地方小税种土地增值税企业所得税税收政策精要集中大解析

1、关于举办“房地产企业地方小税种、土地增值税企业所得税、税收政策精要集中大解析高研班”的通知2010年11月46日 深圳·罗湖大酒店 主讲：杨汝明Ø 2010年是房地产企业税收严管年。今年5月，国家税务总局先后下发了关于开展2010年税收专项检查工作的通知（国税发【2010】35号），确定2010年为房地产企业重点检查年。国家税务总局组织全国各地精干力量对房地产企业涉及的营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、印花税、个人所得税等税种进行了全面检查。第四季度，检查工作将进入高峰期。Ø 今年5月，国家税务总局相继下发了国家税务总局关于土地

2、增值税清算有关问题的通知（国税发2010220号，2010年5月19日）和关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号，2010年5月25日）。2010年被公认为是土地增值税清算关键年。特别是2010年10月1日以后，国家将对定律征收土地增值税政策作出重大调整。ØØ 这次检查不仅针对“营业税、土地增值税、企业所得税”等三大税种，而且还将“土地使用税、房产税、耕地占用税、契税、印花税、个人所得税”列作必查内容，因此小税种也第一次成为了检查工作关注的焦点。为了帮助大家掌握税收政策，应对税务机关稽查风暴，我们将结合“地方各税”主要政策和近几年来出台的国税发【2006】1

3、87号、国税函2010220号、国税发201053号、国税发【2009】31号、国税函【2010】79号、国税函2010148号、国税函【2010】201号文件等几十个新文件，以及各个地方税种相关文件，深入浅出地为大家讲解我国近年来关于房地产企业的税收政策，全面回答长期以来困扰大家的一些疑难问题。力争让大家在这次税收大检查过程中把损失降低到最低程度。ØØ 这是几年来我们第一次集中进行大规模的税收政策讲解和分析，对于广大房地产企业朋友来讲，是一次千载难逢的好机会。本期培训适合企业老板、财务人员、以及采购、供应、生产、物业等相关部门的人员参加！讲解实务专题Explained t

4、hematic第一节、房地产企业涉及的小税种政策精解1、开发用地土地使用税征收的起止时间是如何规定的？2、开发用地缴纳的土地使用税如何进行账务处理？3、房地产企业开发的产品在什么情况下需要缴纳房产税？4、开发用地缴纳契税的计税依据是什么？5、开发用地什么情况下需要交纳耕地占用税？6、房地产企业需要缴纳哪几种印花税？房屋销售合同应什么税目征收印花税？7、个人取得借款利息应如何缴纳个人所得税？8、股东取得哪些收入要视为分红缴纳个人所得税？9、职工个人的哪些收入视为工资薪金缴纳个人所得税？第二节、土地增值税清算过程全解1、在土地增值税清算过程中确认销售收入必须遵循哪些原则？2、申请土地增值税清算必须

5、符合哪些条件？3、如何确认土地增值税的清算对象？ 4、享受减免税照顾的普通标准住宅必须符合哪些条件？5、新的土地增值税预征率、核定征收率是如何规定的，对房地产企业将产生哪些不利影响？6、房地产开发企业扣留建筑企业的质量保证金，如何扣除？7、房地产企业的开发费用能否据实扣除？8、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费能否扣除？9、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税是否可以扣除？10、房地产企业安置被拆迁户所用的安置用房屋计算土地增值税是如何扣除？11、正确划分“开发间接费用”与房地产“开发费用”对土地增值税有何影响？12、企业开发商住连体楼清算时应如何计算扣除开发成本？13、土地增值税清算时，

6、为什么一定要注意区分“清算成本”与“会计成本”？14、土地增值税有哪些减免税规定？15、土地增值税清算综合案例分析（包含多种房地产业务在内）。第三节、企业所得税收入成本审核大全一、房地产企业收入的调整1、为什么要区分完工产品和未完工产品？2、完工开发产品应符合哪些条件？3、完工开发产品销售收入由哪些内容组成？4、不同销售方式下开发产品销售收入应该如何确认？5、合作开发房地产，分配给对方的房屋如何确认收入？6、未完工开发产品预售收入如何计算缴纳企业所得税？7、销售折扣、折让与销货退回的处理？8、买一赠一销售收入如何处理？9、房地产企业房屋租金收入如何入账（含预租收入）？10、关于利息收入、租金收

7、入和特许权使用费收入如何确认？二、房地产企业成本、费用的调整1、房地产企业确定成本对象应遵循哪些原则？2、开发产品计税成本支出包括哪些内容，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费有哪些区别？3、房地产企业不同项目之间发生的共同成本应采取哪些方法分摊（含特殊业务成本）？4、采取“以房换地”交易方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？5、企业建造的地下停车场库的成本如何处理？6、已销开发产品的计税成本如何计算？7、开发产品成本中的哪些费用可以预提？具体预提标准如何掌握？8、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应取得但未取得合法凭据的如何处理？9、什么是“合理工资薪金支出”，税法关于三项工资附加费有

8、哪些新规定？10、广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数如何掌握，报表不认以预售收入为基数计算的广告费、业务宣传费，如何处理？11、“统借统还利息支出”、“关联单位利息支出”、“个人利息支出”“委托借款利息支出”如何列支，需要代扣代缴哪些税款，是否需要开具发票？12、企业支付销售手续费及佣金应遵循哪些规定？13、企业实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税应如何扣除？14、企业对尚未出售的已完工开发产品进行日常修理发生的维修费用，如何扣除？15、企业将已计入销售收入的共用部分、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应如何扣除？16、企业在开发区内单独建造的配套设施，如何结转成本？17

9、、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设的配套设施，其成本如何处理？18、企业为购买方提供的按揭贷款保证金是否允许税前扣除？19、企业发生财产损失时，哪些损失需要报经税务机关批准后才能处理，财产损失的报批有哪些相关规定？20、母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理有哪些相关规定？第四节：房地产开发企业几个特殊问题的处理1、“甲供材”入账票据问题； 2、广告费、业务宣传费的计算依据问题；3、“拆迁补偿费”入账票据问题； 4、以土地不动产投资入股、股权转让纳税问题；5、利息扣除规定及入账票据问题； 6、接受土地、房屋投资入账票据问题。第五节：专家现场回答学员实操问题培训专家·杨汝

10、明Training Expert Yangruming资深税务稽查官员，从事税务稽查工作二十余年，曾先后在税政、稽查部门任职。多年来一直参加国家税务总局的大案和要案稽查，处理过大量疑难案件，有较丰富的稽查实战经验。对地方税务局主管税种有比较系统的研究，特别是对房地产业、建筑安装业税收政策研究更为深入。国税局房地产企业所得税专项检查期间，巡回在各地市税务稽查系统做查前培训，稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法。同时，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科；授

11、课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。【资 料】本课题配套讲义、资料【培训时间】2010年11月04日至06日（11月04日全天报到）【培训地点】深圳罗湖大酒店（深圳市罗湖区南湖路3012号）【增值服务】参会学员可享受房地产企业管理教育网一年的高级会员服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、信息检索、课件下载、QQ论坛交流等。【相关费用】人民币2300元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费） Ø如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（详见参会确认函）户 名：北京金旭红企业管理中心 账 号：07001683开户行：北京农村商业银行翠屏北里支行【联系方式】电 话：（010）52106750 52106749 联系人：周 涛传 真：（010）52106749 邮 箱：【报名方式】参会学员请在11月04日前将回执表传真至联系人，以便会务组做好准备工作。 请真实填写并按此线剪下传回 报 名 回 执 表 收件人：周 涛单 位 名 称联系人 学 员