北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案

1、原文地址：北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案作者：税眼朦胧北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案来源：北京地税局第二稽查局    案件导读：国家税务总局根据房地产开发企业所得税申报计算的特殊性，2006年和2009年先后出台了两个31号文件，皆在规范企业所得税计算和保证国家税款及时足额征收。本案中房地产开发公司为逃避缴纳所得税，不按税法规定申报销售收入和成本费用，大量虚假发票列支成本，虚假申报，造成大量税款流失。税务检查人员成功查办案件，追缴税款数千万元。案例分析了房地产开发企业在企业所得税申报缴纳中存在的问题，通过重新计算销售收

2、入、成本费用、所得税等项目，对国税发【2009】31号文的理解和操作做了详细解读。    一、案件背景情况    分局接到举报反映“某房地产开发有限公司未按规定缴纳企业所得税”，没有提供其他线索。分局指定检查组立案检查，检查期间为2006年1月2009年12月。    该房地产开发有限公司成立于20xx年x月，内资企业，主要从事房地产开发及商品房销售业务，经发展和改革委员会批准立项，项目为WWW镇村民自住周转楼工程，并于2005年10月开始开发，当年底开始销售，该公司把项目命

3、名为QQ小区，项目包括一区、二区、三区及9号非配套公建楼，并于2006年年底前陆续完工，总建筑面积201109.97平米，其中可售面积163499.6平米，不可售面积37610.37平米。    该公司检查期间缴纳营业税24077055.86元，城市维护建设税913639.79元，教育费附加565563.7元，企业所得税33896元。    二、检查过程与检查方法    （一）检查预案    检查组借助征管系统的申报数据对该公司的各税种

4、进行初步了解，并根据举报线索对企业所得税申报表的各项数据做了概括分析，决定重点在三个方面进行审核：一是全面检查所有在地税缴纳的税种；二是审核收入的组成，包括开发产品的销售收入、其他业务收入、营业外收入等；三是成本费用部分，包括成本费用构成的真实性、列支凭证的合法性、成本费用与收入的配比等；    （二）具体检查方法    2010年1月4日，检查组开始对该公司进行纳税检查，并调取了2006年1月至2009年12月的账簿、凭证、历年审计报告和企业所得税申报表等资料，准备开展全面审核，并重点对企业所得税进行检查。

5、60;   1、营业税、城建税及教育费附加    该单位2006年1月至2009年11月的收入包括售房收入和房屋租金、办证费收入，分别在“预收帐款”科目、“其他业务收入”科目记载。经对该单位的账簿、凭证等资料审核：    在2006年1月至2009年11月共计取得收入.07元，应缴纳营业税16876034.1元、城市维护建设税843801.71元、教育费附加506281.02元，实际缴纳营业税24077055.86元，城市维护建设税913639.79元，教育费附加565563.7元。&

6、#160;   2、个人所得税    该单位2008年1月至2009年11月期间支付员工工资薪金未代扣代缴个人所得税。共计发放工资薪金1152499.5元，未代扣代缴个人所得税15543.5元。    3、房产税    该单位1998年购入办公楼，共计三层，在固定资产帐簿中记载，房屋原值3220644元，2008年应缴纳房产税27053.41元，实际缴纳21840元，少缴纳5213.41元，滞纳金1631.8元；2009年应缴纳已缴纳27053.

7、41元。    4、企业所得税    第一步，检查组按照逆差法，首先从财务报表、申报表入手，分析评估企业申报所得额的可信性。以下是一张该公司年度所得税申报表：    中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）     税款所属期间：2008年 01月 01日至 2008年 12月 31日     纳税人名称: 北京某房地产开发有限公司

8、     纳税人识别号: 略 金额单位：元（列至角分）    类别行次 项目 金额    利润总额计算 1 一、营业收入（填附表一） 14,025,760.85     2 减：营业成本（填附表二） 40,354,810.70     3 营业税金及附加 757,391.08 &

9、#160;   4 销售费用（填附表二） 198,772.50     5 管理费用（填附表二） 3,034,232.30     6 财务费用（填附表二） 978.50     7 资产减值损失      8 加：公允价值变动收益     

