商业项目整体策划流程

1、项目整体策划流程 编制:陈一伟前言:目录:城市篇:1、城市地理位置:2、城市行政区域:3、城市人口情况:4、城市经济情况:5、城市产业结构:6、城市规划结构:7、城市交通关系:8、城市发展方向:市场篇一、土地情况:1、前 3 5年及未来预计土地出让明细:2、土地量统计:3、土地出让区域:4、土地出让用途:5、土地出让经济指标分析:二、政策分析:1、全国性政策分析及明细:2、地方性政策分析及明细:三、房地产市场情况:1、房地产市场整体情况:2、房地产开发主要区域:3、房地产开发物业形态分析:4、房地产开发体量及指标分析:5、房地产开发风格分析:6、房地产开发户型配比分析:7、房地产开发去化情况:

2、8、房地产置业客户情况:9、房地产销售价格分析: 10、交房标准:11未来房地产发展方向分析: 12个案分析三、商业地产市场情况:1、商业地产整体情况:2、商业地产开发主要区域:3、商业地产开发商业形态分析:4、商业地产开发体量及指标分析:5、商业地产开发风格分析:6、商业地产业态划分及布置7、商业地产划分格局分析:8、商业地产销售政策情况:9、商业地产招商政策情况: 10、商业地产去化情况分析: 11、商业地产招商情况分析: 12、商业地产置业客户分析: 13、商业地产租赁客户分析: 14、商业地产销售价格分析: 15、商业地产租赁价格分析: 16、交房标准:17、业地产未来发展空间: 18

3、、业地产个案分析:四、商业分析:1、商业总体情况分析:2、商圈及主要商业街区分布情况:3、商圈等级分析:4、商圈及主要商业街区情况分析:5、商圈及主要商业街区商家分析:6、重点商家分析:7、商圈及主要商业街区租金分析:8、商家扩张计划分析:五、周边城市商业分析六、客户需求分析:(一 、住宅客户需求分析:1、问卷分数:2、问卷访问地点:3、有效问卷分数及无效分数:4、客户区域:5、客户职业:6、客户年龄:7、客户家庭人口:8、客户置业目的:9、客户家庭年收入:10、客户区域喜好排序: 11、客户置业喜好排序: 12、开发形态:13、物业形态:14、景观要求:15、户型需求:16、面积需求:17、

4、单价承受:18、总价承受:19、房屋结构需求:20、层高需求:21、朝向需求:22、楼层需求:23、配套要求:24、物管需求:25、物业管理费:(二 、商业租赁客户需求分析:1、问卷分数:2、问卷访问地点:3、各业态访问数量:5、客户经营业态:6、客户目前经营面积:7、年营业额:8、开店选择区域:9、开店选择商业形态: 10、开店选择业态:11、开店需求面积:12、需求商铺结构:13、开店需求楼层:14、开店需求层高:15、配套要求:16、租金承受能力17、管理及服务要求:(三 、主力商家需求分析:(四 、商铺置业客户需求分析:1、问卷分数:2、问卷访问地点:3、有效问卷分数及无效分数:4、客

5、户区域:6、客户年龄:7、客户置业目的:8、客户家庭年收入:9、客户区域喜好排序: 10、客户置业喜好排序: 11、商业类型:15、面积需求:16、单价承受:17、总价承受:18、商铺结构需求:19、层高需求:21、楼层需求:22、配套要求:23、管理及服务需求:24、管理及服务费用承受能力:项目篇:1、项目位置分析:2、土地情况分析:3、经济技术指标分析:4、政府要求分析:5、项目四至:6、项目周边情况分析:7、项目周边氛围分析:8、项目周边交通分析:9、周围人流动向分析: 10、项目难点分析: 11、难点解决办法建议:定位篇:一、项目 SWOT 分析:二、有利点梳理:三、问题点梳理:四、应

6、对措施:五、卖点梳理:六、项目定位:(一 、项目角色定位引领者? 挑战者? 跟随者?(二 、项目总体定位:(三 、项目主题定位:(四 、项目功能定位:(五 、档次定位:(六 、项目业态定位:(七 、住宅客户定位:(八 、商业客户定位:1、消费者客户定位:2、商家客户定位:3、商业置业客户定位: (七 、产品定位:1、项目总体量定位:计算2、项目住宅总体量定位:计算3、项目商业总体量定位:计算4、项目总体规划示意图:5、开发建议:图片绘制 +文字叙述6、住宅产品建议:7、商业业态建议:(由招商部出据进行组合(1 、商业业态建议:(2 、商业业种建议:(3 、商业品牌建议:(4 、商业品牌模拟:8

7、、商业产品建议:图片 +文字叙述9、商业业态落位:示意图及百分比10、商业业种落位:示意图及百分比11、主要商业品牌落位及面积:示意图及面积标注(七 、商业运营定位:七、案名建议:三个案名进行选择,标明我司建议主推案名营销篇 (由销售部出据进行组合一、营销遵循原则:二、导向性原则： 三、总体营销思路： 四、商业营销策略： 1、商业营销思路： 2、商业营销轴线： 3、营销周期： 五、住宅营销策略： 1、住宅营销思路： 2、住宅营销轴线： 3、营销周期： 六、营销阶段划分： 七、营销各阶段政策： 八、营销去化百分比： 九、营销条件说明： 十、营销价格建议： （项目均价，具体价格表由销售部出具） 招商篇 （由招商部出据后进行组合） 一、招商遵循原则： 二、招商思路： 三、招商周期： 七、招商阶段划分： 八、招商各阶段政策： 九、招商去化百分比： 十、招商条件说明： 十一、招商租赁价格建议