工程项目策划

1、乐乐 云云同济大学工程管理研究所同济大学工程管理研究所2002.12.19 北京北京工程项目策划工程项目策划Project Planning中西部地区国际工程项目管理研修班中西部地区国际工程项目管理研修班项目管理项目管理(Project Management)的定义的定义 通过项目策划项目策划(Project Planning ；PP)和 项目控制项目控制(Project Control；PC)， 以达到项目的三大目标 (投资、进度、质量投资、进度、质量）尽可能好地实现。 从项目开始到项目完成项目管理的时间范畴项目管理的时间范畴PM = PP + PCPM=PP+PC设计准备项目决策设计施工动

2、用前准备开开始始结结束束决策阶段决策阶段实施阶段实施阶段使用阶段使用阶段DMPPPCFM一次性一次性中国的中国的长城长城埃及的埃及的金字塔金字塔修理水修理水龙头龙头组织野组织野餐餐举办运举办运动会动会开发新开发新软件软件研制新研制新型航天型航天飞机飞机长江三长江三峡工程峡工程由人来实施的；由人来实施的；什么是项目？什么是项目？受制于有限的资源；受制于有限的资源；需要计划、实施和控制需要计划、实施和控制项目可以定义为：项目可以定义为：项目是为完成某一特定的产品或服务所做的一次性努力项目是为完成某一特定的产品或服务所做的一次性努力有明确的开始有明确的开始和结束时间和结束时间与已有的产品与已有的产品

3、和服务相比有和服务相比有明显的差别明显的差别可能涉及成千上万的可能涉及成千上万的人，跨越多个组织人，跨越多个组织有明确有明确的目标的目标有限的有限的资源资源必须进行项目管理必须进行项目管理 !现代项现代项目管理目管理建筑建筑领域领域航天事航天事业业国防国防领域领域电子电子通讯通讯软件软件开发开发制药业制药业金融业金融业政府机政府机关国家关国家组织组织项目管理的领域项目管理的领域上海浦东国际机场上海浦东国际机场广州新白云国际机场广州新白云国际机场项目实施的特点项目实施的特点单件生产单件生产特定地点特定地点一次性一次性制造业生产特点制造业生产特点批量生产批量生产车间生产车间生产流水线流水线企业管理

4、企业管理项目管理项目管理企业管理企业管理对建设项目实施的特殊性的认识对建设项目实施的特殊性的认识 参与项目建设的各方的利益冲突参与项目建设的各方的利益冲突 设计、施工和生产经营的主体的分离设计、施工和生产经营的主体的分离 在政府层面上的多头管理在政府层面上的多头管理 项目的一次性项目的一次性 在项目的实施过程中有大量的决策问题 参与项目建设的各方在项目上第一次合作参与项目建设的各方在项目上第一次合作 有一个协同工作的过程 工程建设目标和物业运营的矛盾工程建设目标和物业运营的矛盾建设成本和运营成本的矛盾 企业管理一个组织内的管理项目管理多个组织共同形成的组织管理垮组织的管理工程项目工程项目建设单

5、位建设单位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .政府上级主管部门政府建设主管部门市政配套单位有关审批单位金融机构工程管理咨询单位物资供应单位比邻单位开放的系统开放的系统企业管理企业管理项目管理项目管理 人人 财财 物物 产产 供供 销销 项项目目管管理理者者的的控控制制能能力力4. 4. 项项目策划的任务目策划的任务3. 3. 项项目策划的组织目策划的组织2.2. 项项目策划的类型目策划的类型5. 5. 项项目策划的方法目策划的方法1. 1. 为什么要进行项目策划为什么要进行项目策划1、为什么要进行项目策划、为什么要进行项目策划建

6、设项目建设项目决策决策项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究批准批准立项立项技术分析技术分析经济分析经济分析科学性科学性分析的广度和深度分析的广度和深度真实性和可靠性真实性和可靠性专业人士的责任性专业人士的责任性为立项和报批而做为立项和报批而做?建设项目建设项目实施实施立项立项设计任务书设计任务书设计设计施工施工管理准备与科学论证管理准备与科学论证经济准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证组织准备与科学论证?主题建设项目建设项目决策决策策划策划决策决策建设项目建设项目实施实施策划策划实施实施策划策划在充分占有信息的基础上在充分占有信息的基础上,

7、 , 针对项目决策和实施的问题针对项目决策和实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析和论证的科学分析和论证旨在为项目建设的决策和实施增值旨在为项目建设的决策和实施增值建设项目的决策建设项目的决策项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究+供项目决策的策划文件供项目决策的策划文件批准批准立项立项建设项目的建设项目的实施实施设计设计施工施工立项立项设计任务书设计任务书为项目实施服务的策划文件为项目实施服务的策划文件+2 2、项目策划的类型、项目策划的类型建设项目实施的策划建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划土地开发项目实施的策划(项目经营策划项目经营策划)

8、土地开发规划的策划土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目决策的策划项目决策的策划项目决策的策划项目实施的策划项目实施的策划土地开发规划的策划土地开发规划的策划北京金宝金融街地块成片开发北京金宝金融街地块成片开发海南东方明珠旅游城海南东方明珠旅游城汕头南澳旅游娱乐度假中心汕头南澳旅游娱乐度假中心武汉曙光软件园规划武汉曙光软件园规划济南齐鲁软件园策划济南齐鲁软件园策划建设项目决策的策划建设项目决策的策划深圳国际会议中心深圳国际会议中心北京王府商城北京王府商城惠州市中银先科国际大惠州市中银先科国际大厦厦广东南海国际中心广东南海国际中心上海国际金融大厦上海国际金融大厦海口市海口市278278工程

