第二章控制性详细规划的编制内容与方法

1、第二章控制性详细规划的编制内容与方法第二节第二节 控制性详细规划指控制性详细规划指标的确定方法标的确定方法m控制性详细规划的核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控控制性详细规划的核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控制指标两大类，十三小项。制指标两大类，十三小项。m1 1用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对具体用地所规定的用途。用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对具体用地所规定的用途。m2 2用地面积用地面积m3 3建筑密度：指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例，可以反映出一建筑密度：指一定地块内所有建筑物的

2、基底总面积占用地面积的比例，可以反映出一定范围内的空地率和建筑密集程度。定范围内的空地率和建筑密集程度。m4 4容积率：指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是表述地块开发强度和容积率：指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是表述地块开发强度和评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。m5 5建筑高度建筑高度/ /层数层数m6 6绿地率：指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例，它是调节、制约绿地率：指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例，它是调节、制约开发容量，保证建设用地基本环境质量的关键性指标。开发容量，

3、保证建设用地基本环境质量的关键性指标。m7 7公建配套项目公建配套项目m8 8建筑后退道路红线建筑后退道路红线m9 9建筑后退用地边界建筑后退用地边界m1010社会停车场库社会停车场库m1111配建停车场库配建停车场库m1212地块出入口方位，数量和允许开口路段地块出入口方位，数量和允许开口路段m1313建筑形体，色彩，风格等城市设计内容建筑形体，色彩，风格等城市设计内容m控制性详细规划控制指标体系的确定通常是以建筑密度和容积率的确定为核心的，在规划实践中，对于建筑密度和容积率的指标赋值主要有四种方法m一、城市整体强度分区原则一、城市整体强度分区原则：根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观

4、三个层面，确定城市开发总量和城市整体强度即核心指标建筑密度和容积率，建立城市强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率、制定地块密度细分提供原则性指导。m优点：在区位理论基础上，将分区管理控制向系统化，数据化，精细化方向大大推进，是城市规划控制管理中各项指标的确定更具严密性，进一步提高了控制性详细规划编制、指标制定的科学性。m缺点：分区推导模型内容体系构建尚待进一步探讨，模型中各项因子选择和推导过程中各因子所占比重的确定因素，对于分区控制合理性程度，密度分配结果有很大影响。m案例分析1）深圳经济特区城市密度分区研究 宏观：以城市总体规划确定的用地规模人口为土地供

5、应的基本参考，根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验类比分析 各类建筑的需求数量以及城市建筑总量的比例。通过综合权衡社会经济发展建筑需求总量和环境标准可接受程度 确定城市整体密度。 中观：遵循微观经济学效率原则，以交通区位、服务区位、和环境区位作为密度分区基本影响因素，按各因素空间格局和影响权重将城市空间划分为若干基准密度分区，确定不同开发强度区域的整体结构建立基准模型；再在效率原则基础上引入生态原则、安全原则、美学原则或文化原则等来修正基准模型，将模型进行拓展，形成基于效率原则的基准密度分区和基于其他原则的修正密度分区。修正的结果可能提高和降低城市局部地区的开发强度。 微观：对个密度

6、分区当中具体的地块密度进行细分。m2）武汉市主城区用地建筑强度研究 宏观：确定城市总体建设目标及人口合理分布 中观：确定城市合理强度分布结构，形成强度分区体系，测算用地基准容积率 微观：分析用地强度的变化规律，制定出基准容积率在交通区位、用地规模、场地朝向等条件发生变化的情况下用地建设强度的调整系数，并最终确定出格强度分区内的各类建设用地的强度指标上限，作为控制性详细规划编制和用地建设管理的执行标准。 城市整体强度分区原则法从城市建筑总量确定到地区强度分配，再到具体地块强度分配，逐级进行强度控制，系统结构清晰明了。较之传统从单个局部地块出发，就地块论地块制定容积率的做法，城市整体强度分区法从全

7、局出发，宏观控制规划地块开发总量，进而确定局部地块开发强度和建筑密度，层层推进，为控制性详细规划指标确定提供参考与外部框架，更显其全局性与科学性的特点，适用性较强。 二、人口指标推算法二、人口指标推算法 通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区的规划人口总量，并以人口总量与人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方法。 1 环境容量推算法，基于环境容量的可行性来制定控制性指标，即根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。优点：计算比较简便，其

