太湖新城惠山新城蠡溪新城锡山区新区空港沪宁铁路沪宁高速京沪高铁东联南拓高铁商务区无锡主城区锡东新城V-parkS-park区域宏观解读区域宏观解读2011，京沪高铁，哑铃效应 从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达350公里，建成将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地区将可完成对周边地区的辐射，就像一个哑铃，环渤海、长三角

9、是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。无锡处在此等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。无锡锡东新城将带领无锡迎来新的发展契机区域宏观解读区域宏观解读 2011年正式投入运营，无锡至北京缩短至3.5个小时，至上海仅需23分钟。无锡将快速融入上海半小时经济圈，突破长三角经济圈，挺进京津冀经济圈。同时将以无锡新站为核心，形成新的1小时经济圈层，辐射周边江阴、常熟、张家港、宜兴等城市。天 津济 南南 京无 锡上 海北 京京沪高铁突破长三角经济圈，形成更广的1小时经济圈层，未来商业商务等发展前景凸显区域宏观解读区域宏观解读 锡东新城 ， 无锡东、高铁门户 锡东新城位于无锡东部，作为无锡东部的对外窗口，未

10、来将成为承接上海，联系京沪的主阵地和战略前沿。 作为无锡东门户的概念，形象高度上超过无锡其它区域区域宏观解读区域宏观解读战略定位：“三中心、一枢纽”无锡城市副中心锡山政治经济文化中心高端产业集聚中心长三角区域性交通枢纽战略定位：带领无锡迈入特大城市领域区域宏观解读区域宏观解读 商务区地处沪宁、锡张、锡昆三条高速公路的三角地带； 京沪高铁穿城而过。 交通优势区域宏观解读区域宏观解读 无锡机场近在咫尺，每天有二十多个航班飞往国内主要城市及港澳地区，现已开通至日本大阪的国际航班，更多国际航线正在筹备当中；与上海虹桥机场、浦东国际机场、南京禄口国际机场距离都在150公里内。 无锡机场高铁商务区杭州萧山

11、机场南京禄口国际机场上海浦东国际机场虹桥国际机场航空运输区域宏观解读区域宏观解读京沪高铁4号线2号线至江阴锡东大道蠡湖新城太湖新城高铁商务区至张家港至昆山至宜兴至常熟中心城区空港至上海至太仓10分钟以内至江海路快速内环及空港；20分钟以内至太湖新城、蠡湖新城30分钟-1小时至江阴、宜兴、张家港、常熟无锡轨道交通中的2号线和4号线两条地铁线路经过无锡高铁商务区，与无锡主城区时间距离缩至10分钟。轨道交通便捷的交通网络至宜兴 杭州至宜兴 常州区域宏观解读区域宏观解读总部经济国际社区商务居住休闲旅游服务外包努力打造以高端服务业为主导的一流区域服务中心主导产业u 总部经济：总部经济办公区、研发/孵化中

12、心、数字化办公楼u 服务外包：滨水DOHO创意园区、信息技术服务u 旅游休闲：亲子乐园、主题公园、极限运动u 商务居住：星级酒店、商务中心、城市商务酒店u 国际社区：高端生态住宅、国际标准式公寓、CEO官邸区域宏观解读区域宏观解读产业产业服务服务生态生态航空航空京沪京沪交通交通定位定位战略战略新引擎新引擎 战略高度：高瞻远瞩的新城计划； 城市定位：日臻完善的新城功能 完善交通：全方位立体化交通网络； 京沪高铁：连接沪宁杭京津唐战略要道； 航空运输：贯穿全国的航空通道； 生态环境：生活休闲游乐自得其乐； 服务体系：人性化、高效率行政制度； 产业结构：以服务为主导一条龙服务中心；新引擎，战略优势催

13、生城市发展新动力区域宏观解读区域宏观解读锡东新城前景定位：无锡实现大城市梦想的起点与引擎区域发展机会点：产业及商务作为新城规划发展的重点，生活居住配套类相对弱化锡东新城产业发展将带来区域楼宇经济的成型，从而带来大量的产业人群以及置业需求宏观区域规划产业变化楼宇经济人才输入但这样的规划资源，是一种共享资源区域宏观解读区域宏观解读锡山区楼盘区位分布：东亭区域以首创隽府、中大诺卡小镇等为代表的楼盘，主要客群以原住居民。安镇高铁商务区域以长甲、碧桂园为代表，主要客群为受交通优势导入的外来客群和周边产业链客群。未来竞争激烈，并且在很长一段时间内会受市中心区及东亭区域价格限制诺卡小镇蔚未来首创隽府广电项目

