毕节市天河小区规划设计建议

1、毕节市“天河小区（暂定名）”规划设计初 步 建 议 书 深圳尚和房地产顾问有限公司二00五年元月十三日致尊敬的升腾房地产开发公司领导：我司受贵公司委托，对位于毕节市天河路的天河小区进行项目全程策划。自二00四年十二月28日起对项目进行市场调研工作。通过对毕节市市场及项目情况的分析，现向贵公司提交毕节市“天河小区（暂命名）”规划设计初步建议书。如下：一、项目介绍：毕节市天河小区项目位于毕节市天河路与环城路中间地段，为毕节市机械厂及毕节市监狱用地。项目总体呈狭长型，地块较不规则，地块总落差约为三十米，其中部分地段坡度较大。项目西临环城路、东临天河路、南北各临天河路居住区，其中临天河路约有140米宽

2、的临街面，环城路约有220米宽的临街。总占地面积：79920平方米；容积率：2.5；总建筑面积：200000平方米；建筑密度：35%；绿化率：30%；二、项目分析：1、项目市场分析： A、目前市场分析：l 城市发展方向：毕节市城区目前主要发展方向朝麻园大道方向发展；l 住宅市场：目前住宅市场档次相对不高，还处于起步阶段,发展空间较大。l 商业：由于城市人口不足20万，规模不大及规划不完善，商业相对比较集中；在市中心地段随着城市建设和经济的发展但部分商业还具有相当的市场空间； B、客户需求分析：l 地段、环境及升值潜力成为购房群体的主要考虑因素之一；l 虽然目前没有出现档次较高的产品，但从整个调

3、研过程发现，市民对于档次相对较高的产品具有较为迫切的需求。l 虽然总体购房群对天河片区价格需求较低，但总体准备用来购房的总价相对偏高；l 购房群对房屋的需求以家居型为主、面积主要集中在100130的三房二厅；2、项目地块分析：A、项目周边环境简析：l 项目位于毕节市北边，属毕节市老城区传统的居住区之一。但由于城市历史规划的原因，该地多为自建房，居住杂乱，居住环境较差，临环城北路居住户十分稀少，整个地块在市区相对比较偏僻。l 虽然项目所处位置属毕节距市中心仅为1公里左右的老城区范围，但是商业氛围较差，基本上为居住配套自由式零散商业。项目临街商铺现有价值偏低。B、项目地方面：l 项目地块落差较大，

4、便于小区环境、景观的打造；但不利于沿街商铺价值的提升。l 小区面积较大，有利于营造小区的居住氛围；l 该区域有一定的住宅市场空间便于市场引导。 规模较大的天河小区项目成功的关键在于从规划设计到市场引导都要紧密联系毕节市区和该区域的市场实际来进行周密的整体运作。三、项目规划设计建议： 基本原则：本小区基本定位为毕节市现代高尚的景观住宅小区，生活配套设施齐全。并同时打造具有休闲、娱乐、购物为一体的现代商业。1、利用小区总体落差，将小区打造成层次感强、在小区整体性的基础上突出各组团的独立性与贯通性的居住小区；2、以人为本的原则，强调自然与社会的融合和“以人为本”的精神，注重社区生活环境与文化环境的营

5、造，创造适宜人居的人文社区；3、本小区的商业为小区配套商业和天河片区中高档商业补充，因此比例只应占总规模的10%15%为宜。小区的商业规划及设计，力求达到商业环境与居住环境相对统一，商业人流与居住人流相对分离的原则，尽力挖掘地块最大商业价值，以充分实现开发利润最大化。4、成本效益原则，通过规划设计提高产品性价比实现开发利润的最大化；5、市场导向原则，充分考虑目标客户的需求，创造具有领域感、享受感和归属感的居住空间； 6、以市政公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构；7、绿化、景观的建设既要保证提升小区的整体价值的需要，又要考虑成本原则。 四、建筑方案设计建议：综合项

6、目整体设计要求，结合项目实际情况，对本项目的建筑方案设计有如下建议：1、项目定位：毕节市现代高尚的景观园林社区住宅：毕节市高尚住宅区商业：区域配套商业及天河片区商业中心2、建筑风格：现代都市主义风格，建筑立面要求秀丽挺拔，造型简炼流畅，色彩艳丽明快，一定要从周边灰闷的色彩中脱颖而出。3、规划布局： 总体建筑布局呈围合式，中央分别采用排列式、组团式、自由式建筑格局。项目总体坡度约三十五米。因此，地块规划初步设想，总体分为三个组团，各组团层次不同。但各组团的地势需相对平整。 A、A组团：l 在天河路至项目中间山坡及不拆迁建筑为A组团。l 沿天河路前做一处半弧型广场，广场约2000平米，在广场中间建

7、高约八米，宽约十米项目主大门；大门进深80米作为步行街，左侧至区内道路30米左右作为商业用房。步行街尽头作为社区人行及A组团的主要出入口。l 整个组团呈半围合状，组团内建筑以条式建筑为主，南北排列，组团呈山字型，组团靠山坡处建筑不采取封闭式，与B组团以人行道贯通。l 该组团以小高层为主，搭配多层建筑，临街建一标志建筑。l 临弧形广场建筑考虑第一、二层作为商业配套，临区内道路建筑以一层商业为主，局部布置二层商业。B、B组团：l 对项目中央位置山坡进行修整，要求比周边有个明显的落差，彰显B组团档次。该组团为多层特色建筑。l 在山坡上建造项目B组团，B组团为排列式半围合式庭院建筑，全为多层建筑。l