8、结果较为准确；缺点：指标确定因素较单一，综合适应性不强。 建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量 人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值 建筑总量=规划人均建筑面积*人口容量 2 分区人口密度推算法，根据总体规划或分区规划对控制性详细规划范围内的人口容量以及城市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各个地块的居住用地面积，推算出各地块的居住人口数；再根据规划期内的人均居住用地、人均居住建筑面积等，就可以推算出某地块的容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标。优点：资料收集简单，计算方法简单；缺点：对上位规划依赖性强，对新出现的情况适应性不够，且指适用于以居住为主的地块。

9、 规划范围内居住用地总面积=人口容量*人均居住用地面积 地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积 地块居住建筑量=地块人口容量*人均居住建筑面积；同理计算出其他类型建筑量，与地块居住建筑量求和得到地块建筑总量 地块容积率=地块建筑总量/地块面积 地块停车位个数=地块建筑量*停车位配置标准三典型实验法三典型实验法 根据规划意图进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，用作地块的控制指标。优点：形象性、直观性，便于掌握，对研究空间结构较有利；缺点：工作量大且存在较大局限性和主观性。 案例：重庆市茶园城市副中心控制

10、性详细规划 先组织编制了茶园城市副中心城市设计，在交通结构、建筑规模、建筑布局以及景观要素等规划研究的基础上对开发强度。建筑高度、体量、后退控制和边界、色彩、风格、天际线、视廓等要素进行了引导和控制，然后在城市设计的基础上，对规划方案进行深化和调整，优化用地布局，合理细分土地，细化相关的指标体系等，最后编制完成重庆市茶园城市副中心控制性详细规划。四经济测算法四经济测算法 根据土地交易、房屋搬迁、项目建设等方面价格与费用等市场信息，在对外开发项目进行成本效益分析的基础上，确定一个合适的容积率，使开发建设主体能获得合理的经济回报，保证项目的顺利实施。优点：科学性，可实施性强；缺点：结果不够准确 案

11、例：泉州古城控制性详细规划经济分析实例五类比法（经验归纳统计法）五类比法（经验归纳统计法） 通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密度、绿化率 等。优点：简单、直观、明确；缺点：只能在类似的规划项目中选取控制指标数值，如有新情况出现则难以把握，通常情况下现状条件单一的地块更适用于本法。 以上的所有方法各有特点，应根据规划项目条件、内容、目标的不同，有针对性的选择使用。以上的所有方法各有特点，应根据规划项目条件、内容、目标的不同，有针对性的选择使用。当然每种方法在确定指标时都难免存在偏颇和不足，所以，实际工作中一

12、般鼓励采用多种方法相当然每种方法在确定指标时都难免存在偏颇和不足，所以，实际工作中一般鼓励采用多种方法相互印证，综合运用多种可能的方法来确定并校正规划控制指标。互印证，综合运用多种可能的方法来确定并校正规划控制指标。泉州古城控制性详细规划经济分析实例泉州古城控制性详细规划经济分析实例1、背景背景 20世纪90年代，泉州古城面临空前的冲突，一方面是具有高度文化价值，曾经灿烂辉煌的古建筑，一方面是迅速膨胀的房地产开发。（1）大量实践表明，旧城改造必须以新区开发为前提，旧城人口才能松动，旧城改造才能成功。而泉州市古城更新完善却没有新区开发配合，致使古城更新完善不得不就古城论古城，难度很大。（2）基础

13、设施欠账太多，迫切需要改善。但政府财政无力支持，只有依靠房地产开发来带动。外商开发房地产，改善城市基础设施，成为城市政府当前首先考虑并予以支持的大事。（3）古城人口密集，商业价值高，从纯房地产角度考虑，利润颇丰，深受外商青睐。 （4）国家政府鼓励发展第三产业，房地产迅速发展。 2房地产投资市场简析2、房地产投资分析、房地产投资分析 从1992年起，泉州市区各类建设用地全面实行了有偿有期限使用制度，主要采用有偿出让和有偿划拨两种。营业性、商品房用地以有偿出让方式取得使用权，工业企业、城市公共设施、行政机关等用地采用有偿划拨的方式取得土地使用权。古城建设用地有偿使用的收费标准见（附表1-1）。城市

14、土地制度改革之后，房地产市场形成，其结构如下 在这种市场机制中，地产商与政府的关系是最关键的一个环节。政府是城市宏观利益的代言人，地产商则受利益导向；政府以提高名城的价值，美化城市景观，改善人民的居住水平和城市基础设施为目标进行规划，地产商以通过旧城改造获取最大利润为目标，其矛盾是尖锐的。泉州房地产发展状况泉州房地产发展状况 1）潜因：人多地少，土地稀缺是泉州市的一大特征。由于城市可扩展用地不足，同时泉州市区作为区域中心在泉州市城市化进程中担任重要角色，导致地价上升的潜力很大。和台湾相比，泉州市的人口密度与台湾相近，均在2.192万人km左右。 2）地价：1992年，泉州市土地管理局完成的泉州

