技术报告重庆洋房地产开发

1、第一部分总述一、估价项目名称重庆洋世达房地产开发公开市场价值评估二、委托估价方以出让方式取得土地使用权抵押的委托：重庆洋世达房地产开发地址：重庆市南岸区花园村街道金山支路 18 号：资本：伍仟万元整三、受托估价方估价机构：重庆市中融信资产评估公司机构地址：重庆市渝中区民生路四贤巷三号青鸟资质级别：土地 B 级评估资格号：B200650030十楼：艳：400010：（023）63844744-8012/8009/8017传真：（023）63844744-8003/8007四、估价目的（一）根据委托方出具的委托估价函，委托方拟将待估宗地作为抵押物向金融机构申请抵押的估价目的，本公司受托对待估宗地进

2、行估价，本估价报告为抵押双方确定其抵押价值提供价格参考。重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 2 -（二）本估价报告所依据的、规程等有关资料见估价依据。（三）本估价结果仅用于本次估价目的,用于其它方面无效。五、估价依据1、中2、重庆市民土地土管理法；关于调整征地补偿安置标准(渝府发200567 号)；3、重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区 2616 平方公里范围内土地级别（渝国土房管发2005159 号）；4、重庆市土地出让金5、重庆市关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价和（渝府发200543 号）；关于调整国有土地使用权土

3、地级别基准地价和土地出让金（渝府发200279 号）；6、重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的通 知渝国土房管发2002486 号;7、中民标准GB/T 18508-2001(城镇土地估价规程);关于调整城市建设配套费征收标准的决定(渝府发8、重庆市200392 号)；9、重庆市城市房屋拆迁管理条例渝府发200292 号。（二）、委托方提供的有关估价对象的资料1、委托企业法人；2、估价对象国有土地使用权出让合同（渝地（2004）合字（南区）第 65 号）；3、房地产权证100 房地证 200620 号，100 房地证 200621 号，100 房地证 2007六、估价

4、基准日8 号。重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 3 -2007 年 3 月 6 日七、估价日期2007 年 3 月 6 日-3 月 7 日八、地价定义估价对象为重庆洋世达房地产开发以出让方式取得，土地所有权属于，假设不抵押权利限制，土地开发程度宗地红线内为“五通”（通水、通气、通电、通路、通讯），为“五通”（通水、通气、通电、通路、通讯），估价对象证载土地面积为 17907 平方米。本次评估土地面积 17907 平方米，用途为商业、住宅用地，商住比例按1：9，容积率为 3.5（见国有土地使用权出让合同（渝地（2004）合字（南区）第

5、65 号），估价基准日在 2007 年 3 月 6 日，剩余年限分别为 37年（商业），47 年（住宅）无它项权利限制条件下的土地使用权公开市场价值。九、估价结果我们本着公平、公正、公开的原则，在分析现有资料的基础上，采用成本逼近法和基准地价系数法对估价对象进行了评估，经过测算，评估对象土地使用权价格如下：土地单价：4517 元/平方米(取整) 土地面积：17907 平方米地价总额：8089 万元（保留至万元位）地价总额大写：捌仟零捌拾玖万元整币种：。十、需要特殊说明的事项重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 4 -1估价假设条件1）委托

6、方通过合法途径取得土地使用权，委托方提供的房地产权证（100 房地证 200620 号，100 房地证 200621 号，100 房地证20078 号）为使用估价对象的最终法律凭证。2）估价对象作为商业、住宅用地，开发完成后得到最有效利用并产生相应的土地。3） 对在估价期日的土地市场为公开、平等、自愿的4） 委托方提供的资料属实。市场。5）委估宗地用途为商业、住宅用地，根据土地出让合同（渝地（2004）合字（南区）第 65 号）规定容积率为 3.5；商业、住宅用地按商业 10%，住宅 90%测算。21）活动。2）使用的限制条件只适用于本次估价目的，委托不能将其用于除此之外的其他估价结果是价格定

