广州市农村村民住宅规划建设

1、广州市农村村民住宅规划建设工作指引解读本广州市城乡建设委员会广州市国土资源和房屋管理局 广州市规划局 编广州市城市管理综合执法局目 录一、广州市农村村民住宅规划建设工作指引出台的背景1、出台工作指引的依据是什么？2、目前我市农村村民建房主要存在什么问题？3、针对现行农民建房问题我市采取什么解决办法？二、广州市农村村民住宅规划建设工作指引的主要内容4、工作指引的基本思路是什么？5、工作指引的主要内容是什么？ 6、我市村镇规划的基本原则是什么？7、我市通过什么办法保障农村建房用地？三、农村村民关于住宅规划建设的问答8、什么是“一户一宅”? 9、已结婚并和父母同住，是否具备新建住宅或者原址拆建申请的

2、条件吗？10、户口已迁出农村，但在城市没有享受福利分房，可以回村申请建房吗？11、原宅基地房已私下卖与他人，现可以回村重新申请建房吗？12、申请的住宅有什么标准要求？13、宅基地能在本村村民之间调剂吗？14、建自家房屋是不是想建多少层就建多少层？15、如果要建房应注意什么？16、村民申请住宅建设的程序是什么？17、申请乡村建设规划许可证必须提交什么资料？18、递交了申请怎样才算作有效受理？19、申请受理后多久可以拿到乡村建设规划许可证？20、如果符合法定条件没被批准，怎么办？21、领到乡村建设规划许可证后能自行选择施工队吗？22、建好住宅怎样申请验收？23、怎样办理房屋产权登记？24、在原有宅

3、基地建房还需不需要办理用地手续？25、要在住宅原址拆建有什么要求？26、对于农村部分村民违法建设怎么处理？27、发现村民违法建设该怎么办？28、集中建房后节余的面积能转作经济发展用地吗？29、住宅申请建设过程中碰到一些技术问题应向哪里咨询？30、各区政务窗口详细地址及电话是什么？附清拆“广州花园”违法建设案例解读分析一、广州市农村村民住宅规划建设工作指引出台的背景1、出台工作指引的依据是什么？ 答：根据我市第十次党代会关于走新型城市化发展道路的战略部署，为了深入实施“城乡一体化”建设工程，有效解决我市农村村民住宅规划报建难的问题，市政府印发了广州市农村村民住宅规划建设工作指引，简化农民审请建房

4、的审批程序，指导农村村民依法申请宅基地规范建房。2、目前我市农村村民建房主要存在什么问题？答：一是农民无序建房及违法建设较为严重。二是历史上核发的宅基地使用证亟待清理。1999年以前，宅基地使用证由各镇政府负责审批，由于政策法规不健全，管理不规范，存在一定数量非依法取得的宅基地使用证。三是农民建房新增建设用地能力极为有限，但盘活村内存量建设用地具有较大潜力。四是报建手续繁杂。按现行规定，农民公寓式住宅建设需要办理选址意见书、建设用地预审、申领建设用地规划设计条件、核发建设用地批准书、公告、各专业管理部门意见、建筑设计方案审查、现场放线、建设工程规划许可证（含建设工程审核书）和办理施工许可等约1

5、0个环节程序。五是由于升学、就业、外迁、移民等原因，存在一户多宅、空心村和新分户村民无地建房共存的现象。3、针对现行农民建房问题我市采取什么解决办法？答：一是出台一个工作指引，简化农民建房手续。二是促进土地利用总体规划和村庄规划“两规合一”。三是实施差异化的农民建房规划和用地管理。三是盘活农村建设用地，增强农民建房用地保障能力。四是加强农村宅基地登记发证工作。五是疏堵结合有效解决农村无序建房问题。六是开展宅基地房屋普查。二、广州市农村村民住宅规划建设工作指引的主要内容4、工作指引的基本思路是什么？答：工作指引的制定思路是：按照“一本通”原则，本着便民、利民、切实解决农民实际问题的角度出发，理顺

6、宅基地建房的报建程序，提出“出台一个指引，搭建一个平台，指定一个牵头部门，设置一个政务窗口”，对农村村民住宅建设事务实行“集中式管理”，统一收案，集中分案，并联审批，跟踪督办，统一监管，实现农民住宅报建“一个口进，一个口出”，避免往返跑多趟。5、工作指引的主要内容是什么？答： 一是规定适用范围。本指引适用于广州市行政区域内建制镇和街道办事处所属的行政村村民个人新建住宅的用地、规划、建设和产权登记管理。二是指定一个牵头部门，设置一个政务窗口。各区（县级市）负责本辖区内农村村民住宅规划建设工作，指定一个职能部门牵头负责农村村民住宅规划建设日常事务管理。并在区（县级市）政务服务中心设置专门窗口，集中

