房价问题讲课

1、老师们同学们好今天我就给大家讲一下关于房子的问题首先我们来看一下我们杭州的一些标志性大楼这是杭州市市民中心，这是杭州大剧院，杭州市国际会展中心，杭州我所知最贵的公寓“东方润园”，以及他精装修的内部观，当然了别墅就不说了，说了也白说。另外提一句，欢迎来杭州，我来招待你。感觉怎么样？很好看是吧！我想你们一定会有一个疑问：这么好的房子到底要多少钱呢？那就让我们来了解一下房子的价格好了受国际金融危机的影响，2008年下半年房价曾一度有所回落，但2009年第二季度以来，房价迅速回升并大幅上涨。数据显示，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。大城市更为明显，2010年一季度北京商品房均价达21880

2、元/平方米，比去年同期上涨了88.4%。央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过高，难以接受”。那么，目前的房价到底多高呢？由于不同国家和地区的发展阶段、文化、地理环境等状况的差异，衡量房价高低还没有一致认可和普遍使用的标准。不少专家学者在研究房价问题时，大都参考两个指标，一是房价收入比，二是房价租金比。房价收入比，指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度，一般认为比值应在36之间，而2009年北京、上海、深圳等城市的房价收入比都超过10。房价租金比指每平方米月租金与每平方米房价的比值。通常认为低于1:300就意味着房地产泡沫已经

3、显现。目前，我国一些大城市的房价租金比在1:500左右乃至更低。另外，也有人把中国的房价与国外一些城市的房价对比。2009年12月纽约房价最高的曼哈顿区的中间价格约合每平方米人民币2.75万元，德国首都柏林的普通住宅每平方米均价约合人民币1.7万元；同期我国一些大城市的房价已接近甚至超过这两个数字，而我们的收入水平却相差数倍。通过这些分析可以看出，我国部分城市的房价确实明显偏高。由图可以看出，我们的房价可以分为五个阶段：第一个阶段是从1998年到2002年,这是中国房地产市场新周期的起点,在此期间,自住型购房消费占主流,房价上涨缓慢;第二个阶段是从2003年至2005年,这是房地产市场的上涨期

4、,经济发展刺激了住房消费,加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值,推动了房价的快速上涨;第三个阶段是从2005到2006年,在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策,房地产市场也进入了一个相持的阶段,楼市的涨幅明显收敛。第四个阶段是从2006年到2007年,各行业的资金蜂涌而入到房地产行业,房价屡创新高,地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情,全国各地的房价都出现了不小的涨幅,年初首先是深圳、广州楼市领涨全国,5月份之后,沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情,接着,楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。第五个阶段是从2007年到2008年,楼市再次进

5、入相持的阶段,从表我们可以看出,不少城市2008年的房价与2007年相比,甚至还出现了小幅的回落。第六个阶段是2009年楼市又步入高涨期,在这个时期里全国楼市涨声一片,不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”。终于在2010年,在一系列相关政策的作用下,楼市再次进入了一个相持期。不过,通过我们对房地产市场长期以来走势的分析,我们在图中已经对今年房地产市场的走势做出了预测,那就是市场上涨的趋势不会改变。那为什么房价会居高不下呢？现在大家来讨论一下（1分钟）：我总结了一下，其实这是有多方面的因素的：1、投资的人越来越多；2、信贷借款政策的宽松；3、地价的越涨越高；4、制度的不完善；5、城镇化快速发展

6、我想大家也都已经讨论过了，对这个问题也有了比较深刻的认识了，那好，进入下一个话题怎样才能遏制过快上涨的房价呢？2010年4月17日，国务院下发了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出五方面十条政策措施，被称为“新国十条”。这次调控措施力度之大、涉及面之广、针对性之强，被有的媒体称为“世上最严厉的房地产宏观调控”，受到广大群众的普遍欢迎。继“新国十条”出台之后，国务院又于2010年9月出台了“新五条”。可是，事与愿违，楼价的确下挫不少，但不可避免的又开始了上扬回升。于是，2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，宣布共计八条政策措施(简称"国八条")

7、，以求"巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展"。相比去年4月份出炉的号称"史上最严厉的楼市调控措施"-国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(俗称"国十条")，有业内人士评论称，没有最严，只有更严。现在让我们来看一看“新国八条”的具体内容：各地设今年房价控制目标，一季度向社会公布 扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应 个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税 二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍 大力推广"限房价、竞地价&

8、quot;，闲置土地及时收回使用权 扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购 落实住房保障和稳定房价约谈问责机制 "严打"虚假消息散布者 这些标着粗体的条款是一些业内人士认为比较引人注目的，那就让我来给大家讲解一下这5条条款"国八条"第一条提到，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对此，中国指数研究院副院长陈晟说，个人认为房价上涨的合理速度应该控制在大于CPI上涨、小于GDP增长。华东师范大学房地产系主任华伟表示，这种目标的制定，

9、理论上是可以方便地方政府调控房价，但由于地方政府无法准确把握每年货币的发行量、流动量，以及各类商品价格上涨的幅度，因此要制定新建住房价格控制目标，把握起来困难不小。 "国八条"第三条提出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。汉宇地产总经理施宏叡表示，原本营业税的征收方式有两种：一种是差价的20%，另一种是房价总额的1%2%。在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，导致买卖的差价只有区区几万元，大大规避税收。这可以解释，为什么会推出按照销售收入全额征税的做法。陈晟则

10、称，这是对近日出台的房地产经纪管理办法的一种强化，主要是规范中介行业一些不合规的做法。"但相对于按照房价总额征收营业税，差额征收更能有效堵截投机，只是目前评估机制尚不完善、中介操作失范，取消差额营业税也是一种无奈之举。"对"加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度"，施宏叡说，推广二手房评估，这是堵截税收漏洞的关键，因为目前避税的方式主要是通过作假交易价格。此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升。"国八条"第四条明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人

11、民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。此次调控再次强化差别化住房信贷政策。对此，施宏叡认为，二套房首付从五成提升至六成，对于普通购房者而言压力不小。嘉华(中国)投资有限公司销售及物业管理总经理谷文胜说，二套房首付比例的上调，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。目前供求关系依然十分尖锐，关键是房价上升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。"政策的关键是在提醒市场，政府会通过各种手段挤压投资和投机，这种信号的释放对楼市会产生不小的影响。"施宏叡说。"国八条"第

12、五条提出"限房价、竞地价"的政策来打压地价此次调控针对土地市场也推出了一些新的调控手段。其中提到，大力推广以"限房价、竞地价"方式供应中低价位普通商品住房用地。对此，陈晟分析，这意味着未来推出普通商品住房用地的出让公告中，还要规定该地块入市的价格。在限房价的基础上，再让各个开发商竞拍。这种方式将大大压缩开发商利润空间。中华企业股份有限公司营销总监戴正芳说，这意味着以后竞拍，叫价越高，开发商的利润则越低。"国八条"特别引人关注的一条是："各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住

13、房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。"陈晟分析，这是限购令的再次升级，是结合信贷政策对手头充裕的投机客的再一次挤压。之前上海规定只能新购一套住房，而现在则是手中有2套以及以上，就不能再在本区域买房。"相比之前无疑更为严厉。"华伟说，限购政策短期内控制需求是有效的，但关键是执行，新颁布的限购令中还有很多漏洞，不能在本行政区域购房，完全可以选择在其他城市购房，