7、义限定条件下的土地使用权价格。如改变估价对象用途、估价期日、土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度等影响地产价格的因素条件之一，估价结果不成立。3）对必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导致的可能发生的损失，受托评估机构不承担责任。3评估资料来源由受托评估机构收集的资料：。1）、重庆市有关重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 5 -2） 重庆市国有土地使用权基准地价、重庆市地价指数等资料。3） 估价对象所在区域的区位条件资料。4）估价对象所在区域土地取得由委托方提供的资料：税费资料。1） 估价对象的权利、利用现状资料。2） 房

8、地产权证100 房地证 200620 号，100 房地证 200621 号，100 房地证 2007合字（南区）第 65 号）。3）宗地平面位置图。8 号，国有土地使用权出让合同（渝地（2004）4土地估价结果有效的条件1）的估价结果在满足全部假设与限制条件下，评估基准日为二OO 七年三月六日作为商业、住宅用地，容积率为 3.5、剩余年限分别为 37年（商业），47 年（住宅）无它项权利限制条件下的土地使用权公开市场价值，一旦改变以上任何一项条件，该评估结果将无效。2）有效期为报告完成之日即二OO 七年三月七日起一年内有效。5其它需要说明的事项1）受托评估机构对的真实性、准确性负责。的评估结果

9、负责，评估对收集的资料2）该评估报告及估价结果，须经在受托评估机构土地估价师签章、土地估价机构盖章方有效。的两名或两名以上3）本评估项目评估与委托及该人之间，除本评估项目委托关系外，无任何其他影响估价结果的关系。重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 6 -4）根据评估现场，截止评估基准日,评估对象、担保等他项权利设定，权属清楚，无争议。5）只对委托方负责，不对除此之外的其他方承担任何责任。6）根据该地块国有土地使用权出让合同第七条规定，受让方需在2004 年 8 月底前动工建设，于 2008 年 12 月底竣工。不能按期建设应提前30 日

10、提出，延期不能超过一年。超过一年未动工，出让方应向受让方征收出让金 20%以下的土地闲置费；满二年未动工，出让方无偿收回土地使用权。超过竣工时间 180 天以上的，出让方应向受让方征收出让金 5%的违约金； 满二年未竣工的，出让方无偿收回土地使用权。请报告使用人注意。十一、土地估价师签字：土地估价师： 土地估价师：十二、土地估价机构重庆市中融信资产评估法定代表人：二 00 七年三月七日公司重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 7 -第二部分估价对象描述及地产价格影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况2、 土地权利状况权属性质：根据房

11、地产权证（100 房地证 200620 号，100 房地证 2006宅用地，土地所21 号，100 房地证 20078 号），土地用途为商业、住属。截止评估基准日止，根据评估现场，评估对象、担保等他项权利设定，权属清楚，无争议。估价年限：据房地产权证（100 房地证 200620 号，100 房地证 200621 号，100 房地证 20078 号）批准使用期限分别为商业至 2044 年 3 月 4 日，住宅至 2054 年 3 月 4 日，至基准日土地剩余使用年限分别为 37 年（商业），47 年（住宅）。3、土地利用状况土地开发程度宗地红线内为“五通”（通水、通气、通电、通路、通讯），为“

12、五通”（通水、通气、通电、通路、通讯）重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 8 -项目宗 地 1宗 地 2宗 地 3土地使用者重庆洋世达房地产开发房地产权证号100 房地证 200620 号100 房地证 200621 号100 房地证 20078 号土地位置南岸区南坪五一村南岸区南坪七一村南岸区南坪红工村土地用途商业、住宅土地面积735273913164土地级别商业 5 级、住宅 3 级土地权属性质出让房地籍号NA66-45-51NA66-45-52NA66-45-50使用权终止年限住宅至 2054 年 3 月 4 日，商业至 2044

