李蔚教授教你七招选定金口岸

1、买铺面 教你七招选定金口岸在一个城市中，挑选什么样地段的商铺来投资，是很多投资者费 脑筋的事，业内有句俗语是“金角银边草肚皮”，对于商铺位置的重 要性进行了粗略的描述，还有没有更详细更科学的方法来指导广大投 资者对商铺口岸的考察呢？四川大学工商管理学院教授李蔚对于商 业零售口岸的选址颇有研究，他将商业零售口岸选址涉及的因素总结 为七类，这七要素是位、人、道、流、气、势、心他认为从这七个要素来考察，可以对一个口岸优劣做出评判。位帮你认识口岸位帮你认识口岸位是从位置来分析口岸，商业零售口岸选址的位指零售口岸所处 的区域、地点、场所、位置，包括大位、中位和小位。大位决定口岸 吸引顾客的潜在能力；中位

2、和小位部分地决定潜在顾客是否愿意光临 口岸所处的位置。大位是指所研究城市的商业零售格局大位是指所研究城市的商业零售格局， 可以分为四祁分可以分为四祁分： 核心圈核心圈、延伸圈、副圈和孤点。核心圈是指在城市里最集中、最繁华的商业零 售区域。例如成都市的春熙路- -盐市口商圈；延伸圈是指核心圈的外围 区域。如成都市盐市口商圈外的东大街、红星路等 ；副圈是指在城市 里次集中、次繁华的零售区域。例如成都市的西延商圈、建设路商圈、 牛市口商圈等；孤点是指在城市里单独形成的集中、繁华商业零售区 域。例如成都市的仟村百货、云龙百货、老佛爷、金宇百货等。中位是指大位中的具休位置中位是指大位中的具休位置 卜位是

3、指口岸卜位是指口岸所亦区所亦区域中各店铺的域中各店铺的 相对位置。可以分为三类：门区、道区和深角区。门区指位于口岸区域出入口的位置；道区指位于口岸区域中间地段或中心地段的位置。 它往往是顾客出行的必到区域或目的区域；深角区指位于口岸区域内 偏僻角落或离区域中心较远的位置。小位小位 4 4 雯是雯是用来对用来对店铺集中的市场中，各店店铺集中的市场中，各店铺相对铺相对位置优位置优劣情况劣情况 进行评价。如电脑城中的各个摊位，荷花池内的各个摊位等。也同样 可以用该指标的思想来评价某个区域， 各店铺相对位置的优劣。如春 熙路商圈，购买力强劲的南面和西面住户，在进入该区域时，百货大 楼和人民商场就成为南

4、面和西面住户进入该商圈的门区，而且百货大楼和人民商场正逐渐成为东面住户进入该商圈的深角区了。人预测商业需求人预测商业需求人是对人口分析， 对人的分析是为了预测需求。 一般包括三部分：人口数、消费力和消费频次。人口数由来源不同的二部人口数由来源不同的二部分人分人口的数口的数量相加而成。量相加而成。核心辐射区人口 ：核心辐射区指某一商业口岸的顾客群中，其顾 客构成中 55%-70855%-708 的顾客的相对集中的来源区域。核心辐射区人口就 是该区域范围内的常住人口数。延仲辐射区人口 ：延伸辐射区指某一商业口岸的顾客群中，除了 核心辐射区外的顾客构成中 15%-2515%-25 喲顾客的相对集中的

5、来源区域。 延伸辐射区人口就是该区域范围内的人口数。挎述辐射区人口 : :跨越辐射区指某一商业口岸的顾客群中，除了 核心辐射区和延伸辐射区外的其余一定比例的顾客的来源区域。跨越辐射区人口就是该区域范围内的人口数。消费力消费力指消费者在该店的平指消费者在该店的平均每次均每次消费情消费情况，一般用金额来计况，一般用金额来计 量。消费频次指某段时期消费者消费频次指某段时期消费者亦该亦该店消费店消费的平均的平均次数。次数。道道路造就口岸道道路造就口岸道是对道路分析，可以将商业零售口岸所遇到的道路情况分为七类：经行道与纬行道,经纬二字取自地理，这里的经行道指进出城市 商业区域的道路，并不一定是南北方向的

6、道路 ；纬行道指环绕城市商 业区域的道路，也不是指东西方向的道路。一般来说 ：口岸位于经行 道优于其位于纬行道，因为经行道上的人流多是进出城市商业区域 的，他们会特意或顺便购买商品，购物几率大。而纬行道上的人流多 是城市里面上班、串门的，所以购物几率小。主行道与支行道，主行道是指城市里面供人们交通的主要道路， 支行道则是用于辅助交通的道路。一般说来，主行道上人流量大，位 于其旁的零售口岸达成交易的可能性大；而支行道上人流量小，位于 其旁的零售口岸成交几率小，因此口岸位于主行道优于其位于支行 道。双行道与单行道，双行道是指允许来回方向流动的道路， 单行道 则只允许单方向流动。一般来说，口岸位于双

