房地产开发经营与管理公式整理

1、房地产开发经营与管理公式整理E(Rj) = Rf + 悦E(Rm) Rf资产j预期收益率=无风险资产收益率+资产j系统性市场风 险系数x 市场整体平均收益率-无风险资产收益率平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积吸纳量=报告期销售量+报告期出租量新建住宅市场需求量元=家庭数量户X户均可支配收入元/户X住房消费倾向指数平滑法：本期预期值 =平滑指数X前期实际量 + 1平 滑指数X前期预测值Qt Si (1 )Qti式中Q-本期预测值St i-前期实际销售量Qti-前期预测值-平滑指数，10利息与利率(一)利息Fn =P+In式中Fn-本利和；P-本金；利息二利率 i匕100%式中h-个计息周期的

2、利息P单利计息与复利计息(一)单利计息In P n iN个计息周期后的本例和Fn P(1 in)二复利利息 In =P(1+i) n 1N个计息周期后的复本利和为：Fn P(1 i)n名义利率与实际利率的关系式设名义利率为r，假设年初借款为 P,在一年中计算利息 m次，mP 1 - P mP(1 匸)m 1mA1(1 i)nP i(1 i)n(1 i)PiPi(1 i)nF(1 i)n 1等差 At=A1+(t- 1)G等比 At=A1(1+s)t-1注意A1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业本钱 营业利润=营业收入-营业本钱-期间费用-营业税金及附加-土 地增值

3、税开发投资营业利润=营业收入-营业本钱-运营费用持有出租营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房 产税+物业效劳管理费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额税后利润或净利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润动态盈利能力指标：n财务净现值FNPV(Cl CO )t(1 FIRR ) t 0财务内部收益率t 0NPV 1FIRRi1(i2 i1)

4、NPV 1|NP V2投资动态回收期Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量现值的绝对值+当期净现金流量 现值实际收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd：1+Ra= 1+Rr 1+Rd静态盈利能力指标：本钱利润率、销售利润率投资利润率年利润总额或年平均利 润总额工程总投资x 100 %资本金利润率=年利润总额或年平均利资本金润总额x 100%税前现金回报率=年营业利润净经营收入减还本付息后净现金流量 资本金资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额 资本金x 100%x 100 %静态回收期Pb=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值+

5、当期净现金流量清偿能力指标：借款归还期Pd=(借款归还后开始出现盈余期数-开始借款期 数+上期归还借款额+当期可用于还款的资金额利润、 折旧、摊销等利息备付率=税息前利润+当期应付利息费用偿债备付率=可用于还本付息资金+当期应还本付息金额 在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收 入+还本付息金额资产负债率=负债合计+资产合计X 100%流动比率=流动资产总额+流动负债总额X100%速动比率=流动资产总额-存货+流动负债总额X 100%盈亏平衡分析盈亏平衡产量=总固定本钱*销售单价-单位产品变动本钱盈亏平衡价格=单位产品变动本钱+总固定本钱-产销量 盈亏平衡单位产品变动本钱 =销售单价-总固定本钱-产销 量 风险分析中概率分析的期望值法各年现金流期望值E ( NCF t )mX rt P rti 1寿命期净现值期望值