13、 年 3 月 4 日4、土地利用状况地上物待拆除。二、地价影响因素分析一般因素1、地理位置重庆地跨东经 105°17110°11，北纬 28°1032°13之间，地处较为发达的东部地区和丰富的西部地区的结合部，东邻、湖南，北连陕西，是长江上游最大的中心，西南工商重镇和水陆交通枢纽。人口 3072 万，8.24 万平方公里土地。重庆是我国著名的“山城”，地貌结构复杂，地形高低悬殊，山地丘陵占幅员面积的 90，大于 7 度的坡地面积达 80，这就加大了基础设施投资。长江和嘉陵江把主城区分割开，交通受到一定限制，给房地产开发带来影响。2、城市重庆市作为发展六大

14、老工业基础之一，商业、住宅配套能力强，工业稳步发展。汽车摩托车、铝材、化工、纺织冶金、成套机电设备企业有较大规模。经过 10 多年的开放，重庆作为西南地区中心城市的地位有了进一步的加强，其人口、面积均列特大城市首位。随着西部大开发的进程，重庆市以科技促发展，目前已有 2 个级开发区，10 个省级开发区，拥有各类企业 16 万家，技术开发区，高新技术开发区和北部新区个黄金三角，稳定地支撑起重庆建设高新技术产业基城区、三峡库区和黔江开发区则形成一个大三角，互为依托，相互补充，成为新的增长、区域。同时，公司来渝投资有所增加，世界 500 强企业 IBM、重庆市中融信资产评估公司：63716085-8

15、012/8009/8017/8003（传真）- 9 -西门子、诺基亚、摩托罗拉及福特汽车公司等进入重庆，充分显示了重庆作为年轻直辖市的巨大吸引力和开发潜力。十五大确定我国西部大开发的战略 方针，重庆市作为我国西部的中心城市之一，勇抓机遇，并以此为契机，大力加强基础设施建设，为西部开发、启动奠定基础。重庆市目前有 94个基础设施项目正在建设和筹划，总投资超过 2260 亿元。“九五”期间，重庆市先后开工完成了九龙坡港区二期工程、万州港牌楼工程和红溪沟二期工程等一批重点项目的建设，填补了西南地区无集装箱码头的空白；公路建设方面，重庆市相继建长高速公路和长涪高速公路，并开工建设了、渝合、上界高速公路

16、，基本形成了高速公路和一、公路相连的公路骨架，12 条公路国道干线中重庆上海、重庆贵阳湛江两条干线和国道 210、212、318、319、326 从境内通过，并有16 条呈放射干线的公路网在重庆交汇；铁路方面，除川黔、襄渝、干线外，投资近 200 亿元的渝怀铁路已经完工，即将修建万达、渝遂、渝兰铁路，其路干线已实现电气化，使重庆的铁路能力成倍增长；水运方面，全市共有港口 41 个，年吞吐量已达 2600 万吨，其中吞吐量在 100万吨以上的港口 9 座；航空方面，重庆江北国际机场通航的国内外城市有 50多个，航线达 70 多条，并投资 10 多亿元进行江北机场扩建，扩建后的江北机场年吞吐能力将

17、达 1200次，5 倍于目前能力，还有建成的梁平机场、万州五桥机场及筹建的黔江舟北机场，届时，重庆将形成“一渝四机场”的格局。3、产业及税收政策伴随着产业政策和区域发展战略的调整，特别是举世瞩目的三峡水利枢重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 10 -纽工程和西部大开发战略的实施，投资重点逐步向西部地区转移，重庆富集区的枢纽，获得了空前的发展机市作为连接东部遇。重庆市城市总体发达区和西部要求城市区范围由现有的 230 平方公里逐步扩大到360 平方公里，加之新土地管理法的颁布，使地价总体水平上升。重庆市资对外商来渝投资在税收、外汇管理及信