15、市地区土地定级技术报告(以下简称报告)测定了古城现状地价。 报告综合考虑商业服务繁华度、交通通达度、基本生活设施完备度，公用服务设施便利度、环境质量优劣度，并参考土地隐形市场，将古城土地分为五级：I级：由l段南北向和3段东西向繁华街道及其两侧土地构成，占地80ha。即中山路、打锡巷，九一路大部、涂门街及义全宫巷、泉秀路西段。II级：由中山路、东街、天后路等包围的区域和繁华街道两侧用地组成，占地210ha。包括市政府、百源新村、泉州五中等。III级：分布于II级地外围，占地约200ha。包括体育场、实验小学、金山新村、开元寺、东门等。IV级：分布于级地外围，占地约200ha。包括新华北路的工厂区

16、、华侨新村、小山新村、红梅新村、泉州卫校等。V级：分布于级地外围，占地约l00ha。主要包括环城路，堤后路一带。根据抽样调查和统计处理，测算级差地租见（附表1-2）。3）趋势：泉州市的房地产市场尚未健全。因而很难判定趋势，但是，参考台湾的情况，可以看出一些规律。影响房地产价格的因素很多，现以经济发展速度和物价指数分析（附表1-3）。随着泉州市房地产市场的健全和经济的发展，泉州市房地产价格也必然上升3 3、成本分析、成本分析（1）土地价格成本T根据马克思的地租理论，有地价=地租利息率。则泉州市的土地价格估算（见附表1-4）。 土地价格若按目前泉州的实际情况，其组成如下： Pl土地综合配套费；P2

17、拆迁费，主要包括过渡费、搬迁费、提前奖励费和营业补偿费； P3回迁安置费。 （2）建筑造价成本主要包括建筑安装工程和区内配套工程两项费用。 （3）开发管理费、各项税收和不可预见的费用。 销售价格分析销售价格分析泉州市主干道沿线房产价格上升很快，其原因来自两个方面。如前所述，区域经济繁荣，城市化进程加快，土地稀缺性等因素造成的正常上升。 古城改造尚未开始，新区开发进展较慢，房地产的供给与需求失衡，人为炒高房产价格，这是非正常价格。目前，泉州市商品房售价为1600元m，商店售价500012000元m，估计规划实施以后，价格会有所回落。本报告房屋售价也按照泉州市店面租金分布规律进行分级分类（附表1-

18、5）。利润分析利润分析国家规定，房地产企业应有法定利润，级企业为5，二级企业为4，三级企业为3，泉州市的房地产开发企业为三级企业。房地产开发有其自身规律，如附图1-2所示。古城改造开始以后，古城容积率越高，意味着房屋供给量越高，总需求相对稳定，导致房地产价格回落，见价格曲线P。当古城开发容积率为FAR1时，开发利润为P1B1，当开发容积率升高为FAR2时，建筑造价成本降至B2的最低点，但房地产价格也随供给增加而降至P2，因而较高容积率FAR2所获利润反而低于FAR1时的利润。继续增加容积率至FAR3，成本增加，价格降低，利润P3B3降到法定利润。此时容积率继续增加意味着投资受损。当开发容积率达

19、到FARO时，处于零利润状态。通过上述分析，泉州古城保护与改造应限制容积率在FAR1FAR2之间，这是因为： 古城总体规划提出开发新区疏解古城的战略。从名城保护的角度出发，也宜逐步疏解现代工商业职能。限制容积率，可以维持古城房屋高昂的售价，政府可以获得超额的利润，同时降低对古城房屋的需求，在新的供需水平达到平衡，达到降低价格、降低地价的目的，通过法律、经济手段达到保护古城的目的。实行较低容积率政策还可以促进新区开发，增加新区的房屋需求。因为总需求是相对稳定的，随着经济水平的增长而稳定上升，古城因房屋价格高昂导致古城房屋的需求量减少，必然增加对新区较低价格的房屋需求。所以，我们对房屋售价的确定，