9、工程重庆天龙广场重庆天龙广场徐州体育馆徐州体育馆建设项目实施的策划建设项目实施的策划广州地铁首期工程广州地铁首期工程 深圳国际会议中心深圳国际会议中心海南东方明珠旅游城海南东方明珠旅游城厦门国际会展中心厦门国际会展中心合肥东海花园合肥东海花园南宁国际会展中心南宁国际会展中心广州地铁项目策划咨询服务广州地铁首期工程项目管理总体方案广州地铁首期工程风险管理与工程保险方案广州地铁首期工程项目管理信息系统需求分析报告深圳国际会议中心项目策划咨询服务深圳国际会议中心项目发展策划纲要深圳国际会议中心项目市场分析和评估报告深圳国际会议中心规划方案设计任务书北京金宝地块项目策划咨询服务北京金宝地块项目总体构思

10、方案北京金宝地块土地开发环境调查报告北京金宝地块控制性详规设计任务书厦门国际会展中心项目策划咨询服务厦门国际会展中心会展市场调查分析报告厦门国际会展中心总体项目定义报告厦门国际会展中心概念设计国际竞赛方案厦门国际会展中心设计阶段项目管理建议书厦门国际会展中心项目管理详细大纲厦门国际会展中心总体项目发展大纲编制工作计划厦门国际会展中心辅楼定义报告厦门国际会展中心辅楼设计修改任务书3 3、项目策划的组织、项目策划的组织土地开发规划的策划土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目决策的策划建设项目实施的策划建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划土地开发项目实施的策划开发公司开发公司建设单位建设单

11、位从事策划从事策划工作的工作的专业咨询单位专业咨询单位从事策划工作的专业咨询单位从事策划工作的专业咨询单位人员的知识结构人员的知识结构组织组织经济经济技术技术人员的能力和经验人员的能力和经验设计设计项目管理项目管理项目策划项目策划管理管理施工施工从事策划工作的专业咨询单位从事策划工作的专业咨询单位策划工作的组织策划工作的组织专业咨询单位专业咨询单位信信息息资资源源政府部门政府部门规划专家规划专家建筑专家建筑专家结构专家结构专家建筑物理专家建筑物理专家设备专家设备专家经济和管理专家经济和管理专家. . . . . . . . . . .开放的组织开放的组织策划工作的组织策划工作的组织人员的集成和

12、组织人员的集成和组织信息的集成和组织信息的集成和组织知识获取的组织知识获取的组织知识编写、组合和整理的组织知识编写、组合和整理的组织新知识形成的组织新知识形成的组织知识管理知识管理创新创新4 4、项目策划的任务、项目策划的任务项目决策的策划任务项目决策的策划任务定义开发或建设什么定义开发或建设什么, , 及其效益和意义及其效益和意义项目实施的策划任务项目实施的策划任务定义如何开发和建设定义如何开发和建设? ? 功能功能, , 标准标准? ? 资金资金, , 投资投资, , 效益效益? ? 组织组织? ? 设计设计? ? 施工施工? ? 供货供货? ? 管理管理? ? 进度进度项目决策的策划任务

13、项目决策的策划任务环境调查和分析环境调查和分析项目定义和论证项目定义和论证组织策划组织策划管理策划管理策划合同策划合同策划经济策划经济策划技术策划技术策划风险分析风险分析项目决策的策划任务项目决策的策划任务环境调查和分析环境调查和分析建筑环境建筑环境(风格、主色调等风格、主色调等)建设环境建设环境(能源能源、基础实施等基础实施等)自然环境自然环境政策环境政策环境宏观经济环境宏观经济环境市场环境市场环境北京金宝地块成片开发北京金宝地块成片开发土地开发策划土地开发策划图一图一 金宝地块图金宝地块图金宝地块房屋金宝地块房屋建筑现状图建筑现状图现有房屋建筑按产权分类表现有房屋建筑按产权分类表首长和知名

14、人士住宅表首长和知名人士住宅表略略略略略略略略略略略金宝地块现有金宝地块现有地下人防设施地下人防设施分布图分布图金宝地块现有金宝地块现有古树名木分布图古树名木分布图一期工程一期工程 古树名木调查表古树名木调查表二期工程二期工程 部分古树名木调查表部分古树名木调查表拆迁费用估算表拆迁费用估算表续上表续上表项目决策的策划任务项目决策的策划任务项目定义和论证项目定义和论证规模、组成、功能和标准规模、组成、功能和标准总投资总投资开发或建设周期开发或建设周期开发或建设目的开发或建设目的/宗旨宗旨/指导思想指导思想厦门国际会展中心区厦门国际会展中心区总总 体体 项项 目目 发发 展展 大大 纲纲编编 制制

15、 工工 作作 计计 划划 厦门国际会展中心项目管理咨询联合体一九九八年六月八日目目 录录1. 编制总体项目发展大纲的工作步骤2. 总体项目环境调查2.1 土地环境调查2.2 自然环境调查2.3 建筑环境调查2.4 交通环境调查2.5 基础设施环境调查2.6 经济环境调查2.7 社会及文化环境调查2.8 政治环境调查2.9 市场环境调查3. 了解项目启动者情况3.1 政府部门对项目的有关批文3.2 启动者的主管部门/上级组织情况3.3 启动者内部的组织结构3.4 启动者的人员状况3.5 启动者的资金状况3.6 启动者营业许可范围等3.7 启动者的定位3.8 启动者对项目开发建设的意图3.9 通讯