10、0;9 投资收益      10 二、营业利润 -30,320,424.32     11 加：营业外收入（填附表一）      12 减：营业外支出（填附表二） 520,351.73     13 三、利润总额（101112）-30,840,776.05    应纳税所得额计算 

11、;14 加：纳税调整增加额（填附表三） 2,805,152.17     15 减：纳税调整减少额（填附表三）      16 其中：不征税收入      17  免税收入      18  减计收入      19  减、免税项目所得    

12、60; 20  加计扣除      21  抵扣应纳税所得额      22 加：境外应税所得弥补境内亏损      23 纳税调整后所得（13141522） -28,035,623.88     24 减：弥补以前年度亏损（填附表四）      25 应纳税所得额（2

13、324）     应纳税额计算 26 税率（25%）      27 应纳所得税额（25×26） 0.00     28 减：减免所得税额（填附表五）      29 减：抵免所得税额（填附表五）      30 应纳税额（272829） 0.00  

14、;   31 加：境外所得应纳所得税额（填附表六）      32 减：境外所得抵免所得税额（填附表六）      33 实际应纳所得税额（303132） 0.00     34 减:本年累计实际已预缴的所得税额      35 其中:汇总纳税的总机构分摊预缴的税额    

15、60; 36 汇总纳税的总机构财政调库预缴的税额      37 汇总纳税的总机构所属分支机构分摊的预缴税额      38 合并纳税（母子体制）成员企业就地预缴比例（本行填写百分数，例如：XX%）      39 合并纳税企业就地预缴的所得税额      40 本年应补（退）的所得税额（3334） 0.00 

16、0;  附列资料 41 以前年度多缴的所得税额在本年抵减额      42 以前年度应缴未缴在本年入库所得税额      纳税人公章： 代理申报中介机构公章： 主管税务机关受理专用章:     经办人： 经办人及执业证件号码： 受理人:     申报日期： 年 月 日 代理申报日期： 年 月 日 受理日期： 年 月 日  

17、60; 查看附表记载，其中营业收入由销售开发产品收入构成，而营业成本则为销售开发产品的成本。从这两项的金额来看，2008年公司营业成本远远高于营业收入，达到2,600万元之多，从逻辑关系来看，项目单位面积的销售均价为5000元，而根据报表显示匹配的单位面积工程成本却达到17263.15元，明显不合理。    第二步，分析企业所得税申报情况。    据统计，检查期间，公司申报的销售收入、销售成本、所得税之间存在如下关系：       &#

18、160;  2006年 2007年 2008年    销售收入 0 .14 14,025,760.85    销售成本 0 .40 40,354,810.70    缴纳企业所得税 33,896.00 0.00 0.00    表内2006年缴纳的所得税是由于其他业务收入、支出的计算产生的，与销售无关；而2007年、2008年两个年度则列支了大量成本，没有企业所得税。

19、    第三步，审核计算企业所得税计税收入。    该公司取得预售收入在“预收账款”科目核算，账面记载为2006年取得售房收入.36元，同时起初余额为2005年已销售未缴纳税款结转到本年度27693759元，2007年取得售房收入.24元，2008年取得售房收入14025760.85元，三年合计共.45元。    项目竣工情况审核结果如下：2006年12月一区、二区竣工验收，三区于2007年8月完成了竣工验收，9号非配套公建楼于2008年12月竣工验收。  

20、;  根据所得税收入确认原则，检查人员确认该公司2006年存在未完工产品预售收入和已完工产品销售收入，2007年、2008年全部收入均为已完工产品销售收入，进而审核了2006年销售台账，一区、二区的销售收入在台账上统计为91672124.24元，三区销售收入为58694148元。据此，检查人员制作了各年度企业所得税收入明细表，确认以下所得税收入情况：    企业所得税收入明细表     当年销售收入 所得税预售收入 所得税销售收入 其他业务收入   

