房地产基础知识(修改版)

1、世世 聯聯 地地 産産 世联版权所有房地产基础知识世联地产世联地产 呼晓靓呼晓靓代理销售基础培训系列课程世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 2此课程的意义此课程的意义新入职销售代表通过该培训课程新入职销售代表通过该培训课程培训对象培训对象1、了解房地产的概念及开发流程2、普及房地产销售中的基础知识3、掌握与房地产销售业务中的基本概念.1、将要奋斗在一线销售中的战斗英雄们2、愿意抓住房地产发展白银十年尾巴未来的财富精英世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 报告结构报告结构3房地产的基本概念房地产的基本概念1房地产开发流程房地产开发流程2房地产的基础知识房地产的基础知识3不同阶段的销售知识不同阶段的

2、销售知识4销售小贴士销售小贴士5世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 4房地产的基本概念房地产的基本概念是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。是房产和地产的合称，又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 培训前需要了解：什么是房地产（基本概念）？世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 一、土地、土地所有权建筑物、权益的概念一、土地、土地所有权建筑物、权益的概念5土地土地-地球的表面及其上下一定范围内的空间土地所有权土地所有权-分为集体土地所有权和国有土地所有权，集体转为国有才能上市交易建筑物建筑物-人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和

3、设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益权益-产权、使用权、抵押权、典权注意：根据我国国有土地性质（全民所有制），土地交易的标的为使用权而非产权注意：根据我国国有土地性质（全民所有制），土地交易的标的为使用权而非产权房地产的基本概念房地产的基本概念世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 6房地产的基本概念房地产的基本概念Text1Text2Text3Text4Text5影响因素多样性。位置的固定性和不可移动性使用的长期性投资大量性。保值增值性。二、房地产有以下几个特征：二、房地产有以下几个特征：世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 三、房地产的类别三、房地产的类别7土地和房屋可以按以下方法分类

4、：土地和房屋可以按以下方法分类：1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 根据土地的用途分类1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇）根据房屋的用途分类：由于房地产是由土地及地上的由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类和房屋可以按以下方法分类:房地产的基本概念房地产的基本概念世联版权所

5、有世世 聯聯 地地 産産 报告结构报告结构8房地产的基本概念房地产的基本概念1房地产开发流程房地产开发流程2房地产的基础知识房地产的基础知识3不同阶段的销售知识不同阶段的销售知识4销售小贴士销售小贴士5世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 9一、土地资源的获取一、土地资源的获取招标、拍卖、挂牌（主要方式）六类用地（住宅、商业、娱乐、旅游、金融、服务业）政府批准划拨国有土地（医用、军用、经适房及保障房等政府用地）l协议转让（此方式目前基本不采用）123房地产类的土地资源分为：国有土地和集体土地。房地产开发的前提：开发商只有得到土地使用权才能建房获得土地使用权的方式：获得土地使用权的方式：房地产开发

6、流程房地产开发流程世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 10二、土地使用权的期限二、土地使用权的期限根据根据2007年年10月月1日起施行的日起施行的物权法物权法中的明确规定：中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。的，自动续期。” 54321u居住用地70年u工业用地50年u教育、科技、文化、卫生、体育用地50年u商业、旅游、娱乐用地40年u综合或其他用地50年国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限房地产开发流程房地产开发流程世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 11生地：生地：指未形成建设用地条件的土地熟地：熟地：指已具备一定的供水、排水、供电、

7、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地三、土地开发分类三、土地开发分类三通一平三通一平五通一平五通一平七通一平七通一平通水、通电、通水、通电、通路、平整土地通路、平整土地通水、通电、通水、通电、通路、通气、通路、通气、通讯、平整土地通讯、平整土地通水、通电、通路、通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、通天燃气或煤气、平整土地平整土地房地产开发流程房地产开发流程世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 12房地产开发流程房地产开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设

8、用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 13建建设设用用地地规规划划许许可可证证二、开发流程二、开发流程房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工

9、工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五图片暂缺世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 14土地出让方式土地出让方式招招 标标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出，通过各投标者的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够招标文件中规定的，或者能够满足招标文件的实质性要求的投标人，应当确定为中标人。 世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 15土地出让方式土地出让方式拍拍 卖卖u 拍卖方式

10、概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用将土地使用权拍卖给（竞买人 ）。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 16土地出让方式土地出让方式挂挂 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在

11、指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或

12、均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 17土地出让方式土地出让方式协协 议议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。世联版权所有

13、世世 聯聯 地地 産産 18招招 标标 拍拍 卖卖挂挂 牌牌交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间持续时间长短长复杂程度复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求招标、拍卖、挂牌的异同招标、拍卖、挂牌的异同世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 报告结构报告结构19房地产的基本概念房地产的基本概念1房地产开发流程房地产开发流程2房地产的基础知识房地产的基础知识3不同阶段的销售知识不同阶段的销售知识

14、4销售小贴士销售小贴士5世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 20一、中国大陆现行土地制度u 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付) 只拥有土地使用权，没有所有权。房地产基础知识只拥有土地使用权，没有所有权。 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 21房地产基础知识二、相关专业术语u u 容积率 容积率建筑面积用地面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 一定地块内，总建筑面积与建筑

15、用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。(计算方式:容积率=总建筑面积/总用地面积（平方米/平方米）) 。 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。(计算方式:建筑密度（毛）=总建筑基底面积/总用地面积（%）)世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 22房地产基础知识房地产基础知识二、相关专业术语u 房屋层数u 层高u 建筑高度u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算； 采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。

16、房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 层高是指房产高度以“层”为单位计量，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 23一、基础知识二、相关专业术语u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至七层。低层住宅和多

17、层住宅一般统称为多层住宅即7层以下及含7层。 19-33层 介于多层及高层之间，一般指8-18层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 24房地产基础知识二、相关专业术语u 复式u 跃式u 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的

18、是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 报告结构报告结构25房地产的基本概念房地产的基本概念1房地产开发流程房地产开发流程2房地产的基础知识房地产的基础知识3不同阶段的销售知识不同阶段的销售知识4销售小贴士销售小贴士5世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 阶段性销售知识阶段性销售知识蓄客期认筹期开盘热销期平销期尾盘营销周期营销周期A 蓄客期蓄客期B 认筹期认筹期C 开盘开盘D 热销期热销期世联版权所

19、有世世 聯聯 地地 産産 阶段性销售知识阶段性销售知识集中开盘销售步骤A认筹B选房C销控D签约世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 阶段性销售知识阶段性销售知识区域沙盘讲解项目沙盘讲解样板间讲解客户沟通谈判现场销售流程现场销售流程认购房源确认填写认购书销控确认财务缴款填写认购台账录入明源系统填写签约确认单签约确认单审核财务缴款填写签约台账录入明源系统世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 报告结构报告结构29房地产的基本概念房地产的基本概念1房地产开发流程房地产开发流程2房地产的基础知识房地产的基础知识3不同阶段的销售知识不同阶段的销售知识4销售小贴士销售小贴士5世联版权所有世世 聯聯 地地 産産

20、销售小贴士销售小贴士1 、房地产价格构成、房地产价格构成:1、征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。2、拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。3、其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。4、政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力气、自来水厂、污水处理厂。5、附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力站、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6、室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、