7、行道优于位于单行道。 因为双行道允许来回流动，其流量会大于单行道上的流量，因此口岸 位于双行道，其成交几率就会大于口岸位于单行道。快行道与慢行道,快行道和慢行道的区别就是道路上流的流动速度。快行道上流的流动速度快，其旁的口岸成交几率更小；慢行道上流的流动速度慢，其旁的口岸成交几率更大。空行道与地行道，空行道是指道路上有天桥的道路; ;地行道是指 道路下有通道的道路。一般的，地行道和空行道对于人流有分流作用， 零售口岸与地行道和空行道相对人流流动方向的前后位置就非常重 要。直行道与交行道，口岸处的道路没有交叉叫直行道， 有交叉叫交 行道。位于交行道处的口岸优于其位于直行道处。 因为交行道处的口

8、岸有更高的可视度，而且交行道往往是人们过街的地方， 人流量也更 大，这些因素都有利于提高交行道处口岸的成交率。出点道与入点道,口岸旁是人群的出口叫出点道， 是入口叫入点 道。出入点包括：人行通道出入口，学校、居民区等的出入口，公交 车、地铁、火车等人员运输工具的停靠地点等。流在变化中把握商机流在变化中把握商机流是对流量分析。口岸选址一定要研究口岸附近的流量情况。包 括: :流的构成、流量、流速、流向、流幅、流时。流的构成是抬不的构成是抬不同的构成流的姿素数量占整的构成流的姿素数量占整个流量的比重情况， 也即流的构成情况。不同的流的构成适合不同的口岸。 一般可以将流 分解为以下六种构成要素：W

9、W 流: :是指步行人流的数量，这里的步行人流包括单独行走的个 人、被抱的小孩、推着自行车行走的人B B 流: :是指骑行的自行车的数量C C 流: :是指行驶的轿车的数量。P P 流: :是指行驶的公共汽车的数量。T T 流: :是指行驶的货车的数量S S 流: :是指会停下来的以上流的构成要素的数量-驻留量具巾:零售关注的重点是 W W 流、B B 流、P P 流和 S S 流；流量反映了口 岸内或外人流量的密度情况。对于口岸外的流量，可以分为以下五种： 继踵流是在口岸外一定范围行走就会碰到别人，只能很慢的行走，人流密度非常大；熙攘流是在口岸外一定范围行走快了就会碰到人，不 能直走，只能绕

10、着、让着走；相接流：口岸外一定范围，不断的有人经 过，来来回回；断续流：口岸外一定范围，间断有人经过；罗雀流：口岸 外一定范围，几乎无人经过。对丁口丿 T T 内（店内）的流量，同样可以分为相同的五种流量，口岸内流量是个反映商业零售店经营情况的重要参数， 它同时也为经营者 对竞争对手的了解提供了重要依据。人的流量越大，购买的几率越大， 口岸越好。另外另外，流速流速、流向流向、流幅流幅、流时也流时也会影响口岸的价值。一般来说，流速慢的口岸优于流速快的口岸。如成都人民南路一段上的流速慢于 人民南路四段上的流速，人南一段上的口岸优于人南四段上的口岸。 流量流动的方向。包括研究该口岸流量的入向与出向、

11、左向与右向。 流量宽与窄。一般来说，流幅宽的口岸优于流幅窄的口岸。如果 A A 口 岸的人流幅大于 B B 口岸的人流幅，那么 A A 口岸就优于 B B 口岸进行零售 经营。流量流动的规则性与节奏性。气 农就咁匕气是对商气是对商气气r r人气人气 财财气这二气这二方面进行分析方面进行分析舟商气是指口岸所在舟商气是指口岸所在 地的商业气氛; ;人气是指口岸所在地所吸引的人流量和购买气氛 ；财 气是指在此经营的商家所获利的情况，赢利的气氛。势学会顺势而为势学会顺势而为势是分析口岸所在地目前和未来的发展走势。顺毎耳逆势：口岸所在地发展顺利、没什么障碍叫做顺势，反之为逆势。废势沢孙：口岸所在地发展逐

12、渐兴旺叫兴势，反之为废势。短势 L L 直毎：口岸所在地发展的生命周期长叫长势，反之为短势。小势与大孙：口岸所在地发展前景巨大叫大势，反之为小势。心寻找商业核心心寻找商业核心心包括商业心包括商业中心中心* *商业重心、人口重心和商业重心、人口重心和店址店址止心卩止心卩L|心心 商业中商业中心(CBD)(CBD)是指商业经济活动的中心地带，一般认为城市存在一个中心， 它是以大型商场、银行和金融与证券交易中心为特征 ；商业重心是城 市区域各单元的商业强度加权后的平均值， 商业重心不一定就是商业 中心，一般的，它与人口重心有因果关系；人口重心是区域单元关于 人口分布加权后的平均值；店址址心是待选零售店所在的地点。一般一般可以通过人口重心的变化情可以通过人口重心的变化情况来推知商业重心的变化况来推知商业重心的变化情况，情况， 此二者具有因果关系。另外，通过将商业重心和商业中心进行分析比 较，可以