14、龙湖项目长甲项目碧桂园华夏名都豪景东苑和泽佳苑华夏世纪锦园本项目地块东亭老中心安镇高铁商务区东亭老中心安镇高铁商务区其它偏远区域高层与洋房为主高层、洋房、别墅房源供应以区域安居房和私房为主，区域住房供应已能满足住房需求，对其它板块房产影响较小。可开发总量：46.7万可开发总量：153万代表项目：龙湖项目代表项目：碧桂园、长甲价格水平：高层：7605元/洋房：8871元/价格水平：高层：6080元/洋房：6619元/别墅：10292元/住宅竞争市场分析住宅竞争市场分析区域项目名称占地面积总建面积物业类型总销售量（万）总剩余量（万）东亭诺卡小镇2.334小高层、高层26.27.8蔚未来4.56.7

15、小高层、高层5.21.5首创隽府1633.4多层、洋房、高层26.47广电项目3.617.9商办、住宅17.9龙湖项目14.646.7商办、住宅46.7安镇华夏世纪锦园27.846.7小高层、高层、别墅1.445.3和泽佳苑37高层、商铺、别墅3.73.3豪景东苑717.2多层、小高层、高层、商铺15.91.3华夏名都7.518.2 多层、 小高层 13.44.8长泰国际城14.545.5高层、办公45.5碧桂园1952.8高层、别墅52.8合计119.8326.126.2233.9区域房地产行业正处于起步阶段，未来将有大量项目入市，竞争激烈竞争市场分析竞争市场分析总建面积：53万容积率：1.

16、99建筑类别：别墅、高层开发商：无锡市碧桂园房地产开发有限公司物业地址：高铁站商务区新华路北、润锡路东开盘时间：2011-11期数物业类型户型面积段（）套数比重套数每期套数一期公寓二房85-9029%3201109三房110-12022%242125-13037%407复式180-2001%16别墅双拼2207%742805%50二期公寓二房85-9024%4041677三房110-12019%323125-13053%888复式180-2004%62项目介绍： 独具碧桂园特色的五星级家园模式，规划商业、会所、泳池等，无锡碧桂园生活配套齐全，自成体系；无锡碧桂园首期规划约220260平双拼美墅

17、；约88122平高层洋房，法式立面，高实用率。预计高层价格约7000元/左右。项目入市房源以刚需高层为主，高层主流产品供应量充足碧桂园：开盘口碑建立，火爆落户锡城，高层产品热销重点项目分析碧桂园高层90二房高层120三房洋房组合重点项目分析重点项目分析碧桂园碧桂园重点项目分析重点项目分析长泰国际城长泰国际城总建面积：45万容积率：2.0建筑类别：别墅、高层开发商：无锡长祥房地产开发有限公司物业地址：锡山区先锋路与纺城大道交汇开盘时间：2011-11项目介绍长甲地产长泰国际社区 位于无锡锡东新城西部板块的V-Park园区核心，是无锡市政府在未来五年内继太湖新城后重点打造的又一新城板块。锡东新城是

18、无锡“五大新城”之一。随着高铁项目的建设，锡东新城已经成为无锡东部最具活力的中心。项目首批入市房源以高层产品为主以高端形象入市，主打品质路线，受到政策影响，成交并不理想物业类型户型面积段套数套数比例 当期套数一期高层二房79/8915821%741三房141-16834947%四房174-19329740%重点项目分析重点项目分析长泰国际城长泰国际城1904房1673房1413房区域住宅市场小结区域住宅市场小结1、限购令下，无锡改善型需求受到严重挤压，各开发商均及时调整战略，推出刚需产品应对以换取成交量；2、目前区域是无锡重点打造新城，房地产市场处于起步发展阶段，未来将有大量项目入市，存在激烈

19、竞争；3、区域项目供应结构中，未来将有大量商办类物业入市，而刚需产品供应相对有限；主打刚需，丰富产品线是本案突破区域竞争红海的关键点。百安居百安居本案本案红星美凯龙红星美凯龙麦德龙麦德龙V-PARKV-PARK信息创意产业园信息创意产业园五洲国际工业博览城五洲国际工业博览城新世界国际市场新世界国际市场宜家购物中心（在建）宜家购物中心（在建）无锡汽车东站（在建）无锡汽车东站（在建）麦德龙交通站麦德龙交通站迪卡侬迪卡侬赛维拉广场赛维拉广场地铁地铁2 2号线（规划）号线（规划）A商圈B商圈C商圈宝翔宾馆宝翔宾馆航母酒店航母酒店金晓大酒店金晓大酒店区域商业配套分布区域商业配套分布A商圈为政府V-PAR