7、收案，受理本辖区内农村村民住宅建设申请。三是简化报建程序。村委会制定本村宅基地使用方案并召开村民会议表决通过。村民以户为单位提出申请，村民小组或经济社根据宅基地使用方案进行审核，村委会公示并审核，镇政府根据城乡规划审核。申请人向区（县级市）专门的政务窗口递交资料，牵头部门将申请材料分送区（县级市）规划、国土、建设等职能部门，实行联合办理、并联审批，各职能部门在30个工作日内办结。四是简化农民提交资料。农村村民提出建房申请，只须提7种基本资料：一是申请人的户口薄、身份证；二是申请人出具的符合“一户一宅”的保证书；三是公安部门出具的户籍审查意见；四是农村村民住宅建设申请表；五是属于原址拆建的，应当

8、提供原状建筑实测图；六是村民委员会（或村集体经济组织）盖章的公示情况报告；七是设计图。其它资料如属村委拥有的由村委自行提供，如属职能部门拥有的由职能部门自行提供，农民不再东奔西跑备齐各种繁杂资料。五是简化审查内容。本着便民利民的原则，对农民住宅报建的审查只查原则性内容，对农民个人本身不能做到的过高条件予以简化。农民建房只发放“乡村建设规划许可证”一个证。6、我市村庄规划的基本原则是什么？答：一是以国民经济发展规划为依据，坚持土地利用总体规划和村庄规划相统一，切实提高规划的管控能力，优化村庄各种空间资源配置，促进村庄的可持续发展。二是实行共编共用。坚持充分发挥区、镇、村主体作用。构建市、区（县）

9、、镇（街）、村共同参与共编共用的村庄规划编制机制，引导村民全程参与规划编制，确保规划落地。三是保障公共配套设施落地。推动基础设施向农村全延伸，实现公共服务设施在乡村地区的全覆盖，改善农村人居环境。四是坚持远近期目标结合。系统推进村庄规划，有序引导村民建房行为。7、我市通过什么办法保障农村建房用地？答：一是盘活农村住宅建设用地资源，积极稳妥组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。二是支持宅基地调剂使用。可在本村范围内对存量宅基地使用权限进行合理的调剂。三是鼓励村民利用闲置宅基地、空闲地、未利用地进行集中建房。四是探索利用宅基地开展城乡建设用地增减挂钩试点，提高农村宅

10、基地的土地利用价值和使用效率。三、农村村民关于住宅规划建设的问答8、什么是“一户一宅”?答：一户一宅是指农村村民一户只能申请一处符合规定建筑面积或用地面积限额的宅基地用于建设自住房屋。9、已经结婚并和父母同住，是否具备新建住宅或者原址拆建申请的条件？答：具备。凡经公安部门登记的具有本市农业户口、符合“一户一宅”政策的本村村民，均可以户为单位提出新建住宅申请或者原址拆建住宅申请。10、户口已迁出农村，但在城市没有享受福利分房，可以回村申请建房吗？答：不可以。11、原宅基地房已私下卖与他人，现可以回村重新申请建房吗？答：不可以。将原有住房出卖、出租或赠与他人的村民，一律不得申请。12、申请的住宅有

11、什么标准要求？答：（一）农村村民1户只能拥有1处宅基地。（二）市辖十区范围内新批准每户住宅建筑基底面积不得超过80平方米，增城、从化市范围内可按照国家、省的相关规定确定；户均总用地按照非公寓式住宅及公寓式住宅的具体要求确定。（三）每户建筑面积不得超过280平方米。13、宅基地能在本村村民之间调剂吗？答：对符合广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）申请建房条件的村民，在取得村集体经济组织或村民委员会同意后，可通过村民自愿协商的方式，在本村范围内对存量宅基地使用权限进行合理的调剂，调剂结果必须经公示。取得宅基地使用权的村民，经协商可给予让出宅基地使用权村民适当的补偿。被调出宅基地使用权的村民，

