建筑买房专业名词解释

1、建筑密度（building density ； building coverage ratio ）, 1 指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例（%）。是指建筑物的覆盖率，具体指 项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%）,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction ）又称建筑面积毛密 度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面 积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备问、

2、公共门厅、过 道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积， 以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以 水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的 警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。城市的总绿地率 是指城市建成区内各绿化用地总面积占城市建成区总面积 的比例。也可计算建成区内一定地区的绿地率。如居住区绿

3、地率（ ratio of green space/greening rate ）描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地 的比率（ ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、 宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的 一些块状、带状化公共绿地。区别于绿化率。车位配比率 是指 单位住宅小区内小区住宅总套数与设计布置停车位总数 的比值。（ps：买车位要问清是不是 人防车位，人防车位的产权是属于国家的， 卖给你的只是使用权，而且使用权有年限的）87 和 89 如果户型一样， 其实应该使用面积基本一样的， 你可以具体问一下客厅和卧室

4、的进深等等我举个例子，假设一共有4 户，你的户型面积是x ，所有的公摊是y ， a 方案你隔壁面积也是x ，所以公摊是y/4x ； b 方案你隔壁是2x ，所以公摊是 y/6x 。认筹是指预先缴纳一定额度的认筹金， 在开盘时通过解筹， 兑现增值。 通常讲的缴纳认筹金10000元抵 20000 元就是这个意思。认购是指选定商铺， 缴纳定金， 签订认购书的一种营销模式。 认购从作用上是开盘预热手段，从形式上是一种销售模式。“定金 ”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币， 它属于一种法律上的担保方式， 目的在于促使债务人履行债务， 保障债权人的债权得以实现。 签合同时， 对

5、定金必需以书面形式进行约定， 同时还应约定定金的数额和交付期限。 给付定金一方如果不履行债务， 无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务， 需向另一方双倍返还债务。 债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而 “订金 ”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为 “预付款 ”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。 订金是为合同能够履行而预先支付的合同价款。 在履行合同时， 订金直接冲抵合同价款。 如果合同没有履行， 不论是哪一方的责任， 订金都要退还给将交付订金的人。担保法解释118 条： “当事人交付留置金，担保金保

6、证金，订约金，押金或者订金等，但没有约定性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 ”楼主， 详细看了你的帖子， 我的意见是你交付的不是法律意义上的 “定金” ，只是一笔预付款，不具有担保的效力，应该可以追回。上面那个帖子写的不太清楚， 先补充两句： 我的意思是， 到底是不是具有法律意义的“定金” ，不是看字面上怎么写，而是看双方的真实意思。也就是说，如果写成“定金”而约定“不买可以退款” ，那么就不是法律意义的“定金” ；如果写成了“订金”而又约定“不买不可以退款”,那么就是法律意义的“定金”但法院判决时如果没有其他相反证据， 那也只能根据字面来， 所以提醒大家以后不能光写两个字，而是

7、要根据自己的意思加上后面的内容。这里有个关键问题要问一下楼主： 卖家除了开给你的条子外， 有没有让你签字？如果签了，那就铁板钉钉了；如果没有，你可以追回，理由是：她给你的条只表示她收了你 1300 元， 而你并没有认可这就是法律意义的定金。 另外说一句，定金的上限是主合同标的的 20 ，是600 元，哪怕是定金，她也多收你了，其余部分当然不具有定金的性质。【 1. 房地产名词解释：基础知识】1. 楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的 “均价 ”来买房，往往是买不到的。那么 “均价 ”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场

8、情况以及成本核算， 定出要销售的小区中的销售价格， 这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有 “均价” ，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位， 它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准， 是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、 景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。2. 楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。3. 使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72% 至75% 之间

9、，板楼在 78% 至 80% 之间。4. 实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。5. 建筑容积率： 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。6. 房屋的产权房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有， 使用， 处分和权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。7