21、60;2006 .36 58694148.00 .24 300115.00    2007 .24 .24 304080.00    2008 14025760.85 14025760.85    合计 .45 58694148.00 .33 604195.00    第四步，审核并计算企业所得税成本费用。    一是核帐。通过审核帐目记载，检查人员归纳了成本帐列支总额：开发成本科目共计

22、发生额为.67元；管理费用、税金等科目共计发生额26745125元。“开发成本”科目核算的内容包括：施工工程款2200万元、大市政费32375470.4元和材料采购款.3元三项。    接下来，检查人员需要分别审核成本项目的明细内容。关于施工工程款，根据凭证与合同记载，该公司的开发项目由北京TT建筑集团有限公司总包建设，由于双方为关联公司，因此没有签订建筑施工合同。检查人员对“开发成本”科目进行审核后，确认了2008年向“北京TT建筑集团有限公司”支付过的4笔工程款为合法扣除项目，共计2200万元。    关于预提

23、费用，检查人员查看了此笔核算的原始凭证，追问费用性质，并对这项费用的内容和支付情况作了详细了解。最终确定这项预提属于“大市政费”开支，金额32375470.4元。公司认为“大市政费”应当并入开发总成本，检查人员根据国税发（2009）31号文件第三十二条关于可以扣除的几项预提（应付）费用的规定进行判定，认为不能作为预提费用扣除，应按实际发生成本计算。由于这笔费用并没有实际支付，成本并未真实发生，因此应从总成本中剔除。    关于材料采购成本的问题，由于开支金额占到总成本的89%，金额巨大，引起了检查人员的高度重视。询问有关人员得知，该公司是以“自购原材料”

24、的形式开发建设的，所以帐内出现大量材料采购支出。经过统计，各年度列支材料采购成本如下表：    年度材料采购成本     2004 22780000.00     2005 5750340.00     2006 .19     2007 .86     2008 51204623.79  

25、;   2009 .46     合计 .3    从以上调查可知，2008年项目全部建设完成，而2009年仍有1.1亿元的材料采购发生，不合常理。检查人员决定，必须专门的对这些支出从采购业务本身以及业务凭证的真实性方面做进一步严格审查。    二是核票。检查人员开始对帐面每一笔材料采购支出都进行细致的调查分析工作，从开发工程的合同、发票入手，进行严密的凭证筛查，试图找到证据解释先前的合理怀疑。  

26、0; 在发票方面，检查人员用了大量的时间和精力进行排查。翻阅了每一张原始票据，筛选出了348张金额较大的材料采购发票送国税局科技处检验。国税局对送检的发票逐一甄别，并出具了验票证明，答复检查人员在送检的发票中有27张发票为真票，其余321张发票存在以下两类问题：第一，有80张发票的领购单位与开票单位不一致，涉及金额53898750.02元；241张发票系伪造发票，涉及金额.81元，以上两种形式违法发票共计.83元。    三是虚假发票涉及业务真实性的审核    因为在开发成本的审核中发现了大量的虚、假发票

27、，为了进一步审核其是否存在虚假业务、多列成本的行为，检查组以发票为线索对其业务真实性进行了检查，共计对20户开票以及收款企业下发了检查通知书进行协查，具体情况如下：    第一、先期准备。检查组首先查询到该公司共计在两个银行开立了三个账户，分别是中国邮政储蓄银行（2个）、北京农村商业银行（1个）。    统计出发票的开具单位共104家（财务章），其中正常户28家，证件失效17家，非正常2家，其余57家无税务登记；     虚开发票的领购单位共29家，其中3家无税务登

28、记    第二、抽取一部分虚开发票的单位、收款单位审核业务的真实性    因伪造发票无法查询领票单位，因此这一阶段是到29家虚开发票单位了解业务情况。    自2010年8月公安局介入了前期的调查取证工作，并且成立了专案组。稽查二科全体干部都进入了专案组工作。根据专案组工作要求，首先以虚开发票为线索开始调查，经协查银行取得支票复印件，并经整理发现，在同一记账凭证下的开票单位与收款单位不是同一单位。根据公安局取证要求，检查组以开票单位为源头开始了虚、假业务的审核工作，首先将虚开