20、是根据房屋售价的现状水平，经济发展对房价的影响，较低容积率政策，住房开发增加供给引致房价降低等诸要素综合考虑得出的。针对每个古城而言，随着容积率的增加，价格相对稳定，成本变化引致利润变化，如附图1-3所示。当开发容积率为FARl时，利润为P1B1，此时为法定利润，超过该容积率，可以获得超额利润。当开发容积率为FAR2时，利润升为P2B2，超额利润达到最大。当开发容积率为FAR3时，利润回到P3B3的法定利润水平。在FAR1FAR3之间，房地产开发经营才能进行，我们把FARl称为最低经济容积率，把FAR3称为最高经济容积率，把FAR2称为经济容积率。下面我们将测算最低经济容积率FARl，以保证古

21、城控制性详细规划的指标不低于这一水平，使房地产开发经营者有利可图。最高经济容积率及经济容积率和规划冲突不大，不再计算。(附图1- 2 古城房地产开发供需关系曲线图、附图1- 3 街坊房地产开发价格分析图见书P352页）古城分街坊最低容积率估算古城分街坊最低容积率估算采用公式：式中 P1 土地综合配套费；P2 拆迁费；P3 回迁安置费；P4 建安费；P5 经营费；P6 税收及不可预见费；R 国家法定利润；X1 售价；得出古城28个街坊最低经济容积率（附表1-6）附表1-6 古城28个街坊改造容积率估算指数表附表1-7 古城28个街坊改造最低经济容积率表 由附表1-7可以看出, 在保护古城风貌和促

22、进房地产开发的前提下，古城最低容积率小于2的11个街坊是: 11、14、15、16、20、21、23、24、26、27、28。其余17个街坊如果在现行政策下要改造的话，则必然以牺牲古城环境质量,破坏古城风貌为代价。如果古城改造不进行通盘考虑，先完成11个街坊的旧城改造，那么其余17个街坊的旧城改造将陷入困境。建议旧城改造要统筹兼顾全面安排，近远期结合，执行同一政策。不同地段的开发要相互搭配，综合改造，完成古城更新完善的任务。 上表的假设前提是，现状建筑分布均匀。那么居住用地容积率是指开发纯居住的最低经济容积率。商业用地容积率是指开发纯商业的最低经济容积率。若开发一个街坊，改造新建居住建筑和商业

23、建筑的比重分为R%、C%，则本街坊的最低容积率为: 最低经济FAR=居住FARR%+商业FARC% 商业建筑比重越大，则最低经济容积率越低。 上表所列期望平均容积率是在商业与居住各半的情况下最低容积率。根据实际开发的住宅与商业办公的比例形成最低经济容积率（见附表1-7）古城房地产投资可行性的抽样估计古城房地产投资可行性的抽样估计在泉州市古城控制性详细规划中，为判定土地开发强度指标的经济可行性，特作近期或中期开发的11个地块的抽样分析。分析的原则是： 土地利用最优原则：这是房地产估价中的一条原则，指在土地利用达到最优，最充分的状况下进行的评估。 估价最不利原则：指在成本分析和销售价格分析中，尽量

24、从最不利的角度出发。如成本分析中的回迁安置费采用拆一赔一的办法等，以确保盈利的可靠性。设定：S地块面积；JX现状建筑总面积；RX现状居住建筑面积；CX现状商业和办公建筑面积；ZX现状其他建筑面积；BC1现状建筑密度；FAR1现状容积率；JG规划建筑总面积；RG规划居住建筑面积；CG规划商业和办公建筑面积；ZG规划其他建筑面积；BC2规划建筑密度；FAR2规划容枳率。（1）成本分析P1土地综合配套费：按照泉州市人民政府181号文件分为三级，取上限。P2拆迁费：合并搬迁过渡费、搬家费、提前奖励费、营业补偿费。计4000 元/人。P3回迁安置费：按拆一赔一计算。P4建安费:合并建筑工程和配套工程费。

25、计多层700元m，高层1200元m P5经营费：合并开发管理费、营业税。计8。P6投资方向调节税；计住宅5，商场30。P9不可预见费用：计10。（2）销售价格分析参照土地局土地分级报告中分析的店面租金分布规律，将古城内房屋售价分为二类四级。I级:中山路、打锡港、九一路大部、涂门街、义全宫巷和泉秀路西段一带。住宅售价(R I)1500元m，商场售价(C I)8000元m。II级:I级地外围、东街、天后路一带。住宅售价(R II)1400元m，商场售价(C II)6 000元m。级：级地外围。住宅(R III)1300元m，商场(C III)4000元m。级：新华路上厂区、小山新村等一带。住宅(R IV)1200元