18、贷、土地、生产经营、物等 10 个方面制定了具体政策。为支持重庆直辖市加快建设，赋予重庆享有与上海浦东同等的政策。同时，随着住房制度的不断深化，为了盘活房地产市场，减轻企业和消费者负担，批准取消48 项建设项目的政策措施，及降低契税，并出台了一系列刺激住宅消费、发展住宅业多次降低利率，促进消费，这些都大大推动了重庆市房地产业并保持了良好的发展势头。打好国企攻坚战已作为重庆市西部开发大“七个一批”区域因素之一，为企业进行体制创新，采取措施正在促进企业新生。兼并，债转股等1、区域条件综述：南岸区为重庆市的主城区之一，也是重庆市的风景文化区。区域内有重庆、重庆邮电学院、第二外语学校、重庆教育学院等高

19、等学府，并且有著名的南山、南温泉等风景名胜，每年到此观光人次逐年递增。区域内道路平整，交通四通八达，水、电、气、通讯等基础设施保证程度较高，随着鹅公岩大桥的通车，使该区与重庆市各区的更加紧密。商场、南岸区目前了重庆百货、新世纪百货、百盛购物中心、特超市、麦德隆超市等大型商场，有福建、华夏、民生、招商、光大以及中、农、建、工四大国有。近年来，该区域房重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 11 -地产发展较快，涌现出天龙广场、凯悦、浪高购物广场、宏声广场、海棠晓月、阳光、翠堤春晓、融侨、多骄、重庆国际会展中心、国际花园、帝景名苑、翠湖山庄、金

20、阳骑龙山庄、四海花园、星宇花园、金台、昌龙国际商务等楼盘，随着南岸滨江路的建成通车、南坪四公里立交的修建以及步行街的完善，该区域发展将跃上一个新的台阶。2、交通条件：本次评估地块南岸区海棠溪滨江路，目前周围已经建成了餐饮一条街，海棠小月、阳光等住宅小区，所在区域道路条件良好，距菜园坝火车站约 5 公里，距江北国际机场约 33 公里，距朝天门重庆港约 10公里，交通较为便捷。良好的交通条件对地价有正面影响。3、基础设施条件：该区域已实现通路、通水、通电，供水保证度和供电保证度均达到 95%以上，区域实现了备，对地价有正面影响。直拨和无线通讯，区域基础设施完4、环境条件：该区域产业以发展商住境良好

21、，对地价有正面影响。为主，居住环境较好，人文环5、限制：评估地块基础设施齐全，交通方便，住宅污染较少，符合要求。该地块地形、地质条件一般，受自然灾害的概率较小。城市个别因素1、宗地自然条件1） 宗地形状：不规则多边形，无特别不可利用之处，对开发有利，从而对地价有正面影响；2） 地形条件：该宗地地形坡度较大，从而对地块地价有正面影响；重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 12 -3）地质条件：区域内土地无不良地质结构出现过，基本能够满足项目建设的需要，对地价影响不大。2、土地利用状况1） 土地用途：商业、住宅。2） 土地面积：17907 平

22、方米；3）容积率：按国有土地使用权出让合同（渝地（2004）合字（南区）第 65 号）规定容积率为小于等于 3.5。3、宗地开发程度土地开发程度宗地红线内为“五通”（通水、通气、通电、通路、通讯），为“五通”（通水、通气、通电、通路、通讯）。4、宗地利用方向估价对象用途为商业、住宅，拟开发中档住宅小区和商业用房，符合区域。5、最有效用途根据该地区的总体，该宗地作为商业、住宅用途是土地的最佳用途，土地为最有效使用，地价达到最高水平。综上所述，估价对象的形状、面积、地形、地质条件对土地利用均无不 良影响，宗地交通条件以及宗地开发程度和利用方向，均有利于地价水平的上升。重庆市中融信资产评估公司：63

23、716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 13 -第三部分土地估价一、估价原则根据和重庆市有关地价评估的有关规定，本次评估主要遵循了如下土地估价原则：1、最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取的，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在地价评估过程中应在符合城市优用途。条件下，根据土地的区位条件和产生的预期确定评估对象的最2、供需原则由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格 独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求 方面进行。即土