16、联系方式4. 编制总体项目发展大纲的工作流程1. 编制总体项目发展大纲的工作步骤专家及政府主管部门评审业主确认业主确认总体项目环境调查了解项目启动者情况总体项目环境分析项目启动者情况分析综合分析诊断：发现问题思考： 充分利用环境条件 充分挖掘环境潜力潜力 充分发挥启动者的资 源和能力 充分挖掘启动者潜能潜能 提出解决问题解决问题的方案确定项目定义形成项目总体构思编写总体项目发展大纲2.总体项目环境调查总体项目环境调查2.1 土地环境调查土地环境调查2.2 自然环境调查自然环境调查2.3 建筑环境调查建筑环境调查2.4 交通环境调查交通环境调查2.5 基础设施环境调查基础设施环境调查2.6 经济

17、环境调查经济环境调查2.7 社会及文化环境调查社会及文化环境调查2.8 政治环境调查政治环境调查2.9 市场环境调查市场环境调查土地环境土地环境中心区规划红线资料中心区规划红线资料中心区地形资料中心区地形资料中心区地质勘探资料中心区地质勘探资料中心区土地价格情况中心区土地价格情况.1 .1 土地环境调查土地环境调查气象资料：包括常年的温度、湿度、日照、气象资料：包括常年的温度、湿度、日照、风、雨等的历史统计资料风、雨等的历史统计资料水文资料：包括常年的水位、海潮、海啸等历水文资料：包括常年的水位、海潮、海啸等历史统计资料史统计资料植物、绿化资料：包括主要树科、植被、植物、绿化资料：包括主要树科

18、、植被、草皮、花卉等资料草皮、花卉等资料自然环境自然环境. . 自然环境调查自然环境调查厦门市建筑主色调厦门市建筑主色调厦门市建筑风格厦门市建筑风格厦门市建筑体型厦门市建筑体型厦门市总体规划（控制性规划、控制厦门市总体规划（控制性规划、控制性详规和实施性规划等）性详规和实施性规划等）填海区控制性详细规划填海区控制性详细规划填海区规划设想方案填海区规划设想方案填海区空间轮廓构思填海区空间轮廓构思填海区建筑风格的构思填海区建筑风格的构思建筑环境建筑环境. . 建筑环境调查建筑环境调查厦门市主要道路和桥梁厦门市主要道路和桥梁市区通向总体项目主入口的道路市区通向总体项目主入口的道路铁路环境铁路环境航空

19、环境，特别是国际通航能力航空环境，特别是国际通航能力水运环境水运环境交通环境交通环境. . 交通环境调查交通环境调查现有条件（其中包括供水、排水、现有条件（其中包括供水、排水、供电、供气和通讯等）供电、供气和通讯等）近期的发展计划（其中包括供水、近期的发展计划（其中包括供水、排水、供电、供气和通讯等）排水、供电、供气和通讯等）基础设施环境基础设施环境水质情况（有关指标）水质情况（有关指标）. . 基础设施环境调查基础设施环境调查厦门市经济发展规划（近期、中长期）厦门市经济发展规划（近期、中长期）厦门市厦门市GNP水平水平厦门市工业结构及有关情况厦门市工业结构及有关情况厦门市农业情况厦门市农业情

20、况厦门市商业结构及有关情况厦门市商业结构及有关情况厦门市其他行业（其中包括服务业）的情况厦门市其他行业（其中包括服务业）的情况厦门市人均消费水准、消费结构厦门市人均消费水准、消费结构厦门市经济优惠政策（其中包括填海厦门市经济优惠政策（其中包括填海区有关特殊政策）区有关特殊政策）厦门市旅游状况及发展规划厦门市旅游状况及发展规划福建省、厦门市的经济环境福建省、厦门市的经济环境经济环境经济环境. . 经经济济环环境境调调查查社会及文化环境社会及文化环境厦门市人文景观、名胜古迹等厦门市人文景观、名胜古迹等厦门市文化生活状况厦门市文化生活状况厦门市教育状况厦门市教育状况厦门市社会治安状况厦门市社会治安状

21、况. .7 7 社社会会及及文文化化环环境境调调查查与项目开发、运行有关的政府部门的组织与项目开发、运行有关的政府部门的组织政府主管部门对项目开发的指导思想、要求政府主管部门对项目开发的指导思想、要求以及可能的支持等以及可能的支持等政治环境政治环境2.2. 政治环境调查政治环境调查市场环境市场环境展览市场展览市场会议市场会议市场厦门市宾馆市场厦门市宾馆市场厦门市房地产市场厦门市房地产市场厦门市餐饮、娱乐市场厦门市餐饮、娱乐市场厦门市与项目功能相关厦门市与项目功能相关的其他市场的其他市场了解市场在厦门、福建省、了解市场在厦门、福建省、华东地区及至全国的情况华东地区及至全国的情况了解市场前五年的情

