九种售楼部建造模式财税处理

1、房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理梧荫原创谢绝转载在对售楼处账务处理问题上,参考了大量网友的见解,不乏有可圈可点的表述。然而,很多网友在账务处理上依然犯了常识性错误,用税法的相关规定来处理账务。比如说【2009】31号文,将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目;而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度,依据会计处理上的要求,假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。如果仍有网友纠结于2009年31号文的条款,请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义,不难发现这里边是不包含营销设施建造

2、费的。因此,在土地增值税的法规体系下,把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。例如:中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字【1995】第006号第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业所得税不同,国税发【2009】31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入

3、开发间接费,土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费,也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除,只能作为期间费用扣除。如果要用税法来处理账务,遵从税法做账务处理,我们就无所适从。本文就是在依据会计相关规定的原则下,对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理,以及涉及到的相关税种的处理。请各位网友批评指正。九种售楼处分类(1项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成,拆除;(2项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后转自用或出租;(3项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转让销售;(4项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,拆除;(5项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后

4、,无偿捐献政府;(6利用企业自有商品房作销售处,待销售完成后,转让销售;(7利用企业自有商品房作销售处,待销售完成后,转作自用或出租;(8利用外单位房屋作销售处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋;(9项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转物业用房或公共配套用房,会所。一、账务处理先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。在售楼部完成使命之后,原售楼部变成了持有以备出售的存货。再看销售费用,销售费用是企业销售商品和材料

5、、提供劳务的过程中发生的各种费用,包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。因此售楼部完成使命之前一般情况下作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本或开发间接费用。但是,根据以上九种不同模式又做不同处理。1.相关账务处理分五个阶段A建造时B硬装修时C软装修时D建成使用E处理时2.账务处理分析A建造时:(1按企业自建固定资产处理,入在建工程;(2按企业建造开发产品,需要单独设置开发成本明细;(3按建造开发产品处理,需要单独设置开发成本明细;(4

6、按企业自建固定资产处理,入在建工程;(5按企业自建固定资产处理,入在建工程;(6(7无建造成本,原有商品房成本已在开发产品科目不做账务处理;(8无建造成本,租赁费用做销售费用处理;(9按单独建造开发产品归集成本,在配套设施建造费里边归结。B硬装修:(1装修费跟随房屋,记入在建工程;(2装修费跟随房屋,记入建造开发产品;(3装修费跟随房屋,记入建造开发产品;(4装修费跟随房屋,记入在建工程;(5装修费跟随房屋,记入在建工程;(6(7根据载体房屋后续处置情况,计入房屋成本或开发间接费用;(8在待摊费用中归结,按租赁期摊入销售费用;(9装修费跟随房屋,在配套设施建造费里边归结。C.软装修:(1购置、

7、使用按固定资产单独入账处理,摊销计入销售费用;(2可计入开发产品的成本,自用或出租是转做固定资产(3可计入开发产品的成本,做为单独的开发产品核算;(4购置使用按固定资产单独入账,拆除时做固定资产清理;(5不用一起移交的购置时按固定资产处理;(6(7购置、使用按固定资产单独处理,摊销计入销售费用;(8按购置、使用固定资产单独处理,摊销计入销售费用;(9不用一起移交的按自建固定资产处理,摊销计入销售费用;D.建成使用(1A+B+C建成使用转固定资产处理,折旧入销售费用;(2A+B+C建成使用转固定资产处理,折旧入销售费用;(3A+B+C建成使用转建造开发产品处理,折旧计入销售费用;(4A+B+C建

8、成使用转固定资产处理,折旧入销售费用;(5A+B+C建成使用转固定资产处理,折旧入销售费用;(6(7 使用时,转固定资产折旧,C折旧入销售费用(8B+C摊销计入销售费用;(9A+B+C建成使用转固定资产处理,折旧入销售费用E.处置时:(1A+B账面净值按固定资产清理处理,剩余损失计入营业外支出,C不能继续使用账面净值按固定资产清理处理;(2自用或者出租时,剩余折旧计入管理费用;(3A+(B+C折旧的值作为产品成本;(4(A+B净值做固定资产清理,C净值在固定资产;(5(A+B按期折旧入销售完毕,C继续折旧;(6(B+C净值+原房屋分摊建造成本作为开发产品成本;(7(B+C净值+原房屋分摊建造成

