天津项目会所功能及面积研究

1、关于对天津住宅小区会所的调研以及我项目会所功能及面积建议一、 各项目会所设置情况以及市场行情为了解决我项目A地块会所的功能定位以及需求面积预测，策划部对天津市南开区、河东区、东丽区含有小区会所的各项目进行了摸底，调研成果如下：区域项目占地()建面（）户数销售价格（元）会所（）东丽区远洋风景1600002600002600105003000保利玫瑰湾3370007000005000120003000-4000恒大绿洲860000120000055008500运动中心8000娱乐中心8000私人会所1500恒大名都289000318000180096005000河东区屿东城二期1080002500

2、002079未定3700-4000红城800001400001500180002500-3000南开区富力城2155507242305000220006300仁恒海河广场952773400001500260002900招商钻石山1450003100001600220006000津南区金地格林世界380000830000700010500（4期高层）4300西青区远洋万和城130000260000170016500（精装）4000河西区万科水晶城380000384100260019000（二手房）4500（表一：主要住宅小区及其会所面积）小结：l 天津市较早期开发项目及目前市场上很多中等品质住宅

3、大多无会所规划，正在开发小区会所业态规划概念模糊，销售人员对会所的功能、内容暂不清晰；l 天津市各开发项目大多没有按照政府规划配套进行严格规划，大部分项目是将政府规划配套和项目会所结合开发；l 天津市正在经营社区会所面积一般在30006000之间，主要还是作为小区的功能性配套，业态较为单一（主要包含超市、健身、餐饮、SPA），更类似于小区集中型商业，品质相对较低；l 会所能提高项目的品质，方便业主生活，但是从现场客户的反馈来看，促成成交的因素重要性排位中，会所占位较低，对于价格的支撑作用不大，项目销售的价格主要因素仍是地段、产品户型、园林；l 小区会所功能相对比较完善的小区仍主要集中在河西、南

4、开等天津主要经济发达区域，从成交价格来看，这些项目成交均价都在20000元以上；其他区域会所档次偏低，其销售价格只有南开等区域高品质盘成交价格的一半左右；l 天津市居民对会所消费理念与发达地区消费理念有较大差距，会所整体运营状况一般，多集中在健身方面。二、主要可供参考项目会所功能及面积分配会所功能及面积分配区域南开区津南区河西区项目仁恒海河广场富力城招商钻石山金地格林世界万科水晶城功能建筑面积（）备注建筑面积（）备注建筑面积（）备注建筑面积（）备注建筑面积（）备注游泳池1000泳池尺寸50m*12m层高9m地下二层1000泳池尺寸25m*12m层高7m地下二层1300泳池尺寸50m*12m地下

5、一层，顶部采光500泳池尺寸25m*12m一层乒乓球馆302个球台，地下二层804个标准桌面2504标台地下一层150（总500）与羽毛球馆结合，4标台，三层跆拳道、拳击馆20050三层台球馆200地下二层200无休息区、吧台1504标台，地下一层瑜伽、健美操室100地下一层80地下一层100地上二层100二层健身中心400地下二层300地上一层400地上二层200地上二层400三层SPA1000地上二层250地上一层壁球馆80地上二层动感单车40二层羽毛球馆250两场地，层高9m，地下二层2502个场地400地下一层500与乒乓球馆结合，两场地，层高8m钢琴房4040地上二层配套服务500地

6、下一层100300四层大堂200200地下一层空置30010020一层合计29006300600043002500会所内含500平米茶艺馆（表二：主要项目会所功能及面积）Ø 仁恒海河广场项目位于南开区老城厢版块，是天津传统的商务、商业区。总建筑面积52万平方米（其中地上部分34万平米，地下面积18万平米），共1500户。项目集住宅、零售商场、办公楼和酒店式公寓于一体。较周边项目售价较高，为中高档品质。会所介绍1、建筑形式裙楼型会所，位于项目临街商业裙楼地下一、二层。地上裙楼为主力品牌店、商场等；地下一层为会所、餐饮街、停车场；地下二层为会所、停车场。会所面积共计2900平米。层高为4

7、.5米。整个会所形状犹如两个直角边，与项目地下商业结合在一起。2、功能及分区规划业态全部为运动健身类，包括：游泳池（泳池尺寸50m*12m，标准六泳道，约1000平米）、乒乓球馆（30平米）、羽毛球馆（250平米）、台球馆（200平米）、健美操房、瑜伽室（100平米），器械类健身（400平米）。其中游泳馆、乒乓球均为地下一、二层连通，层高达9米。另外居委会等服务类部门也设置在会所中（为地下一层）。3、运营模式经营模式尚未确定，会所处于工程建设期。4、其它目前会所处于在建期间，具体目标客群尚未确定，但其与该项目外向型商业结合在一起，且项目周边商业氛围浓重、客流充足，预计会所未来规划既对内也对外。