22、了解市场前五年的情况，目前的情况及今况，目前的情况及今后十年的发展前景后十年的发展前景.9 .9 市场环境调查市场环境调查3. 3. 了解项目启动者的情况了解项目启动者的情况3.1 3.1 政府部门对项目的有关批文政府部门对项目的有关批文3.23.2 启动者的主管部门启动者的主管部门/ /上级组织情况上级组织情况3.3 3.3 启动者内部的组织结构启动者内部的组织结构3.4 3.4 启动者的人员状况启动者的人员状况3.5 3.5 启动者的资金状况启动者的资金状况3.6 3.6 启动者营业许可范围等启动者营业许可范围等3.7 3.7 启动者的定位启动者的定位3.8 3.8 启动者对项目开发建设的

23、意图启动者对项目开发建设的意图3.9 3.9 通讯联系方式通讯联系方式 （TelTel、FaxFax、E-mailE-mail、HomepageHomepage 等）等）3.5 3.5 启动者的资金状况启动者的资金状况（1 1）自有资金状况）自有资金状况（2 2）贷款能力）贷款能力（3 3）资产状况）资产状况3.7 3.7 启动者的定位启动者的定位（1 1）投资者）投资者（2 2）投资体的成员）投资体的成员（3 3）开发者）开发者项目定义项目定义建设资金建设资金总投资总投资投资强度投资强度资金来源资金来源资金的币种及分配资金的币种及分配运营分析运营分析运营成本运营成本运营盈利运营盈利资金回收资

24、金回收地地 点点功功 能能功能的实现功能的实现主要功能主要功能辅助功能辅助功能规规 模模总建筑面积总建筑面积建筑面积分配建筑面积分配建筑总体设施建筑总体设施辅助设施辅助设施投资主体投资主体经营主体经营主体物业管理主体物业管理主体组组 织织标标 准准设施标准设施标准建筑标准建筑标准风格风格形形 象象体型体型色彩色彩高度高度项目定义项目定义项目决策的策划任务项目决策的策划任务组织策划组织策划项目组织结构分析项目组织结构分析决策期的组织结构决策期的组织结构决策期的工作流程决策期的工作流程编码体系分析编码体系分析决策期的任务分工和管理职能分工决策期的任务分工和管理职能分工项目决策的策划任务项目决策的策

25、划任务管理策划管理策划建设期管理总体方案建设期管理总体方案运行期设施管理总体方案运行期设施管理总体方案经营管理总体方案经营管理总体方案项目决策的策划任务项目决策的策划任务合同策划合同策划决策期的合同结构决策期的合同结构决策期的合同内容和文本决策期的合同内容和文本建设期的合同结构总体方案建设期的合同结构总体方案项目决策的策划任务项目决策的策划任务经济策划经济策划开发或建设成本分析开发或建设成本分析开发或建设效益分析开发或建设效益分析融资方案融资方案资金需求量计划资金需求量计划项目决策的策划任务项目决策的策划任务技术策划技术策划技术方案分析和论证技术方案分析和论证关键技术分析和论证关键技术分析和论

26、证技术标准和规范的应用和制定技术标准和规范的应用和制定项目决策的策划任务项目决策的策划任务风险分析风险分析政治风险分析政治风险分析政策风险分析政策风险分析经济风险分析经济风险分析组织风险分析组织风险分析管理风险分析管理风险分析技术风险分析技术风险分析平面、立面、剖面平面、立面、剖面的合理性的合理性的合理性的合理性技术性风险技术性风险总图设计总图设计人流人流物流物流对环境的影响对环境的影响可扩展性可扩展性建筑设计建筑设计风格风格体型体型造型造型满足用户要求满足用户要求安全安全结构设计结构设计结构设计的安全性、结构设计的安全性、合理性、先进性合理性、先进性可施工性可施工性钢结构钢结构基础基础技术性

27、风险技术性风险设施设计设施设计满足用户要求满足用户要求合理性、先进性合理性、先进性可维护性可维护性施施 工工施工技术的施工技术的可靠性、合理性可靠性、合理性施工安全施工安全满足经营管理的要求满足经营管理的要求经营管理经营管理设备运行的可靠性设备运行的可靠性可维护性可维护性安全安全物业管理物业管理其其 他他政策政策法规法规非技术性风险非技术性风险市场条件市场条件货币兑换率的变化货币兑换率的变化经济方面经济方面市场状况市场状况资金供应资金供应物价变动物价变动政治环境政治环境政治、政策政治、政策方面方面政策政策法规法规非技术性风险非技术性风险合同方面合同方面合同条款合同条款合同执行合同执行项目开发环

28、境项目开发环境项目运营环境项目运营环境环境方面环境方面组织方面组织方面政府组织政府组织经营方组织经营方组织领导组织领导组织业主方组织业主方组织项目实施方组织项目实施方组织物业管理方组织物业管理方组织大型公共大型公共建筑项目建筑项目的风险管理的风险管理有哪些技术和非技术方面的风险会出现风险识别风险识别 1分析各种风险的风险量风险分析风险分析 2通过工程保险及其他可能的途径转移风险风险转移风险转移 3以减少损失量及减少其出现的概率对不可转移的风险的控制对不可转移的风险的控制 4项目实施的策划任务项目实施的策划任务建设期的环境调查和分析建设期的环境调查和分析项目目标分析和再论证项目目标分析和再论证项

