房地产开发课程设计任务书

1、房地产开发课程设计神马都是浮云项目可行性研究报告学 部：城市建设工程学部专 业：房地产经营与估价班 级：0802组 别：第 组指导教师：编制时间：2010-12-08华中科技大学文华学院房地产开发课程设计分组名单及任务分工一、课程设计题目神马都是浮云项目可行性研究报告二、课程设计小组成员及分工姓名学号课程设计中所承担的主要工作成绩彭海明080272021325贺庆节080272021324房地产项目可行性研究报告  可行性研究报告第一部分：项目概况 神马都是浮云项目位于武汉市洪山区珞瑜东路与喻家湖路交叉口处，地块面积70亩；综合容积率4，土地用途为住宅用地。地处光谷核心地段，交通便利

2、距离大洋百货光谷步行街的著名的商业区5分钟车程；位于华中科技大学左侧，武汉市森林公园右侧，人文气息浓厚，空气清新；周边配套设施齐全气候宜人。三、 项目周边的社区配套 地理位置优越，毗邻华中科技大学，中百仓储，森林公园以及华中科技大学光谷体育馆等周边配套设施齐全，有703.702.518.591等多条公交线路可直达武汉三镇，预期未来有有地铁等轨道交通通过.交通条件便利五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、 道路现状及规划发展 6车道的宽广路面，为新区的发展输送了强有力的动力，作为武汉新区的代表中国光谷的交通是一个展示自己良好形象的窗口。2、 给排水状况：给排水设施齐全

3、，足够适应未来整个地区的发展需求3、 通讯·用电·燃气·供热及生活热水等条件一应俱全六、 规划控制要点 1、 总占地面积：46 666 2 住宅建筑面积：186 6673、 综合容积率、住宅容积率 ：4七、 土地价格 土地用途为住宅用地。分两期开发，开发建设期3年。土地价1200万元/亩=1800元/楼面价格：450元/ 第二部分：法律及政策性风险分析 一、 合作方式及条件 1、 合作方基本情况：独资主要股东投资情况：神马集团注册资本：50000万元成立时间：2001年合作方式：一次性买断土地、3、 付款进度及与拿地程序的配合：一次性付款方式5、 与合作

4、方式相关的其它法律规定 ：略二、 土地法律性质评估 （一）现状 1、 土地所有权归属 ：中华人民共和国2、 土地使用权归属 ：湖北神马集团3、 土地的用途 ：住宅用地三、 取得土地使用权程序评估 1、 取得土地使用权的程序：拍卖2、 取得土地使用权需要的工作日：2007年9月10日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 ：70年使用权4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）  第三部分：市场分析 一、 区域住宅市场成长状况 1、 区域住宅市场简述 l         形成时

5、间 ：2005年l         各档次住宅区域内分布状况 ：主要为中高档商品房住宅l         购买人群变化 ：教师，白领2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） l         销售量：增供应量大幅增长，已超去年全年水平2010年1-6月，武汉商品住宅累计新增供应面积611.31万平方米，已经超过了去年全年的供应总量，同比增长219.

6、99%。l         平均售价 7000元/3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 从各区域的成交情况来看，2010年上半年，东湖高新区累计成交8570套，位居首位，光谷区域在强劲的购买力支撑下，供需两旺，一直是武汉楼市的热点区域;由于中心城区房价过快上涨的挤出效应，黄陂区成为受益最大的远郊区县，上半年的成交套数达到7521套，位居第二位;青山区和沌口由于供应量长期低迷，成交量也始终位居后两位。从成交均价来看，在菱角湖万达广场、泛海国际居住区等高档楼盘的带动下，江汉区上半年的成交均价已经向万元大关冲

7、击，9879元/平方米的价格位列各区域之首;汉阳区、武昌区和洪山区的成交均价也都超过了7000元/平方米;黄陂区的成交均价最低，仅为3613元/平方米，但与2009年相比，涨幅也超过了15%。二、 区域内供应产品特征 1、 各档次产品供应状况 ：中高档商品房住宅2、 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 l         平均售价 ：7000元/l         开发规模：50000l  

8、60;      产品形式 ：商品房住宅l         平均容积率：3.44、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 位于光谷新区，周边2公里内土地供应基本枯竭，住房供应量也将慢慢的向边远地区发展，产品类型也将一中档商品房为主。5、 分析：华中科技大学旁边，人文气氛将是一大卖点，同时由于左侧的森林公园环境因素可能将会是一个重大的卖点6、 结论： l        本

9、区域位于光谷新城区，未来的地位以及发展趋势将日益突出l        结合周边房产的销售价格来说，本楼盘售价定位与7500元/较为合适四、 目标市场定位及产品定位 1、 市场定位 ：大学教师以及中层白领2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 ：他们都是城市中中高收入群体有较强的购买力3、 产品建议 ：走品质路线 第四部分：投资收益分析 （二）基本计算数据序号项目名称单价计算单位备注1基础设施建设费1.1供排水工程费用15元/m2按总建筑面积计算1.2排水工程费30元/m2按总建筑面积计算1.3供电工程费用

10、45元/m2按总建筑面积计算1.4公共绿化费80元/m2按总建筑面积计算1.5小区安防智能化20元/m2按总建筑面积计算2建筑安装工程费2.1多层框架住宅1000元/m22.2小高层住宅1200元/m2含电梯及安装3工程建设其他费3.1土地使用费3.2建设单位管理费按建安造价的5%计算3.3工程设计费建安工程费用的2%3.4工程勘察费综合估算，设计费的15%3.5前期工作费工程费用的0.8%3.6工程建设监理费工程费用的1%3.7质量监督费工程费用的0.2%3.8竣工图编制费工程设计的5%3.9标的编制及招标管理费工程费用的0.1%3.10工程保险费工稉费用的.2%3.11施工图预算编制费工程

11、设计费的10%4基本预备费26818598.73按(1+2+3)项和的3%计算5折现系数按6%计算6资金来源自有资金40%，银行贷款40%（1） 基础设施建设费估算表基础设施建设费单价计算单位总价1.1供排水工程费用15元/m22800005元1.2排水工程费30元/m25600010元1.3供电工程费用45元/m28400015元1.4公共绿化费80元/m214933360元合计31733390元（2） 建筑安装工程费估算表2建筑安装工程费单价计算单位总价2.1多层框架住宅1000元/m218667000元2.2小高层住宅1200元/m222400400元（3） 工程建设其他费用估算表（以多

12、层为例）3工程建设其他费计算公式多层3.1土地使用费84000万元3.2建设单位管理费按建安造价的5%计算933350元3.3工程设计费建安工程费用的2%373340元3.4工程勘察费综合估算，设计费的15%56001元3.5前期工作费工程费用0.8%403203.12元3.6工程建设监理费工程费用的1%504003.9元3.7质量监督费工程费用0.2%1075800.78元3.8竣工图编制费工程设计的5%18667元3.9标的编制及招标管理费工程费用的0.1%50400.39元3.10工程保险费工稉费用的0.2%100800.78元3.11施工图预算编制费工程设计费的10%37334元合计843552901元（4）项目投资估算汇总表0 1 1.5 2 3土地投入 建安费等 销售收入