8、通往B组团的通道建在临监狱家属楼上方为双车道。该通道同时也通往不拆迁的监狱家属楼。l 在半山腰位置修建一条由A组团连接B组团通住C组团的环形人行小道。C、C组团：l 从B组团至环城路为项目C组团。l 该组团主要采用半围合式建筑，中间采取自由排列式。即沿着区内道路与环城路修建住宅，组团内采用自由排列式。组团主要以多层住宅为主。l 靠区内环城北路方向修建一条通往C组团的入口处，为双车道。D、区内侧临市政道路街面建筑：l 该临街建筑主要沿着区内道路而建。即靠项目左侧红线四米外位置修建一排条式住宅。l 将底层设为裙楼，在裙楼的基础上建多层住宅。临街全为（进深为12-14米面宽为3.6米）隔离商铺。l

9、临街道右侧建筑全部在小区物业管理之列，左侧可以容纳小区物管理范围。临街右侧住宅建筑风格与整个小区风格配套，户型以60-95小户型为主，部分可用于安置还房。4、区内交通布置：l 在地块左边修建一条宽20米（两边人行道各四米，车道12米）的城市主干道，该干道贯穿整个小区，连接环城路与天河路，该路靠区内不拆迁建筑（监狱家属楼）（见示意图）。l 临街分别修一条在通往A、B、C组团的三条双车道。l 地块落差较大，不进行修整势必也将影响道路落差。而沿街商铺又受道路差的影响。在B组团位置的（监狱家属楼处），因该处所规划的商业业态不一。连接南北总长约有90米，可以适当把该地坡度放大，从而使A、C组团相对平整。

10、l 人行从弧形广场前大门及各组团出入口通住A、B、C组团；车行从区内道路通往各组团的出入口。l 停车位：在各组团内设室外停车场及部分底层架空层作为停车位。也可以在临天河路弧形广场A组团修建一地下停车场。5、小区商业布置：按项目规划的初步构想，将项目商业主要分成二个点，即天河路弧形广场前商业区及小区中部商业区：l 在A组团前即项目靠天河路边的弧形广场前，作为项目的高档商业区。即从弧形广场大门入口步左侧修建八十米长、宽三十米二层的商业区，步行街尽头修建一条通往区内道路的步行路，该处商业以十五米进深、开间五米，该处商业主要为饰品、品牌服饰、餐饮、娱乐、休闲类场所； l 在项目中央位置（监狱家属楼墙外

11、）修建二层的商业，共约2400平方米，主要作为超市经营用房。在该处正对面，也就是中央突出部分修建商业型会所（包括大型洗浴中心及相关其它娱乐），约5000平方米。周边可设置中高档日常生活用品行业。通过该项目中央位置的超市及会所等形成核心商业，以带来巨大的人流，拉动提升沿街商铺的价值。其余临街商铺经营行业主要由该经营商业二处发散，形成一个群链商业带。如餐饮、茶馆、酒吧、服装、美容美发、娱乐、副食品、家居装饰用品等行业。6、建筑构造：l 沿街底层主要为商铺；A组团内小高层底层架空主要作为停车场或绿化面积；因此底层涉及到商铺或底层架空层建议底层采用框架结构，以便于后期出售、经营时有利于分割。l 住宅部

12、分采用砖混结构。l 小高层及多层的比例为2：8；7、单体设计及面积构造：l 按市调结果显示，目前毕节市居民购房主要考虑的是居住型，即家居生活。所以建议以三房二厅为主推户型，二房二厅、四房二厅、复式作为项目辅助户型。而户型结构主要以错层为主，平层、复式结构为辅；住宅层高采用3米。l 三房二厅95130平方米、二房二厅8095平方米、四房二厅130140平方米、五房三厅150左右平方米；二房占10%、三房占65%、四房占20%、五房占5%；l 平层（二房二厅、三房二厅）、错层（三房二厅、四房二厅）、复式（四房二厅、五房三厅）；户型里融入飘窗、凸窗、大阳台；l 商铺的基本构造采用开间4米、进深121

13、4米、层高3.85.3米的结构，面积控制在40平米左右的双层（含夹层）商铺结构。临天河路弧形广场设开间5米，进深15米的结构。8、环境及景观布置： 环境与景观是表现项目档次的最有力表述点，将居住、休闲有机地融为一体，彰显项目档次。l 在天河路弧形广场作为聚集人气，吸引消费者，体现居住者身份档次的主要点。在广场中间边缘，即靠天河路位置，设项目标识，在中央位置设喷泉、休闲椅及绿化带。该处景观动静结合，给人有较强的视觉冲击力。l 各个组团采用不同的景观特色，如A组团以动景为主，C组团以静景为主，在各组团中穿插些景观小品。l 在B组团所处的山坡上以林荫与水景结合，为项目园林景观的主要升华点。l 道路景观：高标准的景观大道。9、会所布置：按项目地块分布，建议将会所建在中央位置（即监狱家属楼斜对面）突出地块。主要设施为室外游泳池、健身房、羽毛球场、乒乓球场、阅览室等。五、设计要求及项目数据指标：在符合国家和地方关于建筑规划、结构安全、人防、消防、水电安装等一系列法律、法规、规范要求的同时，最大限度地满足和实现项目社区发展的思路，并针对可能存在的问题提出富有建设性的解决意见和办法。按照此规划，初步预算的项目经济数据指标如下：总占地面积：79920平方米；容积