29、目实施的组织策划项目实施的组织策划项目实施的管理策划项目实施的管理策划项目实施的合同策划项目实施的合同策划项目实施的经济策划项目实施的经济策划项目实施的技术策划项目实施的技术策划项目实施的风险分析项目实施的风险分析项目实施的策划任务项目实施的策划任务项目目标分析和再论证项目目标分析和再论证投资目标投资目标分解和论证分解和论证, , 并编制项目并编制项目投资投资总体规划总体规划进度目标进度目标论证论证, ,并编制项目并编制项目建设建设总进度规划总进度规划项目功能分解项目功能分解, , 建筑面积分配建筑面积分配, , 并确定项目并确定项目质量目标质量目标, , 编制空间和编制空间和房间手册房间手册

30、合肥东海花园项目管理实施规划 组织篇组织篇 规划篇规划篇 控制篇控制篇1项目概况项目概况1.1项目基本数据1.2项目管理总目标1.3项目实施有关单位分类及编码2 项目组织结构项目组织结构2.1 项目组织结构图2.2 项目组织结构和编码对照3 管理的组织管理的组织3.1 管理的组织结构和分工3.1.1项目实施组织结构3.1.2任务分工3.1.2.1 业主方任务3.1.2.2 项目管理方任务3.1.2.3 工程施工监理方任务3.1.3 管理职能分工3.2 项目管理班子的组织3.2.1 项目管理班子组织结构3.2.2 任务分工3.2.2.1项目管理主任任务3.2.2.2项目管理总顾问任务3.2.2.

31、3项目管理副主任任务3.2.2.4设计管理组任务3.2.2.5施工管理组任务3.2.2.6设备材料采购组任务3.2.2.7 合同和投资管理组任务3.2.3 管理职能分工一一 组织篇组织篇二二 规划篇规划篇 4 投资目标规划投资目标规划 5 进度目标规划进度目标规划 6 质量目标规划质量目标规划 7 项目目标控制项目目标控制7.1 投资控制投资控制7.1.1 投资分解结构和编码体系7.1.2不同阶段投资数据比较7.1.3 概算、预算审核7.1.4 资金规划和控制7.1.5 投资控制软件的应用7.2 进度控制进度控制 7.2.1 进度分解结构和编码体系7.2.2 进度计划审核7.2.3 进度数据比

32、较7.2.4进度控制软件的应用7.3 质量控制质量控制7.3.1 设计质量控制7.3.2 招投标质量控制7.3.3 设备、材料采购质量控制7.3.4 施工质量控制8 合同管理合同管理8.1 合同分解结构和编码体系8.2 招投标及合同文本管理和控制8.3 合同执行跟踪管理8.4 合同管理软件的应用三三 控制篇控制篇11 信息管理信息管理11.1 信息分类及编码11.1.1信息分类结构图11.1.2信息分类和编码对照表11.2 信息处理工作制度11.2.1 信息采集制度11.2.2 会议制度11.2.3信息处理制度11.3 标准文档格式11.3.1 函件格式11.3.2 会议纪要格式11.3.3

33、日志格式11.4 信息处理工作流程9 项目建设过程的组织与协调项目建设过程的组织与协调9.1 设计过程的组织与协调9.2 招投标过程的组织与协调9.3 施工过程的组织与协调9.4 动用准备过程的组织与协调9.5 不同过程界面的组织与协调10 项目管理报告项目管理报告10.1 项目管理月度报告10.2 项目管理年度报告10.3 项目管理专题报告10.4 项目管理总结报告合同分解10000工程设计合同11000勘察合同11100主设计合同1120011210外方设计合同咨询合同14000市政配套合同15000专业设计合同11300中方设计合同11220其他合同16000工程监理合同14100项目管

34、理合同14200监测合同1430014400施工承包合同12000会所精装修施工合同1230012400施工总包合同12100膜结构施工合同12200设备材料采购合同13000电梯合同13100给排水合同13200强电合同13300弱电合同13400幕墙材料合同13500装饰材料合同1360013700合同分解结构合同分解结构合肥东海花园项目中心开发商方案设计单位雅可本设计管理有限公司市政配套单位咨询单位扩初、施工图设计单位安徽省建筑设计研究院桩基施工单位幕墙施工单位待定施工总包单位福建省土木建筑开发公司海南公司会所承包单位待定施工承包管理单位福建土木工程公司工程施工监理单位上海市建设工程监理

35、有限公司项目管理单位上海营特建设项目管理有限公司、同济大学工程管理研究所精装修施工单位待定土建施工单位待定膜结构施工单位待定合同结构合同结构项目实施的策划任务项目实施的策划任务项目实施的管理策划项目实施的管理策划确定项目实施各阶段确定项目实施各阶段（设计准备阶段、设计（设计准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用阶段、施工阶段、动用前准备阶段、保修期）前准备阶段、保修期）项目管理工作内容项目管理工作内容（投资控制、进度控制、（投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调）信息管理、组织协调）确定项目风险管理确定项目风险管理与工程保险方案与工程保险方案项目实施的策划任

36、务项目实施的策划任务项目实施的组织策划项目实施的组织策划确定业主筹建班子确定业主筹建班子的组织结构的组织结构, ,任务分工和任务分工和管理职能分工管理职能分工确定业主方项目管理班子的确定业主方项目管理班子的组织结构组织结构（确定项目经理具备的条件、设计（确定项目经理具备的条件、设计项目管理、施工项目管理和物资采项目管理、施工项目管理和物资采购项目管理班子的组织结构）购项目管理班子的组织结构）, ,任务分工和管理职能分工任务分工和管理职能分工确定项目管理工作流程组织确定项目管理工作流程组织建立编码体系建立编码体系线性组织结构示例线性组织结构示例上海市进出口商品检验局上海市进出口商品检验局局长、副