9、本转固定资产成本;(8(B+C按期折旧销售完毕;(9(B+C净值记入开发成本配套设施成本,+A作为开发产品成本;二、税务处理房地产开发企业的售楼部具有特殊性,不仅在建设期涉及税金处理,而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策,就涉税处理探讨如下:1、企业所得税相关规定及处理概要A、根据2009年31号文,第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下:(六开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等对

10、于企业所得税汇算时,可以依据本条规定进行相应的销售费用调减和开发间接费用调整处理。B、另外,房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的,需要注意国税发200931号文件第二十四条的规定,即企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。C、售楼部的折旧费,按照企业所得税暂行条例实施细则第三十一条规定,按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧,可以在税前予以扣除。D、房屋按税法规定折旧年限20年;残值5%。E、根据国税发200931号文件规定“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配

11、套设施,按以下规定进行处理:?(一属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。”即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间,如果符合上述第一款的规定,则视为公共配套设施费进行企业所得税税务处理。F、参考需要注意的是:国家税务局于2006年3月6日发布的关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知(国

12、税发200631号第八条作出了明确规定:“1、开发企业建造的售楼部,凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理,其他一律按照建造开发产品的成本进行处理。2、售房部装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。”-全文废除2、房产税和土地使用税相关处理规定售楼部在使用过程中,不管是利用商品房还是重新修建的,从开始使用的次月,应该缴纳房产税的,其依据如下:A、按照关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知(国税发200389号第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税”之规定,开发企业的利用商品房作售楼部,应自开

13、始使用之次月缴纳房产税。B、根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定:“十九,关于新建的房屋如何征税?纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”,开发企业自建售楼部,应自开始使用之次月缴纳房产税。C、自建的售楼部转作自用或出租时,应该缴以下税金:售楼部转作自用(办公等时,根据房产税暂行条例规定,按照其原值的70%的1.2%,缴纳房产税;D、售楼部进行出租时,根据房产税暂行条例规定,按照租金收入的12%缴纳房产税;需要注意的是:根据营业税暂行条例规定,按照租金收入缴纳5%的营业税;还应该缴纳城建税、教育费附加等。3、土地增值税相关处理规定A、作为公共配套设施处理售楼部,可以依

14、据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发【2006】187号第四条第三款:“a.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;b.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除”;但需要注意,售楼部完成使命之前作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本,不能作为土地增值税的开发成本扣除,原售楼部变成了公共配套设施,再作为公共配套设施费扣除。B、参考国家税务总局纳税服务司2010年08月23日的关于房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,在土地增值税清算中如何扣除问题的解答“房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费

15、,应分不同情况处理:一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,建成后有偿转让的,应计算收入并准予扣除。三、房地产企业利用规划配套设施(如:会所、物业管理用房,发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可

16、以扣除。3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。“4、关于软装修资产相关处理规定对涉及的空调、电视机等资产性购置支出,如果企业持续自用,计提的折旧计入营业费用或销售费用处理;如果随同房屋一同出售,可以计入开发成本核算;如果单独计价销售,则计入营业外收入并根据财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知(财税2008170号规定的销售自己使用过的固定资产,按照小规模纳税人标准(实际中房地产企业少有一般纳税人,减按2%征收率征收增值税。5、还需要注意的关于装修的涉税处理房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时,其售楼部的建设(含装修费均发包给施工单位完成,支付售楼部工程款时,取得施工单位的建筑业发票即可,不涉及税金处理;如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成(自购装饰材料、自请工人施工,计入开发成本,则这部分价值,应该补缴建筑业营业税金及附加。依据营业税暂行条例实施第五条、第二十五条规定,单位或者个人自己新建(以下简称自建建筑物后销售,其所发生的自建行为应视同发生应税行为,其纳税义务发生时间为销售自建