24、地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强，因此土地 不能仅根据均衡法则来决定价格。故此，在本次评估过程中，应深入分析当 前该区域内地产的需求状况对市场价格的影响，并据此实事求是地科学测算 委估对象地产价格。3、替代原则同类型而具有替代关系的土地之间，其价格会相互影响和牵制，并在市重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 14 -场竞争机制下，它们的价格将趋于一致。本次评估遵循替代原则主要体现在：成本逼近法中各评估参数的取值以及基准地价系数区域内一般条件的比较。4、综合分析原则法中待估宗地条件与地价受自然、及政治等许多因素的影响，因此，在进行

25、地价评估过程中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主要因素进行商业、住宅分析，从而才能评估出科学合理的、切合实际的价格。二、估价方法选择2.1 估价方法的选择根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、市场比较法、基准地价系数法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估通过实地，认真分析收集到的资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用成本逼近法、基准地价系数法测算估价对象地价。2.2选择评估方法的依据1） 重庆市对于征用土地的各

26、项成本和税费都有明确规定，因此此次评估运用成本逼近法的条件比较成熟。2） 重庆市已于 1992 年完成了城镇基准地价评估，并于 2000 年 8 月重新进行修订，以渝府发（2000）76 号文“重庆市关于颁布重庆市公布。又于 2002 年 6国有土地使用权基准地价和公示地价”向重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 15 -月进行了调整，重新颁布了“重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和出让金标准实施细则”，与此同时，还制定了宗地地价评估的系数。并于2005 年 3 月又颁布了“重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区 2616 平方公里范围内

27、土地级别”（渝国土房管发2005159 号）对主城区内的土地级别进行了重新修订，又因估价对象所在的高新区属于新基准地价的范围，因此可以采用基准地价系数法对该评估对象进行地价评估。三、估价测算过程：1、基准地价系数法评估思路：重庆市于1992 年建立了城市分类用途的基准地价体系，并于 2000年 8 月重新进行修订颁布，其地价体系（下面简称 2000 地价体系）由土地级别、基准地价、公示地价为主。并通过重庆市渝府发（2000）76 号文重庆市关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地公布。重庆市 2000 地价体系分为商服业、住宅、工业三种价向用途；土地级别分 20 级，覆盖全重庆市 40 个

28、区（县、市）；新基准地价的基准日为 2002 年 1 月 1 日，其内涵为 50 年期城市熟地价格。2002 年按照重庆市渝府200279对基准地价进行了重新，本次基准地价的内涵为城镇国有土地法定最年限，五通一平（通下水、通电、通路、通气、通讯和平整场地），商业用地容积率为 2，住宅用地容积率为 3，工业用地容积率为 1 条件下的平均价格。运用基准地价系数法进行具体评估时应根据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素和年限。商业、住宅用途的宗地价格评估时，。应按各用途基准地价分摊土地面积后2、基本公式： PiP×(1+A+B)×C×D×E重庆市

29、中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 16 -式中：Pi：待估宗地后单价；P：待估宗地所在区域基准地价；A：待估宗地成熟度系数；B：待估宗地区域和个别因素系数；C：待估宗地的容积率D：待估宗地年限系数；系数；E：待估宗地期日测算过程：系数。确定待估宗地所在区域基准地价根据重庆市主城区 2616KM2 范围内土地级别，宗地所在区域土地级别为商业 5 级、住宅 3 级，其基准地价为商业 4822 元平方米·40 年；住宅2206 元平方米·70 年。重庆市国有土地使用权基准地价表（：元/平方米）上表摘自渝府发（2002）79 号

30、文附一表区域和个别因素系数的确定(见下表)36 级商业用途地价因素系数说明表重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 17 -优劣程度影响因素优较优一般较差差用途类别土地级别商服业（40 年）住宅（70 年）工业（50 年）1119533503149929977307812043749922067114595717774605482212373506433495928673993841220831097371501018755891201249133811536 级商业用地地价因素系数表重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8