37、局长局长、副局长党委书记、副书记党委书记、副书记业主代表业主代表设计方设计方承包方承包方甲供物资方甲供物资方代表业主利益的项目经理代表业主利益的项目经理监理总工程师监理总工程师代表业主利益的代表业主利益的项目管理班子项目管理班子项目控制组、设计项目项目控制组、设计项目管理组与业主的关系管理组与业主的关系总经理总经理项目控制组项目控制组总经理办公室业主代表业主代表工程财务室设计项目管理组工程管理部总工室副总经理副总经理展览开业系统展览开业系统副总经理副总经理企业管理系统企业管理系统计划财务部土地开发部经营部展览企划部物管会材料设备组合同招标组. . . . . . . . . . . . 外方设

38、计单位中方设计单位设计监理班子施工监理班子工程建设系统工程建设系统这仅仅是有关技术审核的指令施工单位施工单位材料设备供应单位材料设备供应单位项目实施方业主方厂厂 长长业主代表业主副代表项目建设总控与专家咨询部主任项目建设总控组专家咨询组业主代表办公室主任行政组信息组AA1A12A13BB1B2决策委员会A2技术与设计管理部主任,副主任工程材料与设备采购部主任综合管理与施工部主任土建组工艺组行政组建筑材料设备招投标与合同管理组工艺设备招投标与合同管理组行政组土建招标与合同管理组现场管理组投资控制与进度控制组设计单位工艺设备供货单位建筑材料设备供货单位工程监理单位CDEC1C2D1D2D3E1E2

39、E3E4施工单位MNOLP财务组A11项目实施的策划任务项目实施的策划任务项目实施的合同策划项目实施的合同策划确定方案设计竞赛的组织确定方案设计竞赛的组织确定项目管理委托的合确定项目管理委托的合同结构同结构确定设计合同结构方案确定设计合同结构方案确定施工合同结构方案确定施工合同结构方案确定物资采购合同结构方案确定物资采购合同结构方案确定各种合同确定各种合同文本的采用文本的采用确定各种合同确定各种合同类型类型上海浦东国际机场钢结构合同结构图上海浦东国际机场钢结构合同结构图上海浦东国际机场公司业主华东设计院部分扩初设计、施工图设计上海建工（集团）总公司施工管理总承包法国ADP方案设计、部分扩初设计

40、上海安装公司设备安装上海市建三公司土建A段施工上海机施公司钢结构吊装表示三方签约江南造船厂主楼钢结构制作细部设计上海锅炉厂长廊钢结构制作细部设计上海市建七公司土建B段施工业业 主主A1、B1段建安施工段建安施工+总包管理总包管理土土方方桩桩基基监监理理主主体体监监理理桩桩基基施施工工机机电电设设备备采采购购A2、B2段建安施工段建安施工1. 0.000以下土建以下土建2. 0.000以上土建以上土建3.设备安装（除电梯、设备安装（除电梯、弱电外）弱电外）4.室内外装修室内外装修1.A1、B1段建安施工同左段建安施工同左2.总包管理（总包管理（CDFGHIJK）现场协调供水供电、质量现场协调供水

41、供电、质量控制、进度控制安全管理、控制、进度控制安全管理、文明施工、施工平面管理文明施工、施工平面管理竣工图、竣工资料整理竣工图、竣工资料整理3.室外总体施工室外总体施工4.C1、C2段建安施工段建安施工遮遮阳阳板板设设计计制制安安网网架架制制安安电电梯梯供供货货安安装装弱弱电电设设计计安安装装室室内内精精装装修修设设计计商商品品砼砼同左同左其其他他同左同左MM门门窗窗主 要 设 备 甲供,零 星 设 备 乙供,灯具、洁具、品 牌 甲 方 认可封样。品 牌 质 量价 格 业 主认可,其 他 材 料乙供。合同合同总包管理总包管理工作范围工作范围D、E、F分别负责：分别负责：制埋预留洞制埋预留洞清

42、理质检清理质检报建报建交待水准点等交待水准点等竣工资料归档。竣工资料归档。齐鲁软件园施工承包合同结构图齐鲁软件园施工承包合同结构图5 5、项目策划的方法、项目策划的方法坚持开放型的工作原则坚持开放型的工作原则策划是一个创新求增值的过程策划是一个创新求增值的过程重视类同项目的经验和教训分析重视类同项目的经验和教训分析策划是一个动态过程策划是一个动态过程- 重视论证和调整重视论证和调整策划是一个知识管理的过程策划是一个知识管理的过程湖北曙光软件园湖北曙光软件园土地规划的策划土地规划的策划 湖北东湖软件园区实地考察园区地形、地貌工程测量、工程勘探资料土地环境调查东湖新技术开发区内其它园区的情况东湖新

43、技术开发区内环境调查东湖新技术开发区内市政设施东湖新技术开发区以及软件园区的控制性 规划指标（如主干道位置、容积率、绿化 率等） 控制指标控制指标占地总面积：约占地总面积：约84.784.7万平方米万平方米总建筑容积率：总建筑容积率：0.9-10.9-1总建筑面积：约总建筑面积：约8080万平方米万平方米公共空间公共空间( (绿化、水面、道路等绿化、水面、道路等) )占地比例：占地比例：约约65.5%65.5%建筑密度：约建筑密度：约34.5%34.5%湖北曙光软件园软件研发功能区园区管理功能区生活功能区2000硬件生产功能区50006000公共空间400010001110IT理论研究工作用房