29、发票、银行对账单、支票存根、收款单位进行归集，整理了60个档案袋。将人员分为2组，每组2名公安人员、2名税务人员，每天按照档案袋中归集的开票单位逐一协查。    截至到2010年10月底，已经协查了21家开票公司，其中正常户11家，2家吊销，非正常8家。对11家正常状态公司下发了检查通知书，其中8家公司与该公司无业务往来，也未开具发票，也未收到过款项，有2家公司没有人员接收，1家名称是“北京SSSS门窗厂”承认与该公司存在业务往来，并且取得了资金，为其提供了门、窗。经对开具发票、记账发票、进账单、帐簿的检查，开票单位以及收款单位均是该公司，且发票金额与银

30、行进账单、帐簿记载金额一致。可确认“门窗厂”确实与该公司存在业务往来，并且取得了该公司支付的材料款，只是为该公司提供的发票是关联公司“ZZZZ门窗厂”的。    21家开票单位对应的收款单位涉及到15家公司，正常状态9家，非正常6家，对9家正常状态企业下发检查通知书，只有2家企业送达，这两家公司名称为北京WWWKK水泥厂、北京WWWNN仓储服务中心，公司法人介绍，他们都是以“项目部”的形式承建工程，其中一人承建了4栋楼，建筑面积18000米，曾取得工程款3000万，但公司目前只有法人1个人，公司未曾设立账簿，也无相关合同备查；另外一家承建了地下车库，大约

31、成本300万元，但无相关资料。    通过第一阶段工作可初步判定，收款款单位“项目部”确实与该公司存在经济业务往来，为其施工建设并收到了工程款。    第三、以该公司银行资金往来为线索，审核收入、资金支出以及虚、假发票涉及业务的真实性。    此项工作是与公安局一起于2010年10月底展开，历时三个月。通过前一阶段的工作发现，对于一些开票单位、收款单位检查组无法联系查找，登记的电话、地址等信息已经失效。通过电话找到的也以不在北京为理由不接受检查。联系上的单位也无法通过发票审核

32、判定其存在虚假业务，银行提供的对帐单也无法对资金性质进行判断。因此这一阶段主要是与公安一起到该公司的开户银行逐一审核其收款、支出情况，通过银行收款与账簿记载收入比对，审核收入真实性；通过银行资金支出、收款方的协查，归集整理收款方情况，并通过收款方的资金往来确认是否有真实业务。    收款情况。经到银行逐一查询、复印原始票据核实每笔资金流向，初步审核该单位2006年1月至2009年12月（不完全统计）共计入账4亿元，其中房款1.68亿元、公司间往来2亿元、“项目部”汇入3543万元（约14家）。公司间往来资金目前尚未审核其性质。就目前银行确认的收入1.68

33、亿元经与账簿记载收款3.5亿元比对，没有发现收入不入账的现象    资金支出情况。初步审核该单位2006年至2009年（不完全统计）开具支票920余张，收款单位约170家，支出资金5.1亿元。其中疑似项目部14个，取得支票155张，共计收款1亿元。目前该单位帐簿记载开发成本4.3亿，经与银行支出资金比对发现确实有支付给“项目部”的资金。以“KK水泥厂”为例，通过银行可以确定该公司支付了661万，在寻问“KK水泥厂”负责人时，其介绍曾收款3000万。    为进一步了解情况，公安局联系了“KK水泥厂”的负责人到公安局

34、接受询问，检查组也同时制作了询问笔录。该负责人称的确为该公司干了活，并收到了资金，但是都是口头约定，没有合同等资料，目前公司没帐、没人、没钱，不能提供相应的证据资料。    为了能够客观、准确的掌握其实际收款、支付资金的情况，检查组对“KK水泥厂”在农村商业银行0xxxxxxxxxxxxxxxx的账户进行了检查。因该水泥厂未留存任何资料，因此检查组只能在银行库房查找该公司原始凭证，并对2006年至2009年这一账户下所有进帐、出账的资金往来原始凭证逐一进行复印、归档、统计。经统计各类进账单、转帐单、取款凭证共计1000余张，共计入账资金4400万，截至到