31、009/8017/8003（传真）- 18 -系数（）优劣程度地价因素优较优一般较差差商业繁华度企业经营类别3.02.00.0-2.5-5.0企业规模2.01.00.0-1.0-1.5距商业中心的距离2.01.50.0-1.0-3.0内部交通条件距交通站点的距离2.01.00.0-0.5-1.5交通线路数1.00.50.0-0.5-1.0道路级别1.00.50.0-1.0-1.5步行街人行道(宽度)2.01.00.0-1.0-2.0外 部交 通条 件距火车站的距离2.01.00.0-0.5-0.5距港口的距离2.01.00.0-0.5-0.5距机场的距离2.01.00.0-0.5-0.5距长途

32、汽车站距离2.01.00.0-0.5-0.5基 础设 施保有度上水保证率1.00.50.0-0.5-1.0下水保证率1.00.50.0-0.5-0.5电力保证率1.51.00.0-0.5-1.5通讯1.00.50.0-0.5-2.0人口密度状况2.01.50.0-1.5-1.5宗地条件宗地临街状况4.52.50.0-2.5-4.0宗地临街宽度2.01.00.0-1.0-2.0宗地自身深度1.00.50.0-0.5-1.0商业繁华度企业经营类别金融、商业、住宅性大商场首饰店、家用电 器、服装、宾馆、饮食粮油、副食店粮油、副食店加油站、营业性服务用地、停车场企业规模（经营面积）25001000-2

33、499200-999100-199100距商业中心的距离（m）300301-500501-10001001-20002000内部交通条件距交通站点的距离（m）200201-400401-600601-800800交通线路数（条）43-421无步行街人行道（宽度）（m）158-1541-82-42外部交通条件距火车站的距离（km）0.50.5-2.02.0-5.05.0-8.08.0距港口的距离（km）0.50.5-2.02.0-5.05.0-8.08.0距机场的距离（km）2020-2525-3030-4040距长途汽车站距离（km）0.40.4-1.51.5-3.03.0-5.05.0人口密

34、度（/k ）2.52.51.5-2.50.8-1.50.5-0.8基础设施保有度上水保证率（%）(全年)95%以上90-9586-8980-8580下水保证率（%）排水畅通、常年不漫水畅通、年内 2-3次漫水偶尔阻塞、年内2-3 次漫水偶尔阻塞、年内4-7 次漫水偶尔阻塞、常漫水电力保证率（%）(全年)95 以上90-9581-8970-8070通讯保证率（部/100 建面）53-5211宗地条件临街状况临生活型主干道临生活型次干道临混合型主干道临混合型次干道不临街临街宽度（m）2010-205-103-53临街深度（m）55-88-1010-1515宗地的整形度矩形且长边临街矩形且短边临街近

35、似矩形、梯形规则多边形袋地、不规则多边形宗地商业用地区域和个别因素系数表即商业用地的区域及个别因素系数为：11%13 级住宅小区地价因素系数说明表重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 19 -优劣程度影响因素优较优一般较差差位置至最近商业中心距离（m）500-1000<500 或 100015001500250025004000>4000内部交通条件至最近商业中心公交站点的距离（m）<200200-500500-800800-1000>1000交通线路数（条）4321无道路级别（宽度）（m）20151991458&

36、lt;5停车场地（）自备>1000自备 600 1000自备<600附近有停车场无基础设施保有度上水保有度（）全年>97949790938089<80下水保有度（）排水畅通、常年不漫水畅通、年内 1次漫水偶尔阻塞年内 12 次偶尔阻塞、年内35 次偶尔阻塞、影 响 因 素条件说明系数(%)商 业 繁华 度企业经营类别金融、商业、住宅性大商场)优3.0企业规模（2500 ）优1.0距商业中心距离（501-1000m）一般0.0内 部 交通 条 件距交通站点距离（201-400m）较优1.0交通线路数（大于 4）优1.0区域内部道路级别（20m）优1.0步行街人行道(8-1