44、软件研发工作用房专家短期工作用房培训中心会议中心展览、展示中心商业软件代理用房软件业务洽谈用房行政管理物业管理网络通讯中心图书资料中心公共厕所1120 11303210 3220 32303110 3120411041204210422062101100软件研发3100软件销售4100园区管理4200公共服务 湖北曙光软件园项目组织结构图1200其他其他33004300其他3200会议展览2200公共印刷出版2300其他2100硬件生产软件展售功能区30005100居住设施5200娱乐健身设施5300生活保障设施5400其他6100室外空间6200公共设施软件测评中心1140普通公寓高级公寓宾

45、馆511051205130车棚6220泵站6230变电站6240其他6250小品6120入口6130水面61400停车场6160道路61500其他61800人防617000绿化6110社会服务（金融、保险等）4130 概念规划设计的内容概念规划设计的内容概概念念规规划划设设计计空间形态及景观构想空间形态及景观构想建筑布置、体型和风格构想建筑布置、体型和风格构想园区主入口构想园区主入口构想交通组织交通组织规划总平面布置规划总平面布置 概念规划设计原则概念规划设计原则总体功能布局的协调原则；总体功能布局的协调原则；交通道路网规划时人车分流的原则；交通道路网规划时人车分流的原则；整体考虑、统一规划原

46、则；整体考虑、统一规划原则；分期建设后的相对完整原则；分期建设后的相对完整原则；以人为本的原则；以人为本的原则；主题鲜明，脉络清晰，明快、流畅、开放、大气的原则主题鲜明，脉络清晰，明快、流畅、开放、大气的原则安静、优美、山水园林式的原则安静、优美、山水园林式的原则同济大学城市规划与建筑研究所的同济大学城市规划与建筑研究所的方案方案齐鲁软件园齐鲁软件园 土地开发土地开发/ /规划的策划规划的策划地上建筑物开发地上建筑物开发/ /设计的策划设计的策划 工程管理工程管理ABC土地开土地开 发发/ /规划规划 的策划的策划齐鲁软件园项目策划齐鲁软件园项目策划产业用地产业用地（2期）期）产业用地产业用地

47、（3期）期）齐鲁软件齐鲁软件园大厦园大厦智能彼岸智能彼岸浪潮服浪潮服务器务器在建在建山大鲁能公司产业用地山大鲁能公司产业用地电子信息产业项目电子信息产业项目、标标准厂房准厂房、服务设施服务设施专家公寓专家公寓（别墅）（别墅）发展公寓发展公寓（中层人员）（中层人员）创业公寓创业公寓（一般用房（一般用房） 科教区科教区 （齐鲁软件学院）（齐鲁软件学院） 不需规划不需规划不需规划不需规划雅居园雅居园黄河花园黄河花园E1E2E3D1C1C2E1E2E3D1C1C2A: 22.6万平方米万平方米B: 67.5万平方米万平方米C: 32.8万平方米万平方米D: 62.7万平方米万平方米E: 54.7万平方

48、米万平方米A+B+C+D+E约约 240万平方米万平方米（加上三座山头总计约（加上三座山头总计约600公顷）公顷）（1）编制项目环境调查报告；（2）编制概念性规划方案征集任务书；（3）协助业主选择概念性规划方案设计单位；（4）协助业主解决有关概念性规划方案设计过程中的问题；（5）协助业主组织概念性规划方案评审会议；（6）编制概念性规划方案优化设计任务书；（7）协助业主解决有关概念性规划方案优化设计过程中的问题。（1）编制一期工程控制性详规设计任务书；（2）协助业主起草及洽谈规划设计合同；（3）帮助业主解决规划设计过程中的问题；（4）协助业主组织控制性详规设计评审会议；（5）协助业主编制一期工程

49、主要单体建筑方案设计任务书；（6）协助业主选择一期工程主要单体建筑设计单位。（1）编制二期工程引导性详细规划设计任务书；（2）协助业主解决有关引导性详细规划设计过程中的问题；（3）协助业主对二期工程引导性详细规划设计进行评审；编制环境调查报告策划方编制概念性规划方案征集任务书策划方协助解决设计过程中的有关问题策划方业主方确认并提出意见组织专家及政府主管部门的论证会 业主方及策划方编制概念性区域规划优化任务书策划方策划方概念性规划方案设计 项目环境调查策划方设计方协助选择设计单位策划方概 念 性 区 域规 划 优 化 设计设计方 约1周 约1周 约1个月 约1周 约2天 约1周协助解决设计过程中

50、的有关问题 共计 约2个月一期地块策划工作流程一期地块策划工作流程一期地块控制性详规设计任务书策划方起草合同策划方协助解决设计过程中的有关问题策划方业主方确认并提出意见组织专家及政府主管部门的论证会 业主方及策划方编制一期工程主要单体方案设计任务书业主方、策划方一期工程控制性详规设计设计方合同谈判设计方、业主方 约1周 约1周 约3个月 约1周 约1周 约1周策划方协助选择设计单位二期地块策划工作流程二期地块策划工作流程二期地块引导性详规设计任务书策划方协助解决设计过程中的有关问题策划方业主方确认并提出意见组织专家及政府主管部门的论证会 业主方及策划方二期工程引导性详规设计设计方 约1周 约1