35、2009年账户余额363万。经整理发现该水泥厂大部分支出是以提取现金形式完成的，金额从几千元到几万元不等，资金用途无法审核。    综上，通过资金流向难以准确判定资金性质。通过银行的资料发现该公司与“项目部”确实存在资金往来，这也印证了“项目部”负责人所述的为该公司建设施工并取得工程款。但是双方的操作不规范，口头行为比较多，没有证据可供检查，无法确定其资金往来的性质，对于支付资金是否用于建筑施工，也难以判定。如果要确定资金的性质，就需要对项目部的资金流向进行检查。对于项目部的支出金额、收款单位情况进行核实，确定支付资金的用途以及金额。通过第一阶段的了解，

36、项目部支付资金大部分是以现金形式，大量用于工人工资、材料采购等，但由于双方口头行为较多，支出的资金与建设项目是否有关，难以证明。    2011年9月22日该公司提出申请，因其核算不健全、财务人员没有经过系统培训，造成了入账发票是虚假发票，但交易是真实的，的确购买了材料，该公司希望能将虚假发票更换为真发票。因此对该公司下发了“提供纳税资料通知书”要求其在10月31日前提供相应证据。但截止到11月8日该公司未能提供任何证据。    鉴于以上情况，检查组按照税法规定重新计算了该单位应缴纳和少纳的企业所得税。 

37、   调整总成本，计算可售面积平均成本：该单位开发成本科目列支.3元、开发费用科目列支68796527.37元，共计.67元，其中的大市政费32375470.4元、虚假发票.83元、应付帐款预提16679734.25元不应在成本内列支，经调整后实际可列支.19元，总建筑面积201109.97平方米，其中不可售面积37610.37平方米、可售面积163499.6平方米，可售面积的平均成本1566.33元。    （1）2006年未按税法规定计算缴纳企业所得税    2006年该单位取得营

38、业收入共计.24元，其中取得预售收入58694148元，销售收入78603964.24元、销售面积23684平米、计税成本37097075.85元，2005年取得售房收入结转到2006年共计27693759元、销售面积7371.86平米、计税成本11546801.62元，其他业务收入300115元，营业外收入66185元。预售收入应按照20%计税毛利率计算当期毛利额、取得销售收入应按照计税成本调整所得税。    调整计算过程如下：    营业收入：.24元    计税成本：1

39、566.3×31055.86=48643877.47元    期间费用、营业税及附加：9012042.07元    营业外收入：66185元    毛利额：58694148×20%=11738829.6元    调整后应纳税所得额：60746933.3元    适用税率33%    应补缴企业所得税：   &

40、#160;（.24-48643877.47-9012042.07+66185+11738829.6）×33%-33896=20012591.99元    （2）2007年，该公司将全部预售收入转入销售收入，共计确认销售收入，其中包括2006年结转的58694148元、当年取得销售收入.2元，其他业务收入304080元、营业外收入24000元、营业外支出75031.75元；销售面积43365.25平方米，其中当年度销售28745.25平方米、2006年结转的预售收入58694148元所售面积14620平方米；   &

41、#160;调整计算过程如下：    营业收入：.14元    计税成本：1566.3×43365.25=67924504.67元    期间费用、营业税及附加：11208958.4元    营业外收入：24000元    营业外支出：75031.75元    调减2006年预售收入的毛利额： 11738829.6元  

42、  调整后应纳税所得额：.72元    适用税率33%    应补缴企业所得税：    （.14-67924504.67-11208958.4+24000-75031.75-11738829.6）×33%-33896=38401053.15元    （3）2008年企业所得税检查情况    2008年售房收入14025760.85元，销售面积3308.42平米，计税成

43、本5182093.72元、期间费用、营业税金及附加：3799062.02元、营业外支出：520351.73。    调整计算过程如下：    销售收入：14025760.85元    计税成本：5182093.72元    期间费用、营业税及附加：3799062.02元    营业外支出：520351.73元    调整后纳税所得额为：4524253.38元，适用税率25%，    少缴企业所得税：    （14025760.85-5182093.72-3799062.02-520351.73）×25%=1131063.35元