37、8)较优0.5外 部 交通 条 件距火车站的距离（大于 8KM）差-0.5距码头的距离（大于 8KM）差-0.5距机场的距离（大于 40KM）差-0.5距长途汽车站距离（0.4-1.5KM）较优1.0人口密度(1.5/ km2)一般0.0基 础设 施条 件评 价上水保证度(95%以上)优1.0下水保证度(排水畅通、常年不漫水)优1.0电力保证度(95以上)优1.5通讯保有度(5 m2面积)优1.0宗 地 条件临街状况(临生活型主干道)优0.0临街宽度(大于 20m)优2.0临街深度(大于 15m )差-1.0宗地整形度(不规则多边形)差-1.5调整幅度（合计）/11宗地的整形度1.00.50.

38、0-0.5-1.5调整幅度35.019.50.0-17.5-26.513 级住宅小区用地地价因素系数表宗地住宅用地区域和个别因素系数表表重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 20 -影响因素条件说明系数（）位置条件（至最近商业中心距离<500m）较优2.0交通便捷度距最近商业中心公交站点的距离（500-800m）一般0.0交通线路数（4 条）优2.5道路级别（914m）一般0.0（系数优劣程度（影响因）素优较优一般较差差位置条件2.01.00.0-1.0-2.0交通便捷度距最近商业中心公交站点的距离3.02.00.0-1.5-3.0

39、交通线路数2.51.50.0-1.5-2.5道路级别2.01.00.0-0.5-1.0停车场地1.00.50.0-0.5-1.0基础设施保有度上水保有度2.51.50.0-2.0-3.0下水保有度1.00.50.0-0.5-1.5电力保有度2.52.00.0-2.0-3.0天然气保有度2.51.50.0-1.0-2.5通讯保正度1.51.00.0-0.5-1.0公用实施学校、2.51.50.0-2.0-3.0农贸市场、医院、公园1.00.50.0-0.5-1.0环境评价住宅区人文环境1.00.50.0-0.5-1.0宗地周围有无污染2.00.50.0-1.5-2.5宗地坡度1.50.50.0-

40、0.5-1.5宗地内物朝向与采光1.51.00.0-1.0-1.5调整幅度30170.0-17-31水电力保有度（）全年>97949790938089<80天然气保有度（）全年>96949690938089<80通讯保有度（部/100 面积）>323121<1公用实施学校、的距离（m）<50050010001000150015002000>2000农贸市场、医院、公园的距离（m）<50050010001000200020003000>3000环境评价住宅区人文环境科研、机关、办公区教学、科研、机关宿舍区普通住宅区未改造旧城区宗地周围有

41、无污染附近无污染源白天噪声轻微白天噪声较重昼夜均有噪声有多种污染源宗地坡度3°310°1015°1530°>30°宗地内物朝向与采光，且光线充足朝东、东南， 光线充足朝东北、西南一面背光朝北、一面背光朝西、西北两面背光即住宅用地的区域及个别因素系数为：19%。成熟度：重庆市2002 年基准地价是在满足土地开发程度宗地红线内为“五通一平”的价格，其系数标准如下表：本次估价对象红线内为土地开发程度宗地红线内为“五通”（通水、通气、通电、通路、通讯），评估对象成熟度住宅-6%（缺场地平整）。系数为商业-7%（缺场地平整）；年限系数的确定：该地块

42、为出让用地，土地用途为商业、住宅，评估设定为商业、住宅，至估价基准日，住宅剩余年期：47 年，商业剩余年期:37 年，故年限数为：u=1-1/（1+r）n÷1-1/（1+r）m系其中：u年限系数重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 21 -土地开发程度系数商业住宅工业缺通路-7-6-6缺通上水-3-3-4缺通下水-3-3-5缺通电-7-5-7缺通讯-3-3-3缺通气-5缺场地平整-7-6-5停车场地（自备<600）一般0.0基础设施保有度上水保有度（全年>97）优2.5下水保有度（排水畅通、常年不漫水）优1.0电力保