51、周 约3个月国内部分软件园区 东大软件园 天津软件园 西安软件园 北京软件园 西部软件园 杭州软件园 大连软件园 创智软件园 福州软件园 金庐软件园 北京软件基地 昆明软件园 广州软件园 上海浦东软件园 深圳赛博韦尔软件产业园 南方软件园 面积分配参考方案面积分配参考方案齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议东北大学软件园天津华苑软件园西安软件园（一期）西部软件园杭州软件园大连软件园（一期）创智软件园福州软件园金庐软件园北京软件基地北大青鸟软件园上地软件园53.333.32.826.753.31641

52、66.656.91.51804.213521.8501.50.490.032.01.20.2831%50%以上50%以上50%以上占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占地面积( 万平方米 )%建筑面积( 万平方米 )%占

53、地面积( 万平方米 )%国 内 各 大 软 件 园 区 功 能 比 较 表硬件生产功能区软件展售功能区总占地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）容积率公共印刷出品软件展销软件加工生产软件测试图书资料中心绿化率建筑密度软件研发软件研发功能区会展中心培训中心硬件生产功能分区圆区管理圆区管理功能区面积分配参考方案面积分配参考方案齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园软件研发、生产功能区10000硬件研发、生产功能区20000公共服务功能区30000园区管理功能区40000生活功能区50000齐鲁

54、软件科学院功能区60000公共空间7000011010软 件 研 发11020软 件 生 产11030软 件 测 评11040 12010 12020 12030 1204022010 22020 22030 22040齐鲁软件园大厦小型研发生产基地中型研发生产基地大型研发生产基地鲁能彼岸研发生产基地小型研发生产基地中型研发生产基地大型研发生产基地浪潮电子信息研发生产基地21010硬件研发21020硬件生产21030硬件测评专业化服务支撑41010银行41020邮局41030商务中心41040风险投资公司41050律师事务所41060会计事务所51010普通多层住宅51020高档多层住宅510

55、30连立式别墅51040独立式别墅51050雅居园51060黄河花园52010商业和超市52020餐饮-52030社区服务54010幼儿园54020小学54030中学71010 71020 71010 7104071050 71060绿化道路硬地广场水体停车场大门和围墙11000软件研发生产大楼12000独立式软件研发生产基地21000硬件研发生产大楼22000独立式硬件研发生产基地31000系统集成中心32000培训中心33000会议中心34000展览、展示中心35000图书资料中心36000公共印刷出版中心37000宾馆（含酒店式公寓）42000行政管理43000物业管理51000居住区5

56、2000生活服务区53000休闲娱乐区54000文化教育61000教学区62000办公区63000图书馆64000科研区65000运动区66000生活区67000后勤保障区71000室外空间72010给水工程72020排水工程72030电力工程72040电信工程72050热力工程72060燃气工程72070人防工程已建成或在建项目已确定将建项目齐鲁软件园项目结构图53010会所53020高尔夫练习场53030网球场53040游泳池53050文化活动中心53060老年人中心面积分配参考方案面积分配参考方案齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁

57、软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议总总建建筑筑面面积积 240 万万 m2总总占占地地面面积积 600 万万 m2功功能能区区建建筑筑面面积积(万万 m2)所所占占%占占地地面面积积(万万 m2)所所占占%1软件研发、生产843566112硬件研发、生产4820406.73公共服务10430.54园区管理602510.25生活区60207512.56软件学院3514.67011.77公共空间10.434557.4合计24481.4600100可功能区建筑面积所占百分比示意图3520412514.60.4软件研发、生产硬件研发、生产公共服务园区管理生活区软件学院公共空间各功能区占地面积所占

58、百分比示意图6.711.712.5110.20.556%软件研发、生产硬件研发、生产公共服务园区管理生活区软件学院公共空间项目指数总占地面积600万M2软件学院用地70万M2绿化率50%道路面积约15%建筑密度35%总建筑面积240万M2总容积率0.4面积分配参考方案面积分配参考方案齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议面积分配参考方案总表总建筑面积 246 万 M2总占地面积 600 万 M2功能名称建筑面积(万 M2)%占地面积(万 M2)%1、研发、办公903770122、生产厂房3012407

59、3、公共服务5224、生活803369125、园区管理5216、软件学院351480137、公共空间133856合计246100600100面积分配参考方案面积分配参考方案齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议面积分配详细参考方案表功能名称功能名称建筑面积建筑面积( (万万 M M2 2) )占地面积占地面积( (万万 M M2 2) )1.1.研发、办公研发、办公909070701.1 研发大楼（含出租写字楼）30101.2 独立式基地60602*1500 平方米*50152*5000 平方米*15

60、1515000 平方米*101530000 平方米*5152.2.生产厂房生产厂房303040402.1 小型(2*2000*30)122.2 中型(2*5000*8)82.3 大型(15000*2)32.4 超大型(30000*3)73.3.公共服务公共服务5 52 23.1 专业化服务支撑0.43.2 测试中心0.2面积分配参考方案面积分配参考方案齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议齐鲁软件园规划指标建议 齐鲁软件园概念规划方案设计任务书齐鲁软件园概念规划方案设计任务书1. 项目概况2. 概念规划方案设计的内容3.