李涛老师-商务地产(办公楼)开发决策及盈利模式解析

1、商务地产（办公楼）开发决策及盈利模式解析主要解决的问题Q1 :商务地产（办公楼）的本质是什么？与住宅、商业有何区别？Q2:商务地产（办公楼）的开发逻辑是什么？Q 3 :商务地产（办公楼）的盈利模式对产品配置造成怎成怎样影响？Q4:商务地产（办公楼）操作核心事项是什么？Q5 :商务地产（办公楼）的替代物业是什么？第一章、写字楼本质一一基础知识一、 写字楼的概念特点及发展历程1、 写字楼概念特点2、 写字楼发展历程一一通过北京写字楼 30发展历程，寻求写字楼发展脉络；3、 开发写字楼优劣势分析一一L D模式、ZL集团某项目拿地过程；二、写字楼分类及标准1、 甲级写字楼标准2、 乙级写字楼标准3、

2、商住写字楼标准评判写字楼级别准则4、第二章、 写字楼能不能做开发决策前置3、 写字楼的开发环境1 、自身条件北京望京（曾经的睡成）VS 北京亦庄（国家经济开发区）；2 、市场环境2.1 宏观市场评判2.2 地产市场评判3.3 竞争市场评判3 、 客户需求3.1 客户需求模型3.2 购买客户需求3.3 租赁客户需求3.4 外资客户需求世界 500 强富士施乐承租特点、新加坡凯德置地收购北京 CBD 某项目过程。4 、 自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析4、 写字楼的开发逻辑1 .住宅开发逻辑WK的逻辑、XHW的逻辑2 .开业开发逻辑一一DY C的逻辑3 . 写字楼开发逻辑5、 写字楼盈利

3、模式1 .盈利模式论证一一持有、销售、租售并举模式分析2 .案例分享 A L集团收购'HM中心项目DM集团项目3 .收购模式的神经刀H H集团案例4 .前期决策案例一一某集团上海虹桥商务区案例、Z L某项目否定开发写字楼案例第三章、写字楼做什么一一写字楼定位及产品塑造六、写字楼整体定位1 .项目定位方法1.1 核心问题的梳理本体与市场环境的矛盾一一北京时间国际项目案例市场与客户需求的矛盾一一星河湾的豪、龙湖的园林、万科的户型、恒大的眼见为实；现实与未来的矛盾一一太原某项目；政府意愿与开发商掏钱的矛盾一一天津响螺湾；本来和尚与本土情节的矛盾J D项目WK项目1.2 SWOT 分析2 .定

4、位内容2.1 功能定位2.2 主题定位2.3 档次定位2.4 形象定位2.5 客户定位3 .案例分享一一富尔大厦、北京国际中心7、 写字楼产品塑造1. 整体规划设计1.1 总体规划设计原则1.2 平面布局设计1.3 交通组织设计2. 建筑实体设计2.1 建筑风格2.2 结构设计2.3 层高设计2.4 大堂设计2.5 装修设计2.6 车位配比3. 机电设备3.1 电梯3.2 暖通3.3 5A 设备4. 配套环境4.1 广场设计4.2 商业配套5. 案例分享一一北京银泰中心、北京华贸中心8、 前期研究成果表现设计任务书及部分失误设计案例第四章、 写字楼怎么做营销实务9、 写字楼营销实务JC广场TD

5、时代中心SOHO中国案例1. 营销策略1.1 入市时机的选择1.2 租金、售价的制定1.3 折扣设定1.4 销控策略1.5 业务体搭建1.6 案场管理2. 推广策略2.1 推广主题2.2 推广费用2.3 推广渠道2.4 公关活动2.5 销售道具3. 案名设计4. 营销与推广的时间节点安排十、 写字楼物管要求1. 物管模式的分类2. 适用于不同企业的物管第6页共6页3.物管介入的时间节点十一、关于写字楼的发展复制模式论证1 .进入城市逻辑一一HR、HD集团布局，WK新进城市要求2 .城市布局逻辑一一城市地图的应用3 .复制要素一一成功案例、管控体系、作业指导十二、写字楼未来发展方向第五章、写字楼

6、不能做怎么办一一项目其他发展方向十三、酒店方向1 .酒店产品线一一洲际、雅高等2 .酒店管理公司运营模式一一喜达屋标准五星级酒店3 .酒店投资收益一一喜达屋标准五星级酒店十四、公寓方向1 .公寓属性及分类2 .公寓的开发逻辑3 .公寓的开发决策4 .米公寓一一公寓目前最好的做法第六章、其他十五、营销、顾问合作方的介入及谈判一一乙方的管理十六、标杆企业管控体系讲师介绍：李涛老师某500强集团地产50强房企区域公司营销负责人实战经验 士 北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座讲师。世界500强集团-地产50强房企城市综合体业务营销负责人。士 专职城市综合体领域，擅长多类

7、型产品前期研策及后期营销操作，能有效把控 项目操作节点及技术要点，善于项目定位及产品线搭建、各类物业销售组织。士 以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等，以“互联网”思维整合 营销，以生态圈思维整合渠道资源。授课特点一一士 逻辑清晰、案例丰富，能够带动学员主动思考。士 以地产操作线条为授课主题大纲，通过对于项目各个节点：拿地决策、定位研判、运营模式、产品操作、营销思维创新等内容进行课程分享。主讲课程一一城市综合体（偏商办）操作模式全方位解析商务地产（办公楼）开发决策及盈利模式解析房地产全生命周期视角下的拿地决策、产品决策与营销破局全生命周期视角下二三线城市房地产拿地决策、强销模式及生态圈思维模式的渠道