43、有度（全年>97）优2.5天然气保有度（全年>96）优2.5通讯保正度（>3 部/100 面积）优1.5公用设施学校、（小于 500m）优2.5农贸市场、医院、公园（5001000m）较优0.5环境评价住宅区人文环境（普通住宅区）一般0.0宗地周围有无污染（附近无污染源）优2.0宗地坡度（1530°）较差-0.5宗地内物朝向与采光（朝东北、西南一面背光）一般0.0调整幅度19r土地还原率 0.0585n实际剩余使用年限m各用途法定最年限根据此公式求得: 商业U0.9787；住宅 U0.9486容积率：评估对象容积率 3.5，按重庆市 2002 年基准地价体系中基准地

44、价所对应的商业容积率系数为 2.15，住宅容积率系数为 1.21（见下表）。期日：本次公布的基准地价的基准日为 2001 年 1 月 1 日，而待估宗地的评估基准日为 2007 年 3 月 6 日，根据表 “地价指数表”，可知 2001 年住宅地价指数为 108，2005 年的地价指数为 161；2001 年商业地价指数为 106，2005 年的地价指数为 125。评估认为评估基准日目前的运行情况应与2005 年基本相似，因此 2007 年地价指数可参照 2005 年地价指数。故待估宗地期日系数为：商业 1.18、住宅 1.49。重庆市 20012005 年地价指数重庆市中融信资产评估公司：6

45、3716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 22 -年度.分类综合商业居住工业备注2000 年100100100100公布2001 年107106108106公布系数用途容积率商业住宅工业0.25-0.50-1.0-1.01.50.800.751.052.01.000.901.122.51.380.951.203.01.701.001.303.52.151.21-4.02.631.34-地价根据国有土地使用权出让合同（渝地（2004）合字（南区）第 65 号）规定商业、住宅用地按商业 10%，住宅 90%测算。则地价：4263 元/m2×90%2、成本逼近法元/

46、m2×10%=5082 元/m21、基本原理及计算公式：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所来确定土地价格的估价方法。基本原理是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基 本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据对土地的所土地增值在上必须得到实现的原则，加上土地所应得即），从而求得土地价格。其基本公式为：重庆市中融信资产评估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（传真）- 23 -项目宗地用途住宅商

47、业级别35基准地价（元/平方米·50 年）22064822区域和个别因素19%11.00%成熟度系数-6%-7%使用年期系数0.94860.9787容积率系数1.212.15期日系数1.491.18宗地均价（元/平方米）426312452比例90%10%地价（元/平方米）50822002 年121114127123公布2003 年132122143129公布2004 年137123151136公布2005 年144125161140公布区域地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值估价对象地价=区域地价×使用年期2、计算过程×个别因素土地取得费：目前

48、估价对象及周边区域已全部征用，部分周边区域已开发成为成商业、住宅用地，根据城镇土地估价规程5.3.3 条规定：“土地取得费按用地镇国有土地的土地取得屋及构筑物的补偿为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算”。城拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。本次评估地块属区内城市建设用地，其土地取得费主要包括被拆除房屋的补偿费,附属的补偿其他费用,相关税费主要包括拆迁,委托拆迁服务费。我们根据重庆“渝府发200292 号”的市城市房屋拆迁管理条例和重庆市有关规定，通过对该片区近年开发土地项目进行广泛的，并进行整理、分析测算，确定估价对象土地取得货币补偿安置）：相关税费如下（拆迁补偿安置A、拆除房屋的补偿费-公式：房屋补偿价格=被拆除房屋同地段用途新建商品房平均价格×（1±状况系数），根据当地房地产市场发育情况，结合待估房地产的具体特点以及估价目