12、不得再申请宅基地建房。14、建自家房屋是不是想建多少层就建多少层？答：不可以。村民建筑层数应当不超过3层，根据功能需要可以增设梯间，3层部分建筑高度应当不大于11米，设梯间的建筑高度应当不大于14米。鼓励采用坡屋顶。15、如果要建房应注意什么？答：（一）主要朝向的建筑间距宜不小于遮挡建筑计算建筑间距的建筑高度的08倍且不小于8米，次要朝向的建筑间距宜不小于4米，且应当满足消防安全的要求。（二）对因用地指标或建设现状等客观条件限制确实不能满足上述间距要求的，至少应当满足消防安全间距的要求，并取得邻里业主的同意，如邻里没有明确业主的，应公示后无反对意见。16、村民申请住宅建设的程序是什么？答：村委

13、会首先制定本村宅基地使用方案并召开村民会议表决通过。村民以户为单位提出申请，递交农村村民住宅建设申请表，并出具符合“一户一宅”的保证书。村民小组或经济社根据宅基地使用方案进行审核，村委会公示并审核，属于原址拆建的，还应当同时公示原状建筑实测图。镇政府根据城乡规划进行审核，然后，申请人向区（县级市）专门的政务窗口递交7种基本资料，由牵头部门将申请材料分送区（县级市）规划、国土、建设等职能部门，实行联合办理、并联审批，各职能部门在30个工作日内办结。17、申请乡村建设规划许可证必须提交什么资料？答：须提交7种基本资料：一是申请人的户口薄、身份证；二是申请人出具的符合“一户一宅”的保证书；三是公安部

14、门出具的户籍审查意见；四是农村村民住宅建设申请表；五是属于原址拆建的，应当提供原状建筑实测图；六是村民委员会（或村集体经济组织）盖章的公示情况报告；七是设计图。村民可直接选用美丽乡村民居设计图集中方案，或找具有资质的建筑设计单位、或有执业资格的设计工程师设计的施工图纸两套。18、递交了申请怎样才算作有效受理？答：工作人员对申请人提交的材料当场进行初步审核，如果申请材料存在可以当场更正的错误的，会指导当场更正；如果申请材料不齐全或者不符合法定形式的，会在当场或者在5个工作日内通知需要补正的全部内容，如果逾期没有通知，自收到申请材料之日起即为受理。19、申请受理后多久可以拿到乡村建设规划许可证？答

15、：政务窗口必须在确定受理之日起30个工作日内办结。其中相关行政主管部门在20个工作日内依法作出审核决定，如各行政主管部门均审核通过，规划分局（县级市规划局）在10个工作日内发放乡村建设规划许可证。20、如果符合法定条件又没被批准怎么办？答：申请人的申请符合法定条件、标准的，各行政主管部门应当依法同意申请。如行政主管部门依法作出不同意申请，应当说明理由，并通知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。 21、领到乡村建设规划许可证后能自行选择施工队吗？答：村民接到乡村建设规划许可证后可自行选择具有施工资质的单位或具有注册建造师、监理工程师执业资格的个人及其组织的施工队伍，承接工程施工及相

16、关管理工作，依法承担相应的质量安全责任。22、建好住宅怎样申请验收？答：村民住宅建设完工后，应当持（一）乡村建设规划许可证；(二)竣工图，如住宅建设没有变更或者变更不涉及主体结构的，可以施工设计图可以作为竣工图，如采用美丽乡村民居设计图集的方案进行施工的，应需提供方案中的设计图；（三）规划验收申报表向属地规划分局（县级市规划局）申请竣工规划验收。15个工作日内规划局做出验收合格或者不合格的决定。验收合格的，出具规划验收合格证。23、怎样办理房屋产权登记？答：申请人可持申请书、身份证明（含自然人身份证明、户口簿、申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明）、土地权属来源证明（含乡村建设规划许可证

17、，以及村民委员会或集体经济组织出具的申请人符合“一户一宅”要求的证明）、房屋平面附图、规划验收合格证、房屋门牌证明材料等资料向国土房管分局（县级市国土房管局）申请办理产权登记。24、在原有宅基地建房还需不需要办理用地手续？答：对未纳入“三旧”改造或未完成村改居的村，在原有村集体建设用地范围内申请建房的，不需要办理用地批准手续，但须进行一户一宅和权属审核。25、要在住宅原址拆建有什么要求？答：在符合村庄规划和产权明晰的前提下，可申请在原址上拆除重建，具体要求如下：（一）村民住宅原址拆除重建工程，不得改变住宅使用性质且不得超出原有建筑外轮廓边线。（二）广州市十区范围内村民住宅原址拆除重建工程，拆除

