房地产行业分析报告

1、房地产行业分析报告1、国内房地产市场分析 2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大 试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。各地正在启动城乡统筹的多规合一(土地规划、产业规划、人口规划、详控规划)的综

2、合发展空间规划的制定。另外,市场集中度正处在不断提高的过程中，真正的房地产企业主动转型时期已经到来。2、北京市场分析 近几年北京的房地产业发展很快。住房制度改革有效刺激了房地产开发投资，以住宅为主的房地产投资成为带动全市投资增。2.1北京总体经济发展随着社会的发展，北京总体经济同比增长，如图所示： 2012年以来全社会固定资产投资累计增速（%） 房地产开发和销售 1-5月，全市完成房地产开发投资1041亿元，比上年同期增长3.2%。5月末，全市商品房施工面积12017.6万平方米，比上年同期增长7.9%；其中，商品住宅施工面积6134.9万平方米，增长1.6%。商品房本年新开工面积822.5万

3、平方米，下降27.9%；其中，商品住宅新开工面积483.5万平方米，下降0.3%。 1-5月，全市商品房竣工面积581.3万平方米，比上年同期增长53.4%；其中，商品住宅竣工面积306.6万平方米，增长29.3%。 1-5月，全市商品房销售面积454.3万平方米，比上年同期下降33.6%；其中，商品住宅销售面积328.8万平方米，下降34.9%。 2012年以来商品住宅销售面积累计增速（%）2.2 北京房地产走势近两年，北京市每年新增人口约在20多万户，新建住宅也在20万套以上，如此看来，新建住房应该能解决新增人口的住房需求。但仔细分析北京市住宅市场的供应结构，供需失衡的状态实际上还在延续。

4、2.2.1 住房供给滞后于人口增长，自住房或改善供需失衡2013年北京市一共出让住宅用地1261公顷。按容积率1.81.9计算，可以转化为2300万平方米住宅。按套均100平方米计算（下同），大约能供应新房23万套。其中，1300万平方米是各类保障房，约占56.5%，合计约13万套；227万平方米为自住型商品房，约占9.9%，合计约2.2万套；纯商品房其实只有773万平方米，合计如此可以估算出，2013年北京市新增人口20万户左右，新建23万套住宅，表面上看基本能解决新增人口的住房需求，还可以富余几万套给改善性需求。但事实远非如此简单。首先，北京市即将迎来一个改善性需求的峰值。据中原地产市场研

5、究部的分析，2009年，北京市的住宅价格大幅上涨，很多购房者当时买的都是刚需盘，按照通常的5年财富增值期推论，当年的“刚需族”如今大都有相当财富积累。随着孩子日渐长大，加之单独二胎政策的叠加作用，选择换房的家庭会多于往年。也就是说，可以初步预判改善型住宅的一个成交峰值会出现在2014年到2015年。再者，在北京市，新增人口想拥有自有住房，大部分还是依靠商品房。有产权的保障房，对于一部分有资格的人群来说价格依然偏高，负担起来有困难。另一方面，有一定经济能力的购房者又不具备购买保障房的资格。而且对有资格也有购买能力的人群而言，更大的问题是轮候时间太久：2013年，北京市保障房轮候家庭目前总数约为3

6、0万户，其中廉租房2.8万户、经适房9.4万户、限价房17.5万户，而出让的地块所能提供的各类保障房只有13万套，这就意味着有十几万家庭只能继续轮候等待。还要考虑解决各大部委、机关以及北京市各机关的分房需求。保障房在一定程度上陷入“有资格的买不起，买得起的没资格”的怪圈。2.2.2 不改变优质资源的集中配置，人流还将继续涌向特大城市按照现在的人口增长快于商品房增长速度3倍看，每年最少有2/3的外来人口的住房需求得不到解决，10年之后将会创造出至少7倍左右现在人口规模的无房人群，合计360万左右无房人口。像北京市这样特大城市周边将会出现几个甚至十几个卫星城市，这些城市依托中心城市的发展而发展，但

7、如果这些卫星城市没有建立自己的支柱产业，很有可能沦为中心城市的“殖民城市”，作为中心城市就业人口的居住地，承担这部分人口的环卫治理、医疗教育和基础设施建设需求而很难获得税收收益，城市建设和管理将会形成很大负担。2.2.3 控制建成区开发强度，疏散特大城市的产业和规模从长远来看，改善特大城市失衡的住房供需关系，治本之策还在持续增加供给，并适当缩减城乡规模，并从节地的角度出发，按容积率征收房产税。加大住房用地供应，控制户型平均规模。一线城市近几年，虽然不断加大住宅用地供应，但就城镇人口和新增城镇人口的人均住房用地这个指标来看，北京作为一线城市的城镇人口和新增城镇人口综合人均住房用地分别为0.56，

8、远远滞后于我国70个大中城市8.52的平均水平。北京由于一般都开发强度过大，建设用地和生态用地比例不协调，在适当加大住房用地供应同时，应控制平均户型面积，在有限的住房用地上扩充套数，扩大住房的有效供给。2.3 北京房地产政策环境“京十五条”发布实施一周年，一年来，作为全国限购政策最为严厉的城市，北京房地产市场发生显著变化，成交量低位运行，价格下行趋势明显，投资投机受到抑制。表：2011年2月15日“京十五条”主要内容:保障房规模通过新建、收购等方式筹集保障房 20 万套，竣工 10万套二套房首付各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于 60%，

9、贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍”的政策。住房用地确保保障性住房建设用地占全市住房供地的 50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的 70%。商品住房用地计划供应量不低于前 2 年年均实际供应量。限购对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍

10、居民家庭，暂停在本市向其售房。2.4 北京住宅市场2011年,北京商品住宅价格调整逐渐明显。自去年八月份以来，北京商品住宅价格同比涨幅连续几个月都在下降，同比涨幅由去年5月的4.39%到12月缩小为1.48%，涨幅缩小明显。进入四季度后，北京新房价格环比也出现连续下降。此外，据中国房地产指数系统数据，北京二手房价格在下半年开始下跌，累计跌幅接近10%，其中通州、大兴、丰台等区域跌幅接近15%。图：2011年1-12月北京商品住宅价格变住宅和土地成交量显著下降,平均溢价率2011年住宅成交量继续萎缩，销售面积低于2008年水平，为近五年来低点。北京商品住宅出清周期逐月明显上升 购房者结构发生明显

11、变化，投资投机挤出市场外地购房者占比显著下降。受信贷政策影响，按揭贷款客户占比明显下降。然而, 进入2014年，房企囤地热情骤然减退，房地产市场形势悄然“速冻”，市场观望情绪浓重；部分市场出现量价齐跌的局面，库存高企状况之下，房企销售压力逐渐增大。2014年上半年房企拿地动作骤减，投资趋于谨慎理性。3、项目所在地区市场分析2014年广州的房地产调控政策主要分两步走：一、是以直接调控房价为基础的政策，主要目的是稳定市场，遏制房价上涨过快，表现为短期性的政策，包括限购、限价、限贷及间接影响了房地产市场的金融货币政策；二、是以结构调控为基础的政策，主要目的是实现房地产制度的变革， 表现为长期性的政策

12、，包括扩大保障房的建设规模、房产税的试行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整体调控思路清晰，是以短期抑制住房价上涨结合长期制度性变革的全方位调控， 最终目标是实现房地产市场健康平稳发展。根据所调查的汉国置业房地产我们可以了解到，项目的市场研究如下：（一）宏观市场分析 广州房地产业（包括住宅、商厦和写字楼等）的综合发展在全国名列前茅。房地产开发投资持续、快速而稳定地增长；房地产开发投资的资金来源比较充足，市场化程度较高。尤其广州申请亚运成功后，平均每年将因亚运会而有366亿投在广州。在近3年每年房地产投资额都超过380亿，房地产市场的投资规模将有所扩大。与因亚运会带来的每年366亿的投资额一

13、起，广州每年固定资产投资额将达766亿，成为南中国最大的工地。同时，为了迎接亚运，广州大规模的城市基础设施建设和体育场馆建设将要开始。这种投资对于整体城市环境、基础设施、各种居住生活配套设施日趋完善将有很大的改善，亚运对房地产也将起到很大的带动作用。 （二）住宅竞争分析 广州的房价租赁比已偏离正常水平，部分消费者将选择租赁房屋而非购买房屋，对房地产业有一定的影响。（三）市场竞争战略 1、市场分析： （1）现东莞庄由于流动人口和常住人口的增多，住宅需求显著突出。地理位置的优越性，理所当然地使东莞庄地带成为住宅的首选之地。 （2）东莞庄另有部分后起楼盘，成为了市场的挑战者。 （3）本项目由于自身规

14、模和特定地块位置的限制，属于普通住宅，高层洋房（4）区域内个别楼盘，在价格定位和客户定位方面，与本项目又存在着竞争。 2、竞争战略描述 （1）细分市场：明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点 寻找缝隙：针对东莞庄区域住宅小区的特点，筛选住宅市场需求，寻找他们需要的产品是什么 （2）明确目标：明确住宅市场需求特征，打造产品，补充市场空隙 （3）挖掘客户：寻找周边成熟高档富人工作区和普通白领工作区，挖掘事实存在的客户，了解其产品要求 （4）产品创新：针对客户需求，为客户量身定做，创造适合客户要求的产品，补充市场需求缝隙 五、SWOT分析选择战略 （一）优势S 汉国置业拥有优秀的品牌形象，

15、良好的商业信用。汉国置业在香港发展的物业遍布各区，累积了逾四十年的成功开发经验，已成为香港业界有良好商誉的知名房地产开发商。这对于其在广州开展业务相当有利。已经开发的“宝翠园”大型住宅社区和“港汇华庭”综合项目都得到了不错的市场反响。这对于其以后的项目开发，提供了很好的基础。无论从该公司的历史还是现状来看，都是一个值得信任的有实力的有品牌美誉度的公司。 另外一个优势就是旁边的华南理工大学，把这个优势利用的很成功的楼盘就是我们西门附近的院士庭。“东莞庄项目”距离华工，华农都特别近，是一个其他项目不可具有的优势。是接受高等教育人的聚集区，富有朝气和希望的年轻人的生活区。 （二）劣势W 首先，交通问

16、题。该地块面前只有只有一条小路（后面就是和我们北生活区之间的围墙），交通状况和我们学校繁忙的小路一样糟糕。公交线路只有一条，严重影响到出行。 其次，周围环境问题。被城中村东莞庄，火葬场，某个废弃的工厂，以及汽车维修厂，还有我们的生活区包围。最无法让买家接受的就是火葬场和城中村了。这两个原因，就已经把批资金雄厚的购房者拒之门外。 （三）机会O一线拓展区市政建设利好发展。小户差异化定位，提升置业新视点、居住新标准、生活新理念，有利于品牌发展商的进驻与发展。随着附近高校近年来的不断扩招，许多新入职的高校老师的住房就成了问题，而该项目刚好紧邻华南理工大学和华南农业大学，不远处还有华南师范大学，大量的高校老师就成了该项目的目标客客户群。另外，近年来天河地区的房价不断上涨，土地供应紧张，市中心以及附近已经很少有这么大型的地块招拍挂了。无疑给该项目带来物以稀为贵的优势。 （四）威胁T 比较大的威胁