10、. 印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。1） 征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。2）税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额 湛用税率。3）纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。8.契税契税是指房屋所有权发生变更时， 就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 【 2. 房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层】1 . 低层：低层房屋是指高度低于或

11、等于10 米的建筑物，一般是1-3 层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。2 .小高层： 人们一般把8 层至 12、 13 层的建筑称为 “小高层 ”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐

12、。 所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。3 .多层：多层房屋指高于10 米、低于或等于24 米的建筑物。多层房屋一般为 4 -8 层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格 （房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。4 . 板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来， 8 至 14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。5 .跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，有一间卧室，二层安排

13、卧室、书房、卫生间等。6 . 复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。【3 、房地产名词解释：套内建筑面积】一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积， 套内墙体面积， 套内阳台建筑面积三部分组成。1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a. 套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面

14、积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。7 . 不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。8 . 内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计

15、算。 其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、 值班警卫室等， 以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积， 以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共

16、有建筑面积。【4 、房地产名词解释：建筑面积】建筑面积亦称建筑展开面积， 它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据， 所以对于购房者来说， 了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1) 单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层 (如阁楼 )也应计算建筑面积。(2) 多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以

17、上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3) 地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4) 用深基础做地下架空层加以利用，层高超 2.2 米的，按架空层外围的水平面积的一半计 算建筑面积。(5) 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7) 住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用) ，层高超过 2.2 米的， 按技术层外围水平面积计算建筑面积。

18、(8) 独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9) 突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10) 两个建筑物之间有顶盖的架空通廊， 按通廊的投影面积计算建筑面积。 无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11) 突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12) 封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13) 住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯) 的

19、，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1) 突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁 )板，如：柱、垛、勒脚等。(2) 检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60 厘米以内的钢梯。(3) 独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4) 没有围护结构的屋顶水箱间。(5) 层高在 2.2 米以内的技术层(设备层 ) 。(6) 单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7) 层高小于 2.2 米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅

20、的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、 技术性非常强。 消费者在购房时， 如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑， 可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。 【 5 、房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式】住宅的结构有哪些形式住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等) ，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来， 同时在保证住宅的强度、 刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。住宅建筑的形式由于有多种多样， 加上其房间面积大小、 开间进深以及组合方式的不同， 相应采用的结构也就有所不同。 商

21、品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：(1) 砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、 桁架等采用钢筋混凝土结构。 通俗地讲， 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构， 又称钢筋混凝土混合结构。 因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖， 所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。 可以这样说， 砖的形状越规则，砂浆的强度越高， 灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。砖混结构的优点主要表现在：由于砖是小的标准化构件， 对施工场地和施工技术要求低，

22、 可砌成各种形状的墙体， 各地都可生产。它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料， 因而在住宅建设中运用得为普遍。(2) 砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑， 楼板结构、 屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。 它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。(3) 钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是

23、指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。 这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。 钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为： 现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。 【 6. 房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算】商品房的销售面积如何计算按照 北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定 （京房地权字1998 第 1285号） ： 商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分

24、摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范（GBJ96-86）规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：（1） 共用墙包括各套之间的分隔墙、 套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙 ） ；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。（2） 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电

25、室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2) 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50% 。下列空间不得计入公用建筑面积：(1) 作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2) 作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X 公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+

26、公用建筑面积分摊系数) 【 7. 房地产名词解释：朝向和楼层】在中国， 挑选住宅商品房的客厅， 以朝南为。 北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为的生活习惯，造成消费者 “有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。 因客厅朝南， 在冬天无凛冽寒风呼啸， 在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。 卧室也以南向为佳， 但不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若

27、是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。 卫生间只要能直接采光、 通风就行。 因其使用是间断的和短时间的，但还是避免选择西向的卫生间。在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成穿堂风具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小， 底层就会由于上面建筑的遮挡， 而终年不见阳光。的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大， 形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。一般来说，一天之内阳光能射入时间23 ,对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源， 再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受