8、目前为开发商自持。Ø 招商钻石山项目位于南开区奥体中心旁，环境优美。总占地面积31万平米，共1600户，总体规划产品为低密度别墅和超高层（4245层）公寓，以及约7万平配套公建（商业、酒店式公寓、写字楼）。多为大户型，定位中高端。会所介绍1、建筑形式独立会所，总面积为6000平米，共三层，分为地下一层（约4米）、地上一层（约3米，大堂挑空）地上二层（约3米）。采用现代简约式风格。地上两层为全落地窗形式。会所装修豪华、整体品质较高。2、功能及分区具体功能分布如下：地下一层：游泳池（泳池尺寸50m*12m，屋顶采光）及相关配套、壁球（80m2）、瑜伽室（80m2）地上一层：大堂（包含企业

9、形象展示）、羽毛球馆（两场地，通二层，25m2）、物业用房地上二层：SPA（10余个单独房间，1000m2）、健身中心（400m2）及其它3、运营模式会所为开发商自持，目前尚未正式启用。4、其它会所仅对社区内部开放，因其业主多为高消费群体，因此其功能设置较市场上一般会所定位高端，包括标准恒温泳池、壁球馆、红酒屋、雪茄、咖啡、艺术长廊、钢琴房等，体现业主身份的尊贵，同时可借此噱头进行宣传。Ø 金地格林世界本项目位于大沽南路与外环线交口，隶属津南区，前三期多为洋房，已于3年前入住，为成熟社区，入住率达60%。四个期总建面为83万平米，总户数为7000户。项目定位中高端，楼盘价格处于同区域

10、中端水平，性价比较高。会所介绍1、建筑形式独立会所，总面积为4300平米，共三层，分为地下一层、地上两层。采用现代简约式风格。地上二层为全落地窗形式，各层层高均为3米。22、功能及分区具体功能分布如下：台球150m2羽毛球、篮球场400 m2挑高9米乒乓球250m2休息厅、过道地下一层功能布局：SPA美容250m2羽毛球、篮球场咖啡厅250m2大堂、过道300m2地上一层功能布局：地上二层功能布局：钢琴房90 m2棋牌室200 m2羽毛球、篮球场瑜伽室150 m2物业服务3、运营模式会所为开发商自持，目前为项目售楼处，已于两年前部分投入运营，尚未正式启用。4、其它因多数功能尚未开放，会所目前使

11、用率最高的运动项目为羽毛球、台球。既对内也对外。金地格林世界同样位于环城四区之一津南区，项目定位中高端，目标客群首次置业偏多，价格偏市场中端，对我项目有较大借鉴意义。Ø 万科水晶城该项目位于天津市梅江高尚住宅区板块，已于07年全部入住。主要建筑形态为多层、叠拼，因其将楼盘设计与地块所处的文化、历史沿革进行了很好的结合，注重人文关怀，被业界视为经典。项目总建面38万平米，容积率为0.9，总户数2600户，定位中高端。会所介绍1、建筑形式 独立会所，在原地块玻璃厂部分旧厂房基础上进行改造，保留并充分利用钢材、玻璃、石材、木材，使新旧建筑之间有一种张力。将两功能体块以一条开敞式通廊联通。共

12、三层，右侧整个体块及左侧三层为健身场所，左侧一、二层为茶艺馆。总面积约2500平米。2、功能及分区健身馆具体功能分布如下：一层：业主委员会、大厅（20m2）、游泳池（12m*25m，六泳道，半标准，泳池及洗浴、小桑拿、卫生间等共约500m2）二层：跳操厅（100m2）、动感单车（40m2）三层：（左右两体块）：羽毛球（两场地）与乒乓球（四场地）相结合（共500平米，层高8米），健身房（400m2），拳击房（50m2）四层：物业用房健身馆面积共计2000平米茶艺馆一、二层约500平米3、运营模式会所为一兆韦德健身机构（全国连锁）经营，运营时间达4年，即项目业主全部入住时开始运营。运营情况良好。4