18、重建后的村民住宅基底占地面积不得超过原面积且不超过80平方米，总建筑面积不超过280平方米。（三）拆除重建后的住宅建筑间距和建筑高度应符合村民住宅规划基本要求。（四）位于名镇名村或历史文化街区保护范围内的村民住宅，应按照相关规定执行。26、对于农村部分村民违法建设怎么处理？答：部分村民无视规划，不懂政策，擅自抢建、乱建等违法建设的，由规划和城管执法部门依法处理。涉及违法建设的需提交规划和城管执法部门出具的违法建设处理决定通知书及查处结案材料后，方可办理房屋产权登记。27、发现村民违法建设该怎么办？答：发现村民违法建设，请拨打违法建设举报电话020-12319，有关部门会及时处理。28、集中建房

19、后节余的面积能转作经济发展用地吗？答：为促进节约集约用地，鼓励村民利用闲置宅基地、空闲地、未利用地进行集中建房。集中建房腾出的空闲宅基地，可以由村集体经济组织或村民委员会向市规划部门和国土房管部门申请改为村经济发展留用地，按规定办理留用地手续。29、我在住宅建设过程中碰到一些技术问题应向哪里咨询？序号区（县级市）部门技术服务热线备注1白云区白云区建设局86350609牵头部门市规划局白云分局86055610,86589523，86574987市国土房管局白云区分局360521282花都区区建设局36989233市规划花都分局36807266牵头部门市国土房管局花都区分局868071993番禺区

20、区建设局84813922牵头部门市规划番禺分局34588132市国土房管局番禺区分局846458824南沙区南沙区建设局39914086牵头部门5萝岗区九龙镇规划建设办农村建房报建岗87487275874882066从化市从化市城乡建设局87922970从化市规划局87956688牵头部门从化市国土房管局879688797增城市增城市新农村规划建设办公室82667612牵头部门增城市建设局82749451增城市国土房管局土地规划和耕地保护科（土地规划）82629809，土地利用科（用地报批）82629816，土地执法82629809，房屋和物业管理科（农村泥砖房改造）826298368广州市市

21、建委83124968市国土房管局83177101市规划局8333723130、各区（县级市）政务服务中心详细地址及电话是什么？序号区（县级市）地址咨询电话备注1白云区政务服务中心广州市白云区机场路561号（机场路与远景路交界处）860555012花都区投资服务中心花都区新华街百合路36号369133313番禺区政务服务中心广州市番禺区市桥清河东路 319 号西副楼391123454南沙区政务服务中心广州市南沙开发区凤凰大道1号行政中心E栋399143335萝岗区政务服务中心广州市萝岗区香雪三路3号821133296从化市政务服务中心从化市街口街河滨北路128号879565037增城市审批服务中

22、心光明西路108号国土大厦1、2大厅82629803附案例分析清拆“广州花园”违法建设案例解读【基本案情】东平经济联合社在未取得建设用地批准和规划报建手续的情况下，擅自于2010年3月，在东平“广州花园”进行违法建设，建成2栋11层框架住宅建筑，建基面积2299.2平方米，建筑面积25291.2平方米。永平街城管执法队多次前往现场制止，于2010年4月27日发出责令限期改正通知书，但当事人不听劝阻，拒不停工。2010年7月14日，区国土部门向当事人发出责令停止土地违法行为通知书和责令改正违法行为通知书，但当事人依然我行我素，继续施工抢建。2010年10月20日，因上述建筑物占用城市规划道路，市

23、规划局认定其属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。2011年1月4日，根据中华人民共和国城乡规划法第六十四条的规定，区城管执法部门向当事人发出行政处罚决定书，责令限期拆除违法建设，但当事人拒不履行自拆，仍然继续施工抢建。2011年4月18日，白云区政府依照中华人民共和国城乡规划法第六十八条、广州市城市管理综合执法条例第二十二条第一款第（一）项的规定，批准依法实施强制拆除。5月27日，城管执法部门依法向当事人发出了强制拆除的查处违法建设行政强制措施决定书。2011年6月起，白云区组织相关职能部门和永平街道办事处共计400多人，工程队100多人，对永平街东平村“广州花园”两栋十一层违法建设进行强制拆除，于7月8日清拆完毕。【案例解读】2011年6月24日至7月3日, 白云区政府组织相关职能部门清拆永平街东平村“广州花园”2栋11层违法建设，清拆面积25291.2平方米，这宗比较大规模的拆除违法建设案件，给了我们以下的启示：一、违法建设违反了中华人民共和国城乡规划法等法律法规的规定，妨碍了城市规划的有