房地产开发与经营计算及分析题2011

1、三、计算分析题1、招标、拍卖、挂牌交易比较？ p88，2、现金计算？某房地产开发项目现金流量表入下，假设基准收益率i=12%,试判断方案是否可行。同时计算静态投资回收期、动态投资回收期。序号项 目01234561净现金流量-2004060408080602累计现金流量解:序号项 目01234561净现金流量-2004060408080602累计现金流量-200-160-100-60201001603折现净现金流量-20035.7147.8328.4650.8445.3931.684累计折现净现金流量-200-164.29-116.64-88.00-37.168.2539.9151、 静态投资回

2、收期： P=3+60/（60+20）=3.75年 2、 动静态投资回收期：P=4+37.16/(37.16+8.23)=4.81年3 、内部收益率(以五年为期) 设i1=12%FNPV1=200(1+12%)0+40(1+12%)1+60(1+12%)2+40(1+12%)3+80(1+12%)4+80(1+12%)5=8.25设i2=15%FNPV2= 200(1+15%)0+40(1+15%)1+60(1+15%)2+40(1+15%)3+80(1+15%)4+80(1+15%)5=8.04用插入法计算FIRR的近似值FIRR=12%+8.25/(8.25+8.04)X(15%12%)=1

3、3.52%答:略。3、投资计划编制：直方图和S形累计曲线？ P194-1954、资格预审的内容？ P 1795、建设工程索赔案例：（双方的责任）1） 工程索赔的概念 索赔是指由于非自己的原因遭受了损失，而向可以承担责任的一方请求补偿的行为。特征： a）自身没有过失； b）损失已经发生； c）损失的补偿； d）请求报告2）索赔的分类 a） 按依据分类（ 合同内索赔 合同外索赔） b）按形式分类（ 索赔、 反索赔） c）按对象分类（ 工期、费用） d）索赔原因分类（工程延误、工程变更、合同非正常终止、工程加速、不可抗力） 3）索赔的程序： a) 索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知；

4、b) 发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料； c) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据； d) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可； e) 当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。 4）索赔处理的原则： a) 损失的补偿 b) 业主原因终止合同的利润补偿 c) 不可抗力的损失补偿 在现场的工程用的材料设备（业主承担）

5、 现场清理费（业主承担） 施工机械、工器具 （承包商承担）5）索赔的预防a) 招标文件 投标须知 报价要求 主要合同条款b) 熟悉合同条款和投标文件c) 严格履行合同规定的义务 举例：1、混凝土机修理延误工期；2、地下障碍物；3、图纸迟了；4、大风把塔吊吹坏5、学生游行影响材料供应；6、 5、折现法某房地产开发完成后，房屋销售总价12.2亿元，房屋开发成本5.5亿元，综合管理费3000万，投资银行利息5000万，销售营业税3600万。房地产公司属国有企业，开发利润为15%。试计算该片宗地的价格。解：地价=开发房地产价格-房屋开发成本-管理费-投资利息-销售营业税-开发利润地价=12.2-5.5

6、-0.3-0.5-0.36-12.2*15%=3.71亿元答：该开发宗地的测算地价为3.71亿元。 例75  估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率5，建筑覆盖率50；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。     估价要求：需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。     估价过程：     (1)选择估

7、价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。     (2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：用途为商业与居住混合。容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50 000。建筑覆盖率适宜为30。建筑物层数确定为18层；其中，12层的建筑面积相同，均为3000，适宜为商业用途；318层的建筑面积相同，均为2 750，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6 000，居住用途的建筑面积为44000。 &#

8、160;   (3)预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。     (4)预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30，半年后再可售出50，其余20需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。     (5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元；勘察设计和前期工程费及管理

9、费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入20，第二年需投入50，第三年投入余下的30。销售费用和销售税费预计为售价的9，其中广告宣传和销售代理费为售价的3，两税一费和交易手续费等为售价的6。折现率选取14。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3缴纳有关税费。     (6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2004年10月。建成后的总价值=4500×6000/(1+14%)3+2500×44000&

10、#215;30/(1+14%)3+50/(1+14%)3.5+20/(1+14%)4 8829.33(万元) 开发建设费用总额=(1200+500)×50000X20/(1+14%)0.5+50/(1+14%)1.5+30/(1+14%)2.56921.57(万元)         销售费用和销售税费总额建成后的总价值×9 8829.33×9 794.64(万元)     购地税费总额总地价×3 0.03总地价(万元)  &#

11、160;  总地价8 829.336 921.57794.640.03总地价     总地价=(8 829.336 921.57794.64)/(1+0.03)     1080.70(万元)     估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1080万元。     对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该

12、块土地在2004年10月出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价1080万元，单位地价1080元，楼面地价216元。*需要评估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12，第一年需要投入60的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为

13、交易价格的6，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12)。 解：设该宗土地的总价为V： 开发完成后的总价值     1 59439(万元) 建筑安装工程费、专业费、管理费总额81036(万元) 销售费用和销售税费总额 1594.39×(2+6) 127.55(万元) 购买该宗土地的税费总额V×30.03V(万元) V1594.39一810.36一127.550.03VV=637.36(万元

14、)         土地总价637.36(万元)     土地单价1274.72(元m2)     楼面地价637.36(元m2) 典型案例1：某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2 (按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为

15、其价格的4。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12)。 解：装修改造后的总价值 4000×5000/(1+12%) 17857l(万元) 装修改造总费用1000×5000/(1+12%)0.5 472.46(万元) 销售费用和销售税费总额1785.71×8142.86(万元) 购买该旧厂房的税费总额V×40.04V(万元) 需补交土地使用权出让金等的总额400×5 000200(万元)    V1785.71472.46142.860.04V200933.07(万元) 故：  

16、   旧厂房总价933.07(万元)     旧厂房单价l866.13(元/m2) 典型案例2： 某在建工程开工于2004年4月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85，出租的运营费用为有效毛收入的25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9，折现率为13)。解：设该在建工程的正常购买总价为V：续建完成后的总价值= 60×12×12400×O.7×85×(1-25) ×    3 40380(万元) 续建总费