13、、其它项目主要面向客群为水晶城业主（外来人员无优惠）。人气最高的运动项目为乒乓球、羽毛球及瑜伽、跳操等女性瘦身课程。Ø 富力城该项目位于南开区老城厢板块，项目总建面72万平米，共分三期，目前三期即将入住，均为高层。项目所处地理位置优越，定位中高端。会所介绍1、建筑形式独立会所，现代简约式风格，共三层，地上一层、地下两层，总建面6300平米。2、功能及分区具体功能分布如下：地下二层：游泳池（35m*2.5m*4，层高7米，顶部为地面采光），台球馆（200m2，无休息区、吧台），乒乓球（80m2）地下一层：目前空置，预计为车库地上一层：大堂（200m2），健身中心（300m2），棋牌室（

14、80m2）3、运营模式会所为慷营健身机构经营，会所整体运营情况较差。4、其它项目面向客群为富力城业主，基本不对外。其中乒乓球场地使用率较高。小结：l 以上研究项目均为市场中高端产品，建面几乎都在30万平米以上的大盘，社区业主的消费能力足以支撑会所的正常运营；l 会所的经营业态主要集中在健身类业态，大部分高档小区会所均设置了游泳池，面积设置在5001000之间，游泳池多设置在地下一层，均采用恒温恒湿系统。但拥有游泳池的项目多为同区域的高端产品，多为大户型，客群定位高端人士，且售价较周边楼盘高10%-20%，对我项目不具备较大参考价值；l 会所整体运营状况较差，大部分业态设置处于闲置状态；只有羽毛

15、球、乒乓球、健身中心等相对平民化业态运营状况良好；三、我项目会所市场定位1、定位需要思考的几个问题n 考虑天津会所配套以及业主对社区会所的一般性需求；n A地块会所的商业属性、市场定位应与B、C地块商业有一定的差别；n A地块会所与西区会所统一考虑功能、主题、客群应有一定的差异性；2、项目会所定位原则n 与客户定位相符合，结合目标群的消费水平、生活习惯、文化娱乐需求来确定会所的规模、档次、风格、业态种类和其他配套设施；n 从最佳使用角度配备会所的设施和项目，会所设施设备应以市场为中心，充分考虑日后维护成本。n 做出特色，主题鲜明，解决运营难题；n 业态的组成及分割应考虑后期招商难度；n 一期东

16、地块与西地块会所功能互补、错位原则；3、客群定位n 东区会所东区（A地块）会所满足一期东区居住客户、以及B、C地块产业人群、兼有部分外来客群一般健身娱乐需求；n 西区（一期西地块）地块会所满足项目居住人群、产业人群及部分外来客群的生活、娱乐、休闲、商务需求；4、 主题定位n 通过项目特色化来化解区位孤立，认知度较差的市场抗性，通过特色化的营造，来达到项目良好的去化、价格实现以及市场口碑；n 东区会所1) 运动、健康；2) 实用性的生活主题；n 西区会所：1) 复合型商务休闲会所；2) 生活配套、商务宴请、商务会议、个人及团体娱乐休闲等。5、 功能定位：n 东区会所（A地块会所）：组团级基础配套

17、中心+体育健身中心运动类：有氧健身、器械健身、室外网球场、儿童娱乐园等；便民类：超市、美容、SPA、物业管理服务中心。n 西区会所：社区级基础配套中心+商务休闲中心次会所社区配套类业态升级；增加餐饮、会客交流、商务会议、休闲娱乐等功能。四、我项目A地块会所功能及面积分配建议室内外楼层数配套设施功能面积（）室内1F物业管理用房（510）羽毛球、篮球馆、乒乓球600社区卫生服务站（150）大堂150社区文化活动站（300）会所服务中心40小型超市260社区文化活动室（200）物业管理用房200卫生间24合计12742F社区服务站（600）多功能活动厅250书吧、咖啡屋150台球馆200社区服务点（

18、170）健身中心150卫生间24居委会（170）美容、SPA170合计944共计2218室外儿童游戏乐园240慢跑道不小于1000米注：各业态物业单元面积均按照套内面积计算，加上公共交通，及设备用房等公摊，按照88%的得房率，总建面合计为2520（以上业态划分仅为示意，以确定整个会所建筑面积，具体分项可再进行斟酌调整）。五、会所规划及设计风格建议1、建筑风格会所建筑风格应考虑与A、B、C地块的整体建筑风格的协调统一，宜采用现代风格，结构形式多变，营造灵动、富有创造力空间；建筑色彩可采用暖色系、局部采用反差较大的色块进行调配；采用天然石材、玻璃幕墙，金属格栅、装饰性构件等，用材高档，打造品质、情趣空间；2、 结构设计顶层可考虑大露台的设计；3、配套设施因会所考虑对外，为方便外来人员进入，会所旁边应考虑设置小型停车场（规模和位置请设计公司自行确定），；天津项目策划部【2011-6-2】附：B地块