20、K信息产业园规划所在，该园区共分为3期建设（1期soc天地、2期集智广场、3期长泰国际城）主要以办公为主，区域内商业主要以赛维拉广场以及建设中宜家购物中心为主，未来主要销售家居用品。东安路东安路团团结结路路金城路金城路纺纺成成大大道道五洲国际五洲国际新世界国际新世界国际红星美凯龙红星美凯龙麦德龙麦德龙百安居百安居V-PARKV-PARK信息产业园信息产业园本案本案迪卡侬迪卡侬赛维拉广场赛维拉广场宜家购物中心宜家购物中心A A商圈商业概况商圈商业概况东安路东安路团团结结路路金城路金城路纺纺成成大大道道五洲国际五洲国际新世界国际新世界国际红星美凯龙红星美凯龙麦德龙麦德龙百安居百安居V-PARKV-

21、PARK信息产业园信息产业园迪卡侬迪卡侬赛维拉广场赛维拉广场宜家购物中心宜家购物中心B B商圈商业概况商圈商业概况东安路东安路团团结结路路金城路金城路纺纺成成大大道道五洲国际五洲国际新世界国际新世界国际红星美凯龙红星美凯龙麦德龙麦德龙百安居百安居V-PARKV-PARK信息产业园信息产业园迪卡侬迪卡侬五洲国际工业博览城新世界国际纺织服装城本案距离A商圈约1km，商圈内有五洲国际以及新世界国际两大专业市场，主要以五金、建材装饰、服装、涂料、纺织以及小商品经营为主，目前已投入使用，但人气略显不足。CC商圈商业概况商圈商业概况区域商业市场小结区域商业市场小结1、目前区域商业市场主要以大型卖场物业形态

22、所存在；2、主要业态以建材家居装潢为主，为周边社区居住人群所提供的生活配套较为有限；3、未来区域商业供应中，生活配套商业扔处于空白状态。本案商业建议规划为配套区域居住人群的生活配套类商业，加速区域人口导入，为住宅销售带来先机。了解自己，找出破局之道隆中对：项目自身审视及项目定位3地块信息分析地块信息分析项目占地面积116342容积率2.3项目总建面积267586地块位置锡山经济开发区二泉东路北、团结大道东建筑密度30%地块用途居住、商业（其中商业建筑面积占总建筑面积比例不超过49%）地块平整，沿河景观资源较可重点利用项目定位项目定位锡 东 中 心 ， 生 活 主 场产品定位产品定位打造一个成为

23、锡东新城多样性生活社区。 刚需为主，产品线丰富，满足区域内居住人群日常生活消费的多样性社区 v访谈案例-汪先生v职务：某机械厂厂长 年龄：48岁v家庭地址：羊尖 年收入水平：200万元访谈记录：汪先生是朋友们公认的孝子，他对父母很孝敬，随着年龄增长，家庭对于汪先生越发的重要，希望能够在周边地区购置一套别墅与父母子女同住，享受天伦之乐。汪先生同时表示自己与区域内其他私营业主关系良好，经常一同出游或喝茶交流信息，如果可能，也会选择与他们在同一社区购置房产，居住在一起，互相照应。01.购房目的：与父母子女共同居住02.面积：别墅，能够与老人孩子共同生活03.物业：小区的物业服务要好，物业人员素质要高

24、，对老人家要尊敬04.智能化：小区要配有紧急呼救系统，防盗系统等05.会所：会所不会所无所谓，但小区里至少要有老年人的健身设施和棋牌室06.公园：希望小区附近有公园，老人家可以每天去散散步附件：客户访谈v访谈案例朱先生v职务：五金生意 年龄：39岁v家庭地址：安镇 年收入水平：100万元访谈记录：朱先生是个喜欢尝试新鲜事物，兴趣广泛的成功人士，自己的门就在锡山区，之前的房子实在太小，显得有些拥挤，所以想就近买一套舒适豪宅,方便办公，最好周边的商业配套齐全 。01.购房目的：之前买的房子太小了，有意向换一套大房子02.面积：意向面积是150以上，至少不能比现在的小，空间大住着也舒适03. 智能化

25、：配套智能化产品，安全舒适04. 价格：价格不是问题，主要看房子的品质及升值空间，后期的规划好不好05.会所;小区配套要全面，一定要有会所06.绿化：绿化覆盖要多而且要做得精致07.户型：希望能够是洋房产品，改善现有居住环境08.风格：风格是什么无所谓，主要看上去舒服美观就行09.配套设施：小区周边不需要太繁华，但必要的配套还是必须的，有较成熟的商业圈v访谈案例-李先生v职务：某建材商 年龄：45岁v家庭地址：查桥 年收入水平：50-100万元访谈记录：李先生45岁，事业有成，他有一对十分可爱的儿女，李先生很疼爱他们，事事都考虑的很周全，想为女儿买周边的房子，一旦自己老了之后女儿可以很方便回家看望自己，而未来楼市发展很快，高品质房源很普及，因此现在买